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경제 관찰자 기자 tian guobao 안와르는 부실채권에 대한 거래가 완료된 후 안도의 한숨을 쉬었습니다.

안화(anhua)는 남부의 한 시 상업은행 지점장이다. 이번 거래의 대상은 그의 지점의 많은 부실채권 중 하나였으며 원금은 126만 위안이었고 담보대출은 3선 도시의 120평방미터짜리 주택이었다. 결국 해당 채권은 원금 대비 30% 할인된 88만 위안의 예비 가격으로 매각됐다.

anwar는 economic observer에 악성 부채가 종료된 개인 주택 대출(이하 "모기지"라고 함)이라고 말했습니다. 주인은 2021년 집을 구입하면서 은행에 담보대출을 신청했고, 올해 6월 대출금 상환을 중단했다. 은행 직원은 주인과 여러 차례 연락을 했고, 주인은 매달 지불할 금액을 지불할 수 없다고 말했습니다.

상업은행은 일반적으로 종료된 주택담보대출에 대해 두 가지 전통적인 처리 방법을 사용합니다. 하나는 부채를 상환하기 위해 담보를 사법적으로 경매하는 것이고, 다른 하나는 부채를 전문 amc(부실 자산 처리) 회사에 판매하는 것입니다.

이번에는 부실채권을 전통적인 방식으로 처리하지 않고 은행이 직접 시장에 매각했다.

anwar는 올해부터 일부 모기지의 담보 가치가 규제 기관, 지방 정부, 법원 및 기타 관련 당사자의 우려로 인해 부채 원금을 감당할 수 없다고 말했습니다. -부동산을 담보로 하여 부채를 이행하는 것은 많은 어려움에 직면해 있습니다.

은행들도 해지된 주택담보대출에 대해 점차 냉간대우로 전환하고 있다. 은행은 해지된 주택담보대출의 종류에 따라 차주의 애로사항, 상환능력, 상환의사 등의 분류관리에 따라 각기 다른 처리방법을 적용하고 있습니다. 예년에 비해 올해의 폐기 방법은 더욱 유연해지고 형태도 더욱 다양해졌습니다.

냉찜질

anwar는 economic observer에 2023년 말에 자신의 지점에서 연체된 모기지 수가 크게 증가했으며 현재 총 50개 이상이 있다고 말했습니다. 이전 연도에는 특별 연도를 제외하고 이 지점에서는 매년 10건 이상의 모기지를 종료하지 않았으며 대부분은 해당 연도 내에 처리되었습니다.

현재 안화시 상업은행은 부실채권 비율과 위험을 통제하는 동시에 종료된 모기지 대출 처리에 보다 유연한 접근 방식을 채택할 예정이다.

소유자의 모기지가 처음으로 연체된 후, 대출 발행 담당 지점은 가능한 한 빨리 소유자에게 연락하여 지불 정지 이유와 소유자가 직면한 어려움을 이해할 것입니다. 은행은 정책이 허용하는 범위 내에서 선주들이 문제를 해결할 수 있도록 최선을 다할 것이며, 선주들이 공급을 중단하지 않도록 모든 수단을 동원할 것입니다.

예를 들어, 집주인이 일시적 소득원 상실로 인해 대출을 중단했지만, 취업을 재개할 수 있는 여건과 능력이 있는 경우, 은행은 실태를 충분히 고려하여 집주인이 대출 상환을 유예할 수 있도록 허용합니다. 소유자가 대출금을 계속 상환하기 전에 대출금을 상환할 수 있을 때까지 반년 또는 1년을 기다리십시오.

anwar는 최근 몇 년간 거시경제적 압박이 커짐에 따라 다양한 산업에서 수익이 감소하거나 수입원이 손실되는 경우도 있다고 말했습니다. 이 경우, 은행은 어려움을 극복하기 위해 대출 기관과 협력해야 할 의무가 있습니다.

