масштабы рынка выкупа жилья растут. каковы риски, стоящие за «сбором утечек»?
2024-09-13
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
«маленькая сяо сяо выиграла дом, лишенный права выкупа», «женщина-юрист купила дом, лишенный права выкупа, и попала в беду» и «могу ли я купить дом, лишенный права выкупа?» опыт покупки дома, и некоторые люди делятся своим опытом покупки дома случайно «попали в ловушку». этот район, который когда-то был далеко от обычных покупателей жилья, постепенно становится объектом внимания общественности.
дом, отчужденный от выкупа, - это дом, который выставляется на аукцион по решению суда. когда должник не может выполнить договор займа или погасить долг, кредитор обращается в суд с просьбой о принудительном исполнении в судебном порядке, выставляет на аукцион дом, принадлежащий должнику. имя и использует доходы от аукциона для погашения прав кредитора, дом, который выставляется на аукцион во время этого процесса, является домом, подлежащим выкупу.
за последние два года масштабы изъятых домов «увеличились», и часто появлялись истории о «нестандартных» сделках.
согласно недавнему исследовательскому отчету cric, стоимость сделки по отчуждению жилья по всей стране достигнет 150 миллиардов юаней в 2023 году, что на 10% больше, чем в прошлом году, при этом поставки выкупа будут осуществляться в сычуани, гуандуне, хэнани и других странах. провинции занимают лидирующие позиции.
по сравнению с общенациональным масштабом сделок с жильем из первых и вторых рук, составляющим более 15 триллионов юаней, общий объем сделок с домами, отчужденными от выкупа, составляет менее 1% от общего объема сделок с жильем из первых и вторых рук в стране. тем не менее, его масштаб листинга. постепенно увеличивался, что оказало определенное влияние на общий рынок транзакций.
по данным мониторинга cric, в 2024 году по состоянию на 31 августа совокупное количество домов, потерявших право выкупа в типичных городах, достигло 280 000, что на 12% больше, чем в прошлом году. только в августе этого года число новых аукционных домов по выкупу недвижимости достигло 37 676.
судя по количеству сделок, в августе в типичных городах было 37 676 выкупов, исключая те, которые еще не начались или не были проведены, эффективное количество аукционов составило 9 572, а продано 1 835. средний показатель сделок составил 19,2%, а ежемесячный уровень транзакций достиг нового максимума за год.
если посмотреть на другие города, то в шанхае в августе был самый высокий уровень сделок с отчужденной недвижимостью, достигший 50%, что означает, что половина объектов недвижимости, которые были законно выставлены на аукцион, была продана. в шэньяне, сямыне, чунцине, цзинане, нанкине, пекине и других городах уровень транзакций также превышает 30%. среди них в чунцине в августе было проведено 1158 аукционов, из них 261 эффективный аукцион и уровень транзакций 41%.
помимо высоких показателей сделок в некоторых городах, в этом году также часты случаи «выходов из круга» в сфере обращения взыскания на жилье.
например, несколько дней назад женщина из провинции аньхой перечислила 87 домов, отчужденных от права выкупа, в чанше, в которых участвовали 5 общин. из-за большого количества объектов недвижимости это стало горячей темой поиска. платформа судебных аукционов jd.com показывает, что эти объекты недвижимости в настоящее время находятся в статусе «предварительного объявления» и официально начнутся аукционы 29 сентября в 10:00.
другой пример: в июле вилла площадью 463,91 квадратных метра в чуньшуйане, октябрь, район наньшань, шэньчжэнь, была продана за общую цену 232 миллиона юаней, что эквивалентно цене за единицу около 500 000 юаней за квадратный метр, установив новый рекорд цены за единицу и общей стоимости выкупаемого дома в шэньчжэне. цена достигла нового максимума. в аукционе приняли участие всего два покупателя, но он собрал более 38 000 зрителей.
почему некогда «нишевые» дома, выкупающие недвижимость, привлекают все больше внимания? цена – один из важных факторов.
согласно статистике cric, средняя ставка дисконтирования стартовой цены выкупа недвижимости в августе составила 29%, что означает, что стартовая цена была снижена примерно на 30% от рыночной цены. в разбивке около 16% домов, лишенных права выкупа, имеют ставку дисконтирования 40% или выше.
