1万元時代に戻る？東莞の多くの住宅が販売用地価を下回った
2024-08-07
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東莞市雲瑞大厦にある「出稼ぎ住宅」が入っている建物。
「ニュースの発表後すぐに取引が完了し、1 時間以内に 10 戸以上が売れました。」「イベント当日には 50% オフなどのマーケティング活動が行われ、30 戸以上が売れました。」 「セール」や「1 つ買えば 1 つ無料」はなくなりましたが、東莞の不動産市場は利益分配プロモーションに関して依然として好調です。最近、市場での存在感が比較的弱い東莞水郷部門の個別プロジェクトが、坪単価わずか1万元で再び人気の波を引き起こしている。この値下げを最初に開始したのは、東莞市馬容華僑街の雲瑞福プロジェクトで、最低価格14,000元/平方メートルと比較すると、10,000元/平方メートルという単価は非常に魅力的である。そればかりか、理解を深めた上で勧めた家は、高負債の１段２戸純板式小型高層で、しかも既存の状態だった。雲瑞府プロジェクトに加えて、東莞の水郷紅梅にある別の国有企業が開発した別の国営企業祥開西江悦も、坪当たりわずか1万600元の単価で住宅を一括売りに出している。メーター、オプションの床と素晴らしい装飾が付いています。上記の低価格住宅はすべて業務用住宅であることが分かります。 「住宅のための仕事」とは、不動産開発業者が建設プロジェクトの滞納金を返済するために請負業者に抵当権を与える担保として自分の名義の不動産を使用することを意味します。資金をできるだけ早く返すために、プロジェクトオーナーは主に住宅を低価格で販売しました。 OCT Yunrui Mansionで販売されている最新のユニットの価格は1平方メートルあたりわずか10,000元で、プロジェクトの建物10と11に位置しており、すべて建築面積が約100平方メートルの3ベッドルームの製品です。 。このプロジェクトの土地価格は14,000元/平方メートルで、2022年5月に初めて先行販売された。当時の平均登録価格は24,000元/平方メートルであった。現在販売されている小型高層住宅の通常価格は以下の通りである。 2階段4世帯の高層住宅の単価は1.7万元/平方メートルから。上記プロジェクトの営業担当者によると、このニュースが発表されてすぐに取引が完了したという。「現在、この一連のプロジェクトには 1 棟と 2 階建ての住宅が 1 棟か 2 棟残っており、残りは 8 棟と 9 棟となっている。建物もエンジニアリング会社に抵当に入れられていますが、いつ売りに出すかは不明です。」 Yunrui Mansionに続いて、Shoukaixi Jiangyueも、フロアと素晴らしい装飾を選択できる、単価わずか10,600元/平方メートルの通勤用住宅を売りに出しました。このプロジェクトの最低価格も14,000元/平方メートルに達しました。現場の不動産コンサルタントによると、8月1日夜のニュース発表から4日のイベント終了まで、わずか数日で実際に50戸以上が売れたという。この市場における毎月の横ばい販売数が 1 桁であることと比較すると、この取引データは傑出したものです。現在、この物件の通常の平均販売価格は約16,000元/平方メートルです。なお、デベロッパーは建設費を支払う住宅として、他の一般住宅の販売を確保するために、立地や間取りがあまり良くない住宅を選択するのが一般的である。例えば、Xijiangyueが立ち上げた北京初の就労収入住宅は、プロジェクトの第1ビルに位置しており、土地入札の入札部分もそこにある。雲瑞マンションが立ち上げた戸建住宅は、道路沿いに近い小さな建物に建っており、建築面積はいずれも3ベッドルームで、面積は約100平方メートル。 前述の雲瑞府プロジェクトの営業担当者は、「他の小規模高層ビルはすべて『4+1部屋』であり、大きな影響はない」と述べた。地元不動産会社関係者は「現在の市況では、住宅が売れれば良いことだ。不動産の利益を確保した上で、引き渡しの品質が担保できるかがポイントだ」と話す。不動産会社は不動産価格の下落によって影響を受けます。これは良いビジネスを試すための鍵でもあります。上述の就労住宅の低価格販売に加え、25,900元/平方メートルで土地を譲り受けた紅榮園西源山園など、一部の高地不動産プロジェクトも低価格で推進されている。 2022年7月に登録された高層ビルの第1期の平均価格は3万7000～4万元/平方メートルだが、現在、高層住宅の販売価格は全体の平均価格が2万元/平方メートルにまで下がっている。約25,000元/平方メートル、これではまだ土地価格をカバーできません。値下げ販売の背景には経営上の理由に加え、下限値突破が続く新築住宅価格には中古住宅価格の影響も切り離せない。東莞市住宅・都市農村開発局が毎月発表する同市のオンライン契約データによると、2024年上半期だけで見ると、同市の平均中古住宅取引価格は1月の1万9,800元/平方メートルから、 6月は17,800元/平方メートル、半年で約2,000元/平方メートル下落した。6月のデータをさらに詳しく見てみると、東莞市の面積の80％近くに当たる25の町や通りで、中古住宅のオンライン契約平均価格が「1プレフィックス」以下に戻っている。かつては住宅価格の第一階層であった林神地区の関城、万江、虎門、寮堡、鳳港塘下などの町や通りが含まれます。袁珠雲の最高執行責任者（COO）で中原不動産研究所の常務理事、チェ・デルイ氏は「周囲の中古住宅と新築の価格は平方メートル当たり9000元から1万元の間であり、新築住宅はこの価格設定しかできない」と述べた。さらに、東莞の不動産市場で実施されている現在の政策から判断すると、新築住宅の価格制限の引き下げはすでに市場化に戻っています。東莞市住宅・都市農村開発局は、早ければ2023年11月に、実施基準に従って、販売前（現在）の販売処理が完了した新築商業住宅の販売価格の申告を最適化した。販売されていない場合は変更する必要があります。販売前ライセンス (または販売制限登録証明書) を取得した日から 30 日後、または申告価格の最終調整から 30 日以内に変更できます。増額は 5 を超えてはなりません。 ％であるが、その減少は制限されない。現在の市場状況では、不動産の価格設定も市場の調整や変動に対応しています。広東省都市農村計画研究所住宅政策研究センターの主任研究員であるリー・ユジア氏は、低価格住宅の人気は住宅購入者が住宅価格の下落に一定の期待を持っていることを意味しており、それが住宅価格の下落にさらにつながるだろうと述べた。価格期待の低下により、市場センチメントや取引に影響を及ぼします。
担当編集者：マー・リン、ウェン・ホンメイ、リウ・ヤー
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