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il giornalista dell'economic observer tian guobao anwar ha tirato un sospiro di sollievo dopo che è stato completato un accordo su un debito in sofferenza quotato.

anhua è il capo di una filiale di una banca commerciale cittadina nel sud. l'oggetto di questa transazione era uno dei tanti crediti inesigibili della sua filiale, con un capitale di 1,26 milioni di yuan, e l'ipoteca era una residenza di 120 metri quadrati in una città di terzo livello. alla fine, il debito è stato venduto al prezzo di riserva di 880.000 yuan, ovvero uno sconto del 30% sull'importo capitale.

anwar ha detto all'economic observer che il debito inesigibile era un prestito personale per la casa (di seguito denominato "mutuo") che era stato estinto. il proprietario ha chiesto un mutuo ipotecario alla banca quando ha acquistato la casa nel 2021 e ha smesso di rimborsare il prestito nel giugno di quest'anno. il personale della banca ha comunicato molte volte con il proprietario e il proprietario ha affermato di non essere in grado di pagare la rata mensile.

le banche commerciali di solito hanno due metodi tradizionali di smaltimento dei mutui ipotecari che sono stati estinti: uno è quello di mettere all'asta giudizialmente la garanzia per ripagare il debito; l'altro è quello di impacchettare e vendere il debito a una società professionale amc (non-performing asset dismissione).

questa volta i crediti inesigibili non sono stati liquidati con i mezzi tradizionali, ma sono stati venduti direttamente al mercato dalla banca.

anwar ha affermato che da quest'anno il valore della garanzia per alcuni mutui non è stato in grado di coprire il capitale del debito, unitamente alle preoccupazioni delle agenzie di regolamentazione, dei governi locali, dei tribunali e di altre parti interessate, sul metodo tradizionale di cessione dei non-debito; -l'esecuzione del debito con beni immobili come garanzia si trova ad affrontare molte sfide.

anche le banche hanno gradualmente adottato un trattamento freddo dei mutui ipotecari che sono stati estinti. secondo la classificazione gestionale delle difficoltà incontrate dai mutuatari, della capacità di rimborso, della disponibilità al rimborso, ecc., le banche hanno metodi di smaltimento diversi per le diverse tipologie di mutui ipotecari estinti. rispetto agli anni precedenti, quest'anno le modalità di smaltimento sono più flessibili e le forme più diversificate.

trattamento a freddo

anwar ha dichiarato all’economic observer che alla fine del 2023 il numero di mutui scaduti nella sua filiale era aumentato in modo significativo e attualmente ce ne sono più di 50 in totale. negli anni precedenti, salvo anni particolari, questo ramo non estingueva più di 10 mutui all'anno e la maggior parte di essi veniva liquidata entro l'anno.

oggi, la banca commerciale della città di anhua adotterà un approccio più flessibile per lo smaltimento dei mutui ipotecari che sono stati risolti, garantendo al tempo stesso che il tasso di inesigibilità e i rischi siano controllabili.

dopo la prima scaduta del mutuo del proprietario, la filiale competente per l'erogazione del prestito contatterà il proprietario nel più breve tempo possibile per comprendere i motivi della sospensione del pagamento e le difficoltà incontrate dal proprietario. nell'ambito consentito dalla politica, la banca farà del suo meglio per aiutare i proprietari a risolvere i problemi e tenterà ogni mezzo per persuadere i proprietari a non interrompere la fornitura.

ad esempio, se il proprietario ha interrotto il prestito a causa della temporanea perdita di una fonte di reddito, ma ha le condizioni e la capacità di riprendere l'occupazione, la banca consentirà al proprietario di sospendere il rimborso del prestito sulla base della piena considerazione delle condizioni effettive. attendere sei mesi o un anno prima che il proprietario abbia la capacità di rimborsare il prestito prima di continuare a rimborsarlo.

anwar ha affermato che a causa della maggiore pressione macroeconomica negli ultimi anni, vari settori hanno registrato un calo delle entrate o addirittura una perdita di fonti di reddito. in questo caso, la banca è obbligata a collaborare con il creditore per superare le difficoltà.

un'altra persona di una banca per azioni ha detto all'economic observer che la sua filiale svolgeva operazioni simili, ma dava ai proprietari più scelte. ad esempio, se il reddito del proprietario diminuisce e non può permettersi la rata mensile corrente, la banca negozierà con il proprietario la riduzione dell'importo della rata mensile per un periodo di tempo, o anche il pagamento solo degli interessi.

