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「6・26」ニューディール政策の後、北京の低総額住宅供給が活発になった。北京経済報の記者による最近の調査によると、北京の「6・26」ニューディール政策の実施により、その政策の効果はすでに現れている。 800万元以上の中古住宅、つまり改良住宅の取引量は大きく変わっていないが、総額500万元未満の中古住宅、特に200万〜300万元の住宅の取引量が増加している。一般に「古い、壊れている、小さい」として知られるこの状態が大幅に増加しました。 「最も明白な変化は、最近販売されたいくつかの『古くて小規模な』ユニットの交渉可能な価格余地が徐々に縮小していることだ。」複数の不動産業者が記者にこの傾向の判断を示した。市場が徐々に安定するにつれて、住宅購入者の信頼は徐々に高まり、初めての購入者は、「古い、壊れた、小さい」物件の低価格、充実した設備、好立地を理由に購入に踏み切り始めています。乗船する機会が与えられます。

交渉スペースは縮小し続ける

かつては「古くて壊れた学校」が北京市場で目立っていたが、それらは総額価格が安く入学障壁が低く、新しい北京人にとっては滞在先を求める彼らの願望を満たすことができたか、そうであったかのどちらかだった。主要な教育リソースに近いため、親は最小限のコストでそれらを利用できます。そのコストは子供の将来への投資です。

「2023年6月には、私たちの地域の「古くて小さい」住宅の単価は1平方メートルあたり10万元に達する可能性があります。しかし、その後、価格は継続的な下落傾向を示しました。2024年の初めには、価格はそのうちの住宅は1平方メートル当たり7万元まで下がっており、価格がこんなに安くても買い手を集めるのは難しい」と大手不動産会社の天寧市地区の仲介業者、李建さん（仮名）は言う。北京の代理店）が北京ビジネスデイリーの記者に語った。

その一方で、家を売却している不動産所有者も長い間苦しんでいます。彼らの口では、売り出しを断念するという選択は、市場の圧力の下での最後の粘りであるようだ。 「古くて壊れた家」を持つ中古住宅の所有者の多くは、上場後半年はほとんど訪問者が来ないのが普通であると北京経済報の記者に認めた。引き付けられた購入者はほとんどいませんでした。不動産業者は「大幅な値引き」での売却を要求したが、値下げ後の価格は内心期待とは大きくかけ離れており、そのような差を受け入れることができなかった。

6月26日、北京の不動産市場に対する待望の新政策がついに発効した。頭金比率は20％まで引き下げられ、期間5年を超える商業ローンは3.5％に引き下げられ、北京の複数の子供を持つ家族にとって2番目の住宅ローンは最初の住宅とみなされます。住宅購入者の様子見ムードが緩和された。

「最も明白な変化は、最近販売されたいくつかの『古くて小規模な』ユニットの交渉可能な価格余地が徐々に縮小していることだ」と北京市西城市淮白区の大手不動産仲介業者、王商氏は語った。北京二環状道路は、単価の高さや建物の古さ、地域環境の悪さなどから、前期は売上が伸びず、顧客からの相談も少なかったため。しかし、頭金率や住宅ローン金利の引き下げにより、これまで様子見姿勢を取っていた住宅購入者が市場に参入し、需給が変化し、一部の住宅物件の価格帯が反発した。

天寧寺地区の別のエージェントであるWang Qiang氏もこの変更に同意した。王強氏は、「6・26」ニューディール協定以前、調印に成功した「古くて小さい」住宅の価格は比較的高額で、例えば元の価格が70万元の70平方メートルの住宅には必要な価格が必要だったと述べた。平均して 120 万元から 150 万元引き下げられますが、これは 1 ラウンドあたりの調整後の出品価格に基づいています。価格帯に関しては、平均価格は10万元/平方メートルから約7万8,000元/平方メートルまで下落し、アパートタイプや向きが良くない住宅の価格下落はさらに大きかった。 「ニューディールの実施により、最近契約に成功したいくつかの物件の値下げ幅は約90万元に縮小した。ニューディール前に出されれば、契約を結ぶのは難しいだろう。」

200万～300万元相当の中古住宅が真っ先に拾われる

北京ビジネスデイリーの記者は最近の調査で、北京の「6・26」ニューディール政策の実施により、政策の効果がすでに現れていることを発見した。総額800万元以上の中古住宅の取引伸び率は大きく変わっていないが、総額500万元未満の中古住宅、特に総額500万元以上の中古住宅の取引伸び率は大きく変わっていない。 200万～300万元、通称「老小」の取引が大幅に増加。

複数の第一線仲介業者によると、多くの「古くて小規模な」中古住宅の掲載価格は1年前より20％下落しており、80％以上の住宅が掲載価格より10％オフで販売されたという。現在の市場には確かに底打ちの兆しが見られます。 「総額が低いということはコストが低いことを意味するため、住宅購入者が『お買い得品を買う』ことは珍しくありません。」