судя по сделкам, доля сделок с этими объектами со скидкой более 40% достигла 33%, а экономически выгодные объекты очень привлекательны. в целом, средняя ставка дисконтирования для домов, лишенных права выкупа, проданных в августе, составила 36%, что примерно на 3 процентных пункта выше, чем в среднем за год.
некоторые пользователи сети рассказали в социальных сетях, что недавно купили дом, отчужденный от права выкупа. хотя у них было много вопросов о доме, отчужденном от права выкупа, они все равно были впечатлены ценой. рыночная цена той же квартиры в том же районе составила почти 4 миллиона долларов. и стартовая цена дома была более 2 миллионов, и наконец, после согласия многих сторон, он был продан по цене на 1 миллион ниже рыночной.
в дополнение к способности покупателей с более низкими ценами «выявлять утечки», дома, выкупающие недвижимость, имеют и другие характеристики. например, «дома, выкупающие недвижимость», — это все существующие дома, и свидетельства о правах собственности обычно задерживаются в суде. дом выставлен на аукцион, суд напрямую меняет название собственности; кроме того, если выбранный район имеет много возможностей для будущего развития, не исключается, что в будущем появится место для добавленной стоимости.
cric прогнозирует, что, поскольку масштабы сделок с первичной и вторичной недвижимостью продолжают сокращаться, а цены на жилье корректируются, ожидается, что общий уровень сделок с изъятой недвижимостью останется на высоком уровне - около 20%. в сегменте с низкой общей ценой, меньшей популярностью на рынке и более высокой ценовой чувствительностью, изъятая недвижимость будет занимать большую долю рынка.
стоит отметить, что, хотя в домах, лишенных права выкупа, есть место «утечкам», нельзя игнорировать стоящие за ними факторы риска.
в недавней статье china great wall asset говорится, что за низкими ценами на отчужденные дома скрывается несколько основных факторов риска: например, потенциальное поведение при аренде из-за юридического принципа «купля-продажа не нарушает договор аренды». тем, кто уже выполнил договор аренды, покупатель может получить только дом. изъятого имущества переданы, оно по-прежнему может столкнуться с препятствиями со стороны отдельных кредиторов.
по многим причинам, упомянутым выше, хотя в некоторых городах уровень сделок с изъятой недвижимостью выше, в целом все еще существует большое количество объектов недвижимости, которые не были выставлены на аукцион и были снова выставлены на продажу. согласно неполной статистике cric, среди 280 000 домов, потерявших право выкупа, перечисленных за первые восемь месяцев 2024 года, есть примерно 103 000 подержанных домов и выше, что составляет почти 40%.
судя по ставке дисконтирования, существует также большая разница между недвижимостью, проданной при первой продаже и второй продаже. ставка дисконтирования недвижимости, проданной при второй продаже, увеличилась до 37%. владельцам недвижимости, возможно, придется ее купить. недвижимости, чтобы облегчить свои долговые проблемы. ускорить скорость продажи и реализации недвижимости, поэтому скидки на недвижимость «второго дома» будут больше, а уровень продаж будет относительно выше.
адвокат ван юйчэнь, директор юридической фирмы «пекин цзиньлю», заявил, что у домов, отчуждающих недвижимость, есть такие проблемы, как владение и использование, неясные права собственности, множественные аресты, налоговая задолженность, качественная структура и невозможность передать регистрацию домохозяйства. успешные торги не означают, что вы обязательно получите недвижимость. участнику торгов необходимо будет зарегистрировать права собственности и фактически занять недвижимость, чтобы полностью получить дом.
«прежде чем подавать заявку на выкуп дома, покупатели должны полностью понять собственность и устранить связанные с этим риски», - сказал ван юйчэнь, что необходимо понять как можно больше соответствующей информации, не ограничиваясь правами собственности, ипотекой, арестами и т. д.; обязательно осмотрите дом на месте, обратите внимание на такие вопросы, как оплата за пользование домом и регистрация домохозяйства. вы также можете проверить судебные документы и информацию об исполнении, чтобы проверить, участвует ли дом в других спорах.
(эта статья взята из china business news)
