全国の 20 以上の都市が、住宅購入時に無料の戸籍登録を提供しています。ゼロの基準が定着するまでにどれくらいの時間がかかりますか?
2024-07-22
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現在、西安、鄭州、南京、済南、合肥、瀋陽、青島、長沙、蘇州などの定住人口500万人以上の都市では、住宅を購入して定住する政策が相次いで導入されている。人口300万人未満は基本的に「定住の基準ゼロ」を達成している。さらに、青島や瀋陽などの省都は定住のために家を借りることを直接提案している。
本文 | 財経記者の張明麗さんとインターンの劉雨清さん最近では、さまざまな都市で定住条件が徐々に緩和されてきています。 財京の統計によると、国内の常住人口が1,000万人を超える大都市の中には、北京、上海、広州、深センの4つの中核一線都市に加えて、天津、重慶、成都、東莞、武漢、杭州市はすべて、住宅保険を購入することで決済を申請できる政策を導入している。人口500万人を超える大都市（西安、鄭州、南京、済南、合肥、瀋陽、青島、長沙、蘇州）も、定住人口がそれ以下の都市に住宅を購入して定住する政策を相次いで導入している。 300 万人以上が基本的に決済の「ゼロ基準」を達成しています。さらに、青島や瀋陽などの省都は定住のために家を借りることを直接提案している。家を買って定住するという政策が出たのは今回が初めてではない。杭州などの定住地として人気のある都市は、すでに2006年、2008年、2015年に住宅購入と制限地域での定住に関する政策要件を3回緩和した。しかし、2016年頃、国務院総弁公室が発表した「1億人の未登録人口の都市定住促進計画」を受けて、「大中都市は定住制限を設けることが認められなくなった」成都などの都市では、従来の戸籍制度を、条件付き戸籍とポイント戸籍を組み合わせた複線戸籍移転政策システムに置き換え始めている。財経がインタビューした多くの専門家は、今回の住宅購入は不動産市場の安定化に一定のプラスの効果をもたらし、さらに多くの都市がこれに追随する可能性があると述べた。盤古シンクタンク高齢社会研究所の李佳副所長は蔡京に対し、定住政策の頻繁な導入は一部の都市での住宅価格の低迷に関係していると語った。住宅価格の低迷に直面して、一部の都市は住宅購入と定住政策を通じて流動人口、特に地方や小さな町からの人口を呼び込みたいと考えているが、これにより結婚や出産から教育、医療に至るまで住宅購入に対する硬直した需要が拡大することになる。 、など、住宅価格の回復を促進します。一部の住民は蔡京に対し、不動産には定住、子供の教育、社会サービスなどの機能が組み込まれているため、住宅を購入してそこに定住する人は、地元地域の将来の発展から恩恵を受けることを期待していることが多いと語った。上海交通大学安泰経済管理学院のルー・ミン教授は蔡京市に対し、主要都市は住宅購入のための無料戸籍登録を相次いで導入しており、これにより経済成長が早く雇用の多い場所への人口流入が促進されることが期待されると語った。チャンス。この政策は、個人の雇用機会と所得の増加に貢献するだけでなく、マクロレベルでの人的資源配置の効率を改善し、人口減少の悪影響を軽減し、持続可能な都市開発を促進することにもつながります。新たな一級都市は住宅を購入してそこに定住する取り組みを強化しているが、中核都市は依然として静観している。住宅購入による不動産市場の活性化に多くの関係者が期待を寄せているが、その効果は期待ほどではない。「住宅価格の4大虎」であるアモイ、南京、蘇州、合肥を例に挙げると、これらの都市が住宅購入制限を全面的に解除してから半年以上が経過し、最近、合肥、南京、蘇州が相次いで住宅購入規制を開始した。住宅購入と決済に関する政策を強化し、不動産市場のさらなる回復を目指します。 2023年9月、合肥不動産市場規制合同会議事務局は「不動産規制政策のさらなる最適化に関する通知」を発表し、売買制限を完全に解除すると発表した。購入制限政策の調整では、市内の市街地で住宅（中古住宅を含む）を購入する一般の住宅購入者については、住宅購入資格の審査を行わないこととした。