per i mutui ipotecari scaduti e che non sono stati negoziati, le banche li classificheranno e li smaltiranno in base al valore della garanzia.

per i mutui ipotecari nelle aree centrali delle città di primo e secondo livello, le banche comprenderanno tempestivamente la situazione della domanda e dell’offerta nell’area in cui si trova il mutuo e fisseranno prezzi d’asta ragionevoli per garantire i massimi benefici dalle attività in sofferenza.

per i mutui le cui garanzie si trovano in città o aree in cui i prezzi degli immobili sono in calo, le banche fermeranno le perdite in modo tempestivo, soprattutto quando i prezzi delle case locali oscillano notevolmente. di questo tipo è il suddetto mutuo ipotecario in sofferenza con una quota capitale di 1,26 milioni di yuan. in meno di due anni, i prezzi delle case locali sono diminuiti di oltre il 40%.

anwar ha detto che alcuni dei prestiti immobiliari in sofferenza esistenti hanno problemi lasciati dalla storia, che sono difficili da smaltire, ad esempio se ci sono anziani o bambini che vivono in casa o a causa del rapido declino degli alloggi locali i prezzi, smaltirli al prezzo di mercato corrente comporterà costi relativamente elevati per la banca.

ci sono anche alcuni mutui ipotecari in sofferenza che le banche hanno perso la migliore opportunità di smaltire per massimizzare i profitti.

la filiale in cui lavorava anwar aveva un mutuo che è stato estinto nel 2019. a quel tempo, i prezzi delle case erano ancora in aumento e la banca ne ha deliberatamente rinviato la cessione per massimizzare i profitti. nel 2021, il totale del capitale e degli interessi di questo mutuo sarà di 1,48 milioni di yuan. ma a quel tempo il mercato immobiliare iniziò a declinare e il mutuo fallì. entro la seconda metà di quest'anno, comprese sanzioni e interessi, il totale del capitale e degli interessi di questo mutuo ipotecario in sofferenza raggiungerà 1,9 milioni di yuan. tuttavia, considerando le attuali condizioni di mercato, la filiale di anhua ha fissato il prezzo iniziale a 1,2 milioni di yuan, che corrispondeva all'importo nominale originario del mutuo ipotecario in sofferenza. tuttavia, a causa della rapida flessione del mercato, l'ipoteca non è stata più venduta.

anwar ha detto che oltre ai prestiti per la casa, anche i prestiti alle imprese e i mutui ipotecari stanno affrontando una notevole pressione per tagliare la loro offerta da quest'anno. ci sono molti fattori che spiegano la sospensione dell’offerta, tra cui fattori relativi all’occupazione e al reddito, nonché fattori di fiducia e aspettative, ma la causa principale è che i prezzi delle case sono diminuiti. questo è anche il motivo principale per cui la maggior parte dei proprietari di immobili taglia le rate del mutuo.

gioco multipartitico

in passato, a causa del numero relativamente esiguo di mutui ipotecari tagliati, la filiale di anwar di solito vendeva le garanzie tramite aste giudiziarie. dopo che il proprietario ha terminato il pagamento, la filiale dovrà presentare domanda al tribunale locale per l'esecuzione. dopo che il tribunale ha emesso il documento di esecuzione, lo metterà all'asta attraverso piattaforme di trading come alibaba o jd.com.

a differenza degli anni precedenti, quest'anno la filiale di anwar ha incontrato una nuova situazione quando ha presentato domanda al tribunale per l'esecuzione della relativa cessazione dei pagamenti ipotecari. sebbene la corte abbia accettato la richiesta, deve ancora archiviare il caso. in precedenza, dall'accettazione alla presentazione del caso fino all'emanazione della sentenza di esecuzione non passavano generalmente più di tre mesi. dall'inizio di quest'anno, alcuni casi di richiesta di esecuzione forzata accettati dal tribunale all'inizio dell'anno non sono stati ancora depositati.

il responsabile del settore ipotecario di una filiale di una banca per azioni ha riferito all'economic observer che in passato alcuni casi di esecuzione della sua filiale sono stati sospesi per vari motivi, ma che è estremamente difficile riprendere l'esecuzione quest'anno. alcuni casi di esecuzione richiedono la mediazione da parte delle filiali o addirittura della sede centrale.

