압류 주택 시장의 규모가 증가하고 있습니다. "누출 수집" 뒤에 숨은 위험은 무엇입니까?
2024-09-13
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“꼬마 샤오샤오가 압류 주택에서 승리했다”, “여성 변호사가 압류 주택을 샀다가 말썽을 일으켰다”, “압류 주택을 살 수 있을까?” 올해 압류 주택이 소셜 미디어에서 화제가 되기도 했습니다. 집을 구입한 경험과 실수로 "함정에 빠졌던" 사람들도 있습니다. 한때 일반 주택 구매자와는 거리가 멀었던 이 지역이 점차 세간의 주목을 받고 있습니다.
압류주택은 채무자가 대출계약을 이행할 수 없거나 채무를 상환할 수 없을 때 법원에 강제로 경매되는 주택을 말하며, 채권자는 사법절차를 통해 법원에 강제집행을 신청하고, 채무자의 소유로 주택을 경매합니다. 이름을 지정하고 경매 수익금을 채권자의 권리를 상환하는 데 사용하며, 이 과정에서 경매되는 주택이 압류 주택입니다.
지난 2년간 압류된 주택 규모가 '증가'했고, '원외' 거래 이야기도 자주 등장했다.
cric의 최근 연구 보고서에 따르면 쓰촨성, 광둥성, 허난성 및 기타 지역의 압류 공급으로 인해 2023년 전국 주택 압류 거래 가치는 전년 대비 10% 증가한 1,500억 위안에 이를 것으로 예상됩니다. 상위권에 속하는 지방.
전국 중고주택 거래 규모가 15조 위안이 넘는 것에 비해 압류 주택의 전체 거래 규모는 전국 중고 주택 거래 규모의 1%에도 미치지 못한다. 점차적으로 증가하여 전체 거래 시장에 영향을 미쳤습니다.
cric 모니터링에 따르면 2024년에 들어서면서 8월 31일 현재 일반 도시의 압류 주택 누적 수는 전년 대비 12% 증가한 28만 채에 달했습니다. 올해 8월에만 신규 압류경매장 수가 3만7676곳에 달했다.
거래율로 보면, 8월 중 일반도시 압류건수는 37,676건으로 아직 개시되지 않았거나 진행된 경우를 제외하면 유효경매건수는 9,572건으로 평균 거래율은 19.2%였다. 월간 거래율이 올해 최고치를 경신했습니다.
여러 도시를 살펴보면 상하이는 8월 압류 부동산 거래율이 50%로 가장 높았습니다. 이는 유효하게 경매된 부동산의 절반이 판매되었음을 의미합니다. 선양, 샤먼, 충칭, 지난, 난징, 베이징 등 다른 도시도 거래율이 30%를 넘는다. 그 중 충칭에서는 8월에 1,158건의 경매가 있었고, 유효 경매는 261건, 거래율은 41%였습니다.
일부 도시의 높은 거래율에 더해 올해 압류 주택 분야에서도 '원외' 사례가 빈번하게 발생하고 있다.
예를 들어, 며칠 전 안후이의 한 여성은 창사에 5개 공동체가 포함된 87채의 압류 주택을 등록했는데, 이는 부동산 수가 많기 때문에 뜨거운 검색 주제가 되었습니다. jd.com의 사법 경매 플랫폼은 이들 부동산이 현재 '사전 발표' 상태에 있으며 9월 29일 10시에 공식적으로 경매를 시작할 것임을 보여줍니다.
또 다른 예는 지난 7월 선전시 난산구 10월춘수이안에 위치한 463.91㎡ 규모의 빌라가 총 가격 2억3천200만 위안에 팔렸는데, 이는 단가 약 50만 위안/㎡에 해당한다. 심천 압류 주택의 단가와 총 가격이 새로운 최고치를 기록했습니다. 경매에는 단 2명의 구매자만이 참여했지만 38,000명 이상의 관중이 모였습니다.
한때 "틈새" 압류 주택이 점점 더 많은 관심을 끄는 이유는 무엇입니까? 가격은 중요한 요소 중 하나입니다.
cric 통계에 따르면 8월 압류주택 개시가격의 평균 할인율은 29%로 시가에서 약 30% 정도 할인된 것으로 나타났다. 세분화하면 압류된 주택의 약 16%가 할인율이 40% 이상입니다.
