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珠海国有企業も購買・備蓄陣営に加わっている。

今週末、華発ホールディングス(600325.SH)は、支配株主である華発グループまたはその子会社と既存の商業住宅および補助駐車場の取引を総額120億元を超えない範囲で行う計画であると発表した。

このうち、華発グループは珠海市国営企業であり、珠海市国有資産監督管理委員会が同社株式の93.51％を保有し、広東省財政局がさらに6.49％の株式を保有している。

Huafa Co., Ltd.は、この取引は中国共産党第20期中央委員会第3回総会の「賃貸と購入の両方を促進する住宅システムの確立を加速する」という作業展開に応じたものであると述べた。 「不動産開発の新たなモデルの構築を加速する」は、珠海市が賃貸住宅の供給側の構造改革を加速するのを支援するものである。社会保障、人材住宅、商用賃貸住宅の供給を効果的に増加させるための改革により、新しい住宅パターンを構築する。賃貸と購入の双方を促進し、「市場＋安心」の住宅供給体制を整備します。

発表によると、両当事者間の取引方法には、商業用住宅の直接販売や不動産プロジェクト会社の株式の売却などが含まれるが、これらに限定されず、取引価格は資産評価機関が発行する資産評価報告書に基づく。相応の資格を有する企業と最終的な取引価格が決定され、正式な契約が締結されます。

以前、華発有限公司はすでに華発グループとの購入および備蓄に関するテスト作業を実施していました。

華発股份有限公司は8月1日、完全子会社珠海華本株式の100％を約2億6,556万2,900元の取引対価で珠海安居集団に譲渡すると発表した。このうち華発集団は珠海安居集団の株式100％を保有しており、華発集団の関連会社である。

Hua Ben Company の主な事業は、下取り住宅の取得です。これまでに、Hua Ben Company は合計 75 社の完全子会社を設立し、合計 79 件の住宅不動産を取得しました。この取引の対価は、広東財興が取引の主題に関して発行した資産評価報告書に基づいて決定されました。

珠海市ではこれに先立ち、深センの国有企業も、手頃な価格の住宅への投資を増やすため、「建設ではなく購入」の取り組みを開始すると正式に発表した。 8月7日、深セン安住集団は「保証+市場」住宅供給システムを積極的に構築し、「市場化、法の支配」、相互自主性の原則に従うため、関連会社が商用住宅の取得を計画していると発表した。手頃な価格の住宅。

公開情報によると、深セン安住グループは完全国有企業であり、2023年末時点で合計28万2,000戸の手頃な価格の住宅を用意し、約10％を占める12万2,000戸を供給している。同期間の深セン市全体の1/3。

今年5月以降、各地で国有資産の監督下にある商業用住宅の購入・保管を促進する取り組みが加速する兆しが見られる。

5月17日、住宅供給保証に関する全国作業会議は、商業用住宅の在庫が大量にある都市では、政府が必要に応じて商業用住宅の一部を適正な価格で購入し、手頃な価格の住宅として使用できることを改めて明確にした。

それ以来、多くの地域で国有企業が建設済みの売れ残った住宅を新たに取得して保管することを奨励する政策が導入されている。第三者格付け会社であるYY格付けの統計によると、「517」ニューディール以降、現在までに広州増城、蘇州、蘇州など全国30以上の都市が貯蔵住宅購入政策を実施し始めている。武漢東湖ハイテク区、重慶、恵州、佛山、昆明など。一部の都市も住宅収集の範囲、条件、価格を明確にしている。

今年7月30日の政治局会議では、手頃な価格の住宅として使用する既存の商業用住宅の取得を積極的に支援すべきと改めて提案された。

ケルイ氏は、手頃な価格の住宅として使用するためのストック商業用住宅の取得への支援が政治局会議で言及されたのはこれが初めてであり、この提案には「公共政策の消化との組み合わせを継続する」という前提があると指摘した。在庫を増やし、増分を最適化します。」今年4月30日の政治局会議では、「既存の不動産を消化し、住宅の増分を最適化するための政策手段に関する協調研究」に初めて言及した。 「協調的な研究」から「積極的なサポート」へ、これはまた、消化ストックが今年下半期に実質的な実施段階に入るということも意味する。

中国指数研究所の副研究主任である徐悦進氏も、在庫削減が最近の不動産政策の焦点の一つとなっており、「国有企業が売れ残った新築住宅を購入して保管する」ことが主な政策推進策であり、その措置であると考えている。在庫削減の最も直接的な影響です。

買い取り・保管政策は在庫の消化に役立つだけでなく、手頃な価格の住宅建設の促進にもつながるが、国泰君安研究報告書は、実際の実施からは財政圧力の影響も総合的に考慮する必要があると指摘した。 、市場の需要と供給、および実装の規模と進捗状況に関するその他の要因。

実際、多くの都市が関連政策を導入しているが、そのほとんどが計画段階にあり、具体的な実施はまだ稀である。

YYレーティングスでは、現地調達と保管は資金、収入、経営に影響を受け、拡大は難しいと考えている。現在、各地の購入・備蓄の進捗に影響を及ぼしている要因としては、次の3点が挙げられる。第一に、商業用住宅の供給過剰と在庫枯渇サイクルが長すぎること、第二に、住宅需要が比較的持続しており、純流入が進んでいること。永住者の増加はプラスである。第三に、地方債務と財政状況も、現地調達と貯蔵の進捗に影響を与えるだろう。

購買と貯蔵が急速に進んでいる都市には、次の 3 つの特徴がある。都市のエネルギーレベルは主に新興一線都市と一部の省都都市であること、不動産在庫の枯渇サイクルが速いこと、鄭州を含む人口の純流入が続いていることである。 、重慶、青島、天津、福州、済南は待機します。全体として進捗は遅いです。

Xu Yuejin 氏は、国有企業の購入と保管の推進は、購入と保管の価格、需要と供給の不一致など、特定の課題に直面する可能性があると考えています。たとえば、不動産会社の在庫圧力が高く、意欲が強い一部の都市では、販売するには、手頃な価格の住宅の需要は比較的限られており、国有企業が購入および予約します。規模は小さい場合があり、手頃な価格の住宅の需要が比較的強い一部の都市（一級都市および中核二級都市）では、 ）、市場の在庫水準が高くない可能性があり、不動産会社が既存住宅を割引価格で販売する意欲は比較的低いです。

買取価格は、各地が定めた買取・保管基準に基づき、市場価格の60～20％オフ、または土地代＋建設・設置費＋利益の一定割合（5％）をベースに設定されることが多い。さらに、さまざまな場所で購入および保管されている住宅のほとんどは、交通が便利でインフラが充実している中心部に位置する必要があり、建物全体またはユニット全体、および建築面積を購入することを好みます。住宅の面積は 70 ～ 144 平方メートルを超えてはなりません (ほとんどの都市では 120 平方メートル未満が必要です)。

Xu Yuejin氏は、「需要促進+在庫削減」という現在の政策の方向性は明確であり、在庫の消化と増分の最適化を組み合わせた新しい不動産開発モデルは、「在庫削減」関連政策の緩和に役立つだけではなく、今後も変わらないと考えている。これは、市場心理を回復し、手頃な価格の住宅の供給を増やすのにも役立ちますが、購入価格と保管価格、需要と供給のミスマッチなどの問題が政策の推進ペースに影響を与える可能性があり、関連する政策を引き続き検討する必要があります。今後さらに改良していきます。今年下半期に各種施策が実施されれば、市場の在庫整理と安定化に積極的な役割を果たし、不動産市場の安定化と回復を加速させるだろう。