Pasar properti di kota-kota lapis pertama diperkirakan akan terus melemah
2024-08-11
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Reporter Zhou Xuesong
"Keputusan Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok tentang Memperdalam Lebih Lanjut Reformasi dan Mempromosikan Modernisasi Tiongkok" (selanjutnya disebut sebagai "Keputusan") yang diadopsi oleh Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok ke-20 menguraikan tujuan reformasi secara keseluruhan dan menyebarkan tugas-tugas reformasi dalam berbagai dimensi. Mengingat situasi saat ini dimana industri real estat Tiongkok masih dalam tahap penyesuaian mendalam, hubungan penawaran dan permintaan di pasar real estat telah mengalami perubahan besar, dan potensi risiko dalam industri real estat belum sepenuhnya teratasi. sesi pleno memberikan panduan arah untuk reformasi kebijakan real estat di masa depan.
Para ahli mengatakan dalam sebuah wawancara dengan reporter dari China Economic Times bahwa dengan memperdalam reformasi secara lebih komprehensif, real estate diharapkan dapat lebih menjamin keamanan kelas bawah, dukungan kelas menengah, dan pasar kelas atas, mencapai siklus yang baik dari sektor riil. industri perkebunan dan pertumbuhan makroekonomi yang sehat, serta mendorong pembangunan ekonomi dan sosial yang berkualitas tinggi.
Kebijakan yang menguntungkan bagi kota-kota lapis pertama masih akan dirilis secara bertahap
Wei Dong, kepala analis kebijakan Cushman & Wakefield dan kepala Departemen Penelitian Distrik Utara, mengatakan kepada reporter dari China Economic Times bahwa sepanjang sejarah, negara kita telah menghadapi masalah praktis dalam dan luar negeri yang sangat kompleks, dan selalu memecahkan berbagai masalah. hambatan yang menghambat perkembangan ekonomi kita melalui reformasi, sehingga terus-menerus menciptakan situasi baru dalam upaya modernisasi Tiongkok. Ia yakin bahwa Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok ke-20 akan berdampak besar terhadap perkembangan industri real estat komersial di masa depan. Terutama diwujudkan dalam lima aspek berikut.
Pertama, perusahaan teknologi akan terus berkembang pesat di bawah kebijakan yang menguntungkan, yang diperkirakan akan mendorong pertumbuhan permintaan gedung perkantoran dan kawasan industri. Kedua, reformasi sistem fiskal dan perpajakan diharapkan dapat lebih meningkatkan konsumsi dan mendorong pengembangan properti ritel. Ketiga, keterbukaan tingkat tinggi akan membantu meningkatkan kepercayaan perusahaan-perusahaan yang didanai asing dalam berinvestasi di Tiongkok dan secara komprehensif meningkatkan permintaan perusahaan-perusahaan yang didanai asing di berbagai bidang real estat komersial. Keempat, penerapan kebijakan perpanjangan dan tindak lanjut berakhirnya hak guna lahan komersial akan sangat mendorong perkembangan pembaruan perkotaan. Kelima, pembangunan ESG (environmental, social and korporasi governance) akan memasuki jalur cepat.
Meskipun pasar real estate di beberapa kota telah menunjukkan tanda-tanda pemulihan bertahap baru-baru ini, pasar secara keseluruhan masih mengalami penyesuaian yang mendalam. Data dari China Index Research Institute menunjukkan bahwa dari Januari hingga Juli tahun ini, total penjualan dari 100 perusahaan real estat teratas adalah 2,39094 miliar yuan, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 40,1%. Penurunan tersebut terus menyempit sebesar 1,5 persen poin dari bulan sebelumnya, dan penurunannya menyempit selama lima bulan berturut-turut. Dalam hal pembebasan tanah oleh perusahaan real estat, total pembebasan tanah oleh 100 perusahaan teratas adalah 430,71 miliar yuan, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 38,0%, dan penurunan tersebut terus meningkat sebesar 2,2 poin persentase dibandingkan dengan bulan Januari hingga Juni. . Data yang dikeluarkan oleh Biro Statistik Nasional menunjukkan bahwa dari Januari hingga Juni, investasi pengembangan real estat nasional adalah 5.252,9 miliar yuan, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 10,1%; di antaranya, investasi perumahan adalah 3,988,3 miliar yuan, turun 10,4 %. Perusahaan pengembang real estat memiliki dana sebesar 5.353,8 miliar yuan, turun 22,6% tahun-ke-tahun, dan penurunan tersebut menyempit selama tiga bulan berturut-turut; penjualan perumahan komersial yang baru dibangun sebesar 4,713,3 miliar yuan, turun 25,0% tahun-ke-tahun; , dimana penjualan perumahan turun 26,9%. Mempromosikan stabilisasi dan pemulihan pasar properti sesegera mungkin adalah kunci untuk menghilangkan risiko-risiko tersembunyi.
Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral CPC ke-20 dan rapat Biro Politik Komite Sentral CPC yang baru-baru ini diadakan menekankan pentingnya pencegahan risiko. Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok ke-20 menunjukkan bahwa berbagai langkah harus diterapkan untuk mencegah dan mengatasi risiko di bidang-bidang utama seperti real estate, utang pemerintah daerah, dan lembaga keuangan skala kecil dan menengah. Rapat Biro Politik Komite Sentral CPC juga menekankan perlunya terus mencegah dan menyelesaikan risiko di bidang-bidang utama.
Menurut para ahli, pencegahan risiko tidak hanya memerlukan percepatan likuidasi industri real estat, percepatan pembangunan model pengembangan real estat baru, dan mendorong perkembangan pasar yang stabil dan sehat, tetapi juga secara fundamental memerlukan pemahaman dan penanganan yang benar. hubungan antara real estat dan pembangunan ekonomi.
Chen Quansheng, seorang ekonom dan mantan penasihat Dewan Negara, mengatakan dalam sebuah wawancara dengan reporter dari China Economic Times bahwa sebenarnya, pembangunan ekonomilah yang mendorong permintaan akan real estat, bukan real estat yang mendorong pembangunan ekonomi. Jika Anda ingin mengandalkan real estat untuk mendorong pembangunan ekonomi, Anda salah paham. Hal ini tidak hanya tidak berkelanjutan, tetapi juga membawa banyak risiko.
Luo Xingchi, analis senior di Departemen Ketiga Pemeringkatan Kredit Lianhe, percaya bahwa Sidang Pleno Ketiga Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok ke-20 akan memasukkan real estat sebagai salah satu bidang penting yang perlu mencegah dan menyelesaikan risiko, di untuk mempercepat pembangunan model baru pengembangan real estat, mempromosikan reformasi "pembiayaan tanah" dan daerah perkotaan dan pedesaan Memberikan panduan tentang arah reformasi dalam aspek-aspek seperti pembangunan terpadu.
Sebagian besar dari "Keputusan" tersebut melibatkan reformasi "pembiayaan pertanahan". Proporsi pendapatan dan pengeluaran pusat dan daerah akan disesuaikan sampai batas tertentu untuk memperluas sumber pendapatan daerah dan mengurangi tekanan pembayaran daerah, sehingga melindungi pengurangan substansial dalam pendapatan daerah. biaya pengalihan tanah yang menimbulkan dampak buruk.
Dilihat dari tugas reformasi untuk membangun model baru pengembangan real estat, pasar real estat di masa depan diharapkan memperkuat mekanisme operasi jalur ganda yaitu "perumahan terjangkau + perumahan komersial", kebijakan pengendalian real estat di kota-kota tingkat pertama diharapkan akan terus dilonggarkan, metode pembiayaan pengembangan real estat perlu direformasi lebih lanjut, dan reformasi sistem pra-penjualan perumahan komersial masih perlu dilakukan. Kita perlu menunggu peluang, dan uji coba pajak real estat diharapkan akan diluncurkan secara bertahap dalam jangka panjang.
Menurut Luo Xingchi, berdasarkan diferensiasi intensif kinerja pasar real estat di kota-kota dengan tingkat energi yang berbeda, "Keputusan" tersebut menegaskan perlunya kebijakan khusus kota, namun dengan mempertimbangkan efek siphon dari kota-kota tingkat pertama dan kota-kota tersebut perlu menjaga stabilitas pasar, diharapkan real estate di kota-kota lapis pertama akan positif di masa depan. Kebijakan tersebut masih akan dirilis secara bertahap, namun kemungkinan besar tidak akan dibuka sekaligus.
Pasokan perumahan komersial di pasar properti melebihi permintaan dan pengembangan perumahan komersial harus dikurangi
Pang Ming, kepala ekonom dan direktur departemen penelitian Jones Lang LaSalle Greater China, mengatakan dalam sebuah wawancara dengan reporter dari China Economic Times bahwa "Keputusan" tersebut sepenuhnya memberikan otonomi kepada setiap pemerintah kota dalam mengatur pasar real estat dan menerapkan kebijakan kota. -kebijakan khusus, memungkinkan kota terkait untuk membatalkan atau Mengurangi kebijakan pembatasan pembelian rumah. Ia percaya bahwa dari sisi permintaan, diharapkan pemerintah di semua tingkatan akan terus mengoptimalkan dan menyesuaikan kebijakan dan tindakan secara tepat waktu berdasarkan realitas lokal untuk mendorong kelancaran operasi pasar real estat dan memenuhi kebutuhan perumahan penduduk dengan lebih baik. kebutuhan pembelian.
