новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

репортер economic observer тянь гобао анвар вздохнул с облегчением после завершения сделки по котируемому необслуживаемому долгу.

аньхуа — глава филиала городского коммерческого банка на юге. предметом этой сделки был один из многих безнадежных долгов его филиала с основной суммой в 1,26 миллиона юаней, а залогом был дом площадью 120 квадратных метров в городе третьего уровня. в конце концов долг был продан по резервной цене в 880 000 юаней, что представляло собой 30% скидку от основной суммы долга.

анвар сообщил журналу economic observer, что безнадежный долг представлял собой личный жилищный кредит (далее именуемый «ипотека»), действие которого было прекращено. владелец подал заявку на ипотечный кредит в банке при покупке дома в 2021 году и прекратил погашение кредита в июне этого года. сотрудники банка много раз связывались с владельцем, и владелец заявил, что не в состоянии выплатить ежемесячный платеж.

коммерческие банки обычно используют два традиционных метода реализации ипотечных кредитов, срок действия которых был прекращен: один — провести аукцион залога для погашения долга; другой — упаковать и продать долг профессиональной компании по продаже неработающих активов.

на этот раз безнадежный долг не был погашен традиционными способами, а был продан банком непосредственно на рынок.

анвар сказал, что с этого года стоимость залога по некоторым жилищным кредитам не может покрыть основную сумму долга, что связано с опасениями регулирующих органов, местных органов власти, судов и других заинтересованных сторон, традиционный метод избавления от которых невозможен; -выполнение долга с недвижимостью в качестве залога сталкивается со многими трудностями.

банки также постепенно перешли к «холодному режиму» погашения ипотечных кредитов. в соответствии с классификацией управления трудностями, с которыми сталкиваются заемщики, платежеспособностью, готовностью погашения и т. д., банки имеют разные методы распоряжения различными видами ипотечных кредитов, срок действия которых был прекращен. по сравнению с предыдущими годами, в этом году методы утилизации более гибкие, а формы более разнообразные.

холодная обработка

анвар рассказал economic observer, что в конце 2023 года количество просроченных ипотечных кредитов в его филиале значительно возросло, и теперь их всего более 50. в предыдущие годы, за исключением особых лет, в этом филиале ежегодно прекращалось не более 10 ипотечных кредитов, и большинство из них ликвидировалось в течение года.

в настоящее время городской коммерческий банк аньхуа примет более гибкий подход к распоряжению прекращенными ипотечными кредитами, обеспечивая при этом контроль над уровнем безнадежной задолженности и рисками.

после того, как собственник просрочил ипотеку в первый раз, филиал, ответственный за выдачу кредита, как можно скорее свяжется с собственником, чтобы понять причины приостановки платежа и трудности, с которыми столкнулся собственник. в пределах, разрешенных политикой, банк сделает все возможное, чтобы помочь владельцам решить проблемы, и приложит все усилия, чтобы убедить владельцев не отключать поставки.

например, если владелец прекратил кредит из-за временной потери источника дохода, но имеет условия и возможность возобновить трудоустройство, банк разрешит владельцу приостановить погашение кредита на основании полного рассмотрения фактических условий. подождите полгода или год, прежде чем владелец сможет погасить кредит, прежде чем продолжать погашать кредит.

анвар сказал, что из-за усиления макроэкономического давления в последние годы в различных отраслях наблюдается снижение доходов или даже потеря источников дохода. в этом случае банк обязан работать с кредитором, чтобы преодолеть трудности.

другой человек из акционерного банка рассказал economic observer, что его филиал проводил аналогичные операции, но у владельцев было больше выбора. например, если доходы владельца уменьшаются и он не может позволить себе текущий ежемесячный платеж, банк будет договариваться с владельцем о снижении суммы ежемесячного платежа на определенный период времени или даже о выплате только процентов.

если просроченные ипотечные кредиты не были согласованы, банки классифицируют и избавляются от них в зависимости от стоимости залога.

для ипотечных кредитов, чьи ипотечные кредиты находятся в основных районах городов первого и второго уровня, банки оперативно поймут ситуацию со спросом и предложением в районе, где находится залог, и установят разумные аукционные цены, чтобы максимизировать выгоды от неработающих активов. .

для ипотечных кредитов, залог которых находится в городах или районах, где цены на недвижимость падают, банки своевременно остановят убытки, особенно когда местные цены на жилье сильно колеблются. к этому типу относится вышеупомянутый проблемный ипотечный кредит с основной суммой в 1,26 миллиона юаней. менее чем за два года цены на местное жилье упали более чем на 40%.

анвар сказал, что у некоторых из существующих необслуживаемых жилищных кредитов есть проблемы, оставшиеся от истории, от которых либо трудно избавиться, например, если в доме живут пожилые люди или дети, либо из-за быстрого упадка местного жилья; цены, продажа их по текущей рыночной цене принесет банку относительно высокие затраты.

есть также некоторые проблемные ипотечные кредиты, от которых банки упустили лучшую возможность избавиться, чтобы максимизировать прибыль.

