住宅を「別の場所に新しいものに建て替える」ことはできるのでしょうか？多くの場所で「古いものを新しいものに取り替える」取り組みが強化されており、直接取得を「終了」した自治体もある。
2024-09-06
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中国経済日報（王東旭記者）9月5日、重慶市住宅・都市農村開発委員会は、「古い住宅の新しい」住宅への買い替えを支援し、住宅購入補助制度を調整するという通知を発表した。新たに購入する各住宅に対する補助金は、住宅価格総額の 0.5% を下回ってはならず、すべての地区が補助金を増額することが奨励されています。
専門家らは、重慶市の新たな政策は、既存の商業用住宅の消化を促進することを目的として、不動産取引政策を最適化し、住宅需要を活用するさまざまな地域の縮図にすぎないと述べた。
最近、多くの地域で「古いものから新しいもの」住宅プログラムが強化され、住宅ローン金利の最適化、補助金の増額、減税などの政策を通じて、住民が「古いものから新しいもの」に積極的に参加するようさらに奨励されています。
さまざまな場所からのリアルマネーサポート
中古住宅とは、既に住宅を所有している居住者に対して、政府の指定機関や不動産会社が取得や代理販売（販売補助）、補助金などを通じて新築への買い替えを奨励・支援する住宅のことを指します。
8月23日、アモイ市は商業住宅向けの「古いものから新しいもの」キャンペーンを開始し、暫定的に1年間続く予定である。
その中で、住み替え者は、中古住宅取引仲介手数料の補助、現在の市場で最も優れた個人向け住宅ローン金利、装飾ローンなどの高額購入のサポート、不動産サービス手数料の減免など、一連の優遇政策を享受できます。無料の住宅購入ギフトパッケージなど。
江蘇省淮安市は以前、「古い住宅を新しい住宅に買い替えた」所有者には、新築住宅の購入で支払った権利書税の100％を支給すると明らかにした。
中国政府はまた、住宅の「新旧」活動を組織し、実行することを明らかにした。開発会社、仲介会社、住宅購入家族のための三者のドッキングプラットフォームを構築するよう業界団体を指導し、開発会社と仲介会社が高品質のサービスを提供し、優遇措置の実施を奨励し、住宅購入家族の「取引」を支援する。古いものを新しいものに変える。」
さらに、いくつかの場所では政府が直接「辞任」して買収を実行している。例えば、杭州市臨安区は、公共賃貸住宅として使用するために臨安区内の商業住宅を一括取得すると発表した。雲南省大理市も、既存住宅を手頃な価格の賃貸住宅や人材向けの住宅として取得することを奨励していることを明らかにしており、撤去サイクルが24カ月を超える県や市は今後、手頃な価格の賃貸住宅を新たに建設しないことになる。
農業文化観光産業活性化研究所の袁帥副所長はチャイナビジネスデイリーの記者に対し、多くの場所での住宅に対する「古いものから新しいもの」政策は、現在の住宅を規制する重要な手段の1つであると語った。不動産市場の需要を活性化し、市場の在庫整理を促進し、不動産市場の安定的かつ健全な発展を促進します。今後、政策の徹底的な実施と市場環境の継続的な変化に伴い、「古いものから新しいものへ」政策はより積極的な役割を果たし、不動産市場に新たな活力を吹き込むことが期待されます。
「古いものを新しいものに置き換える」と新しい戦術が頻繁に生まれます
「古い住宅の新しい住宅への建て替え」の政策推進に関して、革新的な政策支援策を打ち出した地域もある。江蘇省無錫では、住宅を別の場所で「新築に下取り」することもできる。
8月9日、無錫市梁渓区の商業住宅「新旧」下取りプログラムのバージョン3.0がリリースされた。無錫両西市が実施する商業住宅「新旧下取りプログラム」の範囲が発表された。成発集団有限公司は徐々に拡大し、蘇州と常州の既存中古住宅商業住宅の取得が増加しました。
上海宜居不動産研究所のヤン・ユエジン副所長は記者団のインタビューで、この政策は現在、全国100以上の都市の中で最も革新的な政策であると述べた。
「将来的には、蘇州と常州の住宅所有者が中古住宅を交換して無錫の新築住宅を購入できるようになり、特に無錫に定住したい住宅所有者が、さまざまな地域での不動産を最適化するのにも役立ちます。住宅購入者にとって、この種の「下取り」プログラムに参加することはプラスの効果がある」とヤン・ユエジン氏は語った。
さらに、江蘇省南京市、太倉市、山東省青島市西海岸新区、浙江省温州市蒼南県などでは、「新旧住宅」の導入に際して、次のことを定めている。この手続きにより、原則として 2 ～ 3 年間の期限内であれば、古い家が位置する学区の入学資格を維持できるため、家を変える際に親が子供の学区を心配する必要がなくなります。