la sospensione dei pagamenti dei mutui immobiliari riguarda problemi di sostentamento delle persone. alcuni governi locali temono che l'asta giudiziaria degli immobili possa causare la perdita delle loro case ad alcuni gruppi, quindi non vogliono affrontare la questione attraverso la procedura dell'asta giudiziaria. questo è un motivo importante per cui i pignoramenti sono aumentati quest'anno mentre i pignoramenti non sono cambiati in modo significativo.

in alcuni luoghi, le preoccupazioni sui pignoramenti derivano anche dalla necessità di stabilizzare i prezzi delle case. poiché il prezzo delle case pignorate è generalmente inferiore al prezzo di mercato, un gran numero di case pignorate spesso influenzerà i prezzi delle case in una città, e i due potrebbero persino formare un circolo vizioso. questo è un altro motivo importante per cui i governi locali sono riluttanti a liberare un gran numero di case pignorate.

da quest’anno alcune banche hanno confezionato e venduto debiti in sofferenza ad amc, e non è facile venderli a buon prezzo. perché dopo aver ottenuto il pacchetto di asset, amc ha dovuto affrontare anche problemi di cessione.

i metodi di smaltimento tradizionali non sono più realizzabili.

prendendo come esempio il suddetto mutuo di 1,26 milioni di yuan di debito nella filiale di anhua, il prezzo di acquisto del proprietario è di 15.000 yuan/metro quadrato, l'attuale prezzo di mercato delle case di seconda mano dello stesso piano e dello stesso tipo nella comunità in cui si trovano l'ipoteca si trova a 12.000 yuan/metro quadrato. se l'operazione di debito viene convertita in un'operazione di mutuo, il prezzo unitario della transazione dell'ipoteca sarà di soli 7.300 yuan/metro quadrato.

per la filiale di anwar, se più di 50 mutui ipotecari con pagamento sospeso venissero liquidati in modo simile, la banca andrebbe incontro a perdite enormi. se i prezzi delle case continuano a scendere, le perdite causate da uno smaltimento ritardato potrebbero essere ancora maggiori.

inoltre, cosa dovrebbero fare i proprietari di case che sono stati persuasi dalle banche a ritardare o sospendere il rimborso del mutuo se ancora non riacquistano la capacità di ripagare le rate mensili del mutuo dopo la fine del periodo di grazia?

i suddetti banchieri per azioni hanno affermato che se i rischi si verificano in qualsiasi campo, che si tratti di società immobiliari, società di investimento urbano, mutui ipotecari o prestiti commerciali, purché rispondano con attenzione e facciano un buon lavoro di prevenzione e rischio isolamento, generalmente non causeranno danni mortali alla banca, ma causeranno solo perdite di profitti per diversi anni.

attualmente è preoccupato per la sovrapposizione di rischi in diversi settori. in precedenza, per i debiti scaduti delle società immobiliari e delle società di investimento urbano, sotto la guida normativa, le banche evitavano il default attraverso proroghe, non è ancora noto se questi debiti estesi possano essere recuperati con successo. se i crediti ipotecari scaduti vengono risolti in questo modo, le banche saranno inevitabilmente sotto pressione.

da passivo ad attivo

durante l'epidemia di covid-19, la filiale di anwar ha subito un'ondata di interruzioni dei rimborsi dei mutui ipotecari. tuttavia, i tagli all’offerta in quel momento erano molto sporadici e concentrati. non erano un processo progressivo e non si diffondevano su larga scala. i rischi erano relativamente controllabili e non avevano un grande impatto sulle banche.

dal quarto trimestre del 2021 i rischi di liquidità delle società immobiliari private sono esplosi e il rapporto tra domanda e offerta immobiliare ha raggiunto un punto di svolta. il mercato delle transazioni immobiliari è lento e alcune società di investimento urbano locali stanno incontrando difficoltà nel ripagare il debito. le banche hanno concesso alcuni prestiti alle società immobiliari e alle società di investimento urbano.

gli addetti ai lavori delle banche per azioni sopra menzionate hanno affermato che la proroga non fa altro che rinviare il rischio e scambiare tempo con spazio. con l’attuale dimensione patrimoniale e la tolleranza al rischio della sua banca, riesce a malapena a far fronte ai rischi legati agli investimenti immobiliari e urbani, quindi non è disposta a vedere un taglio su larga scala dell’offerta nel campo dei mutui ipotecari personali.