у филиала, где работал анвар, была ипотека, которую расторгли в 2019 году. в то время цены на жилье еще росли, и банк намеренно откладывал ее продажу, чтобы максимизировать прибыль. в 2021 году общая сумма основной суммы и процентов по этой ипотеке составит 1,48 миллиона юаней. но в то время рынок недвижимости начал приходить в упадок, и ипотека провалилась. ко второй половине этого года, включая штрафы и проценты, общая сумма основного долга и процентов по этому недействующему ипотечному кредиту достигнет 1,9 миллиона юаней. однако, учитывая текущие рыночные условия, филиал аньхуа установил стартовую цену в 1,2 миллиона юаней, что было первоначальной основной суммой необслуживаемого ипотечного кредита. однако из-за быстрого спада на рынке ипотеку снова продать не удалось.

анвар сказал, что, помимо жилищных кредитов, бизнес-кредиты и ипотечные кредиты также столкнулись со значительным давлением с целью прекращения их предоставления с этого года. существует множество факторов, вызывающих приостановку поставок, включая факторы занятости и доходов, а также факторы уверенности и ожиданий, но основная причина заключается в падении цен на жилье. это также основная причина, по которой большинство владельцев недвижимости прекращают выплаты по ипотечным кредитам.

многопользовательская игра

раньше из-за относительно небольшого количества отрезанных ипотечных кредитов филиал анвара обычно распоряжался залогом через судебные аукционы. после прекращения выплаты собственником филиал обращается в местный суд с заявлением о взыскании задолженности. после того как суд выдаст исполнительный документ, он проведет его с аукциона через торговые платформы, такие как alibaba или jd.com.

в отличие от предыдущих лет, в этом году филиал анвара столкнулся с новой ситуацией, когда он обратился в суд с просьбой о принудительном прекращении выплат по ипотечным кредитам. хотя суд принял заявление, дело еще не возбуждено. раньше от принятия дела до возбуждения дела и вынесения исполнительного определения обычно проходило не более трех месяцев. с начала этого года некоторые дела о принудительном исполнении, принятые судом в начале года, до сих пор не поданы.

курирующий ипотечный бизнес филиала акционерного банка рассказал экономическому обозревателю, что некоторые исполнительные дела в его филиале в прошлом были приостановлены по разным причинам, но возобновить исполнение в этом году крайне сложно. в некоторых случаях правоприменения требуется посредничество со стороны филиалов или даже головного офиса.

приостановление выплат по жилищному кредиту затрагивает проблемы жизнеобеспечения населения. некоторые местные органы власти обеспокоены тем, что судебный аукцион недвижимости приведет к тому, что некоторые группы людей потеряют свои дома, поэтому они не хотят решать эту проблему посредством судебного аукциона. это важная причина, почему количество случаев потери права выкупа в этом году увеличилось, в то время как количество случаев потери права выкупа существенно не изменилось.

в некоторых местах опасения по поводу потери права выкупа также вызваны необходимостью стабилизации цен на жилье. поскольку цена изъятых домов, как правило, ниже рыночной цены, большое количество изъятых домов часто влияет на цены на жилье в городе, и эти два фактора могут даже образовывать порочный круг. это еще одна важная причина, почему местные органы власти неохотно освобождают большое количество домов, отчужденных под залог.

с этого года некоторые банки упаковали и продали необслуживаемые долги куа, и продать их по хорошей цене непросто. потому что после того, как куа получила пакет активов, она также столкнулась с проблемами реализации.

традиционные методы утилизации уже невозможны.

если взять в качестве примера вышеупомянутый ипотечный кредит в размере 1,26 миллиона юаней филиала, где работает аньхуа, покупная цена владельца составляет 15 000 юаней за квадратный метр, текущая рыночная цена подержанных домов того же этажа и того же типа в; сообщество, в котором находится ипотека, составляет 12 000 юаней за квадратный метр. если долговая сделка преобразуется в ипотечную сделку, цена единицы сделки по ипотеке составляет всего 7 300 юаней за квадратный метр.

для филиала анвара, если аналогичным образом будет реализовано более 50 ипотечных кредитов с отсрочкой погашения, банк понесет огромные убытки. если цены на жилье продолжат падать, потери, вызванные задержкой реализации, могут быть еще больше.

кроме того, что должны делать домовладельцы, которых банки уговорили отложить или приостановить выплаты по ипотеке, если они так и не восстановили способность выплачивать ежемесячные платежи по ипотеке после окончания льготного периода?

вышеупомянутые акционерные банкиры заявили, что независимо от того, возникают ли риски в какой-либо области, будь то компании по недвижимости, городские инвестиционные компании, ипотечные кредиты или бизнес-кредиты, при условии, что они реагируют осторожно и хорошо справляются с предотвращением рисков. изоляции, они, как правило, не нанесут фатального вреда банку, а лишь принесут убытки нескольких лет прибыли.

в настоящее время его беспокоит суперпозиция рисков в различных сферах. ранее в отношении просроченной задолженности компаний, занимающихся недвижимостью, и компаний, занимающихся городскими инвестициями, в соответствии с указаниями регулирующих органов банки избегали дефолтов путем продления сроков погашения, пока неизвестно. если таким образом решить проблему с просроченными ипотечными кредитами, банки неизбежно окажутся под еще большим давлением.

