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2023年12月12日、北京では2023年の初雪が降り、窓の外では雪が舞っていたが、万達本社ビルのオフィスでの交渉は非常に激しかった。一方にはPAG Investment Group（以下「PAG」）の賢明で強力な資本チームがあり、もう一方には代償を待っているワンダの経営チームがあり、どちらも最大の利益を目指して努力しています。自分たちのために。

交渉は多くの人が想像していたよりも早く進んでいる。同日午前２時、最終条項の交渉が最終的にまとまった。 PAG投資パートナー兼PAG中国社長の黄徳偉氏は、夜遅くにワンダ本社オフィスから出てきたとき、地面が雪で覆われ、足跡がないのを見て、これは良い兆しだと考えた。

ワンダの幹部らも安堵のため息をついた。これに先立ち、Wang Jianlin はかつて誇らしげだった製品を販売しただけでなく、ワンダムービー支配権を獲得し、10以上の万達広場も次々と売却した。しかし、上場と最大 380 億ドルの賭けという高いプレッシャーに直面したため、一度にそれほど多くを引き出すことはできませんでした。

Taimeng との協力により、Wang Jianlin はこの傾向に対抗する方法を同僚たちに示すことができました。すぐに今年3月末、PE機関のトップであるPAGは、アブダビ投資庁（ADIA）とムバダラ投資会社（ムバダラ）という2つの主要な中東コンソーシアムを誘致した。

新たに参加した2つの中東コンソーシアムは定評があり、PAG、CITICキャピタル、アレス・マネジメントのファンド（Ares）と合わせて3大世界政府系ファンドの1つであり、これにより戦略的合意額は600億元に達した。万達は中国のプライベートエクイティ投資としては過去5年間で最大の100億元近くを一気に獲得することになる。

しかし、取引完了から3か月以上経っても、取引に関する正式な発表がないばかりか、大連新大夢商業管理有限公司（以下、「」という）の持分が消滅するという報道が繰り返し行われている。大連新大蒙」）が凍結されました。

一方、大連万達商業管理は依然として「売り、売り、売り」を続けている。2024年7月11日、王建林は東莞厚街万達広場を陽光生命保険に売却したが、これはすでに老王の売却から1週間以内だった。崩壊した3番目のワンダプラザ。

ワンダ、PAG、その他の投資家が両方向に急ぐこの超高価格取引は、いくつかの障害に遭遇したようだ。

警報が鳴り響き、株式凍結が相次ぎました

2024年6月28日、大連万達商業管理が保有する大連新達リーグの株式162億株すべてが3年間凍結された。執行裁判所は広東省珠海市の中級人民法院であった。このニュースが出るとすぐに、大連新達リーグの運命は再び混乱した。

大連新達リーグは今年1月に設立された新しいプラットフォームで、登録資本金は162億7000万円。現在、同社の全株式は大連商業管理とその子会社が保有している。計画によれば、同社は600億の「救命資金」を運び、ワンダの本来の経営システムから切り離され、新たな投資家が取締役会に加わり、同社の意思決定に影響を与えることになる。

ワンダは新たな段階に入ろうとしているようで、王建林はついに借金返済のプレッシャーから解放されることができます。しかし、予想外だったのは、かつてノアの方舟とみなされていた大連新達連盟が、わずか半年の間に３度も全株式を凍結され、株式紛争のジレンマに陥り続けていることだ。

すでに今年3月20日には、万達商業管理の営業融資を巡る銀行との紛争により、大連万達商業管理の大連新達リーグの株式162億元が一旦凍結された。しかし、この取引はすぐに 3 月 25 日に凍結が解除されました。 5日後、投資ファンドの取引額600億元が正式に発表され、資本市場全体に衝撃を与えた。

しかし今年5月、大連万達商業管理の新達連盟の株式162億元が再び凍結され、執行裁判所は北京第四中級人民法院となり、その後凍結は解除された。しかし、この安定した状況は長くは続きませんでした。

6月末、広東省珠海中級人民法院は再び162億株の株式凍結命令を出したが、現時点ではこの株式凍結の理由に関する正式な詳細は発表されていない。本稿執筆時点で、162億株がまだ凍結されており、過去2回ほど早く解除されていない。

3回連続の株式凍結を詳しく見ると、それぞれが3つの異なる裁判所によって処理されたことがわかり、紛争の理由も複雑であり、それ以上の開示は行われていない。しかし、上記3件の株式凍結の実行者は、その親会社である大連万達商業管理の債務関与と切り離せない関係にある。

