Plus de 20 villes à travers le pays proposent l’enregistrement gratuit des ménages lors de l’achat d’une maison. Combien de temps faudra-t-il pour que le seuil zéro s’installe ?
2024-07-22
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À l'heure actuelle, Xi'an, Zhengzhou, Nanjing, Jinan, Hefei, Shenyang, Qingdao, Changsha, Suzhou et d'autres villes avec une population permanente de plus de 5 millions d'habitants ont successivement introduit des politiques d'installation après l'achat d'une maison. La population de moins de 3 millions d'habitants a pratiquement atteint le "seuil zéro pour l'installation"".De plus, des capitales provinciales comme Qingdao et Shenyang proposent même directement de louer une maison pour s'installer.
Texte | Le journaliste de Caijing Zhang Mingli et le stagiaire Liu Yuqing Récemment, plusieurs villes ont progressivement assoupli les conditions d’installation. Les statistiques de "Caijing" ont révélé que parmi les mégapoles du pays comptant une population permanente de plus de 10 millions d'habitants, en plus des quatre villes principales de premier rang que sont Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen et Tianjin, Chongqing, Chengdu, Dongguan, Wuhan et Hangzhou ont tous introduit des politiques qui vous permettent de demander un règlement en achetant une police d'assurance maison. Les mégapoles de plus de 5 millions d'habitants (Xi'an, Zhengzhou, Nanjing, Jinan, Hefei, Shenyang, Qingdao, Changsha, Suzhou) ont également successivement introduit des politiques d'installation après l'achat d'une maison. Villes avec une population permanente inférieure. plus de 3 millions ont pratiquement atteint le « seuil zéro » pour l’installation. De plus, des capitales provinciales comme Qingdao et Shenyang proposent même directement de louer une maison pour s'installer. Ce n'est pas la première fois qu'apparaît la politique d'achat d'une maison et de s'installer. Dès 2006, 2008 et 2015, des villes d'implantation populaires telles que Hangzhou ont assoupli à trois reprises les exigences politiques en matière d'achat de logements et d'installation dans des zones réglementées. Cependant, vers 2016, en réponse au « Plan pour promouvoir l'installation de 100 millions de personnes non enregistrées dans les villes » publié par la Direction générale du Conseil d'État, « les grandes et moyennes villes ne sont pas autorisées à imposer des restrictions d'installation en acheter des maisons, investir et payer des impôts, etc. " des villes comme Chengdu Commencer à remplacer la politique d'enregistrement des ménages d'origine par un système de politique de transfert d'enregistrement des ménages à double voie qui combine l'enregistrement conditionnel des ménages et l'enregistrement des ménages par points. De nombreux experts interrogés par Caijing ont déclaré que cet achat de maisons aurait un certain effet positif sur la stabilisation du marché immobilier et que davantage de villes pourraient emboîter le pas. Li Jia, directeur adjoint de l'Institut de la société vieillissante du groupe de réflexion Pangu, a déclaré à Caijing que l'introduction fréquente de politiques d'implantation est liée à la baisse des prix de l'immobilier dans certaines villes. Face à la faiblesse des prix de l'immobilier, certaines villes souhaitent attirer des populations flottantes, en particulier celles des zones rurales et des petites villes, par le biais de politiques d'achat de logements et d'installation. Cela augmentera la demande rigide d'achat de logements, du mariage à l'accouchement en passant par l'éducation et les soins médicaux. , etc., et favoriser la reprise des prix de l’immobilier.Certains habitants ont déclaré à Caijing que, puisque l'immobilier est associé à des fonctions telles que l'établissement, la scolarisation des enfants et les services sociaux, ceux qui achètent des maisons et s'y installent s'attendent souvent à bénéficier du développement futur de la région. Lu Ming, professeur à l'École d'économie et de gestion Antai de l'Université Jiao Tong de Shanghai, a déclaré à Caijing que les grandes villes ont successivement introduit l'enregistrement gratuit des ménages pour l'achat d'une maison, ce qui devrait favoriser le flux de population vers des endroits à croissance économique rapide et où de nombreux opportunités d'emploi. Cette politique contribuera non seulement à accroître les opportunités d'emploi et les revenus individuels, mais également à améliorer l'efficacité de l'allocation des ressources humaines au niveau macro, à réduire les effets négatifs de la réduction de la population et à promouvoir un développement urbain durable.Les nouvelles villes de premier rang intensifient leurs efforts pour acheter