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Nach dem New Deal vom 26. Juni wurde das Angebot an preisgünstigem Wohnraum in Peking aktiv. Eine kürzlich von einem Reporter der Beijing Business Daily durchgeführte Untersuchung ergab, dass mit der Umsetzung von Pekings „6·26“ New Deal die politischen Auswirkungen bereits sichtbar geworden sind: Obwohl die Transaktionswachstumsrate von Gebrauchthäusern mit einem Gesamtpreis von mehr als 8 Millionen Yuan, also verbesserte Häuser, hat sich nicht wesentlich verändert, aber das Transaktionsvolumen von Gebrauchthäusern mit einem Gesamtpreis von weniger als 5 Millionen Yuan, insbesondere solchen mit einem Preis von 2 Millionen bis 3 Millionen Yuan, was üblich ist bekannt als „alt, kaputt, klein“, wurde deutlich erhöht. „Die offensichtlichste Veränderung ist, dass der verhandelbare Preisraum für mehrere ‚alte und kleine‘ Einheiten, die kürzlich verkauft wurden, nach und nach geschrumpft ist.“ Mehr als ein Immobilienmakler gab gegenüber Reportern dieses Trendurteil ab. Während sich der Markt allmählich stabilisiert, steigt das Vertrauen der Hauskäufer allmählich und Erstkäufer beginnen, den Kauf zu wagen. Der niedrige Gesamtpreis, die gute Ausstattung und die gute Lage der „alten, kaputten, kleinen“ Immobilien sorgen dafür mit der Möglichkeit einzusteigen.

Der Verhandlungsspielraum schrumpft weiter

„Alte und kaputte Schulen“ stachen einst auf dem Pekinger Markt hervor. Entweder hatten sie niedrige Gesamtpreise und niedrige Eintrittsbarrieren, was sie zur ersten Wahl für neue Pekinger machte, und konnten ihren Wunsch nach einer Unterkunft befriedigen in der Nähe wichtiger Bildungsressourcen, sodass Eltern diese zu den niedrigsten Kosten nutzen können. Die Kosten bestehen darin, in die Zukunft des Kindes zu investieren.

„Im Juni 2023 kann der Stückpreis der ‚alten und kleinen‘ Häuser in unserer Gegend bis zu 100.000 Yuan/Quadratmeter erreichen. Danach zeigte der Preis jedoch einen kontinuierlichen Abwärtstrend. Zu Beginn des Jahres 2024 stieg der Preis.“ „Der Preis dieser Häuser ist auf 70.000 Yuan/Quadratmeter gesunken, und selbst wenn der Preis so niedrig ist, ist es schwierig, Käufer zum Kauf zu bewegen.“ Li Jian (Pseudonym), ein Makler eines führenden Immobilienunternehmens im Tianningsi-Gebiet Agentur in Peking) sagte ein Reporter der Beijing Business Daily.

Auf der anderen Seite leiden auch die Immobilieneigentümer, die ihre Häuser verkaufen, seit langem. In ihren Augen scheint die Entscheidung, die Listung zum Verkauf aufzugeben, ihre letzte Beharrlichkeit unter dem Marktdruck zu sein. Viele Eigentümer von Gebrauchthäusern mit „alten und kaputten Häusern“ gaben gegenüber Reportern des Beijing Business Daily zu, dass es normal sei, dass sie sechs Monate nach der Listung nur wenige Besucher empfangen, und dass die Preise beeinträchtigt wurden, was immer noch sehr wenige Käufer anzieht . Der Immobilienmakler forderte sie auf, mit einem „großen Rabatt“ zu verkaufen, aber der Preis nach der Preissenkung entsprach weit von ihren inneren Erwartungen und sie konnten eine solche Lücke nicht akzeptieren.

Am 26. Juni trat endlich die lang erwartete neue Richtlinie für den Pekinger Immobilienmarkt in Kraft. Die Anzahlungsquote wurde auf bis zu 20 % gesenkt, Gewerbekredite mit einer Laufzeit von mehr als 5 Jahren wurden auf 3,5 % gesenkt und ein Zweitwohnungskredit für eine Familie mit mehreren Kindern in Peking gilt als Erstwohnung. .. Die abwartende Stimmung der Hauskäufer ist gelockert.

„Die offensichtlichste Veränderung ist, dass der verhandelbare Preisraum für mehrere kürzlich verkaufte ‚alte und kleine‘ Einheiten allmählich geschrumpft ist.“ Zweite Ringstraße von Peking, weil aufgrund von Faktoren wie hohen Stückpreisen, alten Gebäuden und schlechtem Gemeinschaftsumfeld die Verkäufe in der vergangenen Zeit nicht gut waren und nicht viele Kunden konsultiert wurden. Mit der Senkung der Anzahlungsquote und des Hypothekenzinses traten jedoch Hauskäufer auf den Markt, die zuvor eine abwartende Haltung eingenommen hatten, und Angebot und Nachfrage veränderten sich, was dazu führte, dass sich die Preisspanne einiger Immobilienangebote erholte.