大連万達商業管理は万達グループの資産の多い事業部門であり、万達グループ全体の主要な債券発行プラットフォームでもあります。過去 2 年間、継続的な債務圧力の下で、大連万達商業管理の株式紛争は激化し、ひいては万達グループ全体に影響を及ぼしています。

現在、大連万達商業管理の株式の90％以上が凍結されており、大連新大蒙や珠海万達商業管理など同社が保有する企業もさらに凍結株の渦に巻き込まれることになった。産業および商業情報によると、大連万達商業管理とその子会社はいずれも大連新達連盟の株式を保有しており、また珠海万達商業管理の株式の70％も保有している。

こうした株式凍結の割合の増加は、王建林氏が直面する一連の問題を示唆している。資金を手に入れることができない万達の債権者は必然的に株式凍結に向けて積極的な行動に出るだろう。しかし、株式凍結のリスクに対抗するため、ショッピングモールに長年携わってきた王建林氏も事前に大連万達商業管理に協力を与えた。

「シティ・サークル」は、広東珠海中級人民法院が凍結を決定するわずか１日前に、大連新達連盟の株式の99％を合わせて保有していた大連万達商業管理と大連万有企業がすべて上海浦東開発に誓約していたことを知った。株式会社万博支店

Tahota（武漢）法律事務所の弁護士で、企業の合併、買収、組織再編を担当するDuan Xuejian氏は「City Jie」に対し、「関連規定によれば、株式質権の設定は登録の対象となる。登録が先行する場合は、」と語った。凍結しても質権の設定と行使には影響せず、質権者は株式オークションからの価格を優先的に受け取ることになる。」

現在、「City Circle」は国家企業情報開示プラットフォームに対し、上記2つの株式誓約書は両方とも有効な状態であると問い合わせています。しかし、単に銀行に株式を差し入れただけでは、Wang Jianlin が一時的に有利になるだけです。万達商業管理の債務危機に対する最大の解決策は、依然として600億元の「救命資金」がタイムリーに到着することに依存している。

戦略的投資はゆっくりと進んでおり、資本はまだ変化していません。

600億人民元の取引協力を発表した際、黄徳偉氏はメディアのインタビューで次のように明らかにした。「600億人民元の資金は一度に利用可能となり、第2四半期に完了する予定だ。その時点で、新しい取締役会は共同出資者が株式の60％を保有する形で再編も同時に行われ、取締役の比率にも反映される予定だ。」

ギャンブル危機を解決するために、大連万達商業管理とPAGなどの投資家は「株式と資金を交換する」という協力モデルに到達した。これは、投資家がデューデリジェンスを完了して自己資本比率を決定した後、引き渡し条件を得る前に資金調達を完了し、必要な法規制の審査に合格する必要があることを意味します。

しかし、今年の第2四半期が過ぎた現在、大連新大蒙の資本に変化がないだけでなく、取締役会の名簿も公開されていない。現在、産業および商業情報によると、大連新達連盟は依然として大連万達商業管理によって99.9％支配されており、その監督者と執行役員は依然として万達の退役軍人である。

600億の協力の公式発表の冒頭で、万達は大連新達連盟が新しく設立された持株会社であり、その子会社が珠海万達商業管理であり、現在496の大型商業施設を管理している商業プラザ運営管理プラットフォームであると紹介した。広場。しかし、現在に至るまで、産業用および商業用材料においてこれに対応する分類はまだありません。

株式や経営陣の引き渡しが予定通りに進まない中、中東コンソーシアムからの600億元の戦争投資がいつ受け入れられるかが注目を集めている。ワンダに近い関係者は「シティ・サークル」に対し、「いくつかの技術的要因が関係しているため、600億の資金はまだ進められており、実際にはまだ受け取られていない」と明らかにした。同氏によれば、「PAGとの協力は現在も進行中であり、社内に具体的に推進している部署があるが、資金がいつ入金されるかは明らかではない」とのこと。

実際、中東政府系ファンドから直接・間接を問わず投資を求めるのは容易ではない。 『シティ・サークル』によると、多くの人が中東ファンドに対して「裕福で富裕層」という直感的な印象を抱いているのとは異なり、中東ファンドへの投資家は実際には非常に現実的だという。