肯定的な結果はすでに見られています
最近、成都の住宅「下取り」活動が強化され、新たな住宅プロジェクトと仲介業者の第二陣が加わった。
成都不動産仲介協会は、成都の「古いものから新しいものまで」の住宅活動が圧倒的な反響を得ていると述べた。イベント開始後、1,000名を超えるプロジェクトにご契約いただいたお客様の来店数が大幅に増加し、中古住宅の掲載件数や取引件数も増加しました。 9月3日現在、新築住宅プロジェクト110件、不動産会社64社が参加している。
今年4月、無錫市は商業住宅の「下取り」プロジェクトを2回に分けて開始したが、その際、取得する住宅は同じ市内にあることが条件となっていた。最初のバッチでは、40 人を超える住宅変更業者が取引を完了しました。 7月末現在、関連問い合わせは2,000件以上、「下取り」登録は600件以上、最終取引件数は140件以上となっている。
また今年4月、鄭州市の住宅「古いものを新しいものに取り替える」プログラムが正式に開始された。鄭州市住宅安全・不動産管理局が発表した情報によると、住宅の「古いものを新しいものに取り替える」作業が3か月間実施されて以来、交換する人々の間で3,927件の中古住宅購入契約が締結された。住宅とchengfa companyが契約し、1,180戸の商業住宅が「古いものから新しいもの」の取引が1,628戸完了した。
「古いものから新しいものへの『下取り』などの有利な政策に導かれ、当市の不動産市場には一連の前向きな変化が見られました。開発会社の営業部門への訪問数は約30％増加し、中古住宅の内見件数は4、5、6月比で約40％増加し、これが市場の信頼を効果的に高め、市場の期待を安定させた。鄭州住宅安全局局長はこのほど、「2024年鄭州商業住宅グループ購入イベント開始式典および特別住宅展示会」を開催したと述べた。
解決すべき課題はまだ残っている
専門家らは、各地での「古い住宅の新しい住宅への建て替え」は一定の成果を上げているものの、まだ課題もあるとみている。例えば、「新製品の代理販売・購入」モデルの場合、合意された期間内にどのように「旧製品の交換」を行うかが最大の課題となる。
ヤン・ユエジン氏は、調査の結果、多くの都市が「古いものから新しいもの」プログラムで新築住宅のロックイン期間を設定していることが判明したと述べた。つまり、新築住宅開発業者とサブスクリプション契約を結んだ所有者は、無条件で2番目の住宅を取得できるというものだ。 - ロックイン期間内に住宅を売却しない場合は、住宅を返還します。しかし、現在、中古住宅の掲載件数は高水準にあり、特に階数、マンションタイプ、学区が重要となります。仲介優先販売モデルでも「キャベツ価格」で売らないと売れない中古住宅もあるのが現実だ。
「一部の都市では、『下取り』協定で定められたロックイン期間が短すぎる。一部の三線都市および四線都市からのフィードバックでは、開発業者による『下取り』協定で定められたロックイン期間は短すぎるという意見があった。期限は60日ですが、現実的な観点からすると、60日以内に家を売るのは難しいのです」とヤン・ユエジン氏は語った。
将来的にも、「古いものを新しいものに」ポリシーには最適化の余地がまだあります。
厳月進氏は、「古い住宅を新しい住宅に交換する」という根本的な論理や根源的な矛盾、つまり中古住宅を最終的に誰が消化するのかという問題が、ところどころで完全には解決されていないと考えている。
「国有企業が中古住宅を取得する市場能力は比較的限られている。すべての地方がソースから始めて、中古住宅の消化問題を解決し続け、中古住宅の市場能力を拡大しなければならない」そうした中古住宅を手頃な価格の住宅として利用したり、中古住宅の賃貸や購入の多様化するニーズを模索したりすることも含めて、新しい」とヤン・ユエジン氏は語った。
中国指数研究所の市場調査部長、陳文京氏は、現在の「古いものから新しいもの」への支援政策は、どちらかというと古い住宅の所有者を支援するものであると考えている。それらを購入すると、「古いものから新しいものまで」のチェーンの流れがよりスムーズになります。したがって、将来の政策では、「新古」の中古住宅を購入する購入者に購入補助金や仲介手数料の割引を与えるなど、中古住宅の購入者に対して一定の政策支援を提供することも可能である。さらに、地方国有企業による古い製品から新しい製品へのリサイクルの強度と範囲を拡大することにより、「古いものから新しいものへ」の連鎖がさらに開かれ、社会における「古いものから新しいものへ」政策の役割がより適切に果たされることが期待される。市場を牽引しています。
