Ожидается, что рынок недвижимости в городах первого уровня продолжит ослабевать.
2024-08-11
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Репортер Чжоу Сюэсун
«Решение ЦК Коммунистической партии Китая о дальнейшем всестороннем углублении реформ и содействии китайской модернизации» (далее – «Решение»), принятое третьим Пленумом ЦК КПК XX созыва разрабатывает общие цели реформы и ставит задачи реформы в нескольких измерениях. Учитывая текущую ситуацию, когда индустрия недвижимости Китая все еще находится в стадии глубокой корректировки, соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости претерпело серьезные изменения, а потенциальные риски в отрасли недвижимости еще не полностью устранены. Пленарное заседание дало направление для будущих реформ политики в сфере недвижимости.
Эксперты заявили в интервью репортеру China Economic Times, что за счет дальнейшего всестороннего углубления реформы недвижимость, как ожидается, будет лучше обеспечивать безопасность на низком уровне, поддержку на среднем уровне и на рынке высокого класса, а также достигнет благотворного цикла реального индустрии недвижимости и здорового макроэкономического роста, а также способствовать высококачественному экономическому и социальному развитию.
Благоприятная политика для городов первого уровня по-прежнему будет постепенно выпускаться.
Вэй Донг, главный политический аналитик Cushman & Wakefield и глава исследовательского отдела Северного округа, рассказал репортеру China Economic Times, что на протяжении всей истории наша страна сталкивалась с чрезвычайно сложными внутренними и внешними практическими проблемами и каждый раз решала различные препятствия, которые препятствовали нашему экономическому развитию через препятствия, тем самым постоянно создавая новую ситуацию в стремлении к модернизации Китая. Она считает, что третий пленум ЦК КПК 20-го созыва окажет глубокое влияние на будущее развитие индустрии коммерческой недвижимости. В основном проявляется в следующих пяти аспектах.
Во-первых, технологические компании будут продолжать быстро развиваться в условиях благоприятной политики, что, как ожидается, будет способствовать росту спроса на офисные здания и индустриальные парки. Во-вторых, ожидается, что реформа фискальной и налоговой системы еще больше повысит потребление и будет способствовать развитию торговой недвижимости. В-третьих, дальнейшее открытие на высоком уровне поможет повысить уверенность предприятий с иностранным финансированием в инвестировании в Китай и всесторонне увеличить спрос предприятий с иностранным капиталом в различных областях коммерческой недвижимости. В-четвертых, реализация политики продления и истечения срока действия прав коммерческого землепользования будет в значительной степени способствовать развитию обновления городов. В-пятых, развитие ESG (экологического, социального и корпоративного управления) вступит в ускоренный темп.
Хотя рынок недвижимости в некоторых городах в последнее время демонстрирует признаки постепенного восстановления, в целом рынок все еще переживает глубокую корректировку. Данные Китайского исследовательского института индексов показывают, что с января по июль этого года общий объем продаж 100 крупнейших компаний в сфере недвижимости составил 2,39094 млрд юаней, что на 40,1% меньше, чем в прошлом году. Спад продолжал сокращаться на 1,5 процента. пунктов по сравнению с предыдущим месяцем, и снижение сокращалось пять месяцев подряд. Что касается приобретения земли компаниями по недвижимости, общий объем приобретения земли 100 крупнейшими компаниями составил 430,71 млрд юаней, что на 38,0% меньше, чем в прошлом году, и спад продолжал увеличиваться на 2,2 процентных пункта по сравнению с январем-июнем. . Данные, опубликованные Национальным бюро статистики, показывают, что с января по июнь инвестиции в развитие недвижимости в стране составили 5 252,9 млрд юаней, что на 10,1% меньше, чем в прошлом году, из которых инвестиции в жилье составили 3 988,3 млрд юаней, что на 10,4 меньше; %. Девелоперские компании располагали собственными средствами в размере 5 353,8 млрд юаней, что на 22,6% меньше, чем в прошлом году, а спад сокращался в течение трех месяцев подряд. Объем продаж вновь построенного коммерческого жилья составил 4 713,3 млрд юаней, что на 25,0% меньше, чем в прошлом году. , из которых продажи жилья упали на 26,9%. Содействие стабилизации и скорейшему восстановлению рынка недвижимости является ключом к устранению скрытых рисков.