しかし、新政策の公布後も、合肥市の主要都市部における商業住宅の回復は依然として予想を下回っている。安徽省地方第一住宅研究院の統計によると、2023年最初の10か月における合肥市都市部の商業住宅の取引額は836億3,400万元で、前年比1.09％減少し、取引面積は1.5％減となった。面積は376万2100平方メートルで前年同期比8.67％減、取引件数は2万9650戸で、最初の11カ月で取引額、取引面積、取引件数は5.1件減少した。前年同期比はそれぞれ％、12.6％、17.0％となり、減少傾向が加速している。今年の第 1 四半期では、これら 3 つのデータはさらに前月比で 50.3%、50.7%、49.7% の減少に達し、前年同期比では 60% 以上の減少に達しました。 5月16日、合肥市は新たな政策を発表し、地元の商業用住宅の所有権が合法的に取得された場合、個人、その配偶者、子供、両親はその住宅がある公安局に戸籍登録を申請できると発表した。移行。以前は、合肥への定住には依然として一定の制限があった。つまり、「購入した住宅の面積が60平方メートル未満の場合、購入者は自分、配偶者、未成年の子供1人のみが戸籍に入ることができる」というものだった。そして親や他の子供たちは落ち着くことができません。長江デルタ地域のホットスポット都市である南京と蘇州は、2024 年上半期に不動産市場の人気が当初上昇したが、その後低下した。これに関連して、中国指数研究所の市場調査部長、陳文京氏は、第２四半期初めの住宅購入需要の残高がほぼ解消され、４月の取引領域では市場が冷え込む傾向を示していると分析した。 5月から6月にかけて、この地域の主要都市の商業用住宅建物は前月比27.9％減少し、市場は引き続き減少傾向を続けています。南京市を例にとると、3月の市の取引量は上半期の99万1,500平方メートルのピークに達したが、その後、5月には再び南京市の取引量が減少し始めた。主要都市部と江北新区の一部の通りに不動産市場規制政策を導入した。南京市は5月11日、合法的住宅を有する住民の戸籍移転申請を促進するため「法的に安定した住居の定住に関する事項に関する通知」を発表した。規定によると、南京市の都市部で合法的な不動産を所有する人は戸籍の移動を申請でき、その配偶者、未婚の子供、退職した親も一緒に移動することができる。これに先立ち、南京市は2017年2月1日にポイント決済計画を正式に実施し、移行期間は2018年8月1日までとし、住宅購入後の定住政策を正式に廃止した。南京市は昨年10月まで、南京市6区の居住許可を持ち、6か月以上の社会保障（含む）、社会保障を支払った35歳未満の大卒者（含む）、および南京市の3省1市を対象としていた。長江デルタ（江蘇、安徽、浙江、上海）の社会保障支払い認定機関は和解条件を緩和し、今年3月にはポイント決済指標における居住地と社会保障のボーナスポイントの割合が増加する予定だ。 6月2日、江蘇省蘇州市の不動産長期メカニズム試行作業の主導グループは「市の不動産市場の安定的かつ健全な発展をさらに促進するためのいくつかの政策と措置に関する通知」を発表し、次のように提案している。本市で合法的な財産権を有する住宅を購入または所有するための16の措置。蘇州以外の戸籍を持ち、実際に蘇州に住んでいる人は和解を申請できる。同月の蘇州市の中古住宅取引量は5,122戸に達したものの、中古住宅の取引実績を見ると、同月の新築住宅市場と中古住宅市場はともに回復傾向にあることが分かる。 5月の4,962戸と比較して3.22％のわずかな増加を達成したが、今年上半期に蘇州で販売された中古住宅は29,263戸で、2023年の前年比は37,406戸だった。下落率は依然として21.77%に達している。しかし、財京市は、各都市が住宅購入と決済に関する政策を全般的に緩和している一方で、中核となる一級都市は依然として様子見モードにあることを発見した。一線都市の中で住宅購入時の戸籍制限の緩和を進めているのは広州市と上海市だけだ。住宅を購入すれば定住できる他の都市に比べ、北京や上海などの都市はまだ定住制限を完全に緩和していない。