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最近、湖北省武漢市の「万和光学谷」と呼ばれるプロジェクトの住宅価格が1万元近く下落し、住宅購入者らはこれを「悪意のある値下げ」ではないかと疑問視している。プロジェクトが行われている湖北省武漢市の東湖新技術開発区の管理委員会は、同社と建設当事者との間の債務紛争により、一部の住宅が建設当事者に譲渡されたと回答した。資金を引き出すために、建設党は最近、最大6,000元の値下げで低価格で販売する「Work to House」協定を実施した。

同時に、東湖新区管理委員会は、商業住宅の価格は市場の需要と供給に基づいて開発会社が独自に決定すると同時に、最終的な取引価格は住宅購入者との協議を通じて合意されると述べた。ただし、プレセールプランの登録価格を超えてはなりません。市場の状況に応じて企業が商業用住宅価格を調整することは、市場主体の自主的な運営の範囲内であり、法律や規制の禁止規定に違反するものではない。

同紙の記者が不動産に詳しい専門家や弁護士にインタビューしたところ、全員が「「悪意」という概念は定義できず、不動産会社による値下げは市場の行動である、と述べた。不動産会社による値下げに対する住宅購入者からの苦情に対し、各地の地方政府や管轄当局が人民日報の指導掲示板で意見を表明したのが市場行動だ。しかし、一部の管轄当局は、不動産会社が価格を下げないと約束した後に価格を下げるという証拠があれば、それは違反であると述べています。

多くの国の政府は、不動産会社が独自に販売価格を決定できると述べています。

同紙は、各地の住宅購入者が人民日報電子版の指導者掲示板に、不動産開発会社が「悪意を持って価格を引き下げ」、補償を要求したというメッセージを残していることを明らかにした。この点、地方自治体は値下げや補償についての姿勢を表明している。

河北省保定市人民政府は5月24日、住宅会社の価格引き下げが自社の利益を損なっていると報告する住宅購入者からのメッセージに対し、商業用住宅の価格は市場で規制されている価格であると返答した。開発会社は市況や需要と供給の関係に基づいて販売価格を独自に決定できます。、住宅購入者と開発者は交渉して各住宅の最終販売価格を決定し、それを購入者と販売者の間の契約に含めることができます。

「2022年に黄歌保利湾を2万元以上で購入しましたが、現在は1万3300元に値下げされて販売されています。リーダーに差額を会社に返還してもらいます。」というメッセージに応えました。広州市南沙区が明らかにした。「関連規制に従って、開発会社は市場の実際の状況に基づいて独立した価格設定の権利を享受し、価格の申告や調整を住宅・建設部門に提出することができる。」。

一部の地方自治体は、デベロッパーが価格を引き下げないと約束した場合、関係部門が懲戒処分を行う可能性があると指摘した。

例えば、一部の住宅購入者が、自分たちが購入した集合住宅の開発業者が恣意的に価格を引き下げたと報告した後、北京昌平区住宅・都市農村開発委員会は、「開発業者がこの住戸の価格を引き下げないと約束した場合には」と応じた。住民は、当委員会によって検証された場合、プロジェクトが存在することを証明することができます。 違反があった場合、当委員会は、住民が異議を唱えたり、開発会社がそう信じている場合には、該当する法規制に従って企業に対して懲戒処分を行います。他にも侵害を行っている場合は、司法ルートを通じて正当な権利と利益を保護することも推奨されます。」

5月、一部の住宅購入者らは、中海渝中雲進コミュニティの不動産開発業者が、オンライン登録価格より40％近くも下回る大幅な値下げで、コミュニティ内で500戸以上の売れ残った新築住宅を「労働報酬住宅」の形で密かに販売したと報告した。そして、開発者は所有者とのコミュニケーションを拒否しました。重慶市不動産取引センターは「企業に対し、自己点検と是正、販売行動の標準化、早期に住宅を購入した所有者への積極的なコミュニケーションと説明を求める」と提案した。

不動産会社が値下げする法的根拠はあるのでしょうか？

不動産会社が独自に価格を下げることはできるのでしょうか？商業用住宅価格の問題に関して、重慶不動産取引センターは住宅購入者への回答の中で、「中華人民共和国の価格法」第6条に基づき、「商品価格とサービス価格は、以下の規定に従うものを除く」と述べた。本法第 18 条、政府に適用 指針価格または政府の固定価格に加えて、市場規制価格が実施され、本法に従って事業者が自主的に決定するものとする。」 「商業住宅販売管理弁法」第 17 条は、「商業住宅の販売価格は、国家が別段の定めをしない限り、当事者間で交渉し、合意するものとする」と規定している。

一方で、各地で新築住宅販売の制限価格が撤廃されたことは、不動産会社が独自に価格を調整する根拠にもなっている。 河南省鄭州市住宅安全・不動産管理局は7月31日、商業住宅の販売価格指導の中止に関する通知を発表した。この通知は、市政府の調査の結果、住宅安全局が新築商業住宅の販売価格に関する指導を行わなくなり、開発会社が独自の価格設定に従って販売を行い、事前（販売）販売許可（記録）を処理することを示しています。 ）商業住宅の手続き。

商業用住宅の販売価格ガイダンスを取り消す文書を発行する都市が増えている。中国指数研究所の統計によると、今年以降、遼寧省瀋陽、甘粛省蘭州、河南省鄭州、福建省寧徳市などの都市が販売価格指導を行わないことを明らかにしている。広東省の陽江省や珠海市、安徽省などでは、登録価格調整の期間を短縮したり、フロアを取り消したりするなど、価格制限政策を最適化している。価格差の制限。

