한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Pada 12 Desember 2023, salju pertama tahun 2023 turun di Beijing. Kepingan salju beterbangan di luar jendela, namun negosiasi di kantor gedung markas Wanda berlangsung sangat intens. Di satu sisi adalah tim modal yang cerdas dan kuat dari PAG Investment Group (selanjutnya disebut "PAG"), dan di sisi lain adalah tim manajemen bisnis Wanda yang menunggu harga untuk mereka sendiri.

Negosiasi berjalan lebih cepat dari yang diperkirakan banyak orang. Pada pukul 02.00 pagi hari itu, perundingan klausul terakhir akhirnya selesai. Saat keluar dari kantor pusat Wanda pada larut malam, Huang Dewei, PAG Investment Partner dan Presiden PAG China, melihat tanah tertutup salju dan tidak ada jejak kaki.

Para eksekutif senior Wanda pun menghela nafas lega.Sebelumnya, Wang Jianlin tidak hanya menjual barang yang pernah dibanggakannyaFilm Wanda hak kendali, dan juga menjual lebih dari sepuluh Wanda Plaza satu demi satu. Namun dihadapkan pada tekanan tinggi untuk mendaftar dan bertaruh hingga 38 miliar, dia tidak bisa mengeluarkan begitu banyak sekaligus.

Kerja sama dengan Taimeng memungkinkan Wang Jianlin menunjukkan kepada rekan-rekannya bagaimana bangkit kembali melawan tren. Segera, pada akhir Maret tahun ini, PAG, lembaga PE terkemuka, menarik dua konsorsium besar Timur Tengah - Otoritas Investasi Abu Dhabi (ADIA) dan Perusahaan Investasi Mubadala (Mubadala) untuk bergabung.

Dua konsorsium Timur Tengah yang baru bergabung ini sudah mapan dan merupakan salah satu dari tiga dana kekayaan negara utama global. Bersama dengan PAG, CITIC Capital, dan dana Ares Management (Ares), mereka telah mencapai penandatanganan strategis sebesar 60 miliar yuan, yang memungkinkan Wanda akan memperoleh hampir 10 miliar yuan dalam satu kali investasi ekuitas swasta terbesar di Tiongkok dalam lima tahun.

Namun, lebih dari tiga bulan setelah transaksi diselesaikan, tidak hanya belum ada pengumuman resmi mengenai transaksi tersebut, tetapi ada laporan berulang kali bahwa kepentingan ekuitas Dalian Xindameng Commercial Management Co., Ltd. (selanjutnya disebut sebagai " Dalian Xindameng") telah dibekukan.

Di sisi lain, Manajemen Komersial Dalian Wanda masih "menjual, menjual, menjual". Pada 11 Juli 2024, Wang Jianlin menjual Dongguan Houjie Wanda Plaza ke Sunshine Life Insurance, dan ini sudah dalam waktu seminggu setelah penjualan Lao Wang Wanda Plaza ketiga yang tumbang.

Tampaknya transaksi harga setinggi langit yang dilakukan Wanda, PAG, dan investor lainnya di kedua arah ini tampaknya menemui beberapa kendala.

Alarm berbunyi dan ekuitas dibekukan satu demi satu

Pada tanggal 28 Juni 2024, seluruh 16,2 miliar saham Liga Dalian Xinda yang dimiliki oleh Manajemen Komersial Dalian Wanda dibekukan untuk jangka waktu 3 tahun. Pengadilan penegakannya adalah Pengadilan Menengah Rakyat Kota Zhuhai, Provinsi Guangdong. Begitu berita ini keluar, nasib Liga Dalian Xinda kembali membingungkan.

Dalian Xinda League adalah platform baru yang didirikan pada Januari tahun ini dengan modal terdaftar 16,207 miliar. Saat ini seluruh sahamnya dipegang oleh Dalian Commercial Management dan anak perusahaannya. Rencananya, itu akan membawa 60 miliar "uang penyelamat hidup" dan dipisahkan dari sistem manajemen asli Wanda. Investor baru akan masuk ke dewan direksi dan mempengaruhi pengambilan keputusan perusahaan.