des maisons et s’y installer, tandis que les villes centrales attendent et regardent toujours.De nombreux partis espéraient stimuler le marché immobilier en achetant des maisons, mais l'effet n'est pas aussi bon que prévu.Prenons comme exemples Xiamen, Nanjing, Suzhou et Hefei, les « quatre tigres des prix de l'immobilier ». Cela fait plus de six mois que ces villes ont complètement levé les restrictions sur l'achat de logements. Récemment, Hefei, Nanjing et Suzhou ont successivement lancé de nouvelles. politiques d’achat et d’installation de logements, cherchant à poursuivre la reprise du marché immobilier. En septembre 2023, le Bureau de la Conférence conjointe de Hefei sur la réglementation du marché immobilier a publié l'« Avis sur l'optimisation des politiques de réglementation immobilière », annonçant que les restrictions d'achat et de vente seront complètement annulées. En ce qui concerne l'ajustement de la politique de restriction des achats, il a été déclaré que les acheteurs ordinaires qui achètent un logement (y compris des logements d'occasion) dans les zones urbaines de la ville ne seront plus examinés pour leurs qualifications en matière d'achat de logement. Cependant, après la promulgation de la nouvelle politique, la reprise du logement commercial dans la principale zone urbaine de Hefei est encore plus faible que prévu. Selon les statistiques de l'Institut local de recherche sur le premier logement d'Anhui, au cours des 10 premiers mois de 2023, le montant des transactions de logements commerciaux dans la zone urbaine de Hefei était de 83,634 milliards de yuans, soit une baisse de 1,09 % sur un an. 3,7621 millions de mètres carrés, soit une baisse de 8,67 % sur un an, et le nombre de transactions était de 29 650 unités. Au cours des 11 premiers mois, le montant des transactions, la superficie des transactions et le nombre de transactions ont diminué de 5,1 %, 12,6 % et 17,0. % respectivement d’une année sur l’autre, montrant une tendance à la baisse accélérée. Au premier trimestre de cette année, ces trois données ont en outre atteint une baisse mensuelle de 50,3%, 50,7% et 49,7%, et une baisse annuelle de plus de 60%. Le 16 mai, Hefei a publié une autre nouvelle politique, annonçant que si la propriété d'une maison résidentielle commerciale locale est obtenue légalement, l'individu, son conjoint, ses enfants et ses parents peuvent s'adresser au bureau de sécurité publique où se trouve la maison pour l'enregistrement de leur foyer. transfert. Auparavant, il y avait encore certaines restrictions à l'installation à Hefei, c'est-à-dire que « lorsque la superficie de la maison achetée est inférieure à 60 mètres carrés, l'acheteur ne peut emménager dans l'enregistrement du ménage que de lui-même, de son conjoint et d'un enfant mineur ». , et les parents et les autres enfants ne peuvent pas s'installer. Nanjing et Suzhou, en tant que villes phares de la région du delta du fleuve Yangtze, ont connu une première augmentation puis une diminution de leur popularité sur le marché immobilier au premier semestre 2024. À cet égard, Chen Wenjing, directeur des études de marché de l'Institut chinois de recherche sur les indices, a analysé que, à mesure que l'arriéré de la demande d'achat de logements au début du deuxième trimestre était pratiquement épuisé, le marché a montré une tendance au ralentissement en avril, dans la zone de transaction. des immeubles résidentiels commerciaux dans les villes clés de la région ont chuté de 27,9% d'un mois à l'autre De mai à juin, le marché poursuit sa tendance à la baisse. En prenant Nanjing comme exemple, le volume des transactions de la ville a atteint en mars un sommet de 991 500 mètres carrés au premier semestre de l'année. Le marché a progressivement commencé à décliner à la mi-mars. Après cela, en mai, Nanjing a de nouveau commencé. introduit des politiques de contrôle du marché immobilier pour certaines rues de la principale zone urbaine et du nouveau district de Jiangbei. Le 11 mai, Nanjing a publié l'« Avis sur les questions concernant l'établissement de résidences juridiquement stables » pour aider les résidents disposant d'un logement légal à demander le transfert de l'enregistrement de leur foyer. Selon la réglementation, les personnes possédant des biens immobiliers légaux dans les zones urbaines de Nanjing peuvent demander à déplacer leurs enregistrements de foyer, et leurs conjoints, enfants célibataires et parents retraités peuvent également déménager ensemble. Auparavant, Nanjing avait officiellement mis en œuvre le plan de règlement par points le 1er février 2017 et maintenu la période de transition jusqu'au 1er août 2018, abolissant officiellement la politique d'installation