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超高層ビルは歴史の転換点を迎えているようだ。

過去の長い間、世界中で高層ビルの競争が行われ、都市のスカイラインの圧倒的な高さを競い合いました。

しかし、近年、持続可能な開発、環境保護、都市生活の質などのテーマに人々の関心が高まるにつれ、人々は超高層ビルの価値と意義をより深く検討し始めています。特に、近年頻発している超高層ビルの災害は、超高層ビルの安全性に対する国民の不安を引き起こしています。こうした背景から、高層ビルの建設に対して慎重な姿勢をとっているところも少なくない。

最近、江蘇省住宅・都市農村開発局は、省天然資源局および省消防救助隊と協力して、「高層ビルの計画と建設の管理と管理の強化に関する意見」を起草した。意見書案（以下「意見書案」という。）では、高層建築物の高さ管理・規制を強化し、新たな超高層建築物や都市については高層建築物の高さを厳格に規制することが提言されている。都市の常住人口が 300 万人を超える都市では、高さ 500 メートルを超える新しい建物を建設しないよう義務付けられており、高さ 250 メートルを超える新しい建物は厳しく制限されています。同時に、河川沿い、湖畔、海沿いおよび都市計画特別区域を除き、新築および改良住宅の建物の高さは原則として60メートル以下とすべきである。

「意見書案」では、本当に超高層建築物を新設する必要がある場合には、大型公共工事として扱い、重大な行政決定手続きを経て市党に報告すべきであると明記した。審査と承認のために同じレベルの委員会が設置され、生涯にわたる説明責任が果たされます。これは、将来、江蘇省の超高層ビルは、より厳格な計画と承認のプロセスに直面することになるだけでなく、関係する責任ある関係者も責任を負うというプレッシャーにさらされることになる。

新築高層建築物を厳しく取り締まる

2022年、国家発展改革委員会は「第14次5カ年計画」新都市化実施計画を発表し、超高層ビルの新規建設を厳格に制限すること、高さ500メートルを超える新規建築物の禁止、高さ250メートルを超える新規建築物の厳格な制限を提案した。 。

全体的な方向性と目標の設定に重点を置いた前述の実施計画と比較して、江蘇省の「意見草案」は、さまざまな規模の都市の詳細な高さ制限基準を規定し、責任単位を明確にしている。

例えば、「意見草案」では、都市常住人口が 100 万人未満の都市は、高さ 100 メートルを超える建物の建設を厳しく制限し、都市常住人口が 100 万人から 300 万人までの都市は、新しい建物の建設を厳しく制限することを明確にしています。都市常住人口が 300 万人を超える都市では、250 メートルを超える新しい建物には厳しい制限が課されます。

同時に、高さ 150 メートルを超える必要がある新しい建物は、審査のために江蘇省住宅・都市農村開発局に報告し、申請のために住宅・都市農村開発省に報告する必要があります。高さ 250 メートルを超える新しい建物は、制限を超える高層建築プロジェクトの耐震強化や防火対策の強化などの特別なテーマに関する厳格な実証と審査を行うために、江蘇省住宅・都市農村開発局に報告する必要があります。土木建築物については、申請と審査のために住宅・都市農村開発省に報告されました。

また、「意見書案」は、重要な山や水域の周囲、あるいは旧市街地の開発密度が高く、人口が密集し、交通渋滞が生じている地域には、原則として超高層建築物を建設しないよう求めている。集中して近くにある必要があり、一人当たりの面積は 1.5 平方メートル以上である必要があります。

近年、都市計画や建築設計の分野では、超高層ビルの建設高さに加えて、住宅の高さも徐々に重要な問題となってきています。

2021年、住宅・都市農村開発省を含む15の部門は「郡都市におけるグリーン・低炭素建設の強化に関する意見」を発表し、郡内の新築住宅は主に6階建てとし、その割合は6階建てとすることを定めた。 6 階以下の住宅建築面積は 70% を下回ってはならず、郡内の新築住宅の最大数は 18 階を超えてはなりません。

現在、住宅の建物の高さ制限は郡部の町に限定されず、都市部にも広がっています。

最近、2024年版の「深セン建築設計規則」が発表され、住宅用プールの面積を削減し、効果的に住宅を改善することが提案されています。客室料金、住宅の建物や寮には150メートルの高さ制限を導入することが義務付けられています。

江蘇省の「意見草案」には、住宅の建物の高さに関する詳細な規制も列挙されており、地域の状況に応じた分類と分類が求められ、建物の高さの明確化が求められている。ボリュームレートおよびその他の上限指標。

