l'ampleur du marché des saisies immobilières augmente. quels sont les risques derrière la « détection des fuites » ?
2024-09-13
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« la petite xiao xiao a gagné la maison de saisie », « une avocate a acheté une maison de saisie et a eu des ennuis » et « puis-je acheter une maison de saisie ? » cette année, les maisons de saisie sont devenues un sujet brûlant sur les réseaux sociaux. expérience dans l'achat d'une maison, et certaines personnes partagent leur expérience dans l'achat d'une maison. ils sont accidentellement « tombés dans le piège ». ce quartier, autrefois éloigné des acheteurs ordinaires, devient progressivement visible auprès du public.
une maison saisie est une maison qui est contrainte d'être mise aux enchères par le tribunal. lorsque le débiteur est incapable d'exécuter le contrat de prêt ou de rembourser la dette, le créancier demande au tribunal une exécution forcée par le biais de procédures judiciaires et met la maison aux enchères sous la responsabilité du débiteur. nom et utilise le produit de la vente aux enchères pour rembourser les droits du créancier, la maison mise aux enchères au cours de ce processus est la maison de saisie.
au cours des deux dernières années, le nombre de maisons saisies a « augmenté » et des histoires de transactions « hors du cercle » sont également apparues fréquemment.
selon un récent rapport de recherche du cric, la valeur transactionnelle des saisies résidentielles à travers le pays atteindra 150 milliards de yuans en 2023, soit une augmentation de 10 % sur un an, avec l'offre de saisies dans le sichuan, le guangdong, le henan et d'autres. provinces classées parmi les meilleures.
par rapport à l'échelle nationale des transactions de logements de première et d'occasion de plus de 15 000 milliards de yuans, l'échelle globale des transactions de maisons saisies est inférieure à 1% du total des transactions nationales de logements de première et d'occasion. cependant, son échelle d'inscription. a progressivement augmenté, ce qui a eu un impact sur l'ensemble du marché des transactions.
à partir de 2024, selon le suivi du cric, au 31 août, le nombre cumulé de maisons saisies dans les villes typiques a atteint 280 000, soit une augmentation d'une année sur l'autre de 12 %. rien qu'en août de cette année, le nombre de nouvelles maisons de vente aux enchères de saisies immobilières a atteint 37 676.
à en juger par le taux de transactions, en août, il y a eu 37 676 saisies dans des villes typiques, en excluant celles qui n'ont pas encore commencé ou qui ont été réalisées, le nombre effectif d'enchères était de 9 572 et 1 835 ont été vendues, le taux de transaction moyen était de 19,2 %. le taux de transaction mensuel a atteint un nouveau sommet pour l'année.
si l'on considère différentes villes, shanghai a enregistré le taux de transaction de propriétés saisies le plus élevé en août, atteignant 50 %, c'est-à-dire que la moitié des propriétés effectivement mises aux enchères ont été vendues. shenyang, xiamen, chongqing, jinan, nanjing, pékin et d'autres villes ont également des taux de transaction supérieurs à 30 %. parmi eux, chongqing a enregistré 1 158 enchères en août, avec 261 enchères effectives et un taux de transaction de 41 %.
outre les taux de transactions élevés dans certaines villes, les cas de « hors du cercle » dans le domaine des saisies immobilières sont également fréquents cette année.
par exemple, il y a quelques jours, une femme de l'anhui a répertorié 87 maisons saisies à changsha, impliquant 5 communautés. en raison du grand nombre de propriétés, cela est devenu un sujet de recherche brûlant. la plateforme d'enchères judiciaires de jd.com montre que ces propriétés sont actuellement en état de « pré-annonce » et commenceront officiellement les enchères à 10h00 le 29 septembre.
un autre exemple est qu'en juillet, une villa de 463,91 mètres carrés à chunshui'an, oct, district de nanshan, shenzhen, a été vendue pour un prix total de 232 millions de yuans, soit l'équivalent d'un prix unitaire d'environ 500 000 yuans/mètre carré, ce qui représente un prix unitaire d'environ 500 000 yuans/mètre carré. un nouveau record pour le prix unitaire et le prix total d'une maison saisie à shenzhen. le prix atteint un nouveau sommet. seuls deux acheteurs ont participé à la vente aux enchères, mais celle-ci a attiré plus de 38 000 spectateurs.
pourquoi les maisons de saisie autrefois « de niche » attirent-elles de plus en plus l'attention ? le prix est l'un des facteurs importants.
selon les statistiques du cric, le taux d'actualisation moyen du prix de départ des propriétés saisies en août était de 29 %, ce qui signifie que le prix de départ était réduit d'environ 30 % par rapport au prix du marché. en panne, environ 16 % des maisons saisies ont un taux d’actualisation de 40 % ou plus.