И третий пленум ЦК КПК 20-го созыва, и недавно состоявшееся заседание Политбюро ЦК КПК подчеркнули важность предотвращения рисков. Третий пленарное заседание Центрального комитета Коммунистической партии Китая 20-го созыва отметило, что необходимо принять различные меры для предотвращения и устранения рисков в ключевых областях, таких как недвижимость, долг местных органов власти, а также малые и средние финансовые учреждения. На заседании Политбюро ЦК КПК также была подчеркнута необходимость продолжать предотвращать и устранять риски в ключевых областях.
По мнению экспертов, предотвращение рисков требует не только ускорения ликвидации отрасли недвижимости, ускорения построения новой модели девелопмента недвижимости и содействия стабильному и здоровому развитию рынка, но и фундаментально правильного понимания и обращения с ними. взаимосвязи между недвижимостью и экономическим развитием.
Чэнь Цюаньшэн, экономист и бывший советник Госсовета, заявил в интервью репортеру China Economic Times, что на самом деле именно экономическое развитие стимулирует спрос на недвижимость, а не недвижимость стимулирует экономическое развитие. Если вы хотите полагаться на недвижимость в качестве стимула экономического развития, вы впали в заблуждение. Это не только неустойчиво, но и сопряжено со многими рисками.
Ло Синчи, старший аналитик Третьего департамента Lianhe Credit Ratings, считает, что на третьем пленуме ЦК КПК 20-го созыва недвижимость будет рассматриваться как одна из важных сфер, которые необходимо предотвращать и устранять риски, в в целях ускорения строительства новой модели развития недвижимости, содействия реформе «земельного финансирования» и городских и сельских территорий. Обеспечить руководство по направлению реформы в таких аспектах, как комплексное развитие.
Большая часть «Решения» предполагает реформу «земельного финансирования». Пропорции центральных и местных доходов и расходов будут в определенной степени скорректированы для расширения местных источников доходов и снижения давления на местные платежи, тем самым хеджируя существенное сокращение. сборы за передачу земли, вызывающие неблагоприятные последствия.
Судя по задачам реформирования построения новой модели развития недвижимости, на будущем рынке недвижимости ожидается усиление механизма двойного функционирования «доступное жилье + коммерческое жилье», ожидается политика контроля за недвижимостью в городах первого эшелона. Чтобы продолжить ослабление, необходимо дальнейшее реформирование методов финансирования развития недвижимости, а реформа системы предпродажи коммерческого жилья все еще продолжается. Нам нужно дождаться возможности, и ожидается, что пилотный проект по налогу на недвижимость будет запущен постепенно. в долгосрочной перспективе.
По словам Ло Синчи, исходя из усиленной дифференциации показателей рынка недвижимости в городах с разным уровнем энергетики, «Решение» подтвердило необходимость политики, ориентированной на конкретные города. Однако принимая во внимание эффект выкачки городов первого уровня и Необходимо поддерживать стабильность рынка, ожидается, что недвижимость в городах первого эшелона будет положительной в будущем. Политика все равно будет выпускаться постепенно, но вряд ли она будет открыта сразу.
Предложение коммерческого жилья на рынке недвижимости превышает спрос, и развитие коммерческого жилья должно быть сокращено.
Пан Мин, главный экономист и директор исследовательского отдела Jones Lang LaSalle Greater China, заявил в интервью репортеру China Economic Times, что «Решение» полностью дает каждому городу автономию в регулировании рынка недвижимости и реализации городских проектов. -конкретные политики, позволяющие соответствующим городам отменить или уменьшить политику ограничения покупки жилья. Он считает, что со стороны спроса ожидается, что правительства на всех уровнях будут продолжать оптимизировать и своевременно корректировать политику и меры, исходя из местных реалий, чтобы способствовать бесперебойной работе рынка недвижимости и лучше удовлетворять потребности жителей в разумном жилье. потребности в покупке.