具体的には、都市常住人口が100万人未満の都市では、高さ80メートルを超える新築住宅の建設が厳しく規制されている。地方の関連部門が高さ 80 メートルを超える住宅建築物や 100 メートルを超える公共建築物を承認する場合、地域の消防救助能力と一致していることを確認するために、同じレベルの消防救助機関の意見を求めるべきです。河川沿い、湖畔、海沿いおよび特別都市計画区域を除き、新築および改良住宅の建築物の高さは原則として 60 メートル以下とする。

「意見書案」の公表後、業界では「新築改良住宅」という言葉も注目を集めた。

南京不動産協会副会長の李子模氏はチャイナ・ニュース・ウィークリーとのインタビューで、江蘇省は今年以降、住宅改善に関する新たな規制を何度も発令していると述べた。

3月5日、江蘇省は改良住宅の設計と建設に関するガイドラインを発行し、すべての世帯に庭があり、すべての家に中庭がある第4世代住宅の建設を奨励した。4月25日、南京市は「南京市設計ガイドライン」を発行した。住宅品質の向上」 ; 6月13日、南京江北新区は新しい住宅規制を公布し、商業住宅の品質詳細について明確な要件を提示し、商業住宅の品質向上に全力を尽くした；6月26日、南京市は新たな住宅規制を発表した。住宅規制を導入し、南京の住宅品質の向上を改めて強調した。

今年7月、江蘇省住宅・都市農村開発局は「改良住宅評価細則」を公布したが、そこには建物の高さ、床の高さ、緑地などの要件が定められているだけでなく、100以上の細則が含まれている。容積率、装飾基準などだけでなく、建築材料、遮音性、インテリジェントなデザインなどにも言及し、改善された住宅を再定義したと考えられています。

例えば、住宅の床の高さは 3.1 メートル以上であり、3 階建て以上の住宅の床の高さは、床暖房、ダクトによる外気導入または換気設備を備えた住宅の床の高さは 3.6 メートルを超えてはなりません。集中型セントラル空調システムは 3.15 メートル以上でなければならない、など。

新しい住宅規制を何度も改訂する公式の論調は、改善のニーズを強く支持し、住宅の品質の向上を制限するだけでなく、実際には潜在的に市場を刺激し、消費者の住宅のアップグレードを刺激する可能性があると李子模氏は考えています。

同氏は、「意見草案」によれば、江蘇省の改良住宅の高さは将来的に厳しく管理されると述べた。床の高さ 3.1 メートルに基づいて計算すると、将来の江蘇省の改良住宅の高さは 19 階を超えないことになります。 「『改良住宅評価規則』によれば、頭上階は容積に含まれていないため、現在、江蘇省の多くの新規プロジェクトには高架階があり、将来的に建設できる階数は少なくなるだろう。」ジモさんは言いました。

なぜ住宅の高さは60メートルに「制限」されているのでしょうか？一部のアナリストは、これは消防救助の観点からのものである可能性があると考えています。

東営消防団の団長であり、国内の消防科学の普及者トップ10の一人である徐伝生氏は、現在中国の主な消防はしご車の高さは一般に50メートル未満であり、高さ50メートル以下のはしご車はほとんどないとかつて書いた。特に高さが高く、はしごを展開するのに時間がかかり、非常に長く風速の影響を受けやすいため、20階（約60メートル）以上の階数になると救助が必要になります。人を救出する際に消防隊の装備が届かない高さであったり、外部から消火する際の放水の高さが十分でなかったりするため、消防士が閉じ込められた人の位置に到達するまでに時間がかかることになる。

広東省都市農村計画研究所住宅政策研究センターの主任研究員であるリー・ユジア氏はチャイナ・ニュース・ウィークリーに対し、江蘇省の建物の高さを制限する政策の主な理由は、後期の高層ビルの維持費の高さであると語った。期間。フルライフサイクル管理の概念の普及により、人々は建物の初期の経済コストを考慮するだけでなく、防火、建物の安全性などの 20 ～ 30 年後のメンテナンスの問題にも注意を払う必要があることに気づき始めています。ガラス外壁などこれらの維持費はどれも非常に高額です。

新しい挑戦

高層ビル都市居住評議会（CTBUH）のデータによると、2023年時点で、高さ200メートル以上の建物が2,269棟、高さ300メートル以上の超高層ビルが232棟建設されている。世界。全体として、これらの超高層ビルの最初の 100 棟は 2015 年までに完成し、残りの 132 棟はその後 7 年以内に建設されました。

実際、中国にはかなりの数の超高層ビルがあります。 ２０２３年には高さ２００メートル以上のビルが世界で計１７７棟完成する予定で、そのうち半数以上が中国によるものとなる。同時に、2023年の時点で、深セン市は高さ200メートルを超える建物161棟を建設しており、これは現在、世界中のそのような建物の14棟に1棟が深セン市にあることに相当する。

