Espera-se que o mercado imobiliário nas cidades de primeiro nível continue a relaxar
2024-08-11
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Repórter Zhou Xuesong
A "Decisão do Comitê Central do Partido Comunista da China sobre o aprofundamento da reforma e a promoção da modernização chinesa" (doravante denominada "Decisão") adotada pela Terceira Sessão Plenária do 20º Comitê Central do Partido Comunista da China elabora os objetivos gerais da reforma e implementa tarefas de reforma em múltiplas dimensões. Face à situação actual em que o sector imobiliário da China ainda se encontra numa fase de profundo ajustamento, a relação entre a oferta e a procura no mercado imobiliário sofreu grandes alterações e os riscos potenciais no sector imobiliário ainda não foram completamente resolvidos, a sessão plenária forneceu orientações direcionais para futuras reformas da política imobiliária.
Especialistas disseram em uma entrevista com um repórter do China Economic Times que, ao aprofundar ainda mais a reforma, espera-se que o setor imobiliário garanta melhor a segurança de baixo custo, o suporte de médio porte e o mercado de alto padrão, alcançando um ciclo virtuoso do real indústria imobiliária e crescimento macroeconómico saudável, e promover o desenvolvimento económico e social de alta qualidade.
Políticas favoráveis para cidades de primeira linha ainda serão liberadas gradativamente
Wei Dong, analista-chefe de política da Cushman & Wakefield e chefe do Departamento de Pesquisa do Distrito Norte, disse a um repórter do China Economic Times que ao longo da história, nosso país enfrentou problemas práticos internos e externos extremamente complexos e sempre resolveu vários obstáculos que impediram o nosso desenvolvimento económico através de obstáculos às reformas, criando assim constantemente uma nova situação no esforço de modernização da China. Ela acredita que a Terceira Sessão Plenária do 20.º Comité Central do Partido Comunista da China terá um impacto profundo no desenvolvimento futuro da indústria imobiliária comercial. Manifestado principalmente nos cinco aspectos a seguir.
Em primeiro lugar, as empresas tecnológicas continuarão a desenvolver-se rapidamente sob políticas favoráveis, o que deverá impulsionar o crescimento da procura de edifícios de escritórios e parques industriais. Em segundo lugar, espera-se que a reforma do sistema fiscal e tributário impulsione ainda mais o consumo e promova o desenvolvimento de propriedades de retalho. Em terceiro lugar, uma maior abertura de alto nível ajudará a aumentar a confiança das empresas com financiamento estrangeiro no investimento na China e a aumentar de forma abrangente a procura de empresas com financiamento estrangeiro em vários domínios do imobiliário comercial. Em quarto lugar, a implementação de políticas de acompanhamento de extensão e expiração dos direitos de uso de terrenos comerciais promoverá enormemente o desenvolvimento da renovação urbana. Quinto, o desenvolvimento ESG (governança ambiental, social e corporativa) entrará na via rápida.
Embora o mercado imobiliário em algumas cidades tenha mostrado recentemente sinais de recuperação gradual, o mercado global ainda está em profundo ajustamento. Dados do China Index Research Institute mostram que de janeiro a julho deste ano, as vendas totais das 100 maiores empresas imobiliárias foram de 2,39094 bilhões de yuans, uma queda anual de 40,1%. pontos em relação ao mês anterior, e o declínio diminuiu por cinco meses consecutivos. Em termos de aquisição de terrenos por empresas imobiliárias, a aquisição total de terrenos pelas 100 maiores empresas foi de 430,71 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 38,0%, e o declínio continuou a se expandir em 2,2 pontos percentuais em comparação com janeiro a junho . Dados divulgados pelo Departamento Nacional de Estatísticas mostram que de janeiro a junho, o investimento nacional em desenvolvimento imobiliário foi de 5.252,9 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 10,1%, dos quais o investimento residencial foi de 3.988,3 bilhões de yuans, uma diminuição de 10,4; %. As empresas de desenvolvimento imobiliário tinham 5.353,8 bilhões de yuans em fundos, uma queda de 22,6% em relação ao ano anterior, e o declínio diminuiu por três meses consecutivos; , das quais as vendas residenciais caíram 26,9%. Promover a estabilização e recuperação do mercado imobiliário o mais rapidamente possível é a chave para eliminar riscos ocultos.