già nella seconda metà del 2023 alcune banche commerciali hanno iniziato a condurre un’indagine approfondita sui mutui esistenti, concentrandosi sui mutui tra il 2018 e il 2021. il suddetto funzionario della banca per azioni ha affermato che poiché i prezzi delle case e i tassi di interesse ipotecari sono a livelli elevati in questa fase, è più facile che si verifichino interruzioni dell'offerta.

dopo un'attenta pianificazione, la banca commerciale della città dove lavora anhua ha diviso i prestiti immobiliari esistenti in cinque categorie: la prima è la categoria di alta qualità, che sono per lo più prestiti per dipendenti di agenzie governative, imprese e istituzioni, e le qualifiche dei proprietari sono relativamente elevate la seconda è la categoria stabile, rivolta principalmente ai proprietari di case in fase iniziale, con la pressione mensile sulla fornitura è bassa e non vi è quasi alcun rischio di interruzione della fornitura; la terza categoria è la categoria di preoccupazione speciale, dove la pressione sui pagamenti mensili è moderato. una volta che il reddito del proprietario è significativamente ridotto, la fornitura può essere interrotta; la quarta categoria è la categoria di preoccupazione principale, dove il reddito è difficile da coprire il pagamento mensile e il rischio di interruzione della fornitura è elevato; sono le rate del mutuo che sono state interrotte.

anwar ha detto che i rischi per la prima e la seconda categoria di clienti sono relativamente piccoli e possono essere mantenuti normalmente; la quinta categoria è stata eliminata e il rischio è stato formato per la terza e la quarta categoria di mutui ipotecari;

per questi due tipi di clienti ipotecari, la banca commerciale della città di anhua ha fatto due cose:

in primo luogo, per alcuni mutui esistenti con tassi di interesse ipotecari significativamente più elevati, nell’ambito consentito dalla politica, le banche prenderanno l’iniziativa di ridurre i tassi di interesse dei mutui ipotecari conformi alla politica sulla base delle variazioni dei tassi di interesse ipotecari attuali e di altre condizioni. per ridurre la pressione sui pagamenti mensili dei clienti. anwar ha affermato che anche se le banche perderanno parte dei loro proventi da interessi, il rischio di un'interruzione dell'offerta sarà notevolmente ridotto.

in secondo luogo, le banche comunicano in modo proattivo con i clienti per comprendere le loro reali difficoltà e aiutarli nella massima misura consentita dalle politiche. ad esempio, se un cliente è temporaneamente disoccupato e sotto forte pressione finanziaria, può negoziare per ridurre il pagamento mensile o sospendere il rimborso del prestito per garantire che il cliente non interrompa i pagamenti.

non è solo la banca commerciale della città di anwar che è passata dalle risposte passive alla prevenzione proattiva. la maggior parte delle banche ha adottato diverse misure difensive proattive per cercare di stroncare il rischio sul nascere e garantire che il rischio di interruzione delle forniture non si verifichi su larga scala. .

un importante funzionario di banca ha detto all'economic observer che per alcuni proprietari di prima casa con alti tassi di interesse ipotecari e forte pressione sui pagamenti mensili, la filiale della sua città ha preso più volte l'iniziativa di abbassare i tassi di interesse ipotecari.

la persona ha affermato che prima l’attività di controllo del rischio delle banche si concentrava sul processo di pre-prestito. dopo aver vissuto una serie di eventi come i rischi di liquidità immobiliare, le banche hanno ulteriormente migliorato i loro sistemi di controllo del rischio e intensificato la gestione riservata dei mutui ipotecari esistenti, il che ha in una certa misura ispessito le barriere di rischio.

al momento, alcune banche hanno abbassato il tasso di interesse per gli acquirenti della prima casa in alcune città a meno del 3%, che è vicino al tasso di interesse del prestito del fondo di previdenza. secondo i grandi banchieri sopra menzionati, secondo gli attuali tassi ipotecari, in alcune ipoteche esistenti c'è ancora spazio per adeguamenti al ribasso. tuttavia, a causa degli attuali bassi spread dei tassi di interesse, non è un buon momento per le banche abbassare i tassi di interesse ipotecari esistenti.

(su richiesta dell’intervistato, in questo articolo viene utilizzato lo pseudonimo di anhua)