Se espera que el mercado inmobiliario en las ciudades de primer nivel siga debilitándose
2024-08-11
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Reportero Zhou Xuesong
La "Decisión del Comité Central del Partido Comunista de China sobre una mayor profundización integral de las reformas y la promoción de la modernización china" (en adelante, la "Decisión") adoptada por la Tercera Sesión Plenaria del XX Comité Central del Partido Comunista de China profundiza en los objetivos generales de la reforma y despliega tareas de reforma en múltiples dimensiones. En vista de la situación actual en la que la industria inmobiliaria de China todavía se encuentra en una etapa de profundo ajuste, la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario ha experimentado cambios importantes y los riesgos potenciales en la industria inmobiliaria aún no se han resuelto por completo. La sesión plenaria proporcionó orientación para futuras reformas de la política inmobiliaria.
Los expertos dijeron en una entrevista con un periodista de China Economic Times que, al profundizar aún más la reforma, se espera que el sector inmobiliario garantice mejor la seguridad de gama baja, el apoyo de gama media y el mercado de gama alta, logrando un círculo virtuoso del real. industria inmobiliaria y un crecimiento macroeconómico saludable, y promover un desarrollo económico y social de alta calidad.
Se seguirán implementando gradualmente políticas favorables para las ciudades de primer nivel.
Wei Dong, analista jefe de políticas de Cushman & Wakefield y jefe del Departamento de Investigación del Distrito Norte, dijo a un periodista del China Economic Times que a lo largo de la historia, nuestro país se ha enfrentado a problemas prácticos internos y externos extremadamente complejos, y cada vez ha resuelto varios obstáculos que obstaculizaron nuestro desarrollo económico a través de reformas, creando así constantemente una nueva situación en el impulso de modernización de China. Ella cree que la Tercera Sesión Plenaria del XX Comité Central del Partido Comunista de China tendrá un profundo impacto en el desarrollo futuro de la industria de bienes raíces comerciales. Se manifiesta principalmente en los siguientes cinco aspectos.
En primer lugar, las empresas de tecnología seguirán desarrollándose rápidamente gracias a políticas favorables, que se espera que impulsen el crecimiento de la demanda de edificios de oficinas y parques industriales. En segundo lugar, se espera que la reforma del sistema fiscal y tributario impulse aún más el consumo y promueva el desarrollo de propiedades comerciales. En tercer lugar, una mayor apertura de alto nivel ayudará a mejorar la confianza de las empresas con financiación extranjera en la inversión en China y aumentará de manera integral la demanda de las empresas con financiación extranjera en diversos campos de bienes raíces comerciales. Cuarto, la implementación de políticas de seguimiento de extensión y vencimiento de los derechos de uso de suelo comercial promoverá en gran medida el desarrollo de la renovación urbana. En quinto lugar, el desarrollo ESG (ambiental, social y de gobierno corporativo) entrará por la vía rápida.
Aunque el mercado inmobiliario en algunas ciudades ha mostrado signos de recuperación gradual recientemente, el mercado en general todavía está experimentando un profundo ajuste. Los datos del Instituto de Investigación de Índices de China muestran que de enero a julio de este año, las ventas totales de las 100 principales empresas inmobiliarias fueron de 2.390,94 millones de yuanes, una disminución interanual del 40,1%. La caída continuó reduciéndose en un 1,5 por ciento. puntos respecto al mes anterior, y la caída se redujo durante cinco meses consecutivos. En términos de adquisición de terrenos por parte de empresas inmobiliarias, la adquisición total de terrenos por parte de las 100 empresas principales fue de 430.710 millones de yuanes, una disminución interanual del 38,0%, y la disminución continuó expandiéndose en 2,2 puntos porcentuales en comparación con enero a junio. . Los datos publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que de enero a junio, la inversión nacional en desarrollo inmobiliario fue de 5.252,9 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 10,1%, de los cuales, la inversión residencial fue de 3.988,3 mil millones de yuanes, una disminución del 10,4%; %. Las empresas de desarrollo inmobiliario tenían 5.353,8 mil millones de yuanes de fondos disponibles, un 22,6% menos interanual, y la caída se redujo durante tres meses consecutivos las ventas de viviendas comerciales de nueva construcción fueron 4.713,3 mil millones de yuanes, un 25,0% menos interanual; , de las cuales las ventas residenciales cayeron un 26,9%. Promover la estabilización y recuperación del mercado inmobiliario lo antes posible es la clave para eliminar los riesgos ocultos.
