Le marché immobilier dans les villes de premier rang devrait continuer à se détendre
2024-08-11
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Le journaliste Zhou Xuesong
La « Décision du Comité central du Parti communiste chinois sur l'approfondissement global de la réforme et la promotion de la modernisation chinoise » (ci-après dénommée la « Décision ») adoptée par la troisième session plénière du 20e Comité central du Parti communiste chinois développe les objectifs généraux de la réforme et déploie les tâches de réforme dans de multiples dimensions. Compte tenu de la situation actuelle dans laquelle le secteur immobilier chinois est encore dans une phase d'ajustement profond, la relation entre l'offre et la demande sur le marché immobilier a subi des changements majeurs et les risques potentiels dans le secteur immobilier n'ont pas encore été complètement résolus. la séance plénière a fourni des orientations pour les futures réformes de la politique immobilière.
Les experts ont déclaré dans une interview avec un journaliste du China Economic Times qu'en approfondissant davantage la réforme, l'immobilier devrait mieux garantir la sécurité du bas de gamme, le soutien du milieu de gamme et le marché haut de gamme, et réaliser un cycle vertueux du réel. l’industrie immobilière et une croissance macroéconomique saine, et promouvoir un développement économique et social de haute qualité.
Des politiques favorables aux villes de premier rang seront encore progressivement publiées
Wei Dong, analyste politique en chef de Cushman & Wakefield et chef du département de recherche du district Nord, a déclaré à un journaliste du China Economic Times qu'au cours de son histoire, notre pays a été confronté à des problèmes pratiques nationaux et étrangers extrêmement complexes et qu'à chaque fois, il a résolu divers problèmes. les obstacles qui ont entravé notre développement économique à travers les réformes, créant ainsi constamment une nouvelle situation dans la dynamique de modernisation de la Chine. Elle estime que la troisième session plénière du 20e Comité central du Parti communiste chinois aura un impact profond sur le développement futur du secteur de l'immobilier commercial. Se manifeste principalement dans les cinq aspects suivants.
Premièrement, les entreprises technologiques continueront à se développer rapidement grâce à des politiques favorables, ce qui devrait stimuler la croissance de la demande d’immeubles de bureaux et de parcs industriels. Deuxièmement, la réforme du système fiscal devrait stimuler davantage la consommation et promouvoir le développement des propriétés commerciales. Troisièmement, une ouverture plus poussée contribuera à renforcer la confiance des entreprises à capitaux étrangers dans leurs investissements en Chine et à accroître globalement la demande des entreprises à capitaux étrangers dans divers domaines de l'immobilier commercial. Quatrièmement, la mise en œuvre de politiques de suivi de l'extension et de l'expiration des droits d'utilisation commerciale des terres favorisera grandement le développement de la rénovation urbaine. Cinquièmement, le développement de l’ESG (environnement, social et gouvernance d’entreprise) entrera sur la voie rapide.
Bien que le marché immobilier de certaines villes ait récemment montré des signes de reprise progressive, l'ensemble du marché est encore en profonde adaptation. Les données de l'Institut chinois de recherche sur les indices montrent que de janvier à juillet de cette année, les ventes totales des 100 plus grandes sociétés immobilières se sont élevées à 2,39094 milliards de yuans, soit une baisse de 40,1 % sur un an. La baisse a continué de se réduire de 1,5 %. points par rapport au mois précédent, et la baisse s'est réduite pendant cinq mois consécutifs. En termes d'acquisition de terrains par les sociétés immobilières, le total des acquisitions de terrains par les 100 plus grandes entreprises s'est élevé à 430,71 milliards de yuans, soit une baisse de 38,0 % sur un an, et la baisse a continué de s'étendre de 2,2 points de pourcentage par rapport à janvier à juin. . Les données publiées par le Bureau national des statistiques montrent que de janvier à juin, les investissements nationaux dans le développement immobilier se sont élevés à 5 252,9 milliards de yuans, soit une baisse de 10,1 % sur un an, dont 3 988,3 milliards de yuans, soit une baisse de 10,4 % ; %. Les sociétés de promotion immobilière disposaient de 5 353,8 milliards de yuans de fonds, en baisse de 22,6 % sur un an, et la baisse s'est réduite pendant trois mois consécutifs ; les ventes de logements commerciaux nouvellement construits se sont élevées à 4 713,3 milliards de yuans, en baisse de 25,0 % sur un an. , dont les ventes résidentielles ont chuté de 26,9 %. Promouvoir la stabilisation et la reprise du marché immobilier le plus rapidement possible est la clé pour éliminer les risques cachés.