Wang Qiang, ein weiterer Agent im Gebiet des Tianning-Tempels, stimmte dieser Änderung ebenfalls zu. Wang Qiang sagte, dass vor dem „6·26“ New Deal die Preise für „alte und kleine“ Häuser, die erfolgreich unterzeichnet wurden, relativ hoch waren. Beispielsweise würde ein Haus von 70 Quadratmetern mit einem ursprünglichen Preis von 7 Millionen Yuan benötigt Es wird im Durchschnitt um 1,2 Millionen bis 1,5 Millionen Yuan reduziert, und dies basiert auf der Anpassung des Listenpreises für eine Runde. Bezogen auf die Preisspanne sank der Durchschnittspreis von 100.000 Yuan/Quadratmeter auf etwa 78.000 Yuan/Quadratmeter, was einer Spanne von 22 % entspricht. Der Preisnachlass für Häuser mit schlechter Wohnungsart und -ausrichtung war sogar noch größer. „Mit der Umsetzung des New Deal wurde die Preissenkungsspanne mehrerer Immobilien, die kürzlich erfolgreich unterzeichnet wurden, auf etwa 900.000 Yuan reduziert. Wenn es vor dem New Deal platziert würde, wäre es schwierig, den Deal abzuschließen.“

Gebrauchthäuser im Wert von zwei bis drei Millionen Yuan sind die ersten, die abgeholt werden

Ein Reporter von Beijing Business Daily stellte in einer aktuellen Untersuchung fest, dass mit der Umsetzung von Pekings „6·26“ New Deal die Auswirkungen der Politik bereits sichtbar geworden sind. Die Transaktionswachstumsrate von Gebrauchthäusern mit einem Gesamtpreis von mehr als 8 Millionen Yuan hat sich nicht wesentlich verändert, aber Gebrauchthäuser mit einem Gesamtpreis von weniger als 5 Millionen Yuan, insbesondere Gebrauchthäuser mit einem Gesamtpreis von 2 Millionen bis 3 Millionen Yuan werden allgemein als „alt und klein“ bezeichnet. „Die Transaktionen haben deutlich zugenommen.“

Laut mehreren Vermittlern an vorderster Front ist der Listenpreis vieler „alter und kleiner“ Gebrauchthäuser 20 % niedriger als vor einem Jahr, und mehr als 80 % der Häuser wurden zu 10 % unter dem Listenpreis verkauft Der aktuelle Markt hat tatsächlich Anzeichen für eine Bodenbildung gesehen. „Ein niedriger Gesamtpreis bedeutet niedrige Kosten, daher ist es für Hauskäufer nicht ungewöhnlich, ‚das Schnäppchen zu machen‘.“

Darüber hinaus hat sich der Markt nach der Umsetzung des New Deal allmählich stabilisiert und das Vertrauen der Hauskäufer hat allmählich zugenommen. Erstkäufer haben begonnen, einen Kauf zu wagen, und der niedrige Gesamtpreis von „alt, kaputt“. , und kleine“ Häuser bieten ihnen lediglich die Möglichkeit zum Kauf.

Das Wiederaufleben gebrauchter Häuser, die „alt, kaputt und klein“ sind, kann nicht durch das Wort Differenzierung umgangen werden. Aus Trendsicht hat sich „Alt und Klein“ getrieben vom gesamten Markt erholt. Laut einer Umfrage eines Reporters von Beijing Business Daily ist das Volumen des Gebrauchtwohnungsmarktes außerhalb der Fünften Ringstraße jedoch immer noch dominiert von verbesserten Großeinheiten. „Alte und kleine“ „Der Aufschwung konzentriert sich auch größtenteils auf zentrale Gebiete.“

Bei der Diskussion darüber, welche Art von Häusern die meiste Aufmerksamkeit erregen, sagte Ge Bin, eine führende Immobilienagentur in Peking im Bajiao-Bezirk, einem Reporter der Beijing Business Daily, dass der Bajiao-Bezirk außerhalb der Fünften Ringstraße liege und nicht so gut sei Es gibt auch Kunden, die sich nach „alten, kaputten, kleinen“ Wohnungen erkundigen, und die meisten von ihnen sind Menschen, die in Shijingshan arbeiten. Allerdings gibt es im Vergleich zur Zahl der Kunden, die eine Verbesserung des Wohnraums fordern, immer noch weniger Kunden, und die Veränderung ist nicht sehr offensichtlich.

Die Veränderungen auf dem Markt bewegen sich von Teilen zum Ganzen, und dann deckt das Ganze die Teile ab. Aus den vom National Bureau of Statistics veröffentlichten Verkaufspreisänderungen von Gewerbeimmobilien in 70 großen und mittelgroßen Städten im Juni 2024 geht hervor, dass die Preise für Gebrauchtwohnungen in Peking in diesem Jahr zum ersten Mal gestiegen sind, und zwar um Anstieg um 0,2 % gegenüber dem Vormonat.

Am 17. Mai erließen die Zentralbank und die staatliche Finanzaufsichtsbehörde drei Richtlinien nacheinander und kündigten eine Reduzierung der Anzahlungsquote für Kredite an. Die Anzahlungsquote für das erste Eigenheim darf nicht weniger als 15 % betragen Die Rückzahlungsquote für die Zweitwohnung soll nicht unter 25 % liegen; die Untergrenze der Hypothekenzinsen wird aufgehoben und der Darlehenszinssatz beträgt 0,25 Prozentpunkte.

