Si prevede che il mercato immobiliare nelle città di primo livello continuerà ad allentarsi
2024-08-11
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Il giornalista Zhou Xuesong
La "Decisione del Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese sull'ulteriore approfondimento globale della riforma e sulla promozione della modernizzazione cinese" (di seguito denominata "Decisione") adottata dalla Terza Sessione Plenaria del 20° Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese elabora gli obiettivi generali della riforma e distribuisce i compiti di riforma in molteplici dimensioni. In considerazione della situazione attuale in cui il settore immobiliare cinese si trova ancora in una fase di profondo aggiustamento, il rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare ha subito grandi cambiamenti e i potenziali rischi nel settore immobiliare non sono stati ancora completamente risolti, la sessione plenaria ha fornito indicazioni direzionali per le future riforme della politica immobiliare.
In un'intervista con un giornalista del China Economic Times, gli esperti hanno affermato che, approfondendo ulteriormente e in modo completo la riforma, si prevede che il settore immobiliare garantirà meglio la sicurezza di fascia bassa, il supporto di fascia media e il mercato di fascia alta, realizzando un ciclo virtuoso del mercato reale. settore immobiliare e una sana crescita macroeconomica, nonché promuovere uno sviluppo economico e sociale di alta qualità.
Le politiche favorevoli per le città di primo livello verranno comunque rilasciate gradualmente
Wei Dong, capo analista politico di Cushman & Wakefield e capo del Dipartimento di ricerca del Distretto Nord, ha dichiarato a un giornalista del China Economic Times che nel corso della storia, il nostro Paese ha affrontato problemi pratici interni ed esteri estremamente complessi, e ogni volta ha risolto vari ostacoli che hanno ostacolato il nostro sviluppo economico attraverso le riforme, creando così costantemente una nuova situazione nella spinta alla modernizzazione della Cina. Lei ritiene che la terza sessione plenaria del 20° Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese avrà un profondo impatto sullo sviluppo futuro del settore immobiliare commerciale. Principalmente manifestato nei seguenti cinque aspetti.
In primo luogo, le aziende tecnologiche continueranno a svilupparsi rapidamente grazie a politiche favorevoli, che si prevede stimoleranno la crescita della domanda di edifici per uffici e parchi industriali. In secondo luogo, si prevede che la riforma del sistema fiscale e tributario stimolerà ulteriormente i consumi e promuoverà lo sviluppo delle proprietà commerciali. In terzo luogo, un’ulteriore apertura ad alto livello contribuirà a rafforzare la fiducia delle imprese finanziate dall’estero negli investimenti in Cina e ad aumentare in modo complessivo la domanda delle imprese finanziate dall’estero in vari campi del settore immobiliare commerciale. In quarto luogo, l'attuazione delle politiche di estensione e di follow-up per la scadenza dei diritti d'uso dei terreni commerciali promuoverà notevolmente lo sviluppo del rinnovamento urbano. In quinto luogo, lo sviluppo ESG (governance ambientale, sociale e aziendale) entrerà nella corsia di sorpasso.
Sebbene il mercato immobiliare in alcune città abbia recentemente mostrato segnali di graduale ripresa, il mercato complessivo è ancora in fase di profondo aggiustamento. I dati del China Index Research Institute mostrano che da gennaio a luglio di quest'anno le vendite totali delle 100 principali società immobiliari sono state di 2,39094 miliardi di yuan, con un calo del 40,1% su base annua. Il calo ha continuato a ridursi dell'1,5%. punti rispetto al mese precedente e il calo si è ridotto per cinque mesi consecutivi. In termini di acquisizione di terreni da parte di società immobiliari, l'acquisizione totale di terreni da parte delle prime 100 società è stata di 430,71 miliardi di yuan, con un calo del 38,0% su base annua e il calo ha continuato ad espandersi di 2,2 punti percentuali rispetto a gennaio-giugno . I dati diffusi dall'Ufficio nazionale di statistica mostrano che da gennaio a giugno gli investimenti nazionali nello sviluppo immobiliare sono stati di 5.252,9 miliardi di yuan, con un calo del 10,1% su base annua, di cui 3.988,3 miliardi di yuan, con un calo del 10,4; %. Le società di sviluppo immobiliare avevano 5.353,8 miliardi di yuan in fondi, in calo del 22,6% su base annua, e il calo si è ridotto per tre mesi consecutivi, le vendite di alloggi commerciali di nuova costruzione sono state di 4.713,3 miliardi di yuan, in calo del 25,0% su base annua; , di cui le vendite residenziali sono diminuite del 26,9%. Promuovere quanto prima la stabilizzazione e la ripresa del mercato immobiliare è la chiave per eliminare i rischi nascosti.