Tampaknya Wanda akan memasuki tahap baru, dan Wang Jianlin akhirnya bisa melepaskan diri dari tekanan membayar utang. Namun yang tidak disangka adalah Liga Dalian Xinda, yang pernah dianggap sebagai Bahtera Nuh, telah dibekukan sebanyak tiga kali hanya dalam waktu enam bulan, dan terus terjerumus ke dalam dilema sengketa ekuitas.

Pada awal 20 Maret tahun ini, ekuitas Dalian Wanda Commercial Management senilai 16,2 miliar yuan di Liga Dalian Xinda dibekukan satu kali karena perselisihan dengan bank mengenai pinjaman operasional Wanda Commercial Management. Namun, transaksi tersebut segera dibatalkan pada 25 Maret. Lima hari kemudian, jumlah transaksi dana investasi sebesar 60 miliar yuan secara resmi diumumkan, mengejutkan seluruh pasar modal.

Namun pada bulan Mei tahun ini, ekuitas 16,2 miliar yuan Manajemen Komersial Dalian Wanda di Liga Xinda dibekukan lagi. Pengadilan penegakan hukum adalah Pengadilan Rakyat Menengah Keempat Beijing. Namun situasi stabil tersebut tidak bertahan lama.

Pada akhir bulan Juni, Pengadilan Menengah Rakyat Guangdong Zhuhai sekali lagi mengeluarkan perintah pembekuan ekuitas senilai 16,2 miliar, namun saat ini belum ada rincian resmi mengenai alasan pembekuan ekuitas tersebut. Hingga berita ini dimuat, 16,2 miliar saham masih dibekukan dan belum dicabut secepat dua kali sebelumnya.

Pengamatan lebih dekat terhadap tiga pembekuan ekuitas berturut-turut menunjukkan bahwa masing-masing pembekuan tersebut ditangani oleh tiga pengadilan yang berbeda. Alasan perselisihan tersebut juga rumit dan tidak ada pengungkapan lebih lanjut. Namun, pelaku di balik tiga pembekuan ekuitas di atas tidak lepas dari keterlibatan utang induk perusahaannya, Dalian Wanda Commercial Management.

Dalian Wanda Commercial Management adalah segmen bisnis yang banyak asetnya di Wanda Group dan juga merupakan platform penerbitan obligasi utama bagi seluruh Wanda Group. Dalam dua tahun terakhir, di bawah tekanan utang yang terus-menerus, perselisihan ekuitas Dalian Wanda Commercial Management semakin meningkat, yang pada gilirannya berdampak pada seluruh Grup Wanda.

Saat ini, lebih dari 90% saham Dalian Wanda Commercial Management telah dibekukan, yang selanjutnya menyebabkan perusahaan-perusahaan yang dimilikinya, seperti Dalian Xindameng dan Zhuhai Wanda Commercial Management, terlibat dalam pusaran saham yang dibekukan. Informasi industri dan komersial menunjukkan bahwa Dalian Wanda Commercial Management dan anak perusahaannya semuanya memegang ekuitas Dalian Xinda League, dan juga memegang 70% ekuitas Zhuhai Wanda Commercial Management.

Meningkatnya proporsi pembekuan ekuitas ini menunjukkan serangkaian masalah yang akan dihadapi Wang Jianlin: Kreditor Wanda yang tidak dapat memperoleh uang mau tidak mau akan mengambil tindakan aktif untuk membekukan ekuitas. Namun, untuk menahan risiko pembekuan ekuitas, Wang Jianlin, yang telah berkecimpung di pusat perbelanjaan selama bertahun-tahun, juga memberikan bantuan kepada Dalian Wanda Commercial Management terlebih dahulu.

