uutiset

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

economic observerin toimittaja tian guobao anwar huokaisi helpotuksesta sen jälkeen, kun listattua järjestämätöntä velkaa koskeva kauppa oli saatu päätökseen.

anhua on kaupungin liikepankin sivukonttorin päällikkö etelässä. tämän kaupan kohteena oli yksi hänen sivuliikkeensä monista luottotappioista, pääoma 1,26 miljoonaa yuania, ja asuntolaina oli 120 neliömetrin asunto kolmannen tason kaupungissa. lopulta velka myytiin 880 000 juanin pohjahintaan, mikä oli 30 %:n alennus pääomasta.

anwar kertoi economic observerille, että huono velka oli henkilökohtainen asuntolaina (jäljempänä "asuntolaina"), joka oli irtisanottu. omistaja haki asuntolainaa pankista ostaessaan asunnon vuonna 2021 ja lopetti lainan takaisinmaksun tämän vuoden kesäkuussa. pankin henkilökunta on kommunikoinut omistajan kanssa monta kertaa, ja omistaja sanoi, ettei pystynyt maksamaan kuukausimaksua.

liikepankeilla on yleensä kaksi perinteistä irtisanottujen asuntolainojen luovutusmenetelmää: toinen on huutokaupattava vakuus velan takaisinmaksua varten, toinen on pakata ja myydä velka ammattimaiselle amc-yritykselle (non-performing asset disposal).

tällä kertaa luottotappioista ei luovuttu perinteisin keinoin, vaan pankki myi sen suoraan markkinoille.

anwar sanoi, että tämän vuoden jälkeen joidenkin asuntolainojen vakuuden arvo ei ole kyennyt kattamaan velan pääomaa yhdistettynä sääntelyvirastojen, paikallishallintojen, tuomioistuinten ja muiden asianomaisten osapuolten huoleen, perinteinen tapa luovuttaa lainoja; -velan suorittaminen kiinteistön vakuudeksi on monien haasteiden edessä.

pankit ovat myös vähitellen siirtyneet irtisanottujen asuntoluottojen kylmäkäsittelyyn. lainanottajien kohtaamien vaikeuksien, takaisinmaksukyvyn, takaisinmaksuhalukkuuden jne. luokittelun hallinnan mukaan pankeilla on erilaisia ​​menetelmiä irtisanotuille erityyppisille asuntolainalle. edellisiin vuosiin verrattuna tämän vuoden hävitystavat ovat joustavampia ja lomakkeet monipuolisempia.

kylmähoito

anwar kertoi economic observerille, että vuoden 2023 lopussa erääntyneiden asuntolainojen määrä hänen toimipisteessään oli kasvanut merkittävästi ja niitä on tällä hetkellä yhteensä yli 50. aiempina vuosina, lukuun ottamatta erityisiä vuosia, tämä sivuliike ei irtisanonut enempää kuin 10 asuntolainaa vuodessa, ja suurin osa niistä myytiin vuoden sisällä.

nykyään anhuan kaupungin liikepankki omaksuu joustavamman lähestymistavan irtisanottujen asuntoluottojen hävittämiseen ja varmistaa samalla, että luottotappioiden määrä ja riskit ovat hallittavissa.

omistajan asuntolainan ensimmäisen erääntymisen jälkeen lainan myöntämisestä vastaava toimipiste ottaa mahdollisimman pian yhteyttä omistajaan selvittääkseen maksun keskeytymisen syyt ja omistajan kohtaamat vaikeudet. pankki yrittää parhaansa mukaan auttaa omistajia ratkaisemaan ongelmat politiikan sallimissa rajoissa ja yrittää kaikin keinoin saada omistajat olemaan katkaisematta toimitusta.

esimerkiksi, jos omistaja on katkaissut lainan tilapäisen tulonlähteen menetyksen vuoksi, mutta hänellä on edellytykset ja mahdollisuudet palata työsuhteeseen, pankki antaa omistajalle luvan keskeyttää lainan takaisinmaksu todellisten ehtojen perusteella. odota puoli vuotta tai vuosi ennen kuin jatkat lainan takaisinmaksua, ennen kuin omistajalla on kyky maksaa laina takaisin.

anwar sanoi, että viime vuosien suuremman makrotaloudellisen paineen vuoksi useilla toimialoilla on ollut tulojen laskua tai jopa tulonlähteiden menetystä. tässä tapauksessa pankki on velvollinen työskentelemään lainanantajan kanssa vaikeuksien ylitse.

toinen osakepankista kertoi taloustarkkailijalle, että hänen konttorillaan oli samanlaista toimintaa, mutta se antoi omistajille enemmän valinnanvaraa. jos esimerkiksi omistajan tulot pienenevät eikä hänellä ole varaa nykyiseen kuukausierään, pankki neuvottelee omistajan kanssa kuukausimaksun pienentämisestä joksikin aikaa tai jopa vain koron maksamisesta.