センタリン・リアル・エステートの首席アナリスト、チャン・ダーウェイ氏は、現時点で天津、海南、その他の国内の一級都市がまだ4つあり、不動産を購入する際に戸籍を提供する政策をまだ完全には実施していない、と述べた。家。「超一線都市は定住自由化の条件を備えているが、その意欲は強くない。北昌などの中核都市は北京・天津・河北や長江デルタ大都市圏の開発を促進するなど、対外拡大の傾向が強い」 」と李佳さんは言った。李佳氏は蔡京に対し、ゼロ閾値決済の技術的条件は成熟していると語った。しかし、戸籍は、住宅購入、就職、教育など、あらゆる要素に関わり、全身に影響を与える要素が多すぎます。同時に、社会保障と医療保険には地域ごとに違いがあり、決済の複雑さをさらに悪化させています。 5月28日、広州市人民政府総弁公室は「市の不動産市場の安定的かつ健全な発展をさらに促進することに関する通知」を発表し、越秀、海珠、茘湾、天河、白雲（江高を除く）では次のことを提案した。太和鎮和河鎮、仁和鎮、中羅潭鎮、南沙市などの地区で住宅を購入する場合、この市に登録されている非地元住民は、継続的な個人所得税の納税証明書または社会保険証明書を提示することができます。購入日の 6 か月前までにこの都市に居住している登録済みの居住者家族は、住宅購入の特典を享受できます。以前は2年分の支払いが必要でした。上海では、非上海戸籍の独身者は、住宅を購入するために社会保障か個人所得税を3年間支払うだけでよいが、外環に新たに住宅を購入することは依然として認められておらず、居住者家族は新築と2軒目を購入することができる。 -3年間の支払い後に市内の家を引き渡します。また、複数の子どもがいる世帯については、戸籍の有無に関わらず、既存の購入制限制度に基づいて住宅を購入できるようにするとともに、個人向け住宅ローンの最初の住宅の認定基準を最適化しました。ルー・ミン氏は蔡京に対し、この政策の主な受益者は次のとおりであると語った。第一に、地元の戸籍を持たない移住者だ。 2つ目は若者で、住宅ローンや頭金の基準額が引き下げられている。 3つ目は、改良住宅の購入者など、買い替えニーズのある人々です。現在、一般住宅の定義が緩和され、住宅の購入が可能になりました。セカンドハウスの購入要件が緩和されました。この政策により、住宅購入の需要がさらに解放され、不動産市場の活力が活性化されます。中国の多くの都市は長い間、住宅購入と決済を結び付けてきた。これまでの経験から判断すると、住宅の購入と決済は地域に一定の新規住宅購入需要をもたらすだろう。陳文京氏は、住宅購入者の定住を許可し、人材の住宅購入を支援することで、住宅政策と人口・人材政策を組み合わせることで、人口と人材の流入を促進し、住宅購入需要の緩和も促進すると考えている。ある程度。短期的には、さまざまな場所での定住制限の緩和が中長期的に重要なトレンドになる可能性があり、人口と人材の継続的な導入は不動産市場にさらなる住宅需要をもたらし、それはまた、不動産市場の発展。しかし、ルー・ミン氏は、和解は実際の雇用と社会保障の状況に基づくべきであり、住宅購入と結びつけるべきではないと述べた。実際の雇用と社会保障の基準が満たされている限り、定住は認められるべきである。住宅購入が定住に結びつき、定住が公共サービスに結びつくとすれば、かえって公共サービスが住宅購入能力のある高所得層に偏り、ひいては公共サービスの不平等がさらに拡大することになる。したがって、公共サービスのより公平な分配を促進するために、決済政策は実際の雇用と社会保障に基づくべきであり、住宅購入と決済を同梱することは避けるべきである。 「中国の潜在的な流動人口にとって、住宅を購入できるかどうかは、特定の都市に留まるかどうかを決める重要な要素であり、特に結婚や出産の問題に直面している若者はそう望んでいる」とルー・ミン氏は述べた。都会で家を買う。たとえば、一級都市が住宅購入を制限している場合、彼らは二級都市に定住し、住宅を購入し、子供を産むことを選択する可能性があります。将来的には、準一級都市、二級都市も一級都市と同様に人口増加が続くことになる。