a escala do mercado imobiliário de execução hipotecária está aumentando. quais são os riscos por trás da “detectação de vazamentos”?
2024-09-13
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“o pequeno xiao xiao ganhou a casa hipotecada”, “advogada comprou uma casa hipotecada e teve problemas” e “posso comprar uma casa hipotecada este ano, as casas hipotecadas se tornaram um tema quente nas redes sociais. experiência na compra de uma casa, e algumas pessoas partilham a sua experiência na compra de uma casa. esta área que antes estava longe dos compradores comuns de casas está gradualmente chegando aos olhos do público.
uma casa executada é uma casa que é forçada a ser leiloada pelo tribunal. quando o devedor não consegue cumprir o contrato de empréstimo ou saldar a dívida, o credor recorre ao tribunal para execução através de procedimentos judiciais, leiloa a casa sob o devedor. nome, e utiliza o produto do leilão para reembolsar os direitos do credor, a casa que é leiloada durante este processo é a casa de execução hipotecária.
nos últimos dois anos, a escala de casas hipotecadas “aumentou” e histórias de transacções “fora do círculo” também apareceram frequentemente.
de acordo com um relatório de pesquisa recente do cric, o valor da transação de execuções hipotecárias em todo o país chegará a 150 bilhões de yuans em 2023, um aumento anual de 10%, com a oferta de execuções hipotecárias em sichuan, guangdong, henan e outros províncias classificadas entre as primeiras.
em comparação com a escala nacional de transações de habitação em primeira e segunda mão de mais de 15 trilhões de yuans, a escala geral de transações de casas hipotecadas é inferior a 1% do total de transações nacionais de habitação em primeira e segunda mão. aumentou gradualmente, o que teve um impacto no mercado geral de transações certo impacto.
entrando em 2024, de acordo com o monitoramento do cric, em 31 de agosto, o número acumulado de casas hipotecadas em cidades típicas atingiu 280.000, um aumento anual de 12%. só em agosto deste ano, o número de novas casas de leilões de execução hipotecária chegou a 37.676.
a julgar pela taxa de transação, em agosto ocorreram 37.676 execuções hipotecárias em cidades típicas. excluindo aquelas que ainda não foram iniciadas ou realizadas, o número efetivo de leilões foi de 9.572, e 1.835 foram vendidas. a taxa média de transação foi de 19,2%. a taxa de transação mensal atingiu um novo máximo no ano.
olhando para diferentes cidades, xangai teve a maior taxa de transacção de propriedades hipotecadas em agosto, atingindo 50%, o que significa que metade das propriedades que foram validamente leiloadas foram vendidas. shenyang, xiamen, chongqing, jinan, nanjing, pequim e outras cidades também têm taxas de transação superiores a 30%. entre eles, chongqing realizou 1.158 leilões em agosto, com 261 leilões efetivos e uma taxa de transação de 41%.
além das altas taxas de transação em algumas cidades, também há casos frequentes de “fora do círculo” na área de execução hipotecária este ano.
por exemplo, há poucos dias, uma mulher de anhui listou 87 casas hipotecadas em changsha, envolvendo 5 comunidades. devido ao grande número de propriedades, tornou-se um tópico de pesquisa importante. a plataforma de leilões judiciais da jd.com mostra que essas propriedades estão atualmente em status de “pré-anúncio” e começarão a leiloar oficialmente às 10h do dia 29 de setembro.
outro exemplo é que, em julho, uma vila de 463,91 metros quadrados em chunshui'an, outubro, distrito de nanshan, shenzhen, foi vendida por um preço total de 232 milhões de yuans, equivalente a um preço unitário de cerca de 500.000 yuans/metro quadrado, estabelecendo um novo recorde para o preço unitário e o preço total de uma casa executada em shenzhen. o preço atinge um novo máximo. apenas dois compradores participaram do leilão, mas atraiu mais de 38 mil espectadores.
por que as casas de execução hipotecária, outrora de "nicho", estão atraindo cada vez mais atenção? o preço é um dos fatores importantes.
de acordo com as estatísticas do cric, a taxa média de desconto para o preço inicial das propriedades hipotecadas em agosto foi de 29%, o que significa que o preço inicial foi cerca de 30% descontado do preço de mercado. divididos, cerca de 16% das casas hipotecadas têm uma taxa de desconto de 40% ou mais.