erääntyneet ja neuvottelematta jääneet asuntolainat pankit luokittelevat ja luovuttavat ne vakuuden arvon perusteella.

kiinnelainoissa, joissa on asuntolaina ensimmäisen ja toisen tason kaupunkien ydinalueilla, pankit ymmärtävät nopeasti kysynnän ja tarjontatilanteen asuntolaina-alueella ja asettavat kohtuulliset huutokauppahinnat varmistaakseen maksimaalisen hyödyn järjestämättömistä varoista.

asuntolainoissa, joiden vakuudet ovat kaupungeissa tai alueilla, joilla kiinteistöjen hinnat ovat laskussa, pankit pysäyttävät tappiot ajoissa, varsinkin kun paikalliset asuntojen hinnat vaihtelevat suuresti. edellä mainittu järjestämätön asuntolaina, jonka pääoma on 1,26 miljoonaa yuania, on tätä tyyppiä. alle kahdessa vuodessa paikalliset asuntojen hinnat laskivat yli 40 %.

anwar kertoi, että osassa olemassa olevista järjestämättömistä asuntolainoista on jäänyt yli historiasta ongelmia, joista on joko vaikea luopua, esimerkiksi jos kotona asuu vanhuksia tai lapsia tai paikallisten asuntojen nopea väheneminen hintojen, niiden hävittäminen nykyiseen markkinahintaan tuo pankille suhteellisen korkeat kustannukset.

on myös joitain järjestämättömiä asuntoluottoja, jotka pankit menettivät parhaan tilaisuuden luopua voittojen maksimoimiseksi.

anwarin toimipisteellä oli asuntolaina, joka irtisanottiin vuonna 2019. tuolloin asuntojen hinnat olivat vielä nousussa, ja pankki lykkäsi tarkoituksella myyntiä maksimoidakseen voiton. vuonna 2021 tämän asuntolainan pääoma ja korko yhteensä ovat 1,48 miljoonaa yuania. mutta tuolloin kiinteistömarkkinat alkoivat laskea, ja asuntolaina epäonnistui. tämän vuoden jälkipuoliskolla, mukaan lukien sakot ja korot, tämän järjestämättömän asuntolainan kokonaispääoma ja korko saavuttavat 1,9 miljoonaa yuania. nykyiset markkinaolosuhteet huomioon ottaen anhuan sivuliike asetti kuitenkin lähtöhinnaksi 1,2 miljoonaa yuania, joka oli järjestämättömän asuntolainalainan alkuperäinen pääoma. markkinoiden nopean laskusuhdanteen vuoksi asuntolaina ei kuitenkaan onnistunut myymään uudelleen.

anwar sanoi, että asuntolainojen lisäksi myös yrityslainat ja asuntolainat ovat kohdanneet huomattavia paineita katkaista tarjontansa tästä vuodesta lähtien. tarjonnan pysähtymiseen on monia tekijöitä, mukaan lukien työllisyys- ja tulotekijät sekä luottamus- ja odotustekijät, mutta perimmäinen syy on asuntojen hintojen lasku. tämä on myös tärkein syy siihen, miksi useimmat kiinteistönomistajat keskeyttävät asuntolainamaksunsa.

monen osapuolen peli

aikaisemmin anwarin sivuliike yleensä luovutti vakuudet oikeudellisten huutokauppojen kautta, koska katkaistuja asuntolainoja oli suhteellisen vähän. kun omistaja irtisanoo maksun, sivuliikkeen tulee hakea täytäntöönpanoa paikalliselta tuomioistuimelta. kun tuomioistuin on antanut täytäntöönpanoasiakirjan, tuomioistuin huutokauppaa sen kaupankäyntialustojen, kuten alibaba tai jd.com, kautta.

aiemmista vuosista poiketen anwarin sivuliike kohtasi tänä vuonna uuden tilanteen, kun hän haki tuomioistuimelta lainojen maksujen lakkauttamista. vaikka tuomioistuin hyväksyi hakemuksen, se ei ole vielä nostanut asiaa. aikaisemmin hyväksymisestä tapauksen jättämiseen täytäntöönpanopäätöksen antamiseen kului yleensä enintään kolme kuukautta. tämän vuoden alusta lähtien eräitä tuomioistuimen vuoden alussa hyväksymiä pakkotäytäntöönpanoa koskevia hakemuksia ei ole vielä nostettu.

osakepankin sivukonttorin asuntolainaliiketoiminnasta vastaava henkilö kertoi taloustarkkailijalle, että osa hänen sivukonttoristaan ​​jäädytettiin aiemmin eri syistä, mutta täytäntöönpanon jatkaminen tänä vuonna on erittäin vaikeaa. jotkin täytäntöönpanotapaukset edellyttävät sivukonttorin tai jopa pääkonttorin sovittelua.