Seit der Veröffentlichung der neuen Richtlinie der Zentralbank vom „17. Mai“ hat sich der Gebrauchtwohnungsmarkt weiter erholt, und das Transaktionsvolumen von Gebrauchtwohnungen ist in den beiden Monaten Mai und Juni schrittweise gestiegen Die Zahl der Online-Verträge für Gebrauchtwohnungen in Peking erreichte 13.383 bzw. 14.987 Einheiten, was einen stetigen Wachstumstrend zeigt. Am 21. Juli belief sich die Zahl der online unterzeichneten Gebrauchtwohnungen in Peking auf 9.835 Einheiten, ein Anstieg von 13 % im Vergleich zu 8.707 Einheiten im gleichen Zeitraum im Juni.

Der Wert von „alt und kaputt“

Lange Zeit standen „alte und kleine“ Gebäude wegen ihrer veralteten Bausubstanz und ihres schlechten Gemeinschaftsklimas in der Kritik. Mit der Anpassung des Gebrauchtwohnungsmarktes und der Optimierung der Immobilienmarktpolitik wurde der Vorteil des niedrigen Gesamtpreises von „alt, kaputt, klein“ jedoch noch einmal vergrößert. „Obwohl sie alt sind, befinden sie sich oft in den Kerngebieten der Stadt und bieten gute Verkehrsanbindungen und umfassende Wohneinrichtungen. Solche geografischen Vorteile werden von vielen neuen Wohnmöglichkeiten nicht übertroffen.“

Wang Shang nannte ein Beispiel: Das Gebiet Huaibai ist ein typischer Vertreter. In diesem Bereich können die Bewohner problemlos zwischen drei U-Bahnlinien wählen: Linie 1, Linie 2 und Linie 7 für eine schnelle Fortbewegung. Gleichzeitig sind die umliegenden Bildungs- und medizinischen Ressourcen vollständig, ergänzt durch zahlreiche Supermärkte und Restaurants, die ausreichen, um den unterschiedlichen Bedürfnissen des täglichen Lebens der Bewohner gerecht zu werden. Während der Boomphase des Immobilienmarktes lag der Durchschnittspreis im Huaibai-Gebiet bei bis zu 100.000 Yuan pro Quadratmeter, was viele Kunden, die es einfach brauchten, abschreckte. Mit der Anpassung des Marktes ist der aktuelle Stückpreis jedoch im Allgemeinen um 20.000 bis 30.000 Yuan gesunken und befindet sich in einer angemesseneren Preisspanne, und der Abwärtstrend hat sich verlangsamt. Dies hat zweifellos die Kaufbereitschaft derjenigen Kunden erhöht, denen die Bildung und medizinische Versorgung ihrer Kinder am Herzen liegt.

Für Büroangestellte, die viele Jahre gearbeitet haben und über Ersparnisse verfügen, ist „Lao Po Xiao“ zweifellos eine sehr attraktive Wahl. Laut Liu Ran, einer führenden Immobilienagentur im Panjiayuan-Gebiet von Chaoyang, Peking, ist das Panjiayuan-Gebiet für Angestellte, die im International Trade Center arbeiten, zur ersten Wahl für den Hauskauf geworden. Dank der Anbindung an den Bahnhof Panjiayuan der U-Bahn-Linie 10 benötigen Sie nur 15 Minuten, um Guomao zu erreichen, was die Pendelzeit erheblich verkürzt. Derzeit scheinen die Immobilienpreise auch hier recht erschwinglich zu sein. Beispielsweise beträgt der Gesamtpreis für eine kleine Wohnung von 40 Quadratmetern mit einem Schlafzimmer und einem Wohnzimmer nur 1,62 Millionen Yuan, und der Einheitspreis beträgt weniger als 40.000 Yuan . Es ist eine gute Wahl für junge Menschen, die einen stabilen Übergang in Peking wünschen.

Allerdings haben einige Makler von Gebrauchtwohnungen diesbezüglich Vorbehalte. Li Liang (Pseudonym), eine führende Immobilienagentur im Pekinger Bezirk Shilihe, sagte, dass aufgrund des Alters der Gebäude die Wasser- und Stromleitungen, Entwässerungssysteme, Heizungsanlagen usw. dieser „alt, kaputt und klein“ seien. Die Immobilien sind möglicherweise stark in die Jahre gekommen, was ein Problem für die spätere Dekoration darstellt und die Nutzung viele Unannehmlichkeiten mit sich bringt. Gerade für Familien mit vielen Kindern kann es sein, dass eine kleine Zwei-Zimmer-Wohnung von 60 Quadratmetern in Zukunft mit zunehmendem Alter der Kinder noch einmal umgestaltet werden muss. Daher müssen Hauskäufer beim Kauf „alter und heruntergekommener“ Immobilien ihre eigenen zukünftigen Bedürfnisse vollständig berücksichtigen und langfristige Pläne schmieden.