la portata del mercato immobiliare pignorato è in aumento. quali sono i rischi che si nascondono dietro il "raccolta di perdite"?
2024-09-13
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
"la piccola xiao xiao ha vinto la casa pignorata", "l'avvocato ha comprato una casa pignorata e si è messa nei guai" e "posso comprare una casa pignorata?" quest'anno, le case pignorate sono diventate un argomento caldo sui social media esperienza nell'acquisto di una casa e alcune persone condividono la loro esperienza nell'acquisto di una casa "cadute nella trappola" accidentalmente. questa zona che una volta era lontana dai normali acquirenti di case sta gradualmente diventando visibile al pubblico.
una casa pignorata è una casa che è costretta a essere messa all'asta dal tribunale. quando il debitore non è in grado di eseguire il contratto di prestito o di saldare il debito, il creditore si rivolge al tribunale per l'esecuzione attraverso procedure giudiziarie, mettendo all'asta la casa sotto il controllo del debitore. nome e utilizza il ricavato dell'asta per ripagare i diritti del creditore, la casa messa all'asta durante questo processo è la casa pignorata.
negli ultimi due anni, il numero delle case pignorate è "aumentato" e anche storie di transazioni "fuori dal cerchio" sono apparse frequentemente.
secondo un recente rapporto di ricerca del cric, il valore delle transazioni dei pignoramenti residenziali in tutto il paese raggiungerà i 150 miliardi di yuan nel 2023, con un aumento del 10% su base annua, con l'offerta di pignoramenti nel sichuan, guangdong, henan e altri paesi. province tra le prime.
rispetto alla scala nazionale delle transazioni immobiliari di prima e seconda mano di oltre 15 trilioni di yuan, la scala complessiva delle transazioni delle case pignorate è inferiore all'1% del totale delle transazioni nazionali di abitazioni di prima e seconda mano è gradualmente aumentato, il che ha avuto un impatto sul mercato delle transazioni complessivo.
entrando nel 2024, secondo il monitoraggio cric, al 31 agosto, il numero cumulativo di case pignorate nelle città tipiche ha raggiunto 280.000, con un aumento su base annua del 12%. solo nel mese di agosto di quest'anno, il numero di nuove case d'asta di pignoramento ha raggiunto 37.676.
a giudicare dal tasso di transazione, in agosto nelle città tipo ci sono stati 37.676 pignoramenti, escludendo quelli non ancora iniziati o eseguiti, il numero effettivo di aste è stato di 9.572 e le vendite sono state 1.835. il tasso medio di transazione è stato del 19,2%. il tasso di transazione mensile ha raggiunto un nuovo massimo per l'anno.
considerando le diverse città, shanghai ha registrato il più alto tasso di transazioni di proprietà pignorate nel mese di agosto, raggiungendo il 50%, il che significa che la metà delle proprietà validamente messe all'asta sono state vendute. anche shenyang, xiamen, chongqing, jinan, nanchino, pechino e altre città hanno tassi di transazione superiori al 30%. tra queste, chongqing ha registrato 1.158 aste nel mese di agosto, con 261 aste effettive e un tasso di transazione del 41%.
oltre agli alti tassi di transazione in alcune città, quest'anno sono frequenti anche i casi di "fuori dal cerchio" nel campo dei pignoramenti immobiliari.
ad esempio, pochi giorni fa, una donna dell'anhui ha elencato 87 case pignorate a changsha, coinvolgendo 5 comunità. a causa dell'elevato numero di proprietà, è diventato un argomento di ricerca caldo. la piattaforma di aste giudiziarie di jd.com mostra che queste proprietà sono attualmente in stato di "pre-annuncio" e inizieranno ufficialmente l'asta alle 10:00 del 29 settembre.
un altro esempio è che nel mese di luglio, una villa di 463,91 metri quadrati a chunshui'an, oct, distretto di nanshan, shenzhen, è stata venduta per un prezzo totale di 232 milioni di yuan, equivalente a un prezzo unitario di circa 500.000 yuan/metro quadrato, fissando un nuovo record per il prezzo unitario e totale di una casa pignorata a shenzhen il prezzo raggiunge un nuovo massimo. all'asta hanno partecipato solo due acquirenti, ma ha attirato più di 38.000 spettatori.
perché le case pignorate, una volta "di nicchia", attirano sempre più attenzione? il prezzo è uno dei fattori importanti.
secondo le statistiche cric, il tasso di sconto medio per il prezzo iniziale delle proprietà pignorate nel mese di agosto era del 29%, il che significa che il prezzo iniziale era scontato di circa il 30% rispetto al prezzo di mercato. ripartiti, circa il 16% delle case pignorate ha un tasso di sconto del 40% o superiore.