à en juger par les transactions, le taux de transaction de ces propriétés avec une décote de plus de 40 % a atteint 33 %, et les propriétés rentables sont très attractives. dans l'ensemble, le taux d'escompte moyen pour les maisons saisies vendues en août était de 36 %, soit environ 3 points de pourcentage de plus que la moyenne de l'année.
certains internautes ont partagé sur les réseaux sociaux qu'ils avaient récemment acheté une maison de saisie. bien qu'ils aient eu de nombreuses questions sur la maison de saisie, ils étaient toujours impressionnés par le prix du marché du même appartement dans la même communauté. et le prix de départ de la maison était de plus de 2 millions, et finalement, après accord de nombreuses parties, elle a été vendue à un prix inférieur de 1 million au prix du marché.
en plus de la possibilité pour les acheteurs à des prix inférieurs de « détecter les fuites », les maisons saisies ont également d'autres caractéristiques. par exemple, les « maisons saisies » sont toutes des maisons existantes et les certificats de droits de propriété sont généralement détenus au tribunal. la maison est mise aux enchères, le tribunal modifie directement le titre de propriété ; en outre, si la zone sélectionnée a beaucoup de place pour un développement futur, cela n'exclut pas qu'il y ait de la place pour une valeur ajoutée à l'avenir.
le cric prédit qu'à mesure que l'ampleur des transactions primaires et secondaires continue de diminuer et que les prix des logements s'ajustent, le taux global de transaction des propriétés saisies devrait rester à un niveau élevé d'environ 20 %. pour le segment de prix total bas, avec une popularité moindre sur le marché et une sensibilité aux prix plus élevée, les propriétés saisies occuperont une part de marché plus importante.
il convient de noter que même s’il existe des possibilités de « fuites » dans les maisons saisies, les facteurs de risque qui les sous-tendent ne peuvent être ignorés.
un article récent de china great wall asset indiquait que plusieurs facteurs de risque majeurs se cachent derrière les bas prix des maisons saisies : par exemple, un comportement de location potentiel en raison du principe juridique selon lequel « la vente et l'achat ne rompent pas le bail », par exemple. pour ceux qui ont déjà exécuté le contrat de location, l'acheteur ne peut obtenir que la maison. la propriété n'est pas le droit d'y habiter ; quitter une propriété saisie est également difficile dans la pratique, ce qui nécessite en plus du temps et de l'argent, même si les droits de propriété sont respectés ; d'un bien saisi sont transférés, il peut encore se heurter à l'obstruction de créanciers individuels.
en raison des nombreuses raisons mentionnées ci-dessus, bien que certaines villes aient des taux de transaction plus élevés pour les propriétés saisies, dans l'ensemble, il existe encore un grand nombre de propriétés qui n'ont pas réussi à être mises aux enchères et ont été à nouveau répertoriées. selon les statistiques incomplètes du cric, parmi les 280 000 maisons saisies répertoriées au cours des huit premiers mois de 2024, il y a environ 103 000 maisons d'occasion et plus, soit près de 40 %.
à en juger par le taux d'actualisation, il existe également une grande différence entre les propriétés vendues lors de la première vente et la deuxième vente. le taux d'actualisation des propriétés vendues lors de la deuxième vente est passé à 37 %. propriétés afin d'atténuer leurs problèmes d'endettement. accélérer la vitesse de cession et de réalisation des biens immobiliers, de sorte que les remises sur les propriétés « résidence secondaire » seront plus importantes et le taux de vente sera relativement plus élevé.
l'avocat wang yuchen, directeur du cabinet d'avocats jinliu de pékin, a déclaré que les maisons saisies présentent des problèmes tels que la possession et l'utilisation, des droits de propriété flous, des saisies multiples, des arriérés d'impôts, une structure de qualité et l'incapacité de transférer l'enregistrement des ménages. une enchère réussie ne signifie pas que vous obtiendrez définitivement la propriété. le soumissionnaire devra enregistrer les droits de propriété et occuper réellement la propriété pour obtenir pleinement la maison.
« avant d'enchérir sur une maison saisie, les acheteurs doivent bien comprendre la propriété et éliminer les risques associés. » wang yuchen a déclaré qu'il est nécessaire de comprendre autant d'informations pertinentes que possible, sans se limiter aux droits de propriété, aux hypothèques, aux saisies, etc. assurez-vous de visiter la maison sur place, faites attention aux questions telles que le paiement de l'utilisation de la maison et l'enregistrement du ménage. vous pouvez également vérifier les documents de jugement et les informations d'exécution pour vérifier si la maison est impliquée dans d'autres litiges.
(cet article provient de china business news)