asuntolainan maksun keskeyttämiseen liittyy ihmisten toimeentuloongelmia. jotkut kunnat ovat huolissaan siitä, että kiinteistöjen oikeudellinen huutokauppa johtaa joidenkin ryhmien kotien menettämiseen, joten he eivät halua käsitellä sitä oikeudellisen huutokaupan kautta. tämä on tärkeä syy siihen, miksi ulosotot ovat lisääntyneet tänä vuonna, kun taas ulosotot eivät ole muuttuneet merkittävästi.

paikoin huoli ulosmittauksista johtuu myös tarpeesta vakauttaa asuntojen hintoja. koska suljettujen talojen hinta on yleensä alhaisempi kuin markkinahinta, suuri määrä suljettuja taloja vaikuttaa usein asuntojen hintoihin kaupungissa, ja nämä kaksi voivat jopa muodostaa noidankehän. tämä on toinen tärkeä syy siihen, miksi paikalliset hallitukset ovat haluttomia vapauttamaan suurta määrää suljettuja taloja.

tästä vuodesta lähtien jotkut pankit ovat pakkaaneet ja myyneet järjestämättömiä velkoja amc:lle, eikä niitä ole helppo myydä hyvällä hinnalla. koska amc:n hankittua omaisuuspaketin se kohtasi myös hävitysongelmia.

perinteiset hävitysmenetelmät eivät ole enää käyttökelpoisia.

kun otetaan esimerkkinä edellä mainittu 1,26 miljoonan juanin velka anhuan sivuliikkeessä, omistajan ostohinta on 15 000 yuania/neliömetri saman kerroksen ja samantyyppisten käytettyjen talojen nykyinen markkinahinta asuntolaina on 12 000 yuania/neliömetri. jos velkatransaktio muunnetaan asuntolainaksi, asuntolainan yksikköhinta on vain 7 300 yuania/neliömetri.

anwarin sivukonttorille, jos yli 50 asuntolainaa, joiden maksut on lykätty, hävitetään samalla tavalla, pankille tulee valtavia tappioita. jos asuntojen hinnat jatkavat laskuaan, voivat viivästyneestä luovutuksesta aiheutuvat tappiot olla vielä suurempia.

mitä pitäisi lisäksi tehdä asunnonomistajien, jotka pankit ovat suostutelleet asuntolainan lykkäämiseen tai lykkäämiseen, jos he eivät vieläkään saa takaisin kykyä maksaa kuukausittaisia ​​asuntolainan maksuja armonajan päätyttyä?

edellä mainitut osakepankkiirit sanoivat, että esiintyypä riskejä millä tahansa alalla, olipa kyseessä kiinteistöyhtiöt, kaupunkisijoitusyhtiöt, asuntolainat tai yrityslainat, kunhan he reagoivat huolellisesti ja tekevät hyvää ennaltaehkäisy- ja riskityötä. eristyksissä ne eivät yleensä aiheuta pankille kohtalokasta haittaa, vaan aiheuttavat vain useiden vuosien voittoja.

tällä hetkellä hän on huolissaan eri alojen riskien päällekkäisyydestä. aiemmin kiinteistöyhtiöiden ja kaupunkisijoitusyhtiöiden erääntyneiden velkojen osalta pankit välttyivät laiminlyönniltä pidennysten avulla, ei vielä tiedetä. jos erääntyneet asuntolainat ratkaistaan ​​tällä tavalla, pankkeihin kohdistuu väistämättä suurempi paine.

passiivista aktiiviseen

covid-19-epidemian aikana anwarin sivuliike koki asuntolainojen lyhennysten katkaisemisen. tuolloin tarjonnan leikkaukset olivat kuitenkin erittäin satunnaisia ​​ja keskittyneitä. ne eivät olleet progressiivinen prosessi, eivätkä ne levinneet laajassa mittakaavassa.

vuoden 2021 viimeisestä neljänneksestä lähtien yksityisten kiinteistöyhtiöiden likviditeettiriskit ovat kasvaneet räjähdysmäisesti, ja kiinteistöjen kysynnän ja tarjonnan suhde on saavuttanut käännekohdan. maakauppamarkkinat ovat vaisut, ja joillakin paikallisilla kaupunkisijoitusyhtiöillä on velkojen takaisinmaksuvaikeuksia. pankit ovat myöntäneet lainoja kiinteistöyhtiöille ja kaupunkisijoitusyhtiöille.

edellä mainitut osakepankin sisäpiiriläiset sanoivat, että laajennus vain lykkää riskiä ja vaihtaa aikaa tilaan. hänen pankkinsa nykyisellä omaisuuskoolla ja riskinsietokyvyllä se tuskin selviää kiinteistö- ja kaupunkisijoittamiseen liittyvistä riskeistä, joten se ei ole halukas näkemään henkilökohtaisten asuntoluottojen alalla laajaa tarjonnan katkaisua.