さらに、ニューディール政策の実施後、市場は徐々に安定し、初めての住宅購入者の信頼が徐々に高まり、「古い、壊れた」という低い総額が購入に踏み切るようになりました。そして小さな」住宅は彼らに購入の機会を提供するだけです。

差別化という言葉の裏で「古くて壊れて狭い」中古住宅の復活は避けられない。トレンドの観点から見ると、「老小」が市場全体を牽引して回復しているが、北京経済報記者の調査によると、五環路以外の中古住宅市場のボリュームは依然として残っている。 「古くて小規模」な改良された大型ユニットが大半を占めており、回復も主に中心部に集中している。

どの種類の住宅が最も注目を集めているかについて、八角区にある北京の大手不動産会社、格斌氏は北京ビジネスデイリーの記者に対し、八角区は五環路の外側に位置しており、それほど評判が良くないと語った。 「古い、壊れた、狭い」住宅について問い合わせる顧客もいますが、そのほとんどは石景山で働いている人々です。しかし、住宅の改善を求める顧客数に比べればまだ顧客数は少なく、その変化はあまり明らかではありません。

市場の変化は部分から全体へ、そして全体が部分を覆う。国家統計局が発表した2024年6月の大中都市70都市の商業住宅販売価格推移によると、北京の中古住宅価格が今年初めて上昇し、前年比で大幅に上昇したことが分かる。前月比では0.2％上昇した。

5月17日、中央銀行と国家金融監督局はローンの頭金比率の引き下げを3件続けて発表し、最初の住宅の頭金比率は15％以上とし、引き下げると発表した。セカンドハウスの支払率は25％以上とし、住宅ローン金利の下限を取り消し、個人住宅積立金の金利を0.25％引き下げる。

中央銀行の「5月17日」新政策発表以来、中古住宅市場は回復を続けており、5月と6月の2か月間で中古住宅の取引量は徐々に増加した。北京のオンライン中古住宅契約件数はそれぞれ 13,383 戸と 14,987 戸に達し、着実な増加傾向を示しています。 7月21日現在、北京でオンラインで契約された中古住宅戸数は9,835戸で、6月同時期の8,707戸と比べて13％増加した。

「古くて壊れたもの」の価値

「古くて小さい」建物は、その老朽化や劣悪な地域環境などから長年批判されてきました。しかし、中古住宅市場の調整と不動産市場政策の最適化により、「古い、壊れた、小さい」という総価格の安さの利点が再び拡大しました。 「古いものではありますが、都市の中心部に位置していることが多く、交通が便利で生活施設も充実しています。このような地理的利点は、多くの新しい住宅供給源に匹敵するものではありません。」と李建氏は語った。

王尚氏は例を挙げましたが、淮白地区がその代表例です。このエリアでは、住民は地下鉄 1 号線、2 号線、7 号線の 3 路線を簡単に選択して短時間で移動できます。一方、周辺には教育・医療資源が充実しており、スーパーマーケットや飲食店も多数あり、住民の日常生活の多様なニーズに十分対応できます。不動産市場の好況期には、淮白地区の平均価格は1平方メートル当たり10万元にも達し、ただ不動産を必要としていた多くの顧客を落胆させた。しかし、市場の調整により、現在の単価は概ね2万～3万元下落し、よりリーズナブルな価格帯に入り、下落傾向は鈍化している。これにより、お子様の教育や医療設備を気にする顧客の住宅購入意欲が高まったことは間違いありません。

長年働いていて、ある程度の貯蓄がある会社員にとって、「Lao Po Xiao」は間違いなく非常に魅力的な選択肢です。北京市朝陽市潘家園地区の大手不動産会社、劉蘭氏によると、潘家園地区は国際貿易センターで働くホワイトカラーの住宅購入地域の第一候補となっている。地下鉄 10 号線の潘家園駅の利便性により、国茅まではわずか 15 分で到着し、通勤時間を大幅に節約できます。現時点では、ここの住宅価格もかなり手頃なようです。たとえば、40平方メートルの寝室とリビングルームが1つの小さなアパートの合計価格はわずか162万元で、単価は4万元未満です。 。北京での安定した転職を望む若者にとっては良い選択です。

しかし、中古住宅業者の中にはこれに難色を示す人もいます。北京市十里河区の大手不動産仲介業者、李良さん（仮名）は、建物の老朽化により、水道、電線、排水設備、暖房設備などが「古く、壊れていて、小さい」と語った。物件はかなり老朽化している可能性があり、その後の装飾に問題が生じたり、使用に大きな不便をもたらしたりする可能性があります。特にお子様の多いご家庭では、60平米の小さな2LDKのアパートでも、将来お子様の成長に合わせて再度住み替えが必要になる可能性もあります。したがって、「古くてボロボロの」不動産を購入する場合、住宅購入者は自分の将来のニーズを十分に考慮し、長期的な計画を立てる必要があります。