Tanto la Tercera Sesión Plenaria del XX Comité Central del PCC como la reciente reunión del Buró Político del Comité Central del PCC enfatizaron la importancia de la prevención de riesgos. La Tercera Sesión Plenaria del XX Comité Central del Partido Comunista de China señaló que se deben implementar diversas medidas para prevenir y resolver riesgos en áreas clave como el sector inmobiliario, la deuda de los gobiernos locales y las pequeñas y medianas instituciones financieras. La reunión del Buró Político del Comité Central del PCC también enfatizó la necesidad de continuar previniendo y resolviendo riesgos en áreas clave.
Según los expertos, prevenir riesgos no sólo requiere acelerar la liquidación del sector inmobiliario, acelerar la construcción de un nuevo modelo de promoción inmobiliaria y promover el desarrollo estable y saludable del mercado, sino que también requiere fundamentalmente una correcta comprensión y manejo. de la relación entre el sector inmobiliario y el desarrollo económico.
Chen Quansheng, economista y ex consejero del Consejo de Estado, dijo en una entrevista con un periodista del China Economic Times que, de hecho, es el desarrollo económico el que impulsa la demanda de bienes raíces, en lugar de que los bienes raíces impulsen el desarrollo económico. Si quiere confiar en el sector inmobiliario para impulsar el desarrollo económico, ha caído en un malentendido. Esto no sólo es insostenible, sino que también conlleva muchos riesgos.
Luo Xingchi, analista senior del Tercer Departamento de Calificaciones Crediticias de Lianhe, cree que la Tercera Sesión Plenaria del XX Comité Central del Partido Comunista de China incluirá el sector inmobiliario como una de las áreas importantes que deben prevenir y resolver riesgos, en Con el fin de acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, promover la reforma de la "financiación del suelo" y de las zonas urbanas y rurales. Proporcionar orientación sobre la dirección de la reforma en aspectos como el desarrollo integrado.
Una gran parte de la "Decisión" implica la reforma de la "financiación de la tierra". La proporción de los ingresos y gastos centrales y locales se ajustará hasta cierto punto para ampliar las fuentes de ingresos locales y reducir la presión de los pagos locales, cubriendo así la reducción sustancial de los ingresos. tasas de transferencia de tierras que causan efectos adversos.
A juzgar por las tareas de reforma de la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, se espera que el futuro mercado inmobiliario fortalezca el mecanismo de operación de doble vía de "vivienda asequible + vivienda comercial", y se esperan políticas de control inmobiliario en ciudades de primer nivel. Para seguir relajándose, es necesario reformar aún más los métodos de financiación del desarrollo inmobiliario y la reforma del sistema de preventa de viviendas comerciales todavía. Necesitamos esperar la oportunidad y se espera que el piloto de impuestos inmobiliarios se lance gradualmente. a la larga.
Según Luo Xingchi, basándose en la intensificación de la diferenciación del desempeño del mercado inmobiliario en ciudades con diferentes niveles de energía, la "Decisión" afirmó la necesidad de políticas específicas para cada ciudad, teniendo en cuenta el efecto sifón de las ciudades de primer nivel y las ciudades. Para mantener la estabilidad del mercado, se espera que los bienes raíces en las ciudades de primer nivel sean positivos en el futuro. La política aún se lanzará gradualmente, pero es poco probable que se abra de una vez.
La oferta de viviendas comerciales en el mercado inmobiliario supera la demanda y el desarrollo de viviendas comerciales debería reducirse
Pang Ming, economista jefe y director del departamento de investigación de Jones Lang LaSalle Greater China, dijo en una entrevista con un periodista del China Economic Times que la "Decisión" otorga plena autonomía a cada gobierno municipal para regular el mercado inmobiliario e implementar la ciudad. -políticas específicas, que permitan a las ciudades relevantes cancelar o reducir la política de restricción de compra de viviendas. Él cree que por el lado de la demanda, se espera que los gobiernos de todos los niveles continúen optimizando y ajustando políticas y medidas de manera oportuna en función de las realidades locales para promover el buen funcionamiento del mercado inmobiliario y satisfacer mejor las necesidades de vivienda razonables de los residentes. necesidades de compra.
