η κλίμακα της αγοράς κατοικιών κατάσχεσης αυξάνεται. ποιοι είναι οι κίνδυνοι πίσω από τις «διαρροές»;
2024-09-13
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
"η μικρή xiao xiao κέρδισε το σπίτι κατάσχεσης", "γυναίκα δικηγόρος αγόρασε ένα σπίτι αποκλεισμού και μπήκε σε μπελάδες" και "μπορώ να αγοράσω ένα σπίτι αποκλεισμού;" εμπειρία στην αγορά ενός σπιτιού, και μερικοί άνθρωποι μοιράζονται την εμπειρία τους στην αγορά ενός σπιτιού κατά λάθος "πάτησαν στην παγίδα". αυτή η περιοχή που κάποτε ήταν πολύ μακριά από τους απλούς αγοραστές κατοικιών έρχεται σταδιακά στη δημοσιότητα.
οίκος κατάσχεσης είναι ένα σπίτι που αναγκάζεται να δημοπρατηθεί από το δικαστήριο όταν ο οφειλέτης δεν είναι σε θέση να εκτελέσει τη σύμβαση δανείου ή να εξοφλήσει το χρέος, ο πιστωτής προσφεύγει στο δικαστήριο για αναγκαστική εκτέλεση μέσω δικαστικών διαδικασιών, πλειστηριάζοντας το σπίτι υπό την αρμοδιότητα του οφειλέτη. όνομα, και χρησιμοποιεί τα έσοδα από τη δημοπρασία για την εξόφληση των δικαιωμάτων του πιστωτή, το σπίτι που δημοπρατείται κατά τη διάρκεια αυτής της διαδικασίας είναι ο οίκος κατάσχεσης.
τα τελευταία δύο χρόνια, η κλίμακα των αποκλεισμένων κατοικιών έχει «αυξηθεί» και ιστορίες συναλλαγών «εκτός κύκλου» έχουν επίσης εμφανιστεί συχνά.
σύμφωνα με πρόσφατη ερευνητική έκθεση της cric, η αξία συναλλαγών των κατασχέσεων κατοικιών σε ολόκληρη τη χώρα θα φτάσει τα 150 δισεκατομμύρια γιουάν το 2023, σημειώνοντας ετήσια αύξηση 10%, με την προσφορά κατασχέσεων σε σιτσουάν, γκουανγκντόνγκ, χενάν και άλλα επαρχίες που κατατάσσονται μεταξύ των κορυφαίων.
σε σύγκριση με την εθνική κλίμακα συναλλαγών μεταχειρισμένων κατοικιών άνω των 15 τρισεκατομμυρίων γιουάν, η συνολική κλίμακα συναλλαγών των σπιτιών αποκλεισμού είναι μικρότερη από το 1% του συνόλου των εθνικών συναλλαγών μεταχειρισμένων κατοικιών, ωστόσο, η κλίμακα καταχώρισής της αυξήθηκε σταδιακά, γεγονός που είχε αντίκτυπο στη συνολική αγορά συναλλαγών.
μπαίνοντας στο 2024, σύμφωνα με την παρακολούθηση της cric, στις 31 αυγούστου, ο αθροιστικός αριθμός των αποκλεισμένων κατοικιών σε τυπικές πόλεις έφτασε τις 280.000, σημειώνοντας αύξηση 12% από έτος σε έτος. μόνο τον αύγουστο του τρέχοντος έτους, ο αριθμός των νέων οίκων δημοπρασιών κατάσχεσης έφτασε τις 37.676.
κρίνοντας από το επιτόκιο συναλλαγών, τον αύγουστο υπήρξαν 37.676 κατασχέσεις σε τυπικές πόλεις, εξαιρουμένων εκείνων που δεν έχουν ακόμη ξεκινήσει ή πραγματοποιήθηκαν, ο πραγματικός αριθμός των πλειστηριασμών ήταν 9.572 και πουλήθηκαν 1.835 το μηνιαίο επιτόκιο συναλλαγών έφτασε σε νέο υψηλό για το έτος.
εξετάζοντας διάφορες πόλεις, η σαγκάη είχε το υψηλότερο ποσοστό συναλλαγών σε ακίνητα αποκλεισμού τον αύγουστο, φτάνοντας το 50%, που σημαίνει ότι τα μισά από τα ακίνητα που δημοπρατήθηκαν έγκυρα πουλήθηκαν. το shenyang, το xiamen, το chongqing, το jinan, το nanjing, το πεκίνο και άλλες πόλεις έχουν επίσης ποσοστά συναλλαγών που υπερβαίνουν το 30%. μεταξύ αυτών, το chongqing είχε 1.158 δημοπρασίες τον αύγουστο, με 261 αποτελεσματικές δημοπρασίες και ποσοστό συναλλαγής 41%.