après l'achat d'une maison. Jusqu'en octobre de l'année dernière, Nanjing ciblait les personnes possédant un permis de séjour dans les six districts de Nanjing, une sécurité sociale de plus de 6 mois (inclus), les diplômés universitaires de moins de 35 ans (inclus) qui ont cotisé à la sécurité sociale, ainsi que trois provinces et une ville. dans le delta du fleuve Yangtze (Jiangsu, Anhui, Zhejiang), les organismes d'accréditation de paiement de sécurité sociale ont assoupli les conditions d'établissement et, en mars de cette année, la proportion de points de résidence et de bonus de sécurité sociale dans les indicateurs de règlement par points sera augmentée. Le 2 juin, le groupe dirigeant du projet pilote de mécanisme immobilier à long terme dans la ville de Suzhou, province du Jiangsu, a publié 16 mesures dans la « Avis sur plusieurs politiques et mesures visant à promouvoir davantage le développement stable et sain du marché immobilier dans notre pays. Ville". Il a proposé que ceux qui achètent ou possèdent des maisons avec des droits de propriété légaux dans cette ville et les personnes dont le foyer n'est pas enregistré à Suzhou et qui vivent réellement à Suzhou puissent demander un règlement. Il est entendu que le marché des logements neufs et celui des logements d'occasion de la ville ont tous deux affiché une tendance à la reprise ce mois-là. Toutefois, en termes de performance des transactions de logements d'occasion, bien que le volume des transactions de logements d'occasion à Suzhou ait atteint 5 122 unités en juin, il a atteint un niveau record. une légère croissance de 3,22 % par rapport aux 4 962 unités en mai, mais au premier semestre de cette année, un total de 29 263 maisons d'occasion ont été vendues à Suzhou, contre 37 406 unités en 2023, soit une baisse d'une année sur l'autre. est toujours aussi élevé que 21,77%. Cependant, Caijing a constaté que même si les villes ont généralement assoupli leurs politiques en matière d'achat et d'installation de logements, les villes centrales de premier rang restent dans une attitude d'attente. Parmi les villes de premier rang, seules Guangzhou et Shanghai encouragent l'assouplissement des restrictions d'enregistrement des ménages pour l'achat d'un logement. Comparées à d’autres villes où l’on peut s’installer en achetant une maison, des villes comme Pékin et Shanghai n’ont pas encore complètement assoupli les restrictions en matière d’installation. Zhang Dawei, analyste en chef de Centaline Real Estate, a déclaré qu'à l'heure actuelle, il existe encore quatre villes de premier rang dans le pays, Tianjin, Hainan et d'autres endroits, qui n'ont pas pleinement mis en œuvre la politique consistant à fournir un enregistrement de domicile lors de l'achat d'une maison. .« Les super villes de premier rang ont les conditions nécessaires pour libéraliser l'implantation, mais leur volonté n'est pas forte. Les villes centrales comme Beishang sont plus enclines à s'étendre vers l'extérieur, par exemple en favorisant le développement des zones métropolitaines de Pékin-Tianjin-Hebei et du delta du fleuve Yangtze. ", a déclaré Li Jia. Li Jia a déclaré à Caijing que les conditions techniques pour un règlement à seuil zéro étaient mûres. Cependant, l'enregistrement du ménage est lié à trop d'autres facteurs, tels que l'achat d'un logement, l'emploi, l'éducation, etc., qui impliquent tous les aspects et affectent l'ensemble du corps. Dans le même temps, il existe des différences en matière de sécurité sociale et d’assurance maladie selon les régions, ce qui exacerbe encore la complexité de l’installation. Le 28 mai, le Bureau général du gouvernement populaire municipal de Guangzhou a publié un « Avis sur la promotion d'un développement stable et sain du marché immobilier de la ville », qui proposait qu'à Yuexiu, Haizhu, Liwan, Tianhe et Baiyun (à l'exclusion de Jianggao Ville, Taihe Pour ceux qui achètent une maison dans des districts tels que la ville de Hehe, la ville de Renhe, la ville de Zhongluotan, Nansha et d'autres districts, les résidents non locaux enregistrés dans cette ville peuvent fournir une preuve de paiement continu de l'impôt sur le revenu ou un certificat d'assurance sociale. dans cette ville dans les six mois précédant la date d'achat. Profitez des avantages de l'achat d'une maison pour les familles résidentes enregistrées. Auparavant, il fallait payer pendant deux ans. À Shanghai, les célibataires dont le foyer n'est pas enregistré à Shanghai n'ont qu'à payer la sécurité sociale ou l'impôt sur le revenu pendant trois ans pour acheter une maison, mais ils ne sont toujours pas autorisés à acheter de nouvelles maisons dans la couronne extérieure. Les familles résidentes peuvent