"City Circle" mengetahui bahwa hanya satu hari sebelum Pengadilan Menengah Rakyat Guangdong Zhuhai melakukan pembekuan, Dalian Wanda Commercial Management dan Dalian Wanyu Enterprise, yang bersama-sama memegang 99% saham Liga Dalian Xinda, semuanya telah dijanjikan kepada Shanghai Pudong Development Cabang Ekspo Bank Co., Ltd.

Duan Xuejian, seorang pengacara di Firma Hukum Tahota (Wuhan) yang bertanggung jawab atas merger, akuisisi, dan reorganisasi perusahaan, mengatakan kepada "City Jie": "Menurut peraturan terkait, pembentukan hak gadai ekuitas harus didaftarkan. Jika pendaftaran mendahului Pembekuan tersebut tidak akan mempengaruhi penetapan dan pelaksanaan hak gadai. Tindakan tersebut bermanfaat bagi penerima gadai, dan mereka akan mendapat prioritas dalam menerima harga dari lelang ekuitas.

Saat ini, "City Circle" telah menanyakan kepada Platform Pengungkapan Informasi Perusahaan Nasional bahwa kedua janji ekuitas di atas berstatus sah. Namun, menjaminkan ekuitas ke bank hanya akan memungkinkan Wang Jianlin memperoleh keuntungan sementara. Solusi terbesar Wanda Commercial Management terhadap krisis utang masih bergantung pada kedatangan tepat waktu sebesar 60 miliar yuan dalam bentuk "uang penyelamat jiwa".

Investasi strategis berjalan lambat dan ekuitas belum berubah.

Saat mengumumkan kerja sama transaksi RMB 60 miliar, Huang Dewei mengungkapkan dalam wawancara media: "Dana RMB 60 miliar akan tersedia sekaligus dan diharapkan selesai pada kuartal kedua. Saat itu, dewan direksi baru akan juga akan direorganisasi secara bersamaan, dengan investor gabungan memegang 60% saham. Hal ini juga akan tercermin dalam proporsi anggota dewan.”

Untuk mengatasi krisis perjudian, investor seperti Dalian Wanda Commercial Management dan PAG telah mencapai model kerja sama "menukar ekuitas dengan dana". Artinya, setelah investor menyelesaikan uji tuntas dan menentukan rasio ekuitas, mereka harus menyelesaikan penggalangan dana dan lulus tinjauan hukum dan peraturan yang diperlukan sebelum mereka dapat memperoleh persyaratan penyerahan.

Namun kini, kuartal kedua tahun ini telah berlalu. Bukan saja tidak ada perubahan pada ekuitas Dalian New Dameng, namun daftar direksi juga belum diumumkan ke publik. Saat ini, informasi industri dan komersial menunjukkan bahwa Dalian Xinda League masih 99,9% dikuasai oleh Dalian Wanda Commercial Management, dan pengawas serta direktur eksekutifnya masih veteran Wanda.

Pada awal pengumuman resmi kerjasama 60 miliar, Wanda memperkenalkan bahwa Dalian Xinda League adalah perusahaan induk yang baru didirikan, dan anak perusahaannya adalah Zhuhai Wanda Commercial Management. Ini adalah platform operasi dan manajemen plaza komersial yang saat ini mengelola 496 komersial besar alun-alun. Namun hingga saat ini, masih belum ada klasifikasi lebih lanjut yang sesuai untuk material industri dan komersial.

Dengan kegagalan ekuitas dan manajemen yang dilaksanakan sesuai jadwal, kapan investasi perang sebesar 60 miliar yuan dari konsorsium Timur Tengah akan diterima telah menarik banyak perhatian. Seseorang yang dekat dengan Wanda mengungkapkan kepada "City Circle" bahwa "karena beberapa faktor teknis, dana 60 miliar masih dimajukan dan memang belum diterima." Menurutnya, “Kerjasama dengan PAG masih dalam proses dan ada internal departemen yang khusus menggalakkannya, namun belum jelas kapan dananya akan diterima.”

Faktanya, tidak mudah untuk mencari investasi langsung atau tidak langsung dari dana negara Timur Tengah. Menurut "City Circle", tidak seperti kesan intuitif banyak orang tentang dana Timur Tengah sebagai "kaya dan kaya", investor dana Timur Tengah sebenarnya sangat pragmatis.