Pang Ming enfatizó que en varios lugares, especialmente en las ciudades de primer nivel y en algunas ciudades fuertes de segundo nivel, se espera que las medidas restrictivas originales, como restricciones de compra, restricciones de ventas, restricciones de préstamos y restricciones de precios, se relajen gradualmente. Las posibles direcciones incluyen: zonificación. , relajación específica o incluso integral de las políticas de restricción de compras, ajustes de la política de límite de precios, ajuste de las políticas fiscales y tributarias, como la recaudación de impuestos sobre las transacciones y el período de exención, etc.
Sin embargo, señaló que en las ciudades de primer nivel y de alta energía, aunque la probabilidad de cancelar por completo la política de restricción de compra de viviendas en el corto plazo es relativamente pequeña, se espera que en función del desempeño específico del mercado inmobiliario , se tendrá en cuenta el rango de ubicación, el grado residencial y los factores relacionados. La intensidad de la política de restricción de compra de viviendas se reducirá aún más en términos de impuestos y tasas, y la cancelación de restricciones de compra, restricciones de precios, restricciones de préstamos y. Las restricciones de ventas se utilizarán de manera ordenada como un "golpe combinado".
Hizo hincapié en que las políticas específicas de cada ciudad, una política para una ciudad y la orientación clasificada en la regulación del mercado inmobiliario son un proceso flexible, dinámico y continuamente optimizado. Todas las localidades deben ajustar y optimizar las políticas y medidas locales en materia de bienes raíces de manera gradual, ordenada, flexible y diferenciada de acuerdo con sus propias condiciones reales, hacer pleno uso de la caja de herramientas de políticas, hacer un seguimiento de las políticas del gobierno central para lanzar medidas de apoyo pertinentes y garantizar su implementación Implementar efectivamente el mecanismo a largo plazo para que el mercado inmobiliario logre una recuperación estable y un desarrollo saludable y sostenible a largo plazo del mercado inmobiliario.
Al hablar del tema de la prevención de riesgos, Chen Quansheng dijo que debemos prestar atención al efecto sifón en el mercado inmobiliario de las ciudades de tercer y cuarto nivel después de la relajación de las restricciones de compra en las ciudades de primer y segundo nivel, provocando estos últimos experimentarán un crecimiento negativo, deudas locales y mayores riesgos para las instituciones financieras pequeñas y medianas. Esto debería tomarse en serio y abordarse activamente.
En cuanto a la política de macrocontrol inmobiliario, presentó sugerencias políticas de "permitir la compra de viviendas, restringir la especulación inmobiliaria, recompensar el alquiler e imponer multas por inactividad". Además, también sugirió que se debe desarrollar vigorosamente el mercado de alquiler de viviendas para guiar a aquellos residentes que no pueden pagar, o temporalmente no pueden pagar, o temporalmente no pueden pagar una casa grande y buena, del mercado de ventas al mercado de alquiler. Debido al exceso de oferta en el mercado inmobiliario, debería reducirse el desarrollo de viviendas comerciales.
Pang Ming cree que acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario para equilibrar la oferta y la demanda y estabilizar el mercado es la estrategia fundamental para resolver los problemas de desarrollo inmobiliario y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. Se espera que en el futuro se hagan esfuerzos para mejorar el mecanismo de vinculación de los cuatro elementos de "personas, vivienda, tierra y dinero" para lograr que "las personas determinan la vivienda, la vivienda determina la tierra y la vivienda determina el dinero", promover una oferta y demanda equilibrada en el mercado inmobiliario, tener una estructura razonable y evitar los altibajos del mercado.
Hoy en día, muchas casas son difíciles de vender porque los precios son demasiado altos. Para las empresas inmobiliarias, es crucial adaptarse a los grandes cambios en la oferta y la demanda del mercado, cambiar el modelo de desarrollo, mejorar la calidad de los productos y servicios y construir. buenas casas que la gente común pueda permitirse, las empresas inmobiliarias deben hacer un buen trabajo para reducir costos y aumentar la eficiencia, aumentar el valor de la producción per cápita y prevenir y controlar los riesgos. Además, algunas ciudades han cancelado el precio de orientación de la vivienda comercial, lo que ha creado las condiciones para una mayor "precio por volumen" y estimular la demanda.