La troisième session plénière du 20e Comité central du PCC et la récente réunion du Bureau politique du Comité central du PCC ont souligné l'importance de la prévention des risques. La troisième session plénière du 20e Comité central du Parti communiste chinois a souligné que diverses mesures devraient être mises en œuvre pour prévenir et résoudre les risques dans des domaines clés tels que l'immobilier, la dette des gouvernements locaux et les institutions financières de petite et moyenne taille. La réunion du Bureau politique du Comité central du PCC a également souligné la nécessité de continuer à prévenir et à résoudre les risques dans des domaines clés.
Selon les experts, prévenir les risques nécessite non seulement d'accélérer la liquidation du secteur immobilier, d'accélérer la construction d'un nouveau modèle de développement immobilier et de promouvoir le développement stable et sain du marché, mais nécessite aussi fondamentalement une compréhension et une gestion correctes. de la relation entre l'immobilier et le développement économique.
Chen Quansheng, économiste et ancien conseiller du Conseil d'État, a déclaré dans une interview avec un journaliste du China Economic Times qu'en fait, c'est le développement économique qui stimule la demande de biens immobiliers, plutôt que l'immobilier qui stimule le développement économique. Si vous souhaitez compter sur l’immobilier pour stimuler le développement économique, vous êtes tombé dans un malentendu. Cela n’est pas seulement intenable, mais comporte également de nombreux risques.
Luo Xingchi, analyste principal du Troisième Département de notation de crédit de Lianhe, estime que la troisième session plénière du 20e Comité central du Parti communiste chinois inclura l'immobilier comme l'un des domaines importants qui doivent prévenir et résoudre les risques, en afin d'accélérer la construction d'un nouveau modèle de développement immobilier, promouvoir la réforme du « financement foncier » et des zones urbaines et rurales. Fournir des orientations sur l'orientation de la réforme dans des aspects tels que le développement intégré.
Une grande partie de la « Décision » implique la réforme du « financement foncier ». La proportion des recettes et des dépenses centrales et locales sera ajustée dans une certaine mesure pour accroître les sources de revenus locales et réduire la pression sur les paiements locaux, couvrant ainsi la réduction substantielle de frais de transfert de terres entraînant des effets négatifs.
À en juger par les tâches de réforme visant à construire un nouveau modèle de développement immobilier, le futur marché immobilier devrait renforcer le mécanisme de fonctionnement à double voie « logement abordable + logement commercial », et des politiques de contrôle immobilier sont attendues dans les villes de premier rang. pour continuer à être assoupli, les méthodes de financement du développement immobilier doivent être davantage réformées et la réforme du système de prévente de logements commerciaux est toujours en cours. Nous devons attendre l'occasion, et le projet pilote de taxe foncière devrait être lancé progressivement à long terme.
Selon Luo Xingchi, sur la base de la différenciation accrue des performances du marché immobilier dans les villes ayant des niveaux d'énergie différents, la « Décision » a affirmé la nécessité de politiques spécifiques aux villes, en tenant toutefois compte de l'effet de siphon des villes de premier rang et de la situation. Afin de maintenir la stabilité du marché, on s'attend à ce que l'immobilier dans les villes de premier rang soit positif à l'avenir. La politique sera encore libérée progressivement, mais il est peu probable qu'elle soit ouverte d'un seul coup.
L'offre de logements commerciaux sur le marché immobilier dépasse la demande et le développement de logements commerciaux devrait être réduit
Pang Ming, économiste en chef et directeur du département de recherche de Jones Lang LaSalle pour la Grande Chine, a déclaré dans une interview avec un journaliste du China Economic Times que la « Décision » donne pleinement à chaque gouvernement municipal l'autonomie de réglementer le marché immobilier et de mettre en œuvre la politique municipale. -des politiques spécifiques, permettant aux villes concernées d'annuler ou de réduire la politique de restriction d'achat de logements. Il estime que du côté de la demande, on s'attend à ce que les gouvernements à tous les niveaux continuent d'optimiser et d'ajuster en temps opportun les politiques et les mesures en fonction des réalités locales afin de promouvoir le bon fonctionnement du marché immobilier et de mieux répondre aux besoins raisonnables des résidents. besoins d'achat.
