第一級都市の不動産市場は今後も緩和が続くと予想される
2024-08-11
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周学松記者
中国共産党第20期中央委員会第3回総会で採択された「改革をさらに包括的に深化させ、中国の近代化を促進することに関する中国共産党中央委員会の決定」（以下「決定」という）改革の全体的な目標について詳しく説明し、多面的に改革課題を展開します。中国の不動産業界はいまだ深い調整段階にあり、不動産市場の需要と供給の関係が大きく変化しており、不動産業界の潜在リスクがまだ完全に解決されていない現状を踏まえ、本会議では、将来の不動産政策改革の方向性を示した。
専門家らはチャイナ・エコノミック・タイムズの記者とのインタビューで、改革をさらに包括的に深化させることで、不動産はローエンドの安全性、ミッドエンドのサポート、ハイエンド市場をより確実に確保し、不動産の好循環を達成することが期待されると述べた。不動産産業と健全なマクロ経済成長を促進し、質の高い経済社会発展を促進します。
一線都市向けの優遇政策は引き続き段階的にリリースされる
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド社の首席政策アナリストで北地区調査部長のウェイ・ドン氏は中国経済時報の記者に対し、我が国は歴史を通じて極めて複雑な国内外の現実的な問題に直面しており、そのたびにさまざまな問題を解決してきたと述べた。我々の経済発展を妨げる障害を改革を通じて克服し、それによって中国の近代化推進において常に新たな状況を生み出してきた。彼女は、中国共産党第20期中央委員会第3回総会が商業用不動産業界の将来の発展に大きな影響を与えると信じている。主に以下の5つの側面に現れます。
第一に、テクノロジー企業は有利な政策の下で急速な発展を続け、それがオフィスビルや工業団地の需要の成長を促進すると予想されます。第二に、財政・税制改革により、消費がさらに拡大し、商業施設の開発が促進されることが期待されます。第三に、さらなるハイレベルの開放は、外資系企業の中国への投資に対する信頼を高め、商業用不動産のさまざまな分野における外資系企業の需要を総合的に増加させるのに役立つだろう。第四に、商業用地使用権の延長・満了フォローアップ政策の実施は、都市再生の発展を大きく促進することになる。第五に、ESG（環境、社会、企業統治）の発展が急ピッチで進みます。
最近、一部の都市では不動産市場に緩やかな回復の兆しが見られるものの、市場全体としては依然として深刻な調整が続いている。中国指数研究院のデータによると、今年1月から7月までの上位100社の不動産会社の総売上高は23億9094万元で、前年同期比40.1％減少し、減少幅は引き続き1.5％縮小した。前月に比べてポイントが上昇し、５カ月連続で減少幅が縮小した。不動産会社の土地取得額は、上位100社の土地取得総額は4,307億1,000万元で前年同期比38.0％減となり、1～6月と比べて減少幅は2.2ポイント拡大し続けた。 。国家統計局が発表したデータによると、1月から6月までの全国の不動産開発投資は5兆2,529億元で、前年比10.1％減少し、このうち住宅投資は3兆9,883億元で10.4％減少した。 %。不動産開発会社の保有資金は5兆3,538億元（同22.6％減）、新築商業住宅販売額は4兆7,133億元（同25.0％減）と3か月連続で減少幅が縮小した。 、このうち住宅販売は26.9％減少した。不動産市場の安定化と回復をできるだけ早く促進することが、隠れたリスクを排除する鍵となります。
第20期中国共産党中央委員会第3回全体会議と最近開催された中国共産党中央委員会政治局会議はいずれもリスク予防の重要性を強調した。中国共産党第20期中央委員会三中全会は、不動産、地方政府債務、中小金融機関などの主要分野におけるリスクを予防・解決するためにさまざまな措置を講じるべきだと指摘した。中国共産党中央委員会政治局会議でも、主要分野におけるリスクの予防と解決を継続する必要性が強調された。
専門家によると、リスクを防ぐには、不動産業界の清算を加速し、不動産開発の新たなモデルの構築を加速し、市場の安定的かつ健全な発展を促進するだけでなく、根本的にリスクを正しく理解し、対処する必要があるとのことです。不動産と経済発展の関係について。
経済学者で元国務院顧問の陳全生氏は、中国経済時報の記者とのインタビューで、実際には不動産が経済発展を牽引しているのではなく、不動産需要を牽引しているのは経済発展であると述べた。経済発展を不動産に依存したいと考えている場合、これは持続不可能であるだけでなく、多くのリスクをもたらします。
連河信用格付け第三部の上級アナリスト、ルオ・シンチー氏は、中国共産党第20期中央委員会第3回総会では、リスクの予防と解決が必要な重要分野の1つとして不動産が取り上げられると考えている。不動産開発の新たなモデルの構築を加速するため、「土地金融」と都市・農村の改革を推進する。 総合開発などの面で改革の方向性を指導する。