πέρα από τα υψηλά ποσοστά συναλλαγών σε ορισμένες πόλεις, συχνά είναι και φέτος τα κρούσματα «εκτός κύκλου» στον τομέα της κατάσχεσης κατοικιών.
για παράδειγμα, πριν από λίγες ημέρες, μια γυναίκα anhui κατέγραψε 87 σπίτια αποκλεισμού στην τσανγκσά, που αφορούσαν 5 κοινότητες λόγω του μεγάλου αριθμού ακινήτων, έγινε ένα καυτό θέμα αναζήτησης. η πλατφόρμα δικαστικών δημοπρασιών του jd.com δείχνει ότι αυτά τα ακίνητα βρίσκονται επί του παρόντος σε κατάσταση «προαναγγελίας» και θα ξεκινήσουν επίσημα η δημοπρασία στις 10:00 στις 29 σεπτεμβρίου.
ένα άλλο παράδειγμα είναι ότι τον ιούλιο, μια βίλα 463,91 τετραγωνικών μέτρων στο chunshui'an, oct, nanshan district, shenzhen πωλήθηκε για συνολική τιμή 232 εκατομμυρίων γιουάν, που ισοδυναμεί με τιμή μονάδας περίπου 500.000 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο. νέο ρεκόρ για την τιμή μονάδας και τη συνολική τιμή ενός σπιτιού αποκλεισμού στο shenzhen. μόνο δύο αγοραστές συμμετείχαν στη δημοπρασία, αλλά προσέλκυσε περισσότερους από 38.000 θεατές.
γιατί τα πάλαι ποτέ «niche» σπίτια αποκλεισμού προσελκύουν όλο και περισσότερη προσοχή; η τιμή είναι ένας από τους σημαντικούς παράγοντες.
σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία της cric, το μέσο προεξοφλητικό επιτόκιο για την τιμή εκκίνησης των αποκλεισμένων ακινήτων τον αύγουστο ήταν 29%, πράγμα που σημαίνει ότι η τιμή εκκίνησης ήταν περίπου 30% μειωμένη από την τιμή αγοράς. κατανεμημένα, περίπου το 16% των αποκλεισμένων κατοικιών έχουν προεξοφλητικό επιτόκιο 40% ή μεγαλύτερο.
κρίνοντας από τις συναλλαγές, το ποσοστό συναλλαγής αυτών των ακινήτων με έκπτωση άνω του 40% έφτασε το 33%, και τα οικονομικά ακίνητα είναι πολύ ελκυστικά. συνολικά, το μέσο επιτόκιο έκπτωσης για τις αποκλεισμένες κατοικίες που πωλήθηκαν τον αύγουστο ήταν 36%, περίπου 3 ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερο από τον μέσο όρο του έτους.
μερικοί χρήστες του διαδικτύου μοιράστηκαν στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης ότι είχαν αγοράσει πρόσφατα ένα σπίτι αποκλεισμού, τους έκανε εντύπωση η τιμή της αγοράς του ίδιου διαμερίσματος στην ίδια κοινότητα. και η τιμή εκκίνησης του σπιτιού ήταν πάνω από 2 εκατομμύρια, και τελικά, μετά από κατανόηση πολλών μερών, πουλήθηκε σε τιμή 1 εκατομμύριο χαμηλότερη από την τιμή της αγοράς.
εκτός από τη δυνατότητα για τους αγοραστές με χαμηλότερες τιμές να "πάρουν διαρροές", τα σπίτια αποκλεισμού έχουν επίσης άλλα χαρακτηριστικά το σπίτι δημοπρατείται, το δικαστήριο αλλάζει άμεσα τον τίτλο του ακινήτου επιπλέον, εάν η επιλεγμένη περιοχή έχει πολλά περιθώρια για μελλοντική ανάπτυξη, δεν αποκλείει να υπάρχει χώρος για προστιθέμενη αξία στο μέλλον.