Pang Ming menekankan bahwa di berbagai tempat, terutama kota-kota lapis pertama dan beberapa kota lapis kedua yang kuat, tindakan pembatasan awal seperti pembatasan pembelian, pembatasan penjualan, pembatasan pinjaman, dan pembatasan harga diperkirakan akan dilonggarkan secara bertahap , pelonggaran kebijakan pembatasan pembelian yang ditargetkan atau bahkan komprehensif, penyesuaian kebijakan batasan harga, penyesuaian kebijakan fiskal dan perpajakan seperti pengumpulan pajak transaksi dan periode pembebasan, dll.
Namun, ia menunjukkan bahwa di kota-kota tingkat pertama dan kota-kota berenergi tinggi, meskipun kemungkinan pembatalan sepenuhnya kebijakan pembatasan pembelian perumahan dalam jangka pendek relatif kecil, diperkirakan berdasarkan kinerja spesifik pasar real estat. , pertimbangan akan diberikan pada kisaran lokasi, tingkat perumahan, dan faktor-faktor terkait. Intensitas kebijakan pembatasan pembelian rumah akan dikurangi lebih lanjut dalam hal pajak dan biaya, dan pembatalan pembatasan pembelian, pembatasan harga, pembatasan pinjaman, dan pembatalan. pembatasan penjualan akan digunakan secara tertib sebagai "pukulan kombinasi".
Ia menekankan bahwa kebijakan khusus kota, kebijakan satu kota satu, dan pedoman rahasia dalam mengatur pasar real estat merupakan proses yang fleksibel, dinamis, dan terus dioptimalkan. Semua daerah harus menyesuaikan dan mengoptimalkan kebijakan dan langkah-langkah real estate lokal secara bertahap, teratur, fleksibel dan berbeda sesuai dengan kondisi aktual mereka masing-masing, memanfaatkan sepenuhnya perangkat kebijakan, menindaklanjuti kebijakan pemerintah pusat yang akan diluncurkan. langkah-langkah pendukung yang relevan dan memastikan penerapannya Secara efektif menerapkan mekanisme jangka panjang untuk pasar real estat untuk mencapai pemulihan yang stabil dan pembangunan pasar real estat dalam jangka panjang, sehat dan berkelanjutan.
Ketika berbicara tentang masalah pencegahan risiko, Chen Quansheng mengatakan bahwa kita harus memperhatikan efek siphon di pasar real estate kota-kota lapis ketiga dan keempat setelah pelonggaran pembatasan pembelian di kota-kota lapis pertama dan kedua, yang menyebabkan negara-negara terakhir akan mengalami pertumbuhan negatif, utang daerah dan peningkatan risiko bagi lembaga keuangan skala kecil dan menengah. Hal ini harus ditanggapi dengan serius dan ditangani secara aktif.
Mengenai kebijakan pengendalian makro real estat, ia mengajukan saran kebijakan berupa "mengizinkan pembelian rumah, membatasi spekulasi real estat, memberi penghargaan pada sewa, dan mengenakan denda menganggur". Selain itu, ia juga menyarankan agar pasar sewa perumahan dikembangkan secara giat untuk membimbing penduduk yang tidak mampu, atau untuk sementara tidak mampu, atau untuk sementara tidak mampu membeli rumah yang besar dan bagus, dari pasar penjualan ke pasar sewa. Karena kelebihan pasokan di pasar properti, pengembangan perumahan komersial harus dikurangi.
Pang Ming percaya bahwa mempercepat pembangunan model pengembangan real estat baru untuk menyeimbangkan pasokan dan permintaan serta menstabilkan pasar adalah strategi mendasar untuk memecahkan masalah pengembangan real estat dan mendorong perkembangan pasar real estat yang stabil dan sehat. Diharapkan kedepannya dilakukan upaya untuk memperbaiki mekanisme keterkaitan empat unsur “manusia, perumahan, tanah, dan uang” untuk mencapai “rakyat menentukan perumahan, perumahan menentukan tanah, dan perumahan menentukan uang”, mempromosikan penawaran dan permintaan yang seimbang di pasar real estat, memiliki struktur yang wajar, dan mencegah naik turunnya pasar.
Saat ini, banyak rumah yang sulit dijual karena harganya yang terlalu tinggi. Bagi perusahaan real estat, sangat penting untuk beradaptasi dengan perubahan besar dalam penawaran dan permintaan pasar, mengubah model pembangunan, meningkatkan kualitas produk dan layanan, dan membangun. rumah bagus yang mampu dibeli oleh masyarakat awam, perusahaan real estate harus melakukan pekerjaan dengan baik dalam mengurangi biaya dan meningkatkan efisiensi, meningkatkan nilai output per kapita serta pencegahan dan pengendalian risiko. Selain itu, beberapa kota telah membatalkan panduan harga perumahan komersial, yang telah menciptakan kondisi untuk “harga-untuk-volume” lebih lanjut dan merangsang permintaan.
