中央銀行の金融政策実施報告書では、住宅家賃について議論されています。住宅の価値に影響を与える中心的な変数です。
2024-08-10
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8月9日、中央銀行は第2四半期の金融政策実施報告を発表した。同報告書はコラム「賃貸住宅産業の持続的発展を支援する」の中で、家賃が住宅価値に影響を与える中核変数であると指摘し、家賃が資産価値の中核決定要因であることを強調している。
権威ある情報筋によると、第2四半期報告書はコラムを通じて住宅賃貸業界への財政支援の必要性と実現可能性を説明しており、現在と長期の両方を考慮するのに役立つという。
「短期的には、現在の不動産市場も特別な調整期にあります。多くの新築住宅が売れず、中古物件が空き家になっています。住宅賃貸業界への支援を強化することで、在庫の活性化と在庫の削減につながるでしょう」 、不動産市場の需要と供給のバランスをとり、期待を安定させる 「長期的には我が国は住宅総量の点で「不足はない」が、まだ構造調整の余地があると同関係者は指摘した。新しい国民や若者は「良い家」を借りたい、賃貸と売却の両方にこだわる、より多くの高品質な住宅賃貸会社が市場に参入し、住宅賃貸産業を発展させる。将来の不動産モデル。
不動産価値の核となる決定要因としての家賃を重視
同報告書は、住宅の価値は主に将来の家賃の割引額によってもたらされ、それが物件の床価格と基礎を決定すると考えている。マーケットでよく言われる「売上賃料比率」という指標は、近年では概ね回復傾向にあり、今後の賃料上昇の影響も徐々に現れてくると思われます。
「賃貸料対販売価格」は、住宅の価値を測定するための簡略化された指標であり、一部の市場機関は、現在の賃貸料対販売価格の比率を推定しています。一級都市では 2% 近くですが、二級都市と三級都市では 3% に上昇しています。しかし、この指標は静的なものであり、家賃が将来も変わらないと仮定しています。
市場アナリストは、一定の住宅購入コストに対して、賃貸料対販売比率と将来の賃貸料増加率の合計が賃貸住宅の全体的な利回りを反映できると分析しています。現在、賃貸需要が旺盛な都市や地域の多くは 3 つ以上に達しています。 %、これはほとんどの資産の収益率よりも高くなります。
国際比較から見ると、固定資産税を除いた比較ベースで、売上高に対する家賃の比率は、米国と日本で 4% を超え、英国も約 3.5% です。国内住宅市場の深化と居住コンセプトの多様化に伴い、賃貸の選択肢も増加し、我が国の賃貸利回りにはまだ改善の余地が残されています。
さらに報告書は、不動産市場の需要と供給の関係が大きく変化するという新たな状況のもとで、我が国の住宅ストックの規模はすでに大きく、住宅賃貸産業は不動産市場の重要な方向性であると指摘した。これからの不動産の新たな開発モデル。
需要面においては、近年、低所得者層だけでなく、新生活者や卒業・就職したばかりの若者の間でも「良い住宅」への賃貸需要が高まっています。一部の市場機関は、我が国で将来住宅を借りる必要がある人の数は2億人を超えると推定しており、市場の潜在力は巨大です。
供給面から見ると、かつて我が国の賃貸住宅は主に個人によって提供されてきましたが、近年、賃貸住宅比率の回復と資金調達運営コストの低下により、住宅賃貸の商業的持続可能性が高まっています。業界の活性化が進み、賃貸住宅事業者がますます参入し、大規模かつ集中的に運営することで、より質の高い安定した賃貸住宅サービスの提供が可能となります。
中央銀行の新たなツールが住宅賃貸業界の立ち上げを支援
報告書は、我が国の住宅賃貸事業はまだ初期段階にあり、市場開発モデルはまだ模索段階にあると考えている。中央銀行は、企業が手頃な価格の住宅として使用するために既存の住宅在庫を大量に購入することを支援するため、手頃な価格の住宅向けの新しい借り換えツールを直ちに開始し、これにより規模の経済を迅速に生み出すことができます。同時に、多くの場所が政策面での支援も提供しています。財務、税制、土地、補助施設などはすべて、企業コストを削減し、産業および商業の持続可能性を高める役割を果たすことができます。
Ashtrayはこのほど、独自の賃貸住宅ローン支援プランに基づいた手頃な住宅借り換えプログラムを開始したことがわかった。マーケットイン型のアプローチにより、新たな不動産開発モデルの構築を推進し、賃貸住宅産業の発展を支援してまいります。企業は既存の住宅在庫を一括して購入してグループ購買力を形成し、購入価格の割引により住宅賃貸業界への投資収益率と企業の参加意欲がさらに高まるだろう。
これにより、手頃な価格の住宅の供給も増加します。取得した商業ビルは、手頃な価格の住宅の割り当てや賃貸に使用でき、株式の活性化と市場の在庫調整を加速しながら、手頃な価格の住宅の需要を満たすことができます。
さらに、この計画は住宅引渡しの保証と「ホワイトリスト」メカニズムとも連携して、不動産市場のリスクレベルを軽減します。不動産会社は自主的に参加し、引き出された資金は引き渡し保証プロジェクトやその他の建設中のプロジェクトに使用する必要があり、これにより「ホワイトリスト」の条件を満たすプロジェクトが促進され、不動産会社の財務状況が改善されます。
人民銀行のデータによると、6月末時点で金融機関が発行した賃貸住宅ローンは247億元で、保証付き再融資残高は121億元で、今後も融資発行がさらに加速するとみられる。同時に、地方自治体は、企業コストを削減し、住宅賃貸業界の商業的持続可能性を高めることができる、財政、税制、土地、支援施設などの面での支援政策も提供しています。
「こうした財政政策や地方財政政策の後押しにより、今後、賃貸住宅会社の経営能力が向上し、市場の商業化が効果的に機能することにより、賃貸住宅市場はさらに広がり、長期的には賃貸住宅市場の活性化が期待される」不動産業界の発展モデルの秩序ある変革も促進するだろう」と当局は指摘した。
さらに、同報告書は、今後、不動産市場の価格設定がより合理的になるにつれて、賃貸需要がさらに解放され、賃貸売上倍率が改善と回復を続け、住宅賃貸会社の経営能力が低下するとも指摘した。改善が続けば、住宅賃貸市場の商業的かつ持続可能な発展の基盤が整います。
「次の段階では、住宅賃貸産業の促進における支援政策の役割を引き続き発揮し、住宅賃貸金融支援制度を改善しなければならない。」報告書は、中央銀行が市場の熱意を全面的に動員することを明らかにした。開発されたビジネスモデルは、既存の商業住宅の在庫削減をサポートし、不動産業界の変革と発展の促進に役立ちます。
北京ニュースシェルファイナンス記者ジャン・ファン、編集者チェン・リー、校正：劉宝清