합자 은행의 또 다른 사람은 economic observer에 자신의 지점이 비슷한 운영을 하고 있지만 소유주에게 더 ​​많은 선택권을 주었다고 말했습니다. 예를 들어, 소유자의 소득이 감소하여 현재 월별 지불액을 감당할 수 없는 경우 은행은 소유자와 협상하여 일정 기간 동안 월별 지불액을 줄이거나 이자를 지불할 수도 있습니다.

연체되어 협상에 실패한 주택담보대출에 대해서는 은행이 담보가치에 따라 분류해 처분한다.

1선, 2선 도시 핵심지역을 담보로 하는 주택담보대출에 대해 은행은 담보지역의 수급상황을 신속히 파악하고 합리적인 경매가격을 설정해 부실자산의 이익을 극대화할 예정이다.

부동산 가격이 하락하는 도시나 지역에 담보가 있는 모기지의 경우, 은행은 특히 지역 주택 가격이 크게 변동할 때 적시에 손실을 막을 것입니다. 위에서 언급한 원금 126만 위안의 부실담보대출이 이런 유형이다. 2년도 채 되지 않아 지역 주택 가격이 40% 이상 하락했습니다.

anwar는 기존 부실 주택 대출 중 일부에는 노인이나 어린이가 집에 살고 있거나 지역 주택이 급격히 감소하는 등 처리하기 어려운 역사적 문제가 남아 있다고 말했습니다. 현재 시장 가격으로 처분하면 은행에 상대적으로 큰 손실이 발생합니다.

은행이 이익을 극대화하기 위해 처분할 수 있는 최고의 기회를 놓친 일부 부실 모기지 대출도 있습니다.

안와르가 일했던 지점은 2019년에 담보대출이 종료됐다. 당시 주택 가격은 여전히 ​​상승세였고, 은행은 이익 극대화를 위해 의도적으로 매각을 연기했다. 2021년 이 모기지의 원리금 총액은 148만 위안이 된다. 하지만 이때부터 부동산 시장이 하락하기 시작했고, 주택담보대출도 실패했다. 올해 하반기까지 위약금과 이자를 포함해 이 부실 모기지 대출의 원리금 총액은 190만 위안에 달할 예정이다. 그러나 현재 시장상황을 고려해 안화 지점은 부실모기지대출 원금인 120만 위안을 시작가로 책정했다. 그러나 급격한 시장 침체로 인해 모기지는 다시 팔리지 못했습니다.

안와르는 주택대출 외에도 기업대출, 주택담보대출도 올해부터 공급을 중단하라는 상당한 압력을 받고 있다고 말했다. 공급이 중단되는 요인은 고용과 소득 요인은 물론 자신감과 기대감 요인 등 다양하지만, 근본 원인은 집값 하락이다. 이는 대부분의 부동산 소유자가 모기지 지불을 중단하는 주된 이유이기도 합니다.

다자간 게임

과거에는 차단된 담보대출 건수가 상대적으로 적었기 때문에 안와르 지점에서는 대개 사법 경매를 통해 담보물을 처분했습니다. 소유자가 지불을 종료한 후 지점은 지방 법원에 집행을 신청해야 합니다. 법원이 집행문을 발급한 후 법원은 알리바바나 jd.com 등 거래 플랫폼을 통해 이를 경매에 부칠 예정이다.

작년과 달리 anwar 지부는 올해 그가 법원에 관련 모기지 지불 중단 집행을 신청하면서 새로운 상황에 직면했습니다. 법원은 신청을 받아들였으나 아직 사건을 접수하지 않았다. 기존에는 접수부터 사건 접수, 집행판결까지 보통 3개월이 채 걸리지 않았다. 연초부터 법원이 받아들인 강제집행 신청 사건 중 일부가 아직까지 접수되지 않은 사례도 있다.

한 합자은행 지점의 모기지 업무 담당자는 과거 자신의 지점에서 여러 가지 이유로 집행이 정지된 일부 집행 사건이 있었지만 올해는 집행을 재개하기가 매우 어렵다고 이코노믹옵저버에 말했다. 일부 집행 사건에는 지점이나 본사의 조정이 필요합니다.