거래량으로 보면 40% 이상 할인된 이들 부동산의 거래율은 33%에 달해 가성비 좋은 부동산이 매우 매력적이다. 전체적으로 8월 매매된 압류주택 평균 할인율은 36%로 올해 평균보다 약 3%포인트 높았다.
일부 네티즌들은 최근 압류 주택을 구입했다고 sns에 공유하기도 했다. 압류 주택에 대해 궁금한 점이 많았음에도 불구하고 같은 동네 같은 아파트의 시세는 400만 원에 육박했다. 그리고 집의 시가는 200만 원이 넘었고, 결국 많은 당사자들의 이해 끝에 시세보다 100만 원 낮은 가격에 팔렸습니다.
압류 주택에는 가격이 낮은 구매자가 "누수를 수거"할 수 있는 능력 외에도 다른 특징이 있습니다. 예를 들어 "압류 주택"은 모두 기존 주택이며 재산권 증명서는 일반적으로 법원에 보관됩니다. 주택이 경매되면 법원은 부동산의 소유권을 직접 변경하며, 선택한 지역에 향후 개발 여지가 많다면 향후 부가가치가 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.
cric는 1차·중고 거래 규모가 계속 줄어들고 주택 가격이 조정되면서 전체 압류 부동산 거래율은 20% 안팎의 높은 수준을 유지할 것으로 내다봤다. 시장 인기가 낮고 가격 민감도가 높은 낮은 총 가격 부문의 경우 압류된 부동산이 더 큰 시장 점유율을 차지합니다.
압류된 주택에는 "누수"의 여지가 있지만 그 뒤에 있는 위험 요인을 무시할 수 없다는 점은 주목할 가치가 있습니다.
china great wall asset의 최근 기사에서는 압류된 주택의 낮은 가격 뒤에는 몇 가지 주요 위험 요소가 숨겨져 있다고 밝혔습니다. 예를 들어, "판매 및 구매로 인해 임대 계약이 파기되지 않음"이라는 법적 원칙으로 인한 잠재적인 임대 행위가 있습니다. 이미 임대 계약을 이행한 사람은 주택을 취득할 수만 있습니다. 압류된 부동산을 퇴거하는 것은 실제로 어렵습니다. 또한 재산권이 추가로 소요됩니다. 압류된 재산이 양도되더라도 여전히 개별 채권자로부터 방해를 받을 수 있습니다.
위에서 언급한 여러 가지 이유 때문에 일부 도시에서는 압류된 부동산에 대한 거래율이 더 높지만 전체적으로는 여전히 경매에 실패하여 다시 등재된 부동산이 많이 있습니다. cric의 불완전한 통계에 따르면 2024년 첫 8개월 동안 등록된 압류 주택 280,000채 중 중고 이상 주택이 약 103,000채로 거의 40%를 차지합니다.
할인율로 보아도 1차 매매와 2차 매매 부동산의 차이가 크다. 2차 매매 부동산의 할인율은 37%까지 높아졌다. 부채 문제를 완화하기 위해 부동산 매각 및 실현 속도를 가속화하여 "두 번째 주택" 부동산에 대한 할인이 더 커지고 판매율도 상대적으로 높아집니다.
베이징 진리우 법률 사무소 이사 왕 유첸 변호사는 압류 주택에는 소유 및 사용, 재산권 불분명, 다중 압류, 세금 체납, 품질 구조, 호적 이전 불능 등의 문제가 있다고 말했습니다. 입찰에 성공했다고 해서 반드시 부동산을 취득한다는 의미는 아닙니다. 주택을 완전히 취득하려면 입찰자가 재산권을 등록하고 실제로 해당 부동산을 점유해야 합니다.
"압류 주택에 입찰하기 전에 구매자는 부동산을 완전히 이해하고 관련 위험을 제거해야 합니다." wang yuchen은 재산권, 모기지, 압류 등에 국한되지 않고 가능한 한 많은 관련 정보를 이해해야 한다고 말했습니다. 반드시 현장에서 집을 확인하시고, 사용료 납부, 세대등록 등의 사항을 주의 깊게 살펴보시고, 판결문, 집행정보 등을 확인하여 해당 주택이 다른 분쟁에 연루되어 있는지도 확인하실 수 있습니다.
(이 기사는 중국경제신문에서 발췌한 것입니다)