Pang Ming a souligné que dans divers endroits, en particulier dans les villes de premier rang et dans certaines villes fortes de deuxième rang, les mesures restrictives initiales telles que les restrictions d'achat, les restrictions de vente, les restrictions de prêt et les restrictions de prix devraient être progressivement assouplies. Les orientations possibles comprennent : le zonage. , assouplissement ciblé voire global des politiques de restriction d'achat, ajustements Politique de limite de prix, ajustement des politiques fiscales telles que la collecte des taxes sur les transactions et la période d'exonération, etc.
Cependant, il a souligné que dans les villes de premier rang et les villes à haute énergie, bien que la probabilité d'une annulation complète de la politique de restriction de l'achat de logements à court terme soit relativement faible, on s'attend à ce que, sur la base des performances spécifiques du marché immobilier , la plage d'emplacement, la qualité résidentielle et les facteurs connexes seront pris en compte. L'intensité de la politique de restriction de l'achat de logements sera encore réduite en termes de taxes et de frais, ainsi que l'annulation des restrictions d'achat, des restrictions de prix, des restrictions de prêt et. les restrictions de vente seront utilisées de manière ordonnée comme un « coup de poing combiné ».
Il a souligné que les politiques spécifiques à chaque ville, une politique pour une ville et des directives classifiées en matière de régulation du marché immobilier constituent un processus flexible, dynamique et continuellement optimisé. Toutes les localités devraient ajuster et optimiser les politiques et mesures immobilières locales d'une manière étape par étape, ordonnée, flexible et différenciée en fonction de leurs propres conditions réelles, utiliser pleinement la boîte à outils politique, suivre les politiques du gouvernement central à lancer mesures de soutien pertinentes et assurer leur mise en œuvre Mettre en œuvre efficacement le mécanisme à long terme permettant au marché immobilier de parvenir à une reprise stable et à un développement à long terme, sain et durable du marché immobilier.
En parlant de la question de la prévention des risques, Chen Quansheng a déclaré que nous devrions prêter attention à l'effet de siphon sur le marché immobilier des villes de troisième et quatrième rangs après l'assouplissement des restrictions d'achat dans les villes de premier et de deuxième rang, provoquant ces dernières connaîtront une croissance négative, des dettes locales et des risques accrus pour les petites et moyennes institutions financières. Cette situation doit être prise au sérieux et activement traitée.
Concernant la politique de macro-contrôle immobilier, il a avancé des suggestions politiques consistant à « autoriser l'achat de logements, à restreindre la spéculation immobilière, à récompenser les locations et à imposer des amendes inutiles ». En outre, il a également suggéré que le marché de la location de logements soit vigoureusement développé pour guider les résidents qui n'ont pas les moyens, ou qui ne peuvent temporairement pas se permettre, ou qui ne peuvent temporairement pas se permettre, une grande et bonne maison, du marché de la vente au marché de la location. En raison de l’offre excédentaire sur le marché immobilier, le développement de logements commerciaux devrait être réduit.
Pang Ming estime qu'accélérer la construction d'un nouveau modèle de développement immobilier pour équilibrer l'offre et la demande et stabiliser le marché est la stratégie fondamentale pour résoudre les problèmes de développement immobilier et promouvoir le développement stable et sain du marché immobilier. On s'attend à ce qu'à l'avenir, des efforts soient déployés pour améliorer le mécanisme de liaison des quatre éléments « les personnes, le logement, la terre et l'argent » afin de parvenir à ce que « les gens déterminent le logement, le logement détermine la terre et le logement détermine l'argent », promouvoir une offre et une demande équilibrées sur le marché immobilier, avoir une structure raisonnable et éviter les hauts et les bas du marché.
De nos jours, de nombreuses maisons sont difficiles à vendre car les prix sont trop élevés. Pour les sociétés immobilières, il est crucial de s'adapter aux changements majeurs de l'offre et de la demande du marché, de changer le modèle de développement, d'améliorer la qualité des produits et des services et de construire. de bonnes maisons que les gens ordinaires peuvent se permettre. , les sociétés immobilières doivent faire du bon travail en réduisant les coûts et en augmentant l'efficacité, en augmentant la valeur de la production par habitant et en prévenant et contrôlant les risques. En outre, certaines villes ont supprimé le prix indicatif des logements commerciaux, ce qui a créé les conditions d'un nouveau « prix-volume » et d'une stimulation de la demande.