Tanto a Terceira Sessão Plenária do 20º Comitê Central do PCC quanto a reunião recentemente realizada do Birô Político do Comitê Central do PCC enfatizaram a importância da prevenção de riscos. A Terceira Sessão Plenária do 20.º Comité Central do Partido Comunista da China salientou que devem ser implementadas várias medidas para prevenir e resolver riscos em áreas-chave como o imobiliário, a dívida do governo local e as pequenas e médias instituições financeiras. A reunião do Birô Político do Comitê Central do PCC também enfatizou a necessidade de continuar a prevenir e resolver riscos em áreas-chave.
Segundo os especialistas, prevenir riscos não só exige acelerar a liquidação do sector imobiliário, acelerar a construção de um novo modelo de promoção imobiliária e promover o desenvolvimento estável e saudável do mercado, mas também requer fundamentalmente uma correcta compreensão e gestão da relação entre o imobiliário e o desenvolvimento económico.
Chen Quansheng, economista e antigo conselheiro do Conselho de Estado, disse numa entrevista a um repórter do China Economic Times que, na verdade, é o desenvolvimento económico que impulsiona a procura de imobiliário, e não o imobiliário que impulsiona o desenvolvimento económico. Se quisermos contar com o imobiliário para impulsionar o desenvolvimento económico, caímos num mal-entendido. Isto não só é insustentável, mas também traz muitos riscos.
Luo Xingchi, analista sênior do Terceiro Departamento de Ratings de Crédito da Lianhe, acredita que a Terceira Sessão Plenária do 20º Comitê Central do Partido Comunista da China incluirá o setor imobiliário como uma das áreas importantes que precisam prevenir e resolver riscos, em a fim de acelerar a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário, promover a reforma do “financiamento fundiário” e das áreas urbanas e rurais Fornecer orientações sobre a direção da reforma em aspectos como o desenvolvimento integrado.
Uma grande parte da "Decisão" envolve a reforma do "financiamento fundiário". A proporção das receitas e despesas centrais e locais será ajustada até certo ponto para expandir as fontes de receitas locais e reduzir a pressão de pagamento local, protegendo assim a redução substancial de recursos. taxas de transferência de terras causando efeitos adversos.
A julgar pelas tarefas de reforma de construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário, espera-se que o futuro mercado imobiliário fortaleça o mecanismo de operação dual de "habitação acessível + habitação comercial", e políticas de controle imobiliário em cidades de primeiro nível são esperadas continuar a ser afrouxado, os métodos de financiamento do desenvolvimento imobiliário precisam ser mais reformados, e a reforma do sistema de pré-venda de habitação comercial ainda é Precisamos aguardar a oportunidade, e espera-se que o piloto do imposto imobiliário seja lançado gradualmente no longo prazo.
Segundo Luo Xingchi, com base na intensificação da diferenciação do desempenho do mercado imobiliário em cidades com diferentes níveis de energia, a “Decisão” afirmou a necessidade de políticas específicas para as cidades, no entanto, tendo em conta o efeito sifão das cidades de primeiro nível e o. necessidade de manter a estabilidade do mercado, espera-se que o imobiliário nas cidades de primeiro nível seja positivo no futuro. A política ainda será lançada gradualmente, mas é improvável que seja aberta de uma só vez.
A oferta de habitação comercial no mercado imobiliário excede a procura e o desenvolvimento de habitação comercial deve ser reduzido
Pang Ming, economista-chefe e diretor do departamento de pesquisa da Jones Lang LaSalle Greater China, disse em entrevista a um repórter do China Economic Times que a "Decisão" dá total autonomia a cada governo municipal para regular o mercado imobiliário e implementar a cidade -políticas específicas, permitindo que cidades relevantes cancelem ou reduzam a política de restrição à compra de habitação. Ele acredita que, do lado da procura, espera-se que os governos a todos os níveis continuem a optimizar e ajustar políticas e medidas em tempo útil com base nas realidades locais para promover o bom funcionamento do mercado imobiliário e melhor satisfazer os requisitos razoáveis de habitação dos residentes. necessidades de compra.