「決定」の大部分には、「土地財政」の改革が含まれており、中央と地方の歳入と支出の割合は、地方の財源を拡大し、地方の支払い圧力を軽減し、それによって大幅な土地削減を回避することになる。土地移転手数料が悪影響を及ぼします。
新たな不動産開発モデルの構築という改革課題から判断すると、今後の不動産市場は「低価格住宅＋商業住宅」の複線運営メカニズムの強化が予想され、一級都市における不動産抑制政策が期待される緩和が継続するためには、不動産開発融資方法はさらに改革される必要があり、商業用住宅の事前販売制度の改革はまだ機会を待つ必要があり、不動産税の試験運用は段階的に開始されることが予想されます長期的には。
Luo Xingchi 氏によると、エネルギーレベルの異なる都市における不動産市場のパフォーマンスの差別化の強化に基づいて、「決定」は、一級都市のサイフォン効果と都市特有の政策の必要性を確認した。市場の安定を維持する必要があるため、一級都市の不動産は将来的にプラスになることが予想されますが、政策はまだ段階的にリリースされますが、一度に開放される可能性は低いです。
不動産市場における商業用住宅の供給は需要を上回っており、商業用住宅の開発は削減されるべきである
ジョーンズラン・ラサール中華圏のチーフエコノミスト兼調査部門ディレクターのパン・ミン氏は、チャイナ・エコノミック・タイムズの記者とのインタビューで、「決定」により各都市政府に不動産市場の規制や都市計画の実施における自主性が完全に与えられたと述べた。 - 特定の政策により、関連する都市が住宅購入制限政策をキャンセルまたは削減できるようになります。同氏は、需要面では、あらゆるレベルの政府が、不動産市場の円滑な運営を促進し、住民の合理的な住宅をより適切に満たすために、地域の現実に基づいて政策や措置をタイムリーに最適化および調整し続けることが期待されていると考えている。購入ニーズ。
パン・ミン氏は、さまざまな場所、特に一線都市や一部の有力な二線都市では、購入制限、販売制限、融資制限、価格制限などの当初の制限措置が段階的に緩和されることが予想されると強調した。 、購入制限政策の的を絞った、または包括的な緩和、価格制限政策の調整、取引税の徴収や免除期間などの財政および税制政策の調整など。
しかし、同氏は、一級都市や高エネルギー都市では、住宅購入制限政策が短期的に完全に解除される可能性は比較的小さいものの、不動産市場の具体的なパフォーマンスに基づいて予想されると指摘した。 、住宅購入制限政策の強度は、立地範囲、住宅グレード、および関連要因を考慮して、税金および手数料の面でさらに緩和され、購入制限、価格制限、ローン制限、およびローン制限が解除されます。販売制限は「コンビネーションパンチ」として秩序正しく使用されます。
同氏は、不動産市場を規制する際の都市固有の政策、一都市一政策、機密指導は柔軟かつ動的で継続的に最適化されるプロセスであると強調した。すべての地方は、自らの実情に応じて、段階的、秩序正しく、柔軟かつ差別化された方法で地方の不動産政策と措置を調整し最適化し、政策ツールボックスを最大限に活用し、中央政府の政策をフォローアップして開始すべきである。関連する支援策を講じ、その実施を確実にする。 不動産市場の安定した回復と長期的で健全かつ持続可能な発展を達成するために、不動産市場の長期メカニズムを効果的に実施する。
陳全生氏はリスク予防の問題について、一級都市と二級都市の購入制限緩和後の三級都市と四級都市の不動産市場へのサイフォン効果に注意を払うべきだと述べた。後者はマイナス成長、地方債務、中小金融機関のリスク増大を経験することになる。これは真剣に受け止め、積極的に対処する必要があります。
不動産マクロ規制政策については「住宅購入の許可、不動産投機の制限、賃貸への報酬の付与、放置罰金の賦課」などの政策提案を行った。さらに、大きくて良い住宅を買う余裕がない、または一時的に買えない居住者を販売市場から賃貸市場に誘導するために、住宅賃貸市場を精力的に発展させるべきだとも提案した。不動産市場の供給過剰のため、商業用住宅の開発は削減されるべきである。
パン・ミン氏は、需要と供給のバランスをとり、市場を安定させるための新たな不動産開発モデルの構築を加速することが、不動産開発問題を解決し、不動産市場の安定的かつ健全な発展を促進するための基本戦略であると信じている。今後は、「人が住まいを決める、住宅が土地を決める、住宅がお金を決める」を実現するために、「人、住まい、土地、お金」の４つの要素の連動メカニズムの向上が図られることが期待されます。不動産市場の需要と供給のバランスを保ち、合理的な構造を持ち、市場の乱高下を防ぎます。
現在、価格が高すぎて販売が困難な住宅が多くなっており、不動産会社にとっては、市場の需要と供給の大きな変化に適応し、開発モデルを変更し、商品やサービスの品質を向上させ、建設することが重要です。一般の人が購入できる良い住宅を提供するには、不動産会社はコストを削減し、効率を高め、一人当たりの生産額を増やし、リスクの予防と管理に取り組む必要があります。さらに、一部の都市は商業用住宅の指導価格を取り消しており、これによりさらなる「量に見合った価格」が求められ、需要が刺激される状況が生まれています。
