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Chao News クライアント記者 ying Mengyi Xu Shujing Zhan Huiwen

「大幅に改善されました客室料金「ついに浙江にも風が吹いた。

今年5月、潮新銭江晩報は、深セン、仏山、福州、長沙などが「神戸スタイル」の復活を果たし、住宅用プールの面積を削減し改善するための新たな規制を公布したと報じた。住宅の実用性。

最近、紹興、温州、金華、湖州などの新しい土地区画では「新しい容量計画規制」が相次いで採用されており、新しくリストされた住宅地の一部には、天空庭園の緑のバルコニー、コミュニティの景観の緑のパビリオンと回廊、そして開放的な風があることが示されている。廊下等は含まれておりません。ボリュームレート 、天井の高いリビングルームなどの新しい規制では、1 階の面積のみがカウントされます。不動産会社が新しい規制を活用して適切に設計すれば、理論上、住宅取得率は100％、場合によっては120％に達する可能性がある。

出典：ビジュアルチャイナ

家庭用空中庭園と風雨廊下

容積率には含まれない

立体的な都市の森のような高層ビルの各階に大きな庭があり、各戸に天空の中庭がある壮観な住宅をネットで見たことがある人も多いと思います。この立体的なエコロジー建築は「第4世代住宅」とも呼ばれています。今後、浙江省の多くの都市でもこのような光景が見られるだろう。

たとえば、温州市は今年、「独自の天空庭園」を備えた住宅を多数発売した。最も最近の販売は7月22日で、温州市の中核地域にある桃花島の単位区画が販売された。その「移転要領」には、住戸のスカイガーデングリーンバルコニーの水平投影面積が住戸の内部建築面積（バルコニー、出窓を除く）の20％を超えてはならないと明記されています。深さ高さ2.4メートル以下、緑地部分がスカイガーデン面積の50％以上、覆土厚さが0.3メートル以上 上記の要件を満たした場合、スカイガーデングリーンバルコニーが完成します。住宅の建築面積及び容積率には含まれません。

また、敷地面積が140平方メートルを超える集合住宅の場合、景観の整った緑のパビリオンや雨風廊下などの公共空地や居室の空洞は容積率に含まれません。リビングルームの高さは4.2メートルを超え、6.4メートル以下、水平投影面積は30平方メートル以下である必要があり、建物面積は単一ユニットとして計算されます。

湖州市徳清県も、7月17日に最初の「第4世代住宅」区画、すなわち徳清市の五陽街区画を売却した。土地譲渡要件では、天空の中庭の建設は１万３８４７平方メートル（水平投影面積、総建設面積の２５％）を超えず、容積率に算入しないとされていた。

金華義烏市が6月26日に販売した有機的に更新された秦塘区画2も「第4世代住宅」区画である。土地譲渡文書には、スカイガーデンバルコニー（住宅用バルコニーには含まれない）と公共の共有プラットフォームの建設が許可されると記載されており、スカイガーデンバルコニーの水平投影面積の合計は、建物の総面積の30％を超えてはなりません。高層住宅建築物 公共共用ホームの水平投影面積の合計 高層住宅建築物総建築面積の15％以内（緑色の部分を除く）スカイガーデンバルコニーは構造床の水平投影面積の1/2として計算します。スカイシェアリングプラットフォームの容積率は含みません。

今年2月、紹興越城区は「パイロット立体生態建築実施計画（試行）」を発表し、その中で「スカイガーデンバルコニーとスカイシェアリングプラットフォームは建築面積と容積率に含めない」と提案した。紹興盛州市も7月9日、今年、家庭用天空庭園は建築面積と容積率に含めず、関連する建築面積の計算に参加しないとの通知を出した。サポート指標であり、財産権の領域には含まれません。

100m²の市街地

無料のスカイガーデンは20㎡に達します

これらの新たに開始された宅地区画のうち、湖州市と温州市と徳清市の住宅稼働率上昇の主な根拠となっているのは、将来のコミュニティ建設に対する浙江省の指針となっている。

例えば、温州市の桃花島の単位区画では、「将来の地域社会の要件に応じて、住宅用の天空庭園の緑のバルコニー、地域の景観パビリオン、オープンな風雨廊下を設置できる」と述べられている。