Sia la terza sessione plenaria del 20° Comitato Centrale del PCC che la recente riunione dell’Ufficio Politico del Comitato Centrale del PCC hanno sottolineato l’importanza della prevenzione dei rischi. La terza sessione plenaria del 20° Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese ha sottolineato che dovrebbero essere attuate varie misure per prevenire e risolvere i rischi in settori chiave come quello immobiliare, del debito pubblico locale e delle istituzioni finanziarie di piccole e medie dimensioni. Anche la riunione dell’Ufficio Politico del Comitato Centrale del PCC ha sottolineato la necessità di continuare a prevenire e risolvere i rischi nei settori chiave.
Secondo gli esperti, prevenire i rischi non richiede solo di accelerare la liquidazione del settore immobiliare, di accelerare la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare e di promuovere uno sviluppo stabile e sano del mercato, ma richiede fondamentalmente anche una corretta comprensione e gestione del rapporto tra patrimonio immobiliare e sviluppo economico.
Chen Quansheng, economista ed ex consigliere del Consiglio di Stato, ha affermato in un'intervista con un giornalista del China Economic Times che, in realtà, è lo sviluppo economico a guidare la domanda di immobili, piuttosto che gli immobili a guidare lo sviluppo economico. Se volete fare affidamento sugli immobili per promuovere lo sviluppo economico, siete caduti in un malinteso. Ciò non solo è insostenibile, ma comporta anche molti rischi.
Luo Xingchi, analista senior del Terzo Dipartimento di rating del credito di Lianhe, ritiene che la terza sessione plenaria del 20° Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese includerà il settore immobiliare come una delle aree importanti che necessitano di prevenire e risolvere i rischi, in al fine di accelerare la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare, promuovere la riforma della "finanza fondiaria" e delle aree urbane e rurali Fornire indicazioni sulla direzione della riforma in aspetti quali lo sviluppo integrato.
Gran parte della "Decisione" riguarda la riforma della "finanza fondiaria". La proporzione delle entrate e delle spese centrali e locali sarà adeguata in una certa misura per espandere le fonti di reddito locali e ridurre la pressione sui pagamenti locali, coprendo così la sostanziale riduzione delle entrate. commissioni di trasferimento dei terreni che causano effetti negativi.
A giudicare dai compiti di riforma volti a costruire un nuovo modello di sviluppo immobiliare, si prevede che il futuro mercato immobiliare rafforzerà il meccanismo operativo a doppio binario di "alloggi a prezzi accessibili + alloggi commerciali", si prevedono politiche di controllo immobiliare nelle città di primo livello per continuare ad essere allentati, i metodi di finanziamento dello sviluppo immobiliare devono essere ulteriormente riformati, e la riforma del sistema di prevendita degli alloggi commerciali è ancora Dobbiamo aspettare l'opportunità, e il pilota fiscale sugli immobili dovrebbe essere lanciato gradualmente a lungo termine.
Secondo Luo Xingchi, sulla base dell'intensificata differenziazione dell'andamento del mercato immobiliare nelle città con diversi livelli energetici, la "Decisione" ha affermato la necessità di politiche specifiche per le città, tenendo conto dell'effetto sifone delle città di primo livello e necessità di mantenere la stabilità del mercato, si prevede che il settore immobiliare nelle città di primo livello sarà positivo in futuro. La politica verrà ancora rilasciata gradualmente, ma è improbabile che venga aperta tutta in una volta.
L’offerta di alloggi commerciali nel mercato immobiliare supera la domanda e lo sviluppo di alloggi commerciali dovrebbe essere ridotto
Pang Ming, capo economista e direttore del dipartimento di ricerca di Jones Lang LaSalle Greater China, ha dichiarato in un'intervista con un giornalista del China Economic Times che la "Decisione" conferisce piena autonomia al governo di ogni città nella regolamentazione del mercato immobiliare e nell'implementazione della città -politiche specifiche, che consentano alle città interessate di annullare o ridurre la politica di restrizione dell'acquisto di alloggi. Ritiene che, dal lato della domanda, ci si aspetta che i governi a tutti i livelli continuino a ottimizzare e adeguare tempestivamente le politiche e le misure in base alle realtà locali per promuovere il regolare funzionamento del mercato immobiliare e soddisfare meglio le esigenze abitative dei residenti. esigenze di acquisto.