中東政府系ファンド事業に深く関わっているシンクタンクANBOUNDの研究員チェン・ナイジア氏は「シティ・サークル」に対し、「投資対象者は成熟した製品や生産ラインを持っているかどうか、そして中東政府ファンド事業に参入する意思があるかどうかを尋ねるだろう」と語った。中東市場では、彼らの質問は非常に詳細であり、細部に注意を払い、自分のニーズについて率直に答えてください。

陳内佳氏は、過去の中東への産業投資事例から判断すると、中国は投資を呼び込み、中国の産業チェーンを中東に押し込み、国の経済変革を促進するために大幅に投資するだろうと述べた。成熟した技術と中東市場への進出意欲を持つ企業に。」

2023 年のこの 1 年間、中東の政府系ファンドは世界の不動産投資に強い関心を示してきました。しかし、彼らは中国の不動産市場に対してはより抑制的であり、主にPAGなどのプライベートエクイティファンドを通じて間接的に投資している。

「PAGのアブダビ投資庁とムバダラ投資会社への関与は、一部の中東政府系ファンドが中国の商業用不動産に投資する意図を持っていることを示している可能性があるが、これについてはまだ解明されておらず、証明するにはさらなる情報が必要である」とチェン・ナイジャ氏は述べた。 PAGと万達との協力協定を除けば、中東政府系ファンドは中国への不動産投資に大きな動きを見せていない。

現状から判断すると、アジアのベテランPEとして知られる「アジアの」黒い石PAGとして知られるPAGは、公開情報から判断すると、最も重要な「ミスター・キー」となっており、600億の契約に署名した後、より多くの資金を調達し、ゲームに参加する投資家を誘致するために積極的に取り組み始めました。

黄徳偉氏はかつてメディアに対し、「この600億元の取引は実際には4か月足らずで成立し、協力枠組みが完成するわずか3日前にすべての投資詳細が確定した。これもある程度は泰夢氏の方針に倣っている」と回想した。不動産投資における強力なスタイル。

PAG投資グループから債券商品を購入した投資家の林希氏は、PAGのこれまでの投資スタイルを「ワイルド」という言葉で評価した。 同氏によると、「パシフィック・アライアンスは過去2年間に多くの民間不動産に投資してきたが、市場の状況は良くなく、最終的にはすべて行き詰まってしまった」とのこと。何年もの間、一部の不動産投資から撤退し続けています。」

しかし、PAGはワンダ・コマーシャル・マネジメントからの今回の契約に自信を持っている。黄徳偉氏はかつて「（契約締結の）時点ではどの投資家が参加するか完全には決まっていなかったが、PAGは投資判断に自信を持っていたため、まず株式保有比率を60％と決めた」と公に述べたことがある。

最近、PAG の資金調達の進捗が予想ほど良くないというニュースがありました。今年6月末、ブルームバーグは、PAGが40億ドルの資金調達を完了したと報じ、この調達資金の主な投資先には、今回ワンダに投資した中東の株主アブダビも含まれていた。 . 投資庁 (ADIA)。

しかし、この基金の資金調達の進捗は非常に不十分であり、当初の資金調達目標は約 90 億米ドルでしたが、実際には PAG が完了した資金は計画額の半分未満でした。その理由について、チェン・ナイジア氏はシティ・サークルに対し、「過去2年間で国際情勢と経済環境は大きく変化した。米国の年金口座を含む米国の投資家は、アジア、特に中国への不動産投資を率先して避けている」と語った。これが今年の主な削減です。」

しかし、困難にもかかわらず、PAG の中国への投資に対する熱意は完全に後退したわけではない。今日に至るまで、PAG はアジアの不動産関連事業に投資する同様のプライベート・エクイティ・ファンドの中で、中国市場で最も活発なプライベート・エクイティ・ファンドである。 「同様のプライベート・エクイティ・ファンドの中で、同社は依然として中国市場への投資に上限を設けていない数少ない企業の一つだ」とチェン・ナイジャ氏は述べた。

ちょうど7月12日、PAGが中国への投資に特化したファンドの設立を計画しているという別の市場ニュースが流れ、その規模は主に北米以外の市場からの投資家から数億ドルから10億ドルになると予想されている。中東とアジアがメイン）これには中国からの投資も含まれる。将来的には、PAGと中東コンソーシアムの資金調達の進捗が依然として期待に応えることができるかどうかが、ワンダの運命にさらに影響を与える可能性があります。