実際、浙江省はすでに2019年に「質の高い未来コミュニティの試験建設の加速に関する意見」を発表しており、その第4条には「防災安全通路、頭上空間、公共公開を合理的に決定するための試験プロジェクトを支援する」と明記されている。敷地率は含まれておりません。パイロットプロジェクトのスカイガーデンバルコニーの緑部分は、住宅建築面積及び敷地率に含まれておりません。公に販売される。」

温州の不動産業界関係者によると、以前は温州市場の将来のコミュニティレジデンスの天空庭園の面積は基本的に住宅スイート内の面積の8％から10％だったが、今回は天空の面積が増えた桃花島の単位敷地内の庭園は、住宅スイートの建物の面積に達することができ、その面積の20％は、スカイガーデンの空き面積の2倍に相当します。例えば、住宅の建面積が100㎡の場合、無料のスカイガーデンの面積は最大20㎡までとなります。

徳清市の五陽街区画の移転指示には、「将来のコミュニティ関連の建設要件を実装する」必要性についても言及されていた。また、「天空中庭の建築面積と容積率は、『湖州市新世代住宅設計ガイドライン（試行版）』及び関連文書の実施要件に基づいて算出される」とも述べた。 「湖州新世代住宅設計ガイドライン（試行版）」は現在準備・改良中であり、近い将来発表される予定であると報告されている。

出典：ビジュアルチャイナ

住宅購入者は多額のお金を節約するだけではありません

使用可能な領域を増やす

では、なぜ浙江省のこれらの都市はこの傾向に追いつこうとしているのでしょうか?

杭州の地元開発業者のCEOは、「第4世代の住宅は、第1世代の茅葺き住宅、第2世代のレンガ造りの家、第3世代の都市型エレベーターハウスとは異なります。グリーンエコロジーの概念を都市の建築実践に注入しています。」と語った。しかし、現在の不動産市場の文脈において、より重要な意義は住宅取得率を高めることである。」

同氏は、「これらの条項は基本的に、住宅タイプを設計する際に、空中庭園、景観緑廊、風雨廊下、階高などを自由に『追加』できるという意味だが、それらは住宅建築には含まれない」と説明した。そのため、物件によっては住宅取得率100％どころか、120％に達するものもあります。」

その結果、住宅購入者にとって、以前は住宅取得率85％を基準に120㎡の高層住宅を購入したとしても、実際の面積は102㎡に過ぎませんでしたが、現在は100㎡の四代目を購入しても、実際の面積は102㎡に過ぎません。実用的な面積は 120 平方メートルに達する可能性がありますが、コミュニティには空中庭園や雨風廊下がまだあります。これは、家を購入すると少なくとも数十万元を節約できるだけでなく、より広い面積とより良い間取りが得られ、コミュニティの質も向上することを意味します。

温州市のデュプレックス住宅は、中空設計により建築面積を 30 平方メートル節約し、実際に 30 平方メートルのコストを節約しています。

さまざまな場所がこの新しい戦略を打ち出した理由を理解するのは難しくありません。不動産市況の調整期には、住宅や土地が売れにくくなります。新築住宅の販売をより魅力的なものにするためには、高い取得率がセールスポイントであることは間違いありません。記者は義烏市の資本規制部門からも「開発業者の要請により、義烏市は今年第4世代の住宅地を立ち上げた。スカイガーデンとスカイシェアリングプラットフォームは容積率に含まれていない」との確認も得た。

もちろん、何事にも長所と短所があります。あるデベロッパーのCEOは、「もともと売りに出されていたプロジェクトは、現在の市場ではすでに苦戦している。さらに、新しい土地には超高住宅取得率の誘惑がある。古いプロジェクトを誰が買うのか？これはマイナスの影響を与えるだろう」と率直に語った。既存の住宅ストックに大きな影響を与えるだろう。」

諸刃の剣であるからこそ、杭州のような比較的市場が良好な都市はこの新規制の導入に慎重だが、パイロットプロジェクトに個々の土地が使用される可能性は小さくない。記者は杭州首都規制局から、杭州市が同様の土地の立ち上げをまだ検討していないことを知った。