しかし、多くの業界関係者によると、超高層ビルの建設費や維持費は高額だという。超高層ビルの建設には、自重や風荷重などの自然要因を克服する必要があるだけでなく、迅速な輸送を実現する必要があるため、多くの人員、資材、資金の投入が必要となります。関連データによると、建設コストは高さに比例して増加するのではなく、指数関数的に増加し、地方財政と開発業者に大きな圧力を与えています。

同時に、多くの超高層ビルは、建設開始時に市場の状況を十分に考慮していないことが多く、実際の運用では、市場の需要や経済変動などの要因により、多くの建物が投資を呼び込むのが困難に直面し、その結果、多額の投資が発生します。アイドルスペース。また、空きビルを維持するためにはエネルギーや人的資源を投入し続けなければならず、資源の無駄な浪費を招いています。

李子模氏はチャイナ・ニュース・ウィークリーに対し、江蘇省南京を例に挙げると、南京のオフィス市場は現在、古いビジネス地区の新街口や新しく推進された河西新城科技園区などで一定の困難に直面しており、空室が発生しており、家賃の下落。同氏は、これは一方では全体的な市場環境に関係しており、他方では過去数年間に多くの新しい超高層ビルが建設され、その結果として供給過剰になっていることが原因であると考えている。

李玉佳氏は、多くの都市は主に都市のイメージを高めるために高層ビルを建設しているが、それがしばしば供給過剰につながると指摘した。住宅の需要と供給の関係が変化し、新たな産業形態によりオフィス需要が減少する中、既存建物の活用と新築建物のさらなる品質の追求が求められています。

同時に、高層ビルの火災安全上の危険性も無視できません。高層階、密集した人員、限られた避難経路などの要因により、ひとたび火災が発生すると、悲惨な結果が生じることがよくあります。また、強風や地震などの自然災害も高層建築物に重大な影響を与える可能性があります。

超高層建築物の防火義務は他の種類の建築物よりも厳格ですが、すべての超高層建築物が防火要件に厳密に従って管理および実施されているわけではありません。

今年3月、国務院安全委員会総合査察チーム第18グループは、海南島を公然かつ秘密訪問し、海口世界貿易センター（旧自由貿易タイムズスクエア）の抜き打ち査察を実施し、多数の事実を発見した。潜在的な安全上の問題。例えば、高さ200メートルを超える世界貿易センターの垂直ケーブルシャフトは、水平防火のために層ごとに密閉されておらず、基本的に「大きく開いた」状態にある。

総合検査チームのメンバー、何文京氏は、ケーブル坑井自体が火災の発生しやすい危険性の高い場所であると述べ、高さ200メートルを超える垂直ケーブル坑井は、水平方向の防火のために層ごとに遮断されていないことを意味していると述べた。災害が発生した場合、「煙突効果」により、火災の危険性が高まり、階段の吹き抜け、配管の井戸、ガラス カーテンウォールの隙間が炎や有毒煙の急速な拡散経路となり、建物全体に急速に垂直に広がります。この場合、これらの通路は、ある意味「命がけの通路」とも言える。

我が国は2005年から建築物の省エネ政策を実施しているとのことですが、その主な対策の一つが外壁断熱材の追加であり、これまでは外壁断熱材の危険性についての認識が不十分であったため、明確な政策が講じられていませんでした。当時、発泡ビニールボードや硬質ポリウレタンフォームなどの可燃性の材料は、燃焼後に多量の有毒物質が発生するため、主に使用されていました。煙が発生し、火災の危険が大きくなります。

高層ビルで火災が発生すると、「風助火災」により高層ビルの火災の制圧が困難になります。測定によると、高さ10メートルの風速は5メートル/秒、高さ60メートルの風速は12.3メートル/秒です。 ; 高さ 90 メートルの風速は 15 メートル/秒です。火災が発生するとすぐに風が火を助け、火は風の力を借ります。火はますます盛んに燃えます。

したがって、既存の高層ビルに直面して、市場運営の課題や資源の浪費に注意を払うだけでなく、その背後にある防火上の危険性や長期にわたる建物の安全性についても深く考慮する必要があると多くの人が考えています。都市計画の本質。

「都市のイメージとスカイラインを追求しながら、すべての建物を潜在的な災害源ではなく、安全で持続可能な都市資産にするにはどうすればよいか、また、資源の無駄や空きスペースを避けるために建物の用途を柔軟に調整する方法が重要になるでしょう」李玉佳氏は、超高層ビルの建設ブームが下火になる中、既存の高層ビルを適切に処理し、都市の安全保障や経済発展とのバランスをどう図るかが課題になると指摘した。市の管理者にとって重要な課題。

著者: 陳樹蓮