58安居科研究所の張波社長は、価格制限が撤廃された後は、商業用住宅の価格は市場の供給と需要、つまり不動産会社の場合は市場の供給が需要を上回っている地域でより決定されるだろうと考えている。プロジェクトの販売ペースを速めたい場合は、住宅価格を引き上げる必要があります。不動産会社自身が市況や自社の経営状況に応じて柔軟に価格を調整することができます。

多くの専門家は、これが市場の行動であると述べています。上海中原不動産の市場アナリスト、ルー・ウェンシー氏は、価格引き下げ自体が市場の行動であり、別の観点からは、価格引き下げ幅が登録価格の15％を下回らないように明示的に規定されているところもある、と述べた。特に多くの地方自治体が価格制限を解除した現在では、登録価格は静的なものではありません。価格制限が課せられた後、不動産会社は市場の変化に応じて価格を調整する自由度が高まります。

「住居を目的とした就労」の制限が緩和されました

記者が多くの業界関係者に取材したところ、不動産会社の資本チェーンが逼迫している現状を背景に、「爆発」を経験していない不動産会社でも、プロジェクトの支払いを決済するために「住宅代金の支払い作業」の形態を採用するだろうということを知った。等ある国有不動産会社の関係者は、市場志向の値下げは確実に存在しており、一部の供給業者は現金を得るために、より低い割引価格でしか不動産を販売できないと述べた。

「仕事から住居へ」政策に関しては、多くの場所が政策を緩和しており、「仕事から住居へ」の資金が監督口座に入らず、オンラインで直接署名することさえ認めている。 江西省九江市は7月29日、「九江市不動産市場の好循環と安定的かつ健全な発展をさらに促進するためのいくつかの措置」に関する通知を発表した。文書では「工事引渡し住宅」と「差し押さえ住宅」を適切に扱うことを提案している。地方自治体による確認と確認、書面による申請書の提出を経て、保証住宅プロジェクトのための販売前規制資金が到着していない「工事納品型住宅」は、オンラインで契約書に署名し、記録することが認められる。 「労働報酬住宅」の価格管理を強化し、オンライン登録価格を地域の平均価格と一致させる必要がある。

7月16日、広西チワン族自治区賀州市住宅・都市農村発展局は、「賀州市の住宅消費をさらに促進するためのいくつかの措置」の発行に関する通知を発行した。財務上の監督を受けずにオンラインで登録されます。現在から 2025 年 12 月 31 日まで、建設部門が商業用住宅の販売収益をプロジェクトの建設費から控除する場合、建設部門と建設部門が合意に達した後、「Work to House」は直接行うことができます。 「商業住宅販売契約書」にオンラインで署名して提出します。

今年2月6日、河南省安陽市安陽県は「不動産市場の安定的かつ健全な発展促進に関する実施意見の政策解釈」を発表し、「賃貸勤務」を認めることを提案した。オンラインビザ申請。取引のすべての当事者の正当な権利と利益を保護するため、原則として 2024 年 12 月 31 日までは、販売前ライセンスの総数の 10% を超えない「Work-to-House」物件が許可されます。 (頭金を監督口座に入金せずに) オンラインで直接登録する場合は、請求書は作業クレジット価格に基づいて作成する必要があります。

「工事納品型住宅」のオンライン契約市場に反映されている現在の低価格について、ルー・ウェンシー氏は、「工事納品型住宅」は主に、特に納品が保証された一部のプロジェクトの資産を活性化するためのものであると述べた。 「仕事納品住宅」 「住宅」にお金を払うことによってのみ、プロジェクトをより良く進め、納品を保証することができます。

しかし、一部の弁護士は「仕事用住宅」には一定のリスクがあると警告した。

「労働対住宅」制度について、北京金立法律事務所の所長ワン・ユーチェン氏は、開発業者の資本チェーンが逼迫している場合、オンラインでの直接署名や簡素化された手続きを通じて不動産市場での取引や流通を促進できると述べた。この措置は、一方では開発業者に対する経済的圧力を軽減することができ、他方では市場の流れを加速し、市場の信頼を高めることができます。

ワン・ユーチェン氏はまた、この措置は住宅購入者にとって一定のリスクを伴うことを思い出させた。第一に、監督が設置されていない場合、住宅を引き渡すことができるかどうかが不明確であること、第二に、住宅ローンが免除されていない状況が発生する可能性があり、それが住宅の引き渡しと所有権の確認に影響を与えることになります。多くの開発業者はすでに関連する不動産に抵当権を設定しています。関連する抵当権が解除されない場合、労働報酬住宅を購入した購入者は権利の引き渡しと確認が困難になる可能性があります。

王玉晨氏はまた、関連部門による監督が整っていない場合、開発業者が違法な運営を行う可能性があり、市場の公平性と透明性に影響を及ぼし、不動産市場の安定と健全な発展に影響を与える可能性があると指摘した。

イーハウス研究所のヤン・ユエジン副所長は、「労働報酬住宅」を購入する購入者にとって最も直感的なのは価格の引き下げだが、不動産会社間で紛争があれば取​​引リスクも生じる可能性があると述べた。一部の「労働補償住宅」には財産権をめぐって紛争が生じる可能性があります。さらに、「仕事代わりの家」方式で販売する不動産会社が多すぎると、財務的圧迫が大きくなる可能性があり、買主も住宅の引き渡しに特別な注意を払う必要があることに注意する必要があります。