Pang Ming enfatizou que em vários lugares, especialmente em cidades fortes de primeiro nível e em algumas cidades fortes de segundo nível, espera-se que as medidas restritivas originais, como restrições de compra, restrições de vendas, restrições de empréstimos e restrições de preços, sejam gradualmente relaxadas. , flexibilização direcionada ou mesmo abrangente das políticas de restrição de compra, ajustes na política de limite de preços, ajuste das políticas fiscais e tributárias, como cobrança de imposto sobre transações e período de isenção, etc.
No entanto, destacou que nas cidades de primeiro nível e nas cidades de alto consumo de energia, embora a probabilidade de cancelamento total da política de restrição à compra de habitação no curto prazo seja relativamente pequena, espera-se que com base no desempenho específico do mercado imobiliário , será dada consideração à faixa de localização, classe residencial e fatores relacionados. A intensidade da política de restrição à compra de habitação será ainda mais reduzida em termos de impostos e taxas, e ao cancelamento de restrições de compra, restrições de preços, restrições de empréstimos e. as restrições de vendas serão usadas de maneira ordenada como um "golpe combinado".
Ele enfatizou que as políticas específicas da cidade, a política de uma cidade para uma e as orientações classificadas na regulação do mercado imobiliário são um processo flexível, dinâmico e continuamente otimizado. Todas as localidades devem ajustar e optimizar as políticas e medidas imobiliárias locais de forma passo a passo, ordenada, flexível e diferenciada de acordo com as suas próprias condições reais, fazer pleno uso da caixa de ferramentas políticas, acompanhar as políticas do governo central para lançar medidas de apoio relevantes e garantir a sua implementação Implementar eficazmente o mecanismo de longo prazo para o mercado imobiliário para alcançar uma recuperação estável e um desenvolvimento saudável e sustentável a longo prazo do mercado imobiliário.
Ao falar sobre a questão da prevenção de riscos, Chen Quansheng disse que devemos prestar atenção ao efeito sifão no mercado imobiliário das cidades de terceiro e quarto níveis após o relaxamento das restrições de compra nas cidades de primeiro e segundo níveis, causando estes últimos registarão um crescimento negativo, dívidas locais e riscos acrescidos para as instituições financeiras de pequena e média dimensão. Isto deve ser levado a sério e tratado ativamente.
Quanto à política de macrocontrolo imobiliário, apresentou sugestões políticas de “permitir a compra de habitação, restringir a especulação imobiliária, recompensar o arrendamento e impor multas aos ociosos”. Além disso, sugeriu também que o mercado de arrendamento habitacional deveria ser vigorosamente desenvolvido para orientar os residentes que não podem pagar, ou temporariamente não podem pagar, ou temporariamente não podem pagar uma casa grande e boa, do mercado de vendas para o mercado de arrendamento. Devido ao excesso de oferta no mercado imobiliário, o desenvolvimento de habitações comerciais deverá ser reduzido.
Pang Ming acredita que acelerar a construção de um novo modelo de promoção imobiliária para equilibrar a oferta e a procura e estabilizar o mercado é a estratégia fundamental para resolver os problemas de promoção imobiliária e promover o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário. Espera-se que, no futuro, sejam feitos esforços para melhorar o mecanismo de ligação dos quatro elementos de "pessoas, habitação, terra e dinheiro" para alcançar "as pessoas determinam a habitação, a habitação determina a terra e a habitação determina o dinheiro", promover equilibrar a oferta e a procura no mercado imobiliário, ter uma estrutura razoável e evitar altos e baixos do mercado.
Hoje em dia, muitas casas são difíceis de vender porque os preços são demasiado elevados. Para as imobiliárias é fundamental adaptar-se às grandes mudanças na oferta e na procura do mercado, mudar o modelo de desenvolvimento, melhorar a qualidade dos produtos e serviços e construir. boas casas que as pessoas comuns possam pagar, as empresas imobiliárias devem fazer um bom trabalho na redução de custos e no aumento da eficiência, aumentando o valor da produção per capita e a prevenção e controlo de riscos. Além disso, algumas cidades cancelaram o preço indicativo da habitação comercial, o que criou condições para uma maior “preço por volume” e para estimular a procura.
