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7月31日のチャイナネットファイナンスは、今年上半期、不動産市場の「在庫削減」政策の方向性は明らかで、規制当局は繰り返し「在庫削減」に言及し、調整を行ってきたと報じた。中でも「建設ではなく購入」は各地で推進される在庫削減モデルの一つとなっており、各都市も追随し続けている。

専門家らは、「建設ではなく購入」することで、地方自治体は土地取得、計画認可、建設などにかかる時間と資本コストを大幅に節約でき、住宅供給の効率が向上し、手頃な価格の住宅の準備と建設の作業をより早く完了できると考えている。 。同時に、勤労所得世帯が手頃な価格の住宅を取得できる機会が増え、住宅購入コストが削減され、生活環境が改善され、不動産会社に対する在庫圧力の軽減にも役立ちます。

「建設ではなく購入」の拡大

昆明市住宅・都市農村開発局は5月27日、「補償住宅用商業住宅の回収に関する公告」を発表し、市国営企業が一部の行政区域で完成済みおよび未販売の商業住宅を回収して使用することを計画している。手頃な価格の住宅として。

蘇州市長期不動産メカニズム試行作業指導グループは6月2日、「需要に応じて購入」の原則を堅持し、地元国有企業を組織して既存の商業住宅の一部を適正な価格で購入する方針を発表した。手頃な価格の住宅としての使用を目的としており、企業、機関、社会団体が従業員向けに賃貸用の商業住宅を購入することを奨励およびサポートしています。

7月12日、煙台市は、手頃な価格の住宅として使用する煙台市のストック商業住宅の取得を加速し、人々の多様な住宅ニーズに応えるため、現在、完成済みのすべての住宅を対象としたキャンペーンを開始すると発表した。知福区と莱山区の不動産プロジェクト。手頃な価格の住宅として使用するために既存の商業住宅を取得し、住宅ストックライブラリに組み込む。

7月24日、広東省住宅都市農村開発局は、手頃な価格の住宅のための既存の商業用住宅の取得に関する住宅都市農村開発省の作業取り決めを実施するため、省の手頃な価格の住宅事業に関するビデオ会議を開催した。公共賃貸住宅の違法な転貸を実行し、ローン問題の是正と延滞した貧民街再建プロジェクトの実施を動員し、展開し、促進する。

中志研究院の市場調査部長、陳文京氏はチャイナ・ドット・コムの経済記者とのインタビューで、「国有企業による売れ残った新築住宅の取得と保管は、政府が推進する『在庫削減』モデルになりつつある」と述べた。 「地元の国有企業による既存住宅の取得の方が、現在の不動産市場には適している。在庫が多く、住宅セキュリティに対する需要が強い都市は、主に二級都市になる可能性がある。」

中国指数研究所の監視によると、近年、鄭州、済南、蘇州、重慶、その他の都市でも関連する行為が行われている。 「次に、3,000億元の手頃な住宅再ローンの支援により、さまざまな場所での進歩のペースが加速する可能性があります。」と陳文京氏は述べた。

「建設ではなく購入」は不動産市場にどのような影響を与えるのでしょうか？

諸葛データ研究センターの上級アナリスト、Guan Rongxue氏はチャイナ・ネット・ファイナンスの記者とのインタビューで、地方政府にとって「建設ではなく購入」することで、土地取得や計画認可、建設にかかる時間と費用を大幅に節約できると述べた。建設などのコストを削減し、住宅供給の効率を向上させ、手頃な価格の住宅をより早く準備するタスクを完了します。

勤労所得世帯にとって、特に手頃な価格の住宅の「購入と建設」により、勤労所得世帯が手頃な価格の住宅を取得し、住宅購入コストを削減し、生活条件を改善する機会が増加します。

不動産会社にとって、「建設ではなく購入」は、不動産会社の在庫圧力を軽減し、キャッシュフローを改善し、財務圧力を緩和し、「建物の保証付き引き渡し」を促進するのに役立ちます。

不動産市場の「在庫削減」が加速している

今年4月の中央委員会政治局会議で「既存不動産の消化と増分住宅の最適化のための政策・措置に関する協調研究」が提案されて以来、前回と比べて「既存不動産の消化」は現段階で進んでいる。我が国の不動産市場が直面する「在庫削減」 需要と供給の関係が大きく変化しました。

政策面では、5月17日に不動産政策パッケージが正式に施行されたほか、需要側の頭金削減、住宅ローン金利の下限解除、積立基金ローン金利の引き下げも提案された。地方政府が完成した未販売の商業ビルを手頃な価格で取得し、手頃な価格で販売または賃貸用の住宅として利用できるよう支援するため、3,000億元の手頃な価格の住宅借り換え制度を創設する。