a julgar pelas transações, a taxa de transação desses imóveis com desconto superior a 40% chegou a 33%, e os imóveis com boa relação custo-benefício são muito atrativos. no geral, a taxa média de desconto para casas hipotecadas vendidas em agosto foi de 36%, cerca de 3 pontos percentuais superior à média do ano.
alguns internautas compartilharam nas redes sociais que haviam comprado recentemente uma casa hipotecada. embora tivessem muitas dúvidas sobre a casa hipotecada, ainda ficaram impressionados com o preço de mercado do mesmo apartamento na mesma comunidade. e o preço inicial da casa era superior a 2 milhões e, finalmente, após entendimento de muitas partes, foi vendida a um preço 1 milhão inferior ao preço de mercado.
além da capacidade dos compradores com preços mais baixos de "detectar vazamentos", as casas executadas também têm outras características. por exemplo, "casas executadas" são todas casas existentes, e os certificados de direitos de propriedade são geralmente detidos no tribunal. a casa é leiloada, o tribunal altera diretamente o título do imóvel, além disso, se a área selecionada tiver muito espaço para desenvolvimento futuro, não descarta que haverá espaço para agregação de valor no futuro;
o cric prevê que, à medida que a escala das transações primárias e de segunda mão continua a diminuir e os preços da habitação se ajustam, a taxa global de transações de propriedades hipotecadas deverá permanecer num nível elevado de cerca de 20%. para o segmento de preço total baixo, com menor popularidade de mercado e maior sensibilidade ao preço, as propriedades hipotecadas ocuparão uma maior quota de mercado.
vale a pena notar que, embora haja espaço para “fugas” em casas hipotecadas, os factores de risco por detrás delas não podem ser ignorados.
um artigo recente da china great wall asset afirmou que existem vários fatores de risco importantes escondidos por trás dos baixos preços das casas hipotecadas: por exemplo, comportamento potencial de arrendamento devido ao princípio legal de "venda e compra não viola o contrato de arrendamento", por exemplo. para quem já executou o contrato de arrendamento, o comprador só pode obter a propriedade, não é o direito de desocupar um imóvel hipotecado, também é difícil na prática, consumindo ainda mais tempo e dinheiro; de uma propriedade executada seja transferida, ainda poderá encontrar obstrução por parte de credores individuais.
devido às muitas razões mencionadas acima, embora algumas cidades tenham taxas de transação mais elevadas para propriedades hipotecadas, no geral, ainda há um grande número de propriedades que não foram leiloadas e foram listadas novamente. de acordo com estatísticas incompletas do cric, entre as 280.000 casas hipotecadas listadas nos primeiros oito meses de 2024, existem aproximadamente 103.000 casas usadas e superiores, representando quase 40%.
a julgar pela taxa de desconto, também existe uma grande diferença entre os imóveis vendidos na primeira venda e na segunda venda. a taxa de desconto dos imóveis vendidos na segunda venda aumentou para 37%. imóveis de forma a atenuar os seus problemas de endividamento. acelerar a velocidade de alienação e realização de imóveis, pelo que os descontos nos imóveis de “segunda habitação” serão maiores e a taxa de venda será relativamente superior.
o advogado wang yuchen, diretor do escritório de advocacia jinliu de pequim, disse que as casas hipotecadas têm problemas como posse e uso, direitos de propriedade pouco claros, apreensões múltiplas, impostos atrasados, estrutura de qualidade e incapacidade de transferir o registro familiar. a licitação bem-sucedida não significa que você obterá definitivamente o imóvel. o licitante precisará registrar os direitos de propriedade e ocupar efetivamente o imóvel para obter a casa integralmente.
“antes de licitar uma casa hipotecada, os compradores devem compreender totalmente a propriedade e eliminar os riscos relacionados.” wang yuchen disse que é necessário compreender o máximo possível de informações relevantes, não se limitando a direitos de propriedade, hipotecas, apreensões, etc.; certifique-se de ver a casa no local, preste atenção a questões como pagamento de uso da casa e registro residencial. você também pode verificar os documentos do julgamento e as informações de execução para verificar se a casa está envolvida em outras disputas.
(este artigo vem do china business news)