en acheter de nouvelles et des secondes. - remettre des maisons en ville après avoir payé pendant trois ans. En outre, les familles avec plusieurs enfants, qu'elles soient ou non enregistrées comme foyer local, peuvent acheter une autre maison sur la base de la politique de restriction d'achat en vigueur, et les critères d'identification de la première maison dans le cadre des prêts personnels au logement ont été optimisés. Lu Ming a déclaré à Caijing que les principaux bénéficiaires de cette politique sont : premièrement, la population migrante sans enregistrement local des ménages. Le deuxième concerne les jeunes, dont les seuils de prêt immobilier et de mise de fonds ont été abaissés. Le troisième groupe concerne les personnes ayant des besoins de remplacement, comme les acheteurs de logements améliorés.Aujourd'hui, la définition du logement ordinaire a été assouplie et l'achat de Les conditions pour acheter une résidence secondaire ont été réduites. Cette politique stimulera la demande d'achat de logements et activera la vitalité du marché immobilier.L’installation doit-elle être liée à l’achat d’un logement ? Pendant longtemps, de nombreuses villes chinoises ont lié l’achat et l’installation d’un logement. À en juger par l'expérience passée, l'achat et l'installation de logements entraîneront une certaine demande d'achat de logements neufs dans la région. Chen Wenjing estime que permettre aux acheteurs de s'installer et soutenir les talents dans l'achat d'un logement combinera les politiques du logement avec les politiques en matière de population et de talents, ce qui contribuera à promouvoir l'afflux de population et de talents, et favorisera également la libération de la demande d'achat de logements vers un certaine mesure. À court terme, l'assouplissement des restrictions d'installation dans divers endroits pourrait être devenu une tendance importante ; à moyen et long terme, l'introduction continue de population et de talents entraînera une augmentation de la demande de logements sur le marché immobilier, ce qui sera également bénéfique pour le développement du marché immobilier. Cependant, Lu Ming a déclaré que l'établissement devrait être basé sur les conditions réelles d'emploi et de sécurité sociale et ne devrait pas être lié à l'achat d'un logement. Tant que les normes réelles en matière d'emploi et de sécurité sociale sont respectées, l'établissement devrait être autorisé. Si l’achat d’un logement est lié à l’installation et que l’installation est liée aux services publics, les services publics seront en fait biaisés en faveur des groupes à revenus élevés ayant la possibilité d’acheter des maisons, ce qui à son tour exacerbera l’inégalité des services publics. Par conséquent, la politique d’installation devrait être basée sur l’emploi réel et la sécurité sociale, et éviter de regrouper l’achat d’un logement avec l’installation, afin de promouvoir une répartition plus équitable des services publics. "Pour la population flottante potentielle de la Chine, la possibilité d'acheter une maison est un facteur important pour décider de rester dans une certaine ville", a déclaré Lu Ming, en particulier les jeunes qui sont confrontés au problème de se marier et d'avoir des enfants. acheter une maison en ville. Par exemple, si les villes de premier rang restreignent l’achat de logements, ils peuvent choisir de s’installer, d’acheter une maison et d’avoir des enfants dans des villes de second rang. À l’avenir, les villes de quasi-premier et de deuxième rang connaîtront une croissance démographique continue, tout comme les villes de premier rang. Il convient de noter que l'assouplissement de la politique d'implantation a un certain effet sur l'attraction de la population. En tant que première ville de la province du Zhejiang à tester le transfert du permis de séjour vers le système d'enregistrement des ménages, Ningbo a assoupli les conditions d'installation à cinq reprises depuis 2018, ce qui a entraîné une croissance démographique significative. En 2023, elle sera la première ville à tester ce système. système de résidence et d'enregistrement continus pendant trois ans. Le certificat d'enregistrement des ménages peut être transféré à Ningbo, abaissant ainsi le seuil d'enregistrement des ménages. Selon les données du septième recensement, la population entrante de Ningbo en provenance de l’extérieur de la province représente 33,4 % de la population permanente totale. "La relation entre l'achat d'une maison et le règlement n'est pas équilibrée." Li Jia a déclaré à Caijing que l'on obtient le droit à l'établissement en achetant une maison, et que le règlement est passivement lié à l'achat d'une maison. Cependant, il est difficile de