定住政策の緩和が人口誘致に一定の効果をもたらしていることは注目に値する。寧波市は、浙江省で初めて居住許可の戸籍制度への移管を試行した都市として、2018年以降、定住条件を5回緩和しており、これにより人口が大幅に増加しており、2023年には、居留許可を戸籍システムに移管する最初の都市となる。 3年間の継続居住登録制度により、戸籍証明書を寧波に移すことができ、戸籍登録の敷居がさらに低くなる。第 7 回国勢調査データによると、省外から寧波への流入人口は総定住人口の 33.4% を占めています。 「住宅購入と決済の関係はバランスが取れていない。」李佳氏は蔡京に対し、住宅を購入することで決済の資格が得られ、決済は住宅の購入と受動的に結びついていると語った。しかし、既存の決済政策は戸籍登録だけでなく、他の関連政策も束ねているため、住宅購入と決済を切り離すことは難しく、既存モデルに代わる新たな仕組みの導入が必要である。和解政策は不動産や人材紹介の促進に限定的な効果をもたらす住宅市場を救うために決済政策を集中的に導入する背景には検討事項があるが、財経がインタビューした多くの専門家は、不動産市場を刺激するために決済政策に依存することの効果は限定的だと考えている。李佳氏は蔡京に対し、住宅購入と定住に頼って人口と不動産を増やすのは短期的にしか効果がないと述べ、不動産の健全な発展には、高齢化や高齢化などの課題に事前に対処するための長期計画も必要であると語った。土地金融への過度の依存を避ける。陸明氏は蔡京に対し、政府は通常、戸籍制度、公共賃貸住宅、子どもの教育支援という３点のパッケージを採用しているが、これらの措置は経済発展のレベルが低い場合、特に新卒者に対して効果的である可能性があると語った。大学生のとあるアトラクション。経済発展のレベルの向上に伴い、現在の人材獲得競争において、都市は高い教育レベルと優れた革新的能力を備えた人材を惹きつけることを望んでおり、これらの人々は都市における総合的な生活の質をますます重視しています。生活の質が高い都市、特にサービスの質と多様性が優れている大都市は、先進的な製造業や生産者サービスにおいて比較優位を持ち、通常、より適切な雇用機会を提供することができます。 「中国の住宅問題は、まず人口流入都市と人口流出都市を厳密に区別する必要がある。プラスの人口増加を維持できる都市では、住宅購入政策を緩和することで人口流出による住宅需要を解放できる」とルー・ミン氏は述べた。しかし、人口増加率がマイナスの地域にとって、この政策は不動産市場にほとんど影響を与えず、さらにはさらなる人口流出につながる可能性があり、地元の不動産市場の在庫消化がより困難になる可能性があります。人口が大幅にマイナス成長し、住宅在庫が大量にある一部の都市では、住宅だけでなく工業団地やインフラも遊休問題に直面している。 Lu Ming 氏は、建設と調整を削減する必要があると提案しました。そうしないと、20 年にわたる急速な都市化の後、一部のインフラや建物は老朽化によりメンテナンスが必要になる可能性があります。維持費が高すぎて継続的な需要がない場合は、実需のない将来に多額の資金を投資することを避けるために、必要な取り壊しや縮小建設を今すぐに実行する方が賢明です。たとえば、一部の場所では 8 車線の道路が建設されていますが、交通量は非常に少ないため、8 車線をすべて維持するよりも、需要に応じて 4 車線に変更し、その後の維持投資を削減する方が良いでしょう。短期的に道路投資を削減すれば、長期的な経済的節約がもたらされる可能性があります。そうでないと、維持資金の不足や品質の低下が、隠れた大きな危険を引き起こす可能性があります。同氏はまた、人口増加が続く可能性が大きい一部の都市にとって、現在最も重要な支援策は、住宅地周辺の住宅や公共施設、特に学校や鉄道交通機関や地下パイプラインの継続的な建設などの交通インフラの計画を立てることだと考えている。適応可能な変革、完全なサービス支援施設を備えた比較的自立した生活圏を形成し、基本的な公共サービスと商業サービスのニーズを満たし、都市の全体的な発展を促進します。