Chen Naijia, peneliti di lembaga think tank ANBOUND yang sangat terlibat dalam bisnis dana negara Timur Tengah, mengatakan kepada "City Circle": "Mereka akan menanyakan target investasi apakah mereka memiliki produk dan lini produksi yang matang, dan apakah mereka bersedia memasuki pasar. Pasar Timur Tengah. Pertanyaan yang mereka ajukan sangat rinci, perhatikan detailnya, terus terang tentang kebutuhan Anda, dan jangan bertele-tele.”

Menurut Chen Naijia, dilihat dari kasus investasi industri di Timur Tengah di masa lalu, mereka berinvestasi sebagian besar di Tiongkok untuk menarik investasi, mendorong rantai industri Tiongkok ke Timur Tengah, dan mendorong transformasi ekonomi negara tersebut kepada perusahaan-perusahaan dengan teknologi matang dan keinginan untuk Perusahaan memasuki pasar Timur Tengah”.

Pada tahun 2023 lalu, dana negara Timur Tengah telah menunjukkan minat yang kuat pada investasi real estat global. Namun, mereka lebih membatasi diri di pasar real estat Tiongkok dan berinvestasi terutama secara tidak langsung melalui dana ekuitas swasta seperti PAG.

"Keterlibatan PAG dalam Otoritas Investasi Abu Dhabi dan Perusahaan Investasi Mubadala mungkin menunjukkan bahwa beberapa dana negara Timur Tengah memiliki niat untuk berinvestasi di real estat komersial Tiongkok, tetapi hal ini masih harus dilihat dan memerlukan lebih banyak informasi untuk membuktikannya." Kecuali perjanjian kerja sama antara PAG dan Wanda, dana negara Timur Tengah belum melakukan langkah besar lainnya dalam investasi real estate di Tiongkok.

Dilihat dari situasi saat ini, sebagai PE veteran di Asia, dikenal dengan sebutan "Asianbatu hitamPAG, yang dikenal sebagai PAG, telah menjadi "Mr. Key" yang paling penting Dilihat dari informasi publik, setelah penandatanganan perjanjian 60 miliar, PAG mulai aktif bekerja keras untuk mengumpulkan lebih banyak dana dan menarik investor untuk bergabung dalam permainan tersebut.

Huang Dewei pernah mengenang kepada media: "Kesepakatan 60 miliar yuan ini sebenarnya terbentuk dalam waktu kurang dari 4 bulan, dan semua rincian investasi diselesaikan hanya 3 hari sebelum kerangka kerja sama diselesaikan." gaya yang kuat dalam investasi real estat.

Lin Xi, investor yang membeli produk obligasi dari PAG Investment Group, menggunakan kata "liar" untuk menilai gaya investasi PAG sebelumnya. "Pacific Alliance telah berinvestasi di banyak real estat swasta dalam dua tahun terakhir, tetapi situasi pasar tidak baik, dan mereka semua terjebak pada akhirnya." Menurutnya, "Pacific Alliance menjadi berhati-hati dalam dua tahun terakhir tahun dan terus menarik diri dari beberapa investasi real estat."

Meski demikian, PAG yakin dengan kesepakatan dari Wanda Commercial Management ini. Huang Dewei pernah menyatakan secara terbuka: "Pada saat itu (saat kontrak ditandatangani) belum sepenuhnya pasti investor mana yang akan bergabung, tetapi PAG yakin dengan penilaian investasinya, sehingga terlebih dahulu menentukan rasio kepemilikan saham sebesar 60%."

Belakangan ini beredar kabar progres pembiayaan PAG tak sebaik yang diharapkan. Pada akhir Juni tahun ini, Bloomberg melaporkan bahwa PAG telah menyelesaikan penggalangan dana sebesar US$4 miliar. Investasi dari dana yang terkumpul ini terutama ditujukan ke China. Di antara pembelinya adalah Abu Dhabi, pemegang saham Timur Tengah yang berinvestasi di Wanda kali ini .Otoritas Investasi (ADIA).