a giudicare dalle transazioni, il tasso di transazione di questi immobili con uno sconto superiore al 40% ha raggiunto il 33% e gli immobili convenienti sono molto interessanti. nel complesso, il tasso di sconto medio per le case pignorate vendute nel mese di agosto è stato del 36%, circa 3 punti percentuali in più rispetto alla media dell'anno.
alcuni netizen hanno condiviso sui social media di aver recentemente acquistato una casa pignorata. sebbene avessero molte domande sulla casa pignorata, sono rimasti comunque colpiti dal prezzo. il prezzo di mercato dello stesso appartamento nella stessa comunità era di quasi 4 milioni. e il prezzo di partenza della casa era di oltre 2 milioni, e alla fine, dopo aver capito da più parti, è stata venduta ad un prezzo di 1 milione inferiore al prezzo di mercato.
oltre alla possibilità per gli acquirenti con prezzi più bassi di "raccogliere le perdite", le case di preclusione hanno anche altre caratteristiche. ad esempio, le "case di preclusione" sono tutte case esistenti e i certificati dei diritti di proprietà sono generalmente detenuti in tribunale una casa viene messa all'asta, il tribunale modifica direttamente il titolo della proprietà; inoltre, se l'area selezionata ha molto spazio per sviluppi futuri, non è escluso che ci sarà spazio per un valore aggiunto in futuro.
cric prevede che, poiché la portata delle transazioni primarie e di seconda mano continua a ridursi e i prezzi delle case si adeguano, si prevede che il tasso di transazione complessivo delle proprietà pignorate rimarrà a un livello elevato di circa il 20%. per il segmento a prezzo totale basso, con una minore popolarità sul mercato e una maggiore sensibilità ai prezzi, gli immobili pignorati occuperanno una quota di mercato maggiore.
vale la pena notare che, sebbene ci sia spazio per “perdite” nelle case pignorate, i fattori di rischio che ne stanno alla base non possono essere ignorati.
un recente articolo di china great wall asset afferma che dietro i prezzi bassi delle case pignorate si nascondono diversi importanti fattori di rischio: ad esempio, il potenziale comportamento di locazione a causa del principio legale "vendita e acquisto non interrompe il contratto di locazione". coloro che hanno già eseguito il contratto di locazione, l'acquirente può solo ottenere la proprietà, non il diritto di abitarci; anche liberare una proprietà pignorata è difficile in pratica, consumando inoltre tempo e denaro aggiuntivi, anche se i diritti di proprietà di un immobile pignorato vengono trasferiti, potrebbe comunque incontrare ostacoli da parte dei singoli creditori.
a causa delle numerose ragioni sopra menzionate, sebbene alcune città abbiano tassi di transazione più elevati per le proprietà pignorate, nel complesso, c'è ancora un gran numero di proprietà che non sono state messe all'asta e sono state nuovamente elencate. secondo le statistiche incomplete del cric, tra le 280.000 case pignorate elencate nei primi otto mesi del 2024, ci sono circa 103.000 case di seconda mano e superiori, pari a quasi il 40%.
a giudicare dal tasso di sconto, c'è anche una grande differenza tra gli immobili venduti nella prima vendita e nella seconda vendita. il tasso di sconto degli immobili venduti nella seconda vendita è aumentato al 37%. i proprietari degli immobili potrebbero doverne acquistare alcuni proprietà per alleviare i loro problemi di debito. accelerare la velocità di cessione e realizzazione degli immobili, quindi gli sconti sulle proprietà della "seconda casa" saranno maggiori e il tasso di vendita sarà relativamente più alto.
l'avvocato wang yuchen, direttore dello studio legale jinliu di pechino, ha affermato che le case pignorate hanno problemi come possesso e uso, diritti di proprietà poco chiari, sequestri multipli, arretrati fiscali, struttura di qualità e incapacità di trasferire la registrazione della famiglia. l'offerta vincente non significa che otterrai sicuramente la proprietà. l'offerente dovrà registrare i diritti di proprietà e occupare effettivamente la proprietà per ottenere completamente la casa.
"prima di fare offerte per una casa pignorata, gli acquirenti devono comprendere appieno la proprietà ed eliminare i rischi correlati." wang yuchen ha affermato che è necessario comprendere quante più informazioni rilevanti, non limitate a diritti di proprietà, ipoteche, sequestri, ecc.; assicurati di visionare la casa sul posto, presta attenzione a questioni come il pagamento dell'uso della casa e la registrazione della casa. puoi anche controllare i documenti della sentenza e le informazioni sull'esecuzione per verificare se la casa è coinvolta in altre controversie.
(questo articolo proviene da china business news)