от пассивного к активному

во время эпидемии covid-19 в филиале анвара произошла волна прекращения выплат по ипотечным кредитам. однако сокращения поставок в то время носили весьма спорадический и концентрированный характер. они не представляли собой прогрессивного процесса и не распространялись в больших масштабах. риски были относительно контролируемыми и не оказывали большого влияния на банки.

с четвертого квартала 2021 года риски ликвидности частных компаний по недвижимости резко возросли, а взаимосвязь между спросом и предложением недвижимости достигла поворотного момента. рынок сделок с землей находится в застое, и некоторые местные городские инвестиционные компании испытывают трудности с погашением долга. банки предоставили определенные кредиты компаниям, занимающимся недвижимостью, и компаниям, занимающимся городскими инвестициями.

инсайдеры вышеупомянутого акционерного банка заявили, что продление лишь откладывает риск и меняет время на пространство. при нынешнем размере активов и толерантности к риску его банк едва может справиться с рисками, связанными с недвижимостью и городскими инвестициями, поэтому он не желает видеть масштабное сокращение предложения в сфере потребительских ипотечных кредитов.

уже во второй половине 2023 года некоторые коммерческие банки начали проводить комплексное исследование существующих ипотечных кредитов, уделяя особое внимание ипотеке в период с 2018 по 2021 год. вышеупомянутый представитель акционерного банка заявил, что, поскольку цены на жилье и процентные ставки по ипотечным кредитам на данном этапе находятся на высоком уровне, легче допустить перебои в поставках.

после тщательного планирования городской коммерческий банк, в котором работает аньхуа, разделил существующие жилищные кредиты на пять категорий: первая — это качественная категория, в которую в основном входят кредиты для сотрудников государственных учреждений, предприятий и учреждений, а владельцы имеют относительно высокую квалификацию. ; вторая категория - стабильная, которая в основном предназначена для владельцев домов на ранней стадии, с ежемесячным давлением поставок низкое, и риск перебоев в поставках практически отсутствует. третья категория - это категория особого беспокойства, где давление ежемесячных платежей; умеренная, если доходы владельца существенно снижаются, поставки могут быть прекращены; четвертая категория – это основная категория проблем, при которой доход с трудом покрывает ежемесячный платеж, а риск перебоев в поставках высок. это выплаты по ипотеке, которые были прекращены.

анвар сообщил, что риски для первой и второй категорий клиентов относительно невелики и могут нормально поддерживаться, пятая категория отсекается и формируется риск третьей и четвертой категорий ипотечных кредитов;

для этих двух типов ипотечных клиентов городской коммерческий банк аньхуа сделал две вещи:

во-первых, для некоторых существующих ипотечных кредитов со значительно более высокими процентными ставками по ипотечным кредитам, в пределах, разрешенных политикой, банки будут активно снижать процентные ставки для ипотечных кредитов, которые соответствуют политике, на основе текущих изменений процентных ставок по ипотечным кредитам, чтобы уменьшить давление на ежемесячные платежи клиентов. анвар заявил, что, хотя банки потеряют часть своих процентных доходов, риск перебоев поставок будет значительно снижен.

во-вторых, банки активно общаются с клиентами, чтобы понять их реальные трудности и помочь клиентам в максимальной степени, разрешенной политикой. например, если клиент временно безработный и находится под большим финансовым давлением, он может договориться об уменьшении ежемесячного платежа или приостановке погашения кредита, чтобы гарантировать, что клиент не прекратит свои платежи.

не только городской коммерческий банк анвара перешел от пассивного реагирования к превентивному предотвращению. большинство банков приняли различные проактивные защитные меры, чтобы попытаться пресечь риск в зародыше и гарантировать, что риск перебоев в поставках не произойдет в больших масштабах. .

представитель крупного банка рассказал economic observer, что для некоторых владельцев жилья, впервые приобретающих жилье, с высокими процентными ставками по ипотечным кредитам и тяжелыми ежемесячными платежами, его городской филиал много раз выступал с инициативой снизить процентные ставки по ипотечным кредитам.

этот человек рассказал, что раньше деятельность банков по контролю рисков была сосредоточена на предварительном кредитовании. пережив ряд событий, таких как риски ликвидности недвижимости, банки еще больше усовершенствовали свои системы контроля рисков и усилили секретное управление существующими ипотечными кредитами, что в определенной степени усилило барьеры риска.

в настоящее время некоторые банки снизили процентную ставку для тех, кто впервые покупает жилье в некоторых городах, до уровня менее 3%, что близко к процентной ставке по кредиту резервного фонда. по мнению вышеупомянутых крупных банкиров, согласно текущим процентным ставкам по ипотечным кредитам, по некоторым существующим ипотечным кредитам все еще есть возможности для корректировки в сторону понижения. однако из-за текущих низких спредов процентных ставок сейчас не лучшее время для банков снижать существующие процентные ставки по ипотечным кредитам.

(по просьбе собеседника в статье использован псевдоним аньхуа)