Namun progres pembiayaan dana ini sangat kurang memuaskan. Target pembiayaan semula sekitar US$9 miliar, namun nyatanya PAG hanya menyelesaikan kurang dari separuh pembiayaan yang direncanakan. Mengenai alasannya, Chen Naijia mengatakan kepada "City Circle": "Situasi internasional dan lingkungan ekonomi telah banyak berubah dalam dua tahun terakhir. Investor AS, termasuk rekening pensiun AS, telah mengambil inisiatif untuk menghindari investasi real estat di Asia, khususnya Tiongkok , tahun ini. Ini adalah pengurangan utama.”

Namun, meski menghadapi kesulitan, semangat PAG untuk berinvestasi di Tiongkok belum sepenuhnya surut. Hingga hari ini, PAG masih merupakan dana ekuitas swasta paling aktif di pasar Tiongkok di antara dana ekuitas swasta serupa yang berinvestasi pada bisnis terkait real estat di Asia. “Di antara dana ekuitas swasta serupa, ini adalah salah satu dari sedikit perusahaan yang masih tidak memiliki batasan atas investasi di pasar Tiongkok.”

Baru pada tanggal 12 Juli, berita pasar lainnya muncul bahwa PAG berencana untuk menyiapkan dana khusus untuk berinvestasi di Tiongkok. Skalanya diperkirakan antara beberapa ratus juta hingga satu miliar dolar AS, terutama dari pasar di luar Amerika Utara (investor di Amerika Utara). Timur Tengah dan Asia adalah Utama), yang juga akan mencakup investasi dari Tiongkok. Kedepannya, apakah kemajuan pembiayaan PAG dan konsorsium Timur Tengah masih dapat memenuhi ekspektasi dapat semakin mempengaruhi nasib Wanda.

Bisnis ringan aset berpindah ke Zhuhai, dan "penjualan, penjualan, penjualan" berlanjut

Saat ini, Wang Jianlin masih perlu mencari cara untuk menyelesaikan masalah utang yang mendesak.

Belum lama ini, datang kabar dari Wanda Commercial Management bahwa bisnis aset ringannya akan direlokasi ke Zhuhai. Perusahaan Manajemen Komersial Zhuhai adalah bisnis ringan aset dari Wanda Group. Perusahaan ini terdaftar di Hengqin, tetapi sebagian besar karyawannya bekerja di kantor pusat Beijing sepanjang tahun. Namun pada bulan Mei tahun ini, pemberitahuan mengenai relokasi karyawan manajemen komersial Zhuhai mengubah situasi ini.

"City Circle" mengetahui bahwa banyak karyawan di bisnis ringan aset menerima pemberitahuan, yang mengharuskan lebih dari 500 karyawan untuk kembali ke Zhuhai, tempat pendaftaran, sebelum 19 Juli. Gedung kantor baru berlokasi di Pusat Bisnis "ICC Hengqin International" ".

Karyawan internal Liu Xiao mengatakan kepada "City Circle" bahwa saat ini hanya departemen dan personel yang terkait dengan bisnis aset ringan yang telah direlokasi. "Kali ini, Pemerintah Kota Zhuhai meminta relokasi. Namun, perusahaan akan memberikan subsidi untuk karyawan yang direlokasi. dengan setiap karyawan menerima 3.000 yuan." Subsidi kamar dan makan Yuan serta cuti keluarga selama 10 hari."

Sebelum migrasi, Zhuhai Wanda Commercial telah "bekerja di luar lokasi" di gedung kantor pusat Beijing sejak didirikan pada tanggal 23 Maret 2021. Gedung Kantor Pusat Wanda Beijing adalah proyek CBD pertama Wang Jianlin setelah memindahkan kantor pusatnya dari Dalian ke Beijing, dan Wanda telah memulai jalur ekspansi yang pesat.

