差し押さえ住宅市場の規模が拡大する「雨漏り拾い」の背後にあるリスクとは？
2024-09-13
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
「小さなシャオシャオが差し押さえ住宅を勝ち取った」「女性弁護士が差し押さえ住宅を買ってトラブルに巻き込まれた」「差し押さえ住宅を買えますか？」今年、ソーシャルメディア上で、差し押さえ住宅が話題になっている人もいる。家を購入した経験を共有する人もいます。誤って「罠に陥った」経験を共有する人もいます。これまで一般の住宅購入者からは遠ざかっていたこの地域が、徐々に世間の注目を集めるようになってきています。
差し押さえ住宅とは、債務者がローン契約を履行できなくなったり、借金を返済できなくなった場合に、債権者が裁判所に強制執行を申し立て、債務者の立場で住宅を競売にかけることをいいます。名前を付け、競売で得た収益を債権者の権利に返済するために使用します。このプロセス中に競売にかけられる家が差し押さえられます。
過去2年間で差し押さえられる住宅の規模は「拡大」しており、「圏外」取引の話も頻繁に登場している。
cricの最近の調査報告によると、四川省、広東省、河南省などでの差し押さえの供給により、全国の住宅差し押さえの取引額は2023年に前年比10％増の1500億元に達すると予想されている。上位にランクインした都道府県。
全国の中古住宅取引規模が15兆元以上であるのに比べ、差し押さえ住宅の取引規模は全国の中古住宅取引規模の1％にも満たない。徐々に増加しており、取引市場全体に一定の影響を与えています。
2024年に入り、cricのモニタリングによると、8月31日現在、典型的な都市における差し押さえ住宅の累計数は28万戸に達し、前年比12％増加した。今年8月だけで、新規差し押さえ競売業者の数は3万7676社に達した。
取引率から判断すると、8月の一般都市における差し押さえ件数は37,676件で、未開始または実施済みのものを除くと、有効な競売件数は9,572件、落札件数は1,835件、平均取引率は19.2％となった。月間取引率は今年の最高値を記録しました。
さまざまな都市を見ると、8月の差し押さえ不動産の取引率が最も高かったのは上海で、50％に達した。これは、有効に競売にかけられた不動産の半分が売却されたことを意味する。瀋陽、厦門、重慶、済南、南京、北京などの都市でも取引率は30％を超えている。このうち重慶では8月に1,158件の入札があり、有効入札件数は261件、取引率は41％だった。
一部の都市では取引率が高いことに加え、今年は住宅差し押さえの分野で「圏外」となるケースも多発している。
たとえば、数日前、安徽省の女性は、5 つのコミュニティを含む 87 軒の差し押さえ物件をリストアップしました。その物件数の多さから、注目の検索トピックとなりました。 jd.comの司法オークションプラットフォームによると、これらの物件は現在「発表前」のステータスにあり、9月29日10時に正式にオークションが開始される予定だ。
もう一つの例は、7月に深セン市南山区春水安十区春水安にある463.91平方メートルの別荘が総額2億3,200万元（平方メートル当たり約50万元の単価に相当）で売却されたことである。深センの差し押さえ住宅の単価と総額の新記録が最高値に達した。オークションに参加したバイヤーは2人だけだったが、3万8000人以上の観客が集まった。
かつては「ニッチ」だった差し押さえ住宅がなぜますます注目を集めているのでしょうか?価格は重要な要素の 1 つです。
cricの統計によると、8月の差し押さえ物件の開始価格の平均割引率は29％で、開始価格が市場価格より約30％割引されたことになる。内訳を見ると、差し押さえられた住宅の約 16% が 40% 以上の割引率を持っています。
取引状況から判断すると、40％以上の割引率を誇る物件の取引率は33％に達しており、コストパフォーマンスの高い物件は大変魅力的です。全体として、8月に販売された差し押さえ住宅の平均割引率は36%で、年間平均より約3ポイント高かった。
一部のネチズンは、最近差し押さえ住宅を購入したとシェアしたが、それでも同じコミュニティの同じアパートの市場価格に感銘を受けたという。住宅の開始価格は200万以上でしたが、最終的には多くの関係者の理解を得て、市場価格より100万安い価格で売却されました。
買い手が「漏れを拾う」能力に加えて、差し押さえ住宅には他の特徴もあります。たとえば、「差し押さえ住宅」はすべて既存の住宅であり、所有権証明書は通常、裁判所に保管されます。住宅が競売にかけられた場合、裁判所は不動産の所有権を直接変更します。さらに、選択された地域に将来の開発の余地がたくさんある場合、将来的に付加価値を付ける余地がある可能性を排除しません。
cricでは、一次・中古取引規模の縮小と住宅価格の調整が続くなか、差し押さえ物件全体の取引率は20％程度の高水準で推移すると予想している。市場での人気が低く、価格感度が高い低総額セグメントでは、差し押さえられた不動産がより大きな市場シェアを占めることになります。
差し押さえられた家には「雨漏り」の余地があるものの、その背後にある危険因子は無視できないことは注目に値します。
china great wall asset による最近の記事では、差し押さえられた住宅の低価格の裏にはいくつかの主要なリスク要因が隠されていると述べています。すでに賃貸契約を締結している人は、住宅の所有権を取得することしかできませんが、差し押さえられた物件を明け渡すことは実際には困難であり、たとえ所有権があったとしても追加の時間と費用がかかります。差し押さえられた不動産が譲渡されたとしても、依然として個人債権者の妨害に遭う可能性があります。
上記の多くの理由により、一部の都市では差し押さえ物件の取引率が高くなっていますが、全体としては、競売に失敗し再度出品された物件が依然として多数存在します。 cricの不完全な統計によると、2024年最初の8カ月にリストアップされた差し押さえ住宅28万戸のうち、中古以上の住宅が約10万3000戸あり、40％近くを占める。
割引率から判断すると、1次販売と2次販売では大きな差があり、2次販売で販売される物件の割引率は37％まで上昇しているため、物件所有者は一部を購入する必要がある可能性があります。債務問題を軽減するために不動産の処分と実現を加速するため、「セカンドハウス」物件の割引が大きくなり、販売率が相対的に高くなります。
北京金流法律事務所所長のワン・ユーチェン弁護士は、差し押さえ住宅には所有と使用、不明確な財産権、複数の差し押さえ、税金の滞納、質の高い構造、戸籍の移転不能などの問題があると述べた。入札が成功しても、確実に物件を取得できるわけではありません。住宅を完全に取得するには、入札者が所有権を登録し、実際にその物件を占有する必要があります。
「差し押さえ住宅に入札する前に、買い手は不動産を十分に理解し、関連するリスクを排除する必要がある。」とワン・ユーチェン氏は述べた。必ず現地で住宅を閲覧し、住宅使用料や戸籍などの問題に注意してください。また、その家が他の紛争に関与していないかどうかを確認するために、判決文書や執行情報を確認することもできます。
(この記事は中国ビジネスニュースからのものです)