주택대출 지급 중단은 민생 문제와도 직결된다. 일부 지자체에서는 사법부 부동산 경매로 인해 일부 집단이 집을 잃을 것을 우려해 사법경매 과정을 통해 처리하고 싶어하지 않는다. 이는 올해 압류가 증가한 반면 압류는 크게 변하지 않은 중요한 이유입니다.

일부 지역에서는 주택 가격 안정의 필요성 때문에 압류에 대한 우려가 나오기도 합니다. 일반적으로 압류된 주택의 가격은 시세보다 낮기 때문에 압류된 주택이 많으면 도시의 주택 가격에 영향을 미치는 경우가 많으며, 이 둘은 악순환을 형성할 수도 있습니다. 이는 지방정부가 다수의 압류주택을 풀어주기를 꺼리는 또 다른 중요한 이유다.

올해부터 일부 은행에서는 부실채권을 묶어 amc에 매각했는데, 좋은 가격에 매각하기가 쉽지 않다. amc가 자산 패키지를 획득한 후에도 처분 문제에 직면했기 때문입니다.

기존의 폐기 방법은 더 이상 가능하지 않습니다.

위에서 언급한 anhua 지점의 담보대출 126만 위안을 예로 들면 소유자의 구매 가격은 지역 사회의 같은 층, 같은 유형의 중고 주택의 현재 시장 가격으로 15,000위안/제곱미터입니다. 모기지 위치는 12,000위안/제곱미터 정도이며, 부채 거래를 모기지 거래로 전환하면 모기지 거래 단가는 7,300위안/제곱미터에 불과합니다.

안와르 지점의 경우, 지급이 유예된 담보대출 50개 이상을 비슷한 방식으로 처리하면 은행은 막대한 손실을 입을 것이다. 집값이 계속해서 하락할 경우, 매각 지연으로 인한 손실은 더욱 커질 수 있습니다.

또한, 은행의 설득으로 모기지 상환을 연기하거나 중단한 주택 소유자가 유예 기간이 끝난 후에도 월 모기지 상환 능력을 여전히 회복하지 못하는 경우 어떻게 해야 합니까?

위에 언급된 주식은행 관계자들은 부동산 회사, 도시 투자 회사, 모기지 대출, 기업 대출 등 어떤 분야에서든 위험이 발생하더라도 신중하게 대응하고 예방과 위험을 잘 수행하면 된다고 말했습니다. 격리하면 일반적으로 은행에 치명적인 피해를 입히지는 않지만 몇 년 동안 손실을 입힐 뿐입니다.

현재 그는 다양한 분야에서 위험이 중첩되는 것을 우려하고 있다. 이전에는 부동산 회사와 도시 투자 회사의 연체 부채에 대해 규제 지침에 따라 은행이 연장을 통해 채무 불이행을 피했는지 여부는 아직 알 수 없습니다. 연체된 주택담보대출이 이대로 해결된다면 은행의 부담은 더욱 커질 수밖에 없다.

패시브에서 액티브로

코로나19가 유행하는 동안 안와르 지점은 모기지 대출 상환이 중단되는 사태를 겪었습니다. 그러나 당시의 공급 감축은 매우 산발적이고 집중적이어서 점진적인 과정이 아니었고 대규모로 확산되지도 않았으며, 리스크는 상대적으로 통제 가능했고 은행에 큰 영향을 미치지 않았습니다.

2021년 4분기부터 민간 부동산 회사의 유동성 리스크가 폭발하면서 부동산 수급 관계가 전환점을 맞이했습니다. 토지 거래 시장이 부진하고, 일부 지방 도시 투자 기업도 부채 상환에 어려움을 겪고 있다. 은행은 부동산 회사와 도시 투자 회사에 일부 대출을 확대했습니다.

위에서 언급한 합자은행 내부자들은 연장이 위험을 연기하고 시간을 공간과 교환할 뿐이라고 말했습니다. 현재 그의 은행의 자산 규모와 리스크 허용 수준으로는 부동산, 도시 투자와 관련된 리스크를 거의 감당할 수 없기 때문에 개인 모기지 대출 분야에서 대규모 공급 중단이 발생하는 것을 원하지 않습니다.