η cric προβλέπει ότι καθώς η κλίμακα των πρωτογενών και μεταχειρισμένων συναλλαγών συνεχίζει να συρρικνώνεται και οι τιμές των κατοικιών προσαρμόζονται, το συνολικό ποσοστό συναλλαγών των κατασχεθέντων ακινήτων αναμένεται να παραμείνει σε υψηλό επίπεδο της τάξης του 20%. για το τμήμα χαμηλής συνολικής τιμής με χαμηλότερη δημοτικότητα στην αγορά και υψηλότερη ευαισθησία στις τιμές, τα ακίνητα που έχουν αποκλειστεί θα καταλάβουν μεγαλύτερο μερίδιο αγοράς.
αξίζει να σημειωθεί ότι αν και υπάρχουν περιθώρια για «διαρροές» σε κλειστά σπίτια, οι παράγοντες κινδύνου πίσω από αυτές δεν μπορούν να αγνοηθούν.
ένα πρόσφατο άρθρο από την china great wall asset ανέφερε ότι υπάρχουν αρκετοί σημαντικοί παράγοντες κινδύνου που κρύβονται πίσω από τις χαμηλές τιμές των κατοικιών που έχουν αποκλειστεί: για παράδειγμα, η πιθανή συμπεριφορά μίσθωσης λόγω της νομικής αρχής της «πώλησης και αγοράς δεν παραβιάζει τη μίσθωση». όσοι έχουν ήδη εκτελέσει τη σύμβαση μίσθωσης, ο αγοραστής μπορεί να αποκτήσει μόνο το σπίτι ενός κατασχεθέντος ακινήτου μεταβιβάζονται, ενδέχεται να αντιμετωπίσει παρεμπόδιση από μεμονωμένους πιστωτές.
λόγω των πολλών λόγων που αναφέρθηκαν παραπάνω, παρόλο που ορισμένες πόλεις έχουν υψηλότερα ποσοστά συναλλαγών για αποκλεισμένα ακίνητα, συνολικά, εξακολουθεί να υπάρχει μεγάλος αριθμός ακινήτων που δεν έχουν δημοπρατηθεί και έχουν εισαχθεί ξανά. σύμφωνα με ελλιπή στατιστικά στοιχεία της cric, μεταξύ των 280.000 κατοικιών που κατασχέθηκαν κατά τους πρώτους οκτώ μήνες του 2024, υπάρχουν περίπου 103.000 μεταχειρισμένα και άνω σπίτια, που αντιπροσωπεύουν σχεδόν το 40%.
κρίνοντας από το προεξοφλητικό επιτόκιο, υπάρχει επίσης μεγάλη διαφορά μεταξύ των ακινήτων που πουλήθηκαν στην πρώτη πώληση και στη δεύτερη πώληση ακίνητα για να μετριάσουν τα προβλήματα του χρέους τους επιτάχυνση της διάθεσης και ρευστοποίησης ακινήτων, έτσι οι εκπτώσεις στα ακίνητα της «δεύτερης κατοικίας» θα είναι μεγαλύτερες και το ποσοστό πωλήσεων θα είναι σχετικά υψηλότερο.
ο δικηγόρος wang yuchen, διευθυντής της δικηγορικής εταιρείας beijing jinliu, δήλωσε ότι τα σπίτια αποκλεισμού έχουν προβλήματα όπως κατοχή και χρήση, ασαφή δικαιώματα ιδιοκτησίας, πολλαπλές κατασχέσεις, καθυστερήσεις φόρων, ποιοτική δομή και αδυναμία μεταφοράς εγγραφής νοικοκυριού. η επιτυχής υποβολή προσφορών δεν σημαίνει ότι θα πάρετε σίγουρα το ακίνητο ο πλειοδότης θα χρειαστεί να καταχωρήσει τα δικαιώματα ιδιοκτησίας και να καταλάβει το ακίνητο για να αποκτήσει πλήρως το σπίτι.
"πριν υποβάλουν προσφορά για ένα σπίτι αποκλεισμού, οι αγοραστές πρέπει να κατανοήσουν πλήρως το ακίνητο και να εξαλείψουν τους σχετικούς κινδύνους." βεβαιωθείτε ότι θα δείτε το σπίτι επί τόπου , δώστε προσοχή σε ζητήματα όπως η πληρωμή χρήσης σπιτιού και η εγγραφή του νοικοκυριού. μπορείτε επίσης να ελέγξετε τα έγγραφα κρίσης και τις πληροφορίες εκτέλεσης για να επαληθεύσετε εάν το σπίτι εμπλέκεται σε άλλες διαφορές.
(αυτό το άρθρο προέρχεται από το china business news)