6月7日、国務院常務会議は不動産関連の業務を展開し、「在庫削減」に明確に言及した。会合では、在庫を削減し市場を安定させるための新たな政策や措置を引き続き検討し、留保することが提案された。既存の不動産・土地の消化・再生については、心を解き放ち、発想を広げるだけでなく、しっかりと把握し、しっかりと進めていかなければなりません。

7月21日、「改革をさらに包括的に深化させ、中国式近代化を促進することに関する中国共産党中央委員会の決定」は、「労働者階級の厳格な住宅ニーズを満たすため、手頃な価格の住宅の建設と供給を増やすこと」をさらに強調した。グループ。」手頃な価格の住宅とは、賃貸住宅や分譲型の手頃な価格の住宅を指します。

7月30日、中央委員会政治局会議は、不動産市場の安定的かつ健全な発展を促進するための新たな政策を実施し、既存在庫の消化と増分の最適化の組み合わせを堅持し、買収を積極的に支援する必要性を改めて強調した。既存の商業用住宅を手頃な価格の住宅に転換し、住宅供給の保証をさらに改善し、不動産開発の新しいモデルの構築を加速します。

データの観点から見ると、国家統計局のデータによると、6月末現在、全国で販売されている商業住宅の面積は7億3,894万平方メートルで、前年比15.2％増加した。このうち分譲住宅地は２３．５％増加した。中国指数研究所のモニタリングデータによると、5月末現在、代表的な50都市の商業用住宅ビルの販売可能面積は、過去12か月の平均月間販売面積に基づき、短期在庫処分が見込まれている。このうち、第 3 層と第 4 層に代表される都市の在庫処分サイクルは 30.7 ヶ月であり、短期在庫の除去圧力が大きい。

インデックス・リサーチのゼネラル・マネージャー、曹京晶氏は「近年の住宅保障制度構築に向けた政府の取り組みを踏まえると、既存の住宅ストックと手頃な価格の住宅の供給を組み合わせることが、既存の住宅ストックを消化する効果的な方法となるだろう」と述べた。中国指数研究所の部門。

しかし、Guan Rongxue氏は、「建設ではなく購入」はまだ模索の初期段階にあり、取得価格の合理性、取得資金源の持続可能性、購入と保管の運営管理能力なども指摘した。商業住宅はさらに改善する必要がある。

将来的には、「建設ではなく購入」をサポートする詳細な政策が発表されます。政策を詳細に実行するにはどうすればよいですか？

「『建設ではなく購入』プロジェクトが都市開発と住民のニーズを満たすよう、その選定基準を明確にする必要がある。同時に、合理的な使用と効率的な運営を確保するため、透明性の高い資金監督メカニズムを確立すべきである」の資金です」とGuan Rongxue氏は語った。

Guan Rongxue氏は、リスクを効果的に防止するために、組織的保証と内部および外部の監督を強化し、自主的な参加、ニーズに基づいた発注、合理的な価格設定を遵守し、新たな地元の隠れ債務を厳しく回避する必要があると述べた。 「建設ではなく購入」モデルの持続可能性を確保するために、商業用住宅の収集と保管も強化されるべきである。

過去 2 年間に、古い国有企業を新しいものに置き換えたり、非住宅不動産を賃貸に転換したりするなど、地元で多くの探求と実践が行われたことは言及する価値がある。これらはまた、重要な補完モデルでもある。在庫を消化中。 「既存の不動産を消化する道筋とモデルが徐々に明らかになってきた。できるだけ早く導入を推進できれば、不動産会社の経営圧力が軽減され、市場の期待が安定するだろう」と曹京静氏は指摘した。

Guan Rongxue 氏は、現在の地方在庫削減の主なアイデアには次の点が含まれるが、これらに限定されないと結論付けました。第 1 に、住宅購入政策の調整、住宅購入補助金の提供、ローン金利の引き下げ、第 2 に実質金利の調整によって市場の需要を刺激することです。市場の需要に応じた不動産供給構造の削減 戸数の残高により、市場で緊急に必要とされる住宅タイプと地域の供給が増加します。 3つ目は「建設ではなく購入」であり、商業用住宅の在庫が減少し、役割を果たします。需要と供給のバランスをとり、不動産市場を安定させます。

さらに、曹京静氏の見解では、新規住宅の供給源は土地の供給であるため、既存の土地を活性化することも、市場在庫を管理し解消するための重要な措置であるとの考えを示している。