アセットライト事業は珠海に移転、「売り、売り、売り」が続く

現時点では、王建林氏は当面の債務問題を解決する方法を見つける必要がある。

少し前に、ワンダ・コマーシャル・マネジメントから軽資産事業が珠海に移転されるというニュースが入った。珠海商業管理会社は万達グループのアセットライトビジネスであり、登記は横琴ですが、従業員のほとんどは一年中北京本社で働いています。しかし、今年5月、珠海市の商業管理従業員の配置転換に関する通知がこの状況を変えた。

「City Circle」は、アセットライトビジネスの従業員の多くが、500人以上の従業員に7月19日までに登録地である珠海に戻るよう求める通知を受け取ったことを知った。新オフィスビルは「ICC横琴国際」ビジネスセンターに位置する。 」。

社内従業員のLiu Xiao氏は「City Circle」に対し、「今回、珠海市政府が移転を要請したのは現在、軽資産事業に関連する部門と人員のみである。しかし、会社は移転する従業員に対して補助金を提供する予定だ」と語った。各従業員は 3,000 元を受け取ります。「元さんには部屋代と食費の補助金と 10 日間の家族休暇が与えられます。」

移行前の珠海万達商業は、2021年3月23日の設立以来、北京本社ビル内で「オフサイトで業務」を行っていた。万達北京本社ビルは、王建林氏が本社を大連から北京に移転した後の最初のCBDプロジェクトであり、万達は急速な拡大の道を歩み始めた。

3か月前、王健林氏は大王路にある北京万達本社を棚に置いた。今年4月、北京万達広場の所属会社である北京万達広場実業有限公司は大連商業管理を正式に撤退し、新たな買い手は新華人寿保険とCICCキャピタルとなった。

しかし、北京本社の売却は万達の「売って、売って、売って」戦略の一部にすぎない。万達グループの現在の財務状況は変わっておらず、万達の「売り、売り、売り」は止まる気配がない。 7月以来、過去1週間だけでも、東莞、宜春、煙台を含む3つの万達広場が売却された。

不完全な統計によると、王建林氏は借金を返済するために万達広場を24軒連続で売却したという。今回の資産譲渡では、保険資本が引き継ぎにおいて主な役割を果たした。で、サンシャイン保険は最大の購入数を誇り、合肥、太倉、湖州、広州、上海などにある多くの万達商業管理子会社を間接的に買収しています。また、新中国保険、大佳生命保険、横琴生命保険などの保険会社も参加している。

保険基金がワンダ・アセットを支持する理由は、ワンダ・アセットの安定した賃貸収益と評価余地に楽観的だからである。 Liu Xiao氏は「City Circle」に対し、「これらの売却されたプロジェクトには、資産の多いプロジェクトだけでなく、資産の少ないビジネスも含まれており、一般的に言えば、これらのプロジェクトの品質は比較的高い」と語った。

実際、当初の計画によれば、王建林とPAG投資は「新提携」を利用して元の債務危機を解消し、万達の商業管理事業を再開する予定だ。しかし、「命を救うお金」が来ない場合、王建林氏は依然として大連万達商業管理の債務返済圧力に直面しなければならない。

公開情報によると、大連万達商業管理の既存債券は現在9件あり、既存規模は69億200万元で、このうち18億7800万元が1年以内に満期を迎える。海外債務に関しては、万達商業管理は現在、米ドル建て債券を3本保有しており、現在残高は12.4億米ドルであり、そのうち2米ドル債は1年以内に償還を迎える予定で、満期規模は9.4億米ドルとなっている。

これは、ワンダがさらに多くの資産を売却し、借金の返済を続ける可能性があることを意味する。少し前に、王建林氏は、2013年に買収した世界トップの高級ヨット会社であるサンシーカー・インターナショナルも売却した。サンシーカー・インターナショナルはかつて王建林氏のヨットの夢を引き継いだが、今、ヨットの夢は目覚めた。

何年も前、Wantong Group の創設者である Feng Lun は、Wang Jianlin に中国で最も勤勉な起業家という「あだ名」を付けました。しかし最近、万達グループのアセットライトビジネス変革について話したとき、この旧友は感慨深げにこう言いました。「30年間の発展を経て、万達はある程度当初の出発点に戻った。」

(記事中の劉暁氏と林秀氏は仮名)

著者 |李都

編集 |孫春芳

オペレーション |リウ・シャン