Pang Ming ha sottolineato che in vari luoghi, in particolare nelle città di primo livello e in alcune forti città di secondo livello, le misure restrittive originali come restrizioni sugli acquisti, restrizioni sulle vendite, restrizioni sui prestiti e restrizioni sui prezzi dovrebbero essere gradualmente allentate. Le possibili direzioni includono: zonizzazione , allentamento mirato o addirittura globale delle politiche di restrizione degli acquisti, adeguamenti della politica dei limiti di prezzo, adeguamento delle politiche fiscali e tributarie come la riscossione delle imposte sulle transazioni e il periodo di esenzione, ecc.
Tuttavia, ha sottolineato che nelle città di primo livello e ad alta energia, sebbene la probabilità di annullare completamente la politica di restrizione all'acquisto di alloggi a breve termine sia relativamente piccola, si prevede che, in base all'andamento specifico del mercato immobiliare , verrà presa in considerazione la gamma di ubicazione, il grado residenziale e i fattori correlati. L'intensità della politica di restrizione sull'acquisto di alloggi sarà ulteriormente ridotta in termini di tasse e commissioni e l'annullamento delle restrizioni sull'acquisto, sulle restrizioni sui prezzi, sulle restrizioni sui prestiti e. le restrizioni alle vendite verranno utilizzate in modo ordinato come "punzone combinato".
Ha sottolineato che le politiche specifiche per le città, la politica “una città per una” e le linee guida classificate nella regolamentazione del mercato immobiliare sono un processo flessibile, dinamico e continuamente ottimizzato. Tutte le località dovrebbero adeguare e ottimizzare le politiche e le misure immobiliari locali in modo graduale, ordinato, flessibile e differenziato in base alle proprie condizioni effettive, sfruttare appieno gli strumenti politici, dare seguito alle politiche del governo centrale per lanciare misure di sostegno pertinenti e garantirne l'attuazione Attuare efficacemente il meccanismo a lungo termine per il mercato immobiliare per ottenere una ripresa stabile e uno sviluppo a lungo termine, sano e sostenibile del mercato immobiliare.
Parlando della questione della prevenzione dei rischi, Chen Quansheng ha affermato che dovremmo prestare attenzione all’effetto sifone sul mercato immobiliare delle città di terzo e quarto livello dopo l’allentamento delle restrizioni all’acquisto nelle città di primo e secondo livello, causando questi ultimi sperimenteranno una crescita negativa, debiti locali e maggiori rischi per le istituzioni finanziarie di piccole e medie dimensioni. Questo dovrebbe essere preso sul serio e affrontato attivamente.
Per quanto riguarda la politica di macrocontrollo immobiliare, ha avanzato suggerimenti politici per "consentire l'acquisto di case, limitare la speculazione immobiliare, premiare gli affitti e imporre multe per inattività". Inoltre, ha anche suggerito che il mercato degli affitti immobiliari dovrebbe essere sviluppato vigorosamente per guidare quei residenti che non possono permettersi, o temporaneamente non possono permettersi, o temporaneamente non possono permettersi una casa grande e buona, dal mercato delle vendite al mercato degli affitti. A causa dell’eccesso di offerta sul mercato immobiliare, lo sviluppo di alloggi commerciali dovrebbe essere ridotto.
Pang Ming ritiene che accelerare la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare per bilanciare domanda e offerta e stabilizzare il mercato sia la strategia fondamentale per risolvere i problemi di sviluppo immobiliare e promuovere lo sviluppo stabile e sano del mercato immobiliare. Si prevede che in futuro verranno compiuti sforzi per migliorare il meccanismo di collegamento dei quattro elementi "persone, casa, terra e denaro" per ottenere che "le persone determinano la casa, la casa determina la terra e la casa determina il denaro", promuovere un'offerta e una domanda equilibrate nel mercato immobiliare, avere una struttura ragionevole e prevenire gli alti e bassi del mercato.
Al giorno d'oggi molte case sono difficili da vendere perché i prezzi sono troppo alti. Per le società immobiliari è fondamentale adattarsi ai grandi cambiamenti della domanda e dell'offerta del mercato, cambiare il modello di sviluppo, migliorare la qualità dei prodotti e dei servizi e costruire. buone case che la gente comune può permettersi, le società immobiliari devono fare un buon lavoro nel ridurre i costi e aumentare l’efficienza, aumentare il valore della produzione pro capite e prevenire e controllare i rischi. Inoltre, alcune città hanno cancellato il prezzo guida degli alloggi commerciali, il che ha creato le condizioni per un ulteriore “prezzo per volume” e per stimolare la domanda.