jo vuoden 2023 toisella puoliskolla jotkin liikepankit ovat alkaneet tehdä kattavaa selvitystä olemassa olevista asuntolainoista keskittyen vuosien 2018 ja 2021 asuntolainoihin. edellä mainittu osakepankin toimihenkilö sanoi, että koska asuntojen hinnat ja asuntolainojen korot ovat tässä vaiheessa huipussaan, toimituskatkoksia on helpompi saada.

kaupungin liikepankki, jossa anhua työskentelee, jakoi huolellisen suunnittelun jälkeen olemassa olevat asuntolainat viiteen luokkaan: ensimmäinen on korkealaatuinen luokka, joka on enimmäkseen valtion virastojen, yritysten ja laitosten työntekijöiden lainoja, ja omistajan pätevyys on suhteellisen korkea. toinen on vakaa luokka, joka on enimmäkseen varhaisvaiheen asunnonomistajille, joiden kuukausittainen toimituspaine on alhainen, ja kolmas luokka on erityishuollon luokka, jossa kuukausimaksupaine on kohtalainen, kun omistajan tulot ovat vähentyneet, neljäs luokka on keskeinen huolenaihe, jossa tulot ovat vaikeita kattaa kuukausimaksua ja riski toimitusten keskeytymiseen on korkea on asuntolainan maksut, jotka on irtisanottu.

anwar sanoi, että riskit ensimmäisen ja toisen luokan asiakkaat ovat suhteellisen pieniä ja voidaan ylläpitää normaalisti viides luokka on katkaistu ja riski on muodostunut kolmas ja neljäs luokka asuntolainat ovat keskittyä pankkeihin.

näille kahdelle asuntolaina-asiakkaalle anhuan kaupungin liikepankki teki kaksi asiaa:

ensinnäkin joidenkin olemassa olevien asuntolainojen, joiden korko on huomattavasti korkeampi, pankit tekevät politiikan sallimissa rajoissa aloitteen politiikan mukaisten asuntolainojen korkojen alentamiseksi nykyisten asuntolainojen korkojen ja muiden ehtojen muutosten perusteella. vähentää asiakkaiden kuukausimaksupaineita. anwar sanoi, että vaikka pankit menettävät osan korkotuloistaan, toimituskatkoksen riski pienenee merkittävästi.

toiseksi pankit kommunikoivat asiakkaiden kanssa ennakoivasti ymmärtääkseen heidän todelliset vaikeutensa ja auttaakseen asiakkaita käytäntöjen sallimissa rajoissa. esimerkiksi jos asiakas on tilapäisesti työtön ja suuren taloudellisen paineen alla, hän voi neuvotella kuukausierän alentamisesta tai keskeyttää lainan lyhennykset varmistaakseen, että asiakas ei katkaise maksujaan.

se ei ole vain anwarin kaupungin liikepankki, joka on siirtynyt passiivisista vastauksista ennakoivaan ennaltaehkäisyyn. useimmat pankit ovat ryhtyneet erilaisiin ennakoiviin suojatoimiin yrittääkseen hillitä riskiä alkuunsa varmistaakseen, että toimituskatkoksen riskiä ei esiinny suuressa mittakaavassa. .

pankin merkittävä virkamies kertoi economic observerille, että joidenkin ensiasunnon omistajien, joilla on korkeat asuntolainojen korot ja kova kuukausimaksupaine, hänen kaupungin haaratoimisto on tehnyt aloitteen asuntolainojen korkojen alentamiseksi monta kertaa.

hän kertoi, että aiemmin pankkien riskienhallintatoiminta keskittyi lainanantoprosessiin. kiinteistöjen likviditeettiriskien kaltaisten tapahtumien jälkeen pankit ovat edelleen parantaneet riskienhallintajärjestelmiään ja tehostaneet olemassa olevien asuntoluottojen luokiteltua hallintaa, mikä on jossain määrin paksuntanut riskiesteitä.

tällä hetkellä jotkut pankit ovat laskeneet ensiasunnon ostajien koron joissakin kaupungeissa alle 3 prosenttiin, mikä on lähellä eläkerahastolainakorkoa. edellä mainittujen suurten pankkiirien mukaan asuntolainojen nykyisten korkojen mukaan joissakin olemassa olevissa asuntolainoissa on vielä tilaa laskea. nykyisten alhaisten korkoerojen vuoksi pankeille ei kuitenkaan ole hyvä aika laskea olemassa olevia asuntolainojen korkoja.

(haastateltavan pyynnöstä tässä artikkelissa käytetään anhuan salanimeä)