이르면 2023년 하반기부터 일부 시중은행들은 2018년부터 2021년까지의 주택담보대출을 중심으로 기존 주택담보대출에 대한 종합조사를 시작했다. 이 주식은행 관계자는 현 단계에서는 주택가격과 주택담보대출 금리가 고점에 있기 때문에 공급차질이 생기기 쉽다고 말했다.

anhua가 근무하는 시 상업은행은 신중한 계획을 세운 후 기존 주택 대출을 5가지 범주로 나누었습니다. 첫 번째는 고품질 범주로, 주로 정부 기관, 기업 및 기관의 직원을 위한 대출이며 소유자 자격이 상대적으로 높습니다. 두 번째는 초기 주택 소유자를 대상으로 하는 안정적인 범주로 월별 공급 압력이 낮고 공급 중단 위험이 거의 없습니다. 세 번째 범주는 월별 지불 압력이 있는 특별 관심 범주입니다. 네 번째 범주는 소득이 월별 지불액을 감당하기 어렵고 공급 중단 위험이 높은 경우입니다. 모기지 지불이 종료된 것입니다.

anwar는 첫 번째 및 두 번째 범주의 고객에 대한 위험이 상대적으로 적고 정상적으로 유지될 수 있다고 말했습니다. 다섯 번째 범주는 차단되었으며 세 번째 및 네 번째 범주의 모기지 대출은 은행의 초점입니다.

이 두 가지 유형의 모기지 고객을 위해 anhua의 시 상업 은행은 두 가지 작업을 수행했습니다.

첫째, 모기지 금리가 현저히 높은 일부 기존 주택담보대출에 대해 정책이 허용하는 범위 내에서 은행은 현행 주택담보대출 금리 변화 및 기타 조건에 따라 정책을 준수하는 모기지 대출 금리를 인하하는 데 앞장설 것입니다. 고객의 월별 지불 압력을 줄이기 위해. 안와르는 은행이 이자 수입의 일부를 잃게 되더라도 공급 중단 위험은 크게 줄어들 것이라고 말했다.

둘째, 은행은 고객과 적극적으로 소통하여 고객의 실제 애로사항을 이해하고 정책이 허용하는 한도 내에서 고객을 돕습니다. 예를 들어, 고객이 일시적으로 실직하고 재정적 압박을 받고 있는 경우, 고객이 지불을 중단하지 않도록 월 납입금을 줄이거나 대출 상환을 중단하도록 협상할 수 있습니다.

소극적 대응에서 선제적 예방으로 전환한 것은 안와르 시 상업은행뿐만이 아니다. 대부분의 은행은 공급 중단 위험이 대규모로 발생하지 않도록 싹을 없애기 위해 다양한 선제적 방어 조치를 취했다. .

주요 은행 관계자는 이코노믹 옵저버(economic observer)와의 인터뷰에서 모기지 이자율이 높고 월별 지불 압력이 심한 일부 최초 주택 소유자를 위해 자신의 시 지점이 모기지 이자율을 낮추는 데 앞장서 왔다고 말했습니다.

이전에는 은행의 리스크 관리 업무가 대출 전 과정에 집중됐다고 관계자는 말했다. 부동산 유동성 리스크 등 일련의 사태를 겪은 은행들은 리스크 통제 시스템을 더욱 개선하고 기존 주택담보대출에 대한 분류 관리를 강화해 리스크 장벽을 어느 정도 강화했다.

현재 일부 은행은 일부 도시의 첫 주택 구입자에 대한 이자율을 공적 기금 대출 이자율에 가까운 3% 미만으로 낮추었습니다. 위에서 언급한 대형 은행가들에 따르면, 현재 모기지 이자율을 기준으로 일부 기존 모기지에는 여전히 하향 조정 여지가 있다고 합니다. 그러나 현재 낮은 금리 스프레드로 인해 은행이 기존 모기지 금리를 낮추는 것은 좋은 시기가 아니다.

(본 기사에서는 인터뷰 대상자의 요청에 따라 안화(anhua)의 가명을 사용하였습니다.)