Tiga bulan lalu, Wang Jianlin meletakkan markas besarnya di Wanda Beijing di Jalan Dawang di rak. Pada bulan April tahun ini, Beijing Wanda Plaza Industrial Co., Ltd., perusahaan yang dimiliki oleh Beijing Wanda Plaza, mengalami perubahan industri dan komersial. Dalian Commercial Management secara resmi mengundurkan diri, dan pembeli barunya menjadi New China Life Insurance dan CICC Capital.

Namun menjual kantor pusat di Beijing hanyalah bagian dari strategi “jual, jual, jual” Wanda. Situasi keuangan Wanda Group saat ini tidak berubah, dan "jual, jual, jual" Wanda tidak menunjukkan tanda-tanda akan berhenti. Sejak Juli, dalam seminggu terakhir saja, tiga Wanda Plaza termasuk Dongguan, Yichun dan Yantai telah terjual.

Menurut statistik yang tidak lengkap, Wang Jianlin telah menjual 24 Wanda Plaza berturut-turut untuk membayar utangnya. Dalam putaran pengalihan aset ini, modal asuransi memainkan peran utama dalam pengambilalihan. di dalam,Asuransi Sinar Matahari memiliki jumlah pembelian terbesar, dan secara tidak langsung telah mengakuisisi banyak anak perusahaan manajemen komersial Wanda yang berlokasi di Hefei, Taicang, Huzhou, Guangzhou, Shanghai, dll. Juga,Asuransi Tiongkok Baru, DaJia Life Insurance, Hengqin Life Insurance dan perusahaan asuransi lainnya juga berpartisipasi.

Alasan mengapa dana asuransi lebih memilih Wanda Assets adalah karena mereka optimis dengan pengembalian sewa yang stabil dan ruang apresiasinya. Liu Xiao mengatakan kepada "City Circle": "Proyek yang dijual ini tidak hanya mencakup proyek dengan aset besar, tetapi juga bisnis dengan aset rendah, dan secara umum, kualitas proyek ini relatif tinggi."

Faktanya, menurut rencana awal, Wang Jianlin dan PAG Investment akan menggunakan "Aliansi Baru" untuk menghilangkan krisis utang awal dan memulai kembali bisnis manajemen komersial Wanda. Namun jika "uang penyelamat hidup" tidak datang, Wang Jianlin masih harus menghadapi tekanan pembayaran utang dari Manajemen Komersial Dalian Wanda.

Informasi publik menunjukkan bahwa saat ini terdapat 9 obligasi Dalian Wanda Commercial Management dengan skala yang ada sebesar 6,902 miliar yuan, dimana 1,878 miliar yuan akan jatuh tempo dalam satu tahun. Dari segi utang luar negeri, Wanda Commercial Management saat ini memiliki 3 obligasi dolar AS, dengan saldo berkelanjutan sebesar US$1,24 miliar, dimana dua obligasi dolar AS akan jatuh tempo dalam satu tahun, dengan skala jatuh tempo sebesar US$940 juta.

Artinya, Wanda bisa saja menjual lebih banyak aset dan terus melunasi utangnya. Belum lama ini, Wang Jianlin juga menjual Sunseeker International, perusahaan kapal pesiar mewah terkemuka dunia yang diakuisisi pada tahun 2013. Sunseeker International pernah mengusung impian kapal pesiar Wang Jianlin, namun kini, impian kapal pesiar tersebut telah terbangun.

Bertahun-tahun yang lalu, Feng Lun, pendiri Wantong Group, memberi Wang Jianlin "nama panggilan": pengusaha paling rajin di Tiongkok. Namun baru-baru ini, ketika berbicara tentang transformasi bisnis ringan aset Grup Wanda, teman lama ini berkata dengan penuh emosi: “Setelah 30 tahun berkembang, Wanda telah kembali ke titik awal semula sampai batas tertentu.”

(Liu Xiao dan Lin Xi adalah nama samaran dalam artikel)

Penulis |Li Dou

Sunting |Sun Chunfang

Operasi |Liu Shan