dissocier l’achat d’un logement et l’installation, car la politique d’installation actuelle implique non seulement l’enregistrement des ménages, mais regroupe également d’autres politiques connexes, et de nouveaux mécanismes doivent être introduits pour remplacer le modèle existant.La politique d'implantation a un effet limité sur la promotion de l'immobilier et l'introduction de talents.Bien qu'il existe des considérations derrière l'introduction intensive de politiques d'implantation pour sauver le marché du logement, de nombreux experts interrogés par Caijing estiment que s'appuyer sur des politiques d'implantation pour stimuler le marché immobilier a un effet limité.Li Jia a déclaré à Caijing que s'appuyer sur l'achat de logements pour stimuler la population et l'immobilier ne peut être efficace qu'à court terme. Le développement sain de l'immobilier nécessite également une planification à long terme pour faire face à des défis tels que le vieillissement de la population et éviter les sursauts. -le recours au financement foncier. Lu Ming a déclaré à Caijing que le gouvernement adoptait généralement un programme en trois volets pour attirer l'afflux de population, à savoir un système d'enregistrement des ménages, des logements locatifs publics et un soutien à l'éducation des enfants. Ces mesures peuvent être efficaces lorsque le niveau de développement économique est faible, en particulier pour les nouveaux diplômés. étudiants. Certaine attraction. Avec l'amélioration du niveau de développement économique, les villes participant à la compétition actuelle de talents espèrent attirer des talents dotés d'un niveau d'éducation élevé et d'une forte capacité d'innovation. Ces personnes apprécient de plus en plus la qualité de vie globale de la ville. Les villes offrant une qualité de vie élevée peuvent attirer des talents pour vivre et travailler ici, en particulier les grandes villes offrant une meilleure qualité et diversité de services. Elles disposent d'avantages comparatifs dans les secteurs de la fabrication de pointe ou des services aux producteurs et peuvent généralement offrir des opportunités d'emploi plus adaptées. "Le problème du logement en Chine doit d'abord faire une distinction stricte entre les villes avec un afflux de population et une fuite de la population." Lu Ming a déclaré que pour les villes qui peuvent maintenir une croissance démographique positive, l'assouplissement des politiques d'achat de logements peut relâcher la demande de logements provoquée par le flux de population. Toutefois, dans les zones à croissance démographique négative, cette politique aura peu d’impact sur le marché immobilier et pourrait même conduire à de nouveaux exodes de population, rendant plus difficile la digestion des stocks par le marché immobilier local. Dans certaines villes connaissant une croissance démographique négative significative et un parc immobilier important, non seulement les logements, mais aussi les parcs industriels et les infrastructures sont confrontés à des problèmes d’inoccupation. Lu Ming a suggéré de réduire les constructions et d'effectuer des ajustements, sinon après 20 ans d'urbanisation rapide, certaines infrastructures et certains bâtiments pourraient avoir besoin d'entretien en raison de leur vieillissement. Si le coût d’entretien est trop élevé et qu’il n’y a pas de demande continue, il est préférable de procéder dès maintenant aux démolitions nécessaires et à la construction réduite pour éviter d’investir beaucoup d’argent à l’avenir sans demande réelle. Par exemple, des routes à huit voies ont été construites à certains endroits, mais le volume de trafic est très faible. Au lieu de maintenir les huit voies, il est préférable de les transformer en quatre voies pour répondre à la demande et réduire les investissements d'entretien ultérieurs. Réduire les investissements routiers à court terme peut entraîner des économies financières à long terme, sinon des fonds d'entretien insuffisants et une qualité réduite peuvent entraîner d'énormes dangers cachés.Pour certaines villes ayant un grand potentiel de croissance démographique continue, il estime également que les mesures de soutien les plus importantes aujourd'hui consistent à planifier le logement et les équipements publics autour des zones résidentielles, en particulier les écoles et les infrastructures de transport, telles que la construction continue du transport ferroviaire et des pipelines souterrains. Transformation adaptable, formant un cercle de vie relativement indépendant avec des installations complètes de support, répondant aux besoins des services publics de base et des services commerciaux, et favorisant le développement global de la ville.