Пан Мин подчеркнул, что в различных местах, особенно в городах первого уровня и некоторых сильных городах второго уровня, ожидается, что первоначальные ограничительные меры, такие как ограничения на покупки, ограничения на продажу, кредитные ограничения и ценовые ограничения, будут постепенно смягчаться. Возможные направления включают: зонирование. , целевое или даже полное ослабление политики ограничения покупок, корректировка политики ограничения цен, корректировка налоговой и налоговой политики, такой как сбор налога с сделок и период освобождения и т. д.
Однако он отметил, что в городах первого эшелона и городах с высоким энергопотреблением, хотя вероятность полной отмены политики ограничения покупки жилья в краткосрочной перспективе относительно невелика, ожидается, что исходя из конкретных показателей рынка недвижимости , внимание будет уделяться диапазону местоположения, уровню жилья и связанным с этим факторам. Интенсивность политики ограничения покупки жилья будет дополнительно снижена с точки зрения налогов и сборов, а также отмены ограничений на покупку, ценовых ограничений, ограничений по кредитам и т. д. Ограничения продаж будут систематически использоваться в качестве «комбинированного удара».
Он подчеркнул, что городская политика, политика «один город для одного» и секретные рекомендации по регулированию рынка недвижимости представляют собой гибкий, динамичный и постоянно оптимизируемый процесс. Все населенные пункты должны корректировать и оптимизировать местную политику и меры в сфере недвижимости шаг за шагом, упорядоченным, гибким и дифференцированным образом в соответствии с их собственными фактическими условиями, в полной мере использовать инструментарий политики, следить за политикой центрального правительства по запуску соответствующие меры поддержки и обеспечить их реализацию. Эффективно внедрить долгосрочный механизм рынка недвижимости для достижения стабильного восстановления и долгосрочного, здорового и устойчивого развития рынка недвижимости.
Говоря о проблеме предотвращения рисков, Чэнь Цюаньшэн сказал, что мы должны обратить внимание на эффект перекачивания на рынке недвижимости городов третьего и четвертого уровня после ослабления ограничений на покупку в городах первого и второго уровня, вызывая последний столкнется с отрицательным ростом, местной задолженностью и повышенными рисками для малых и средних финансовых учреждений. К этому следует отнестись серьезно и активно бороться.
Что касается политики макроконтроля в сфере недвижимости, он выдвинул политические предложения, касающиеся «разрешения покупки домов, ограничения спекуляций недвижимостью, вознаграждения за аренду и введения штрафов за простой». Кроме того, он также предложил энергично развивать рынок аренды жилья, чтобы перевести тех жителей, которые не могут себе позволить, или временно не могут себе позволить, или временно не могут позволить себе большой и хороший дом, с рынка продажи на рынок аренды. Из-за переизбытка предложения на рынке недвижимости строительство коммерческого жилья должно быть сокращено.
Пан Минг считает, что ускорение построения новой модели развития недвижимости для балансирования спроса и предложения и стабилизации рынка является фундаментальной стратегией для решения проблем развития недвижимости и содействия стабильному и здоровому развитию рынка недвижимости. Ожидается, что в будущем будут предприняты усилия по совершенствованию механизма связи четырех элементов «люди, жилье, земля и деньги» для достижения «люди определяют жилье, жилье определяет землю, а жилье определяет деньги», продвигать сбалансированное предложение и спрос на рынке недвижимости, имеют разумную структуру и предотвращают рыночные взлеты и падения.
В настоящее время многие дома сложно продать из-за слишком высоких цен. Для компаний, занимающихся недвижимостью, крайне важно адаптироваться к основным изменениям рыночного спроса и предложения, менять модель застройки, улучшать качество продуктов и услуг, строить. хорошие дома, которые обычные люди могут себе позволить, компании по недвижимости должны хорошо работать над снижением затрат и повышением эффективности, увеличением производительности на душу населения, а также предотвращением и контролем рисков. Кроме того, в некоторых городах отменили ориентировочную цену на коммерческое жилье, что создало условия для дальнейшего «цены за объем» и стимулирования спроса.
