skala penyitaan pasar perumahan semakin meningkat. apa risiko di balik “mencari kebocoran”?
2024-09-13
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
“xiao xiao kecil memenangkan rumah penyitaan”, “pengacara wanita membeli rumah penyitaan dan mendapat masalah” dan “bolehkah saya membeli rumah penyitaan?” tahun ini, rumah penyitaan telah menjadi topik hangat di media sosial pengalaman membeli rumah, dan beberapa orang berbagi pengalamannya dalam membeli rumah. kawasan yang dulunya jauh dari pembeli rumah biasa ini perlahan mulai menarik perhatian masyarakat.
rumah sitaan adalah rumah yang terpaksa dilelang oleh pengadilan. apabila debitur tidak mampu melaksanakan akad pinjam meminjam atau melunasi utangnya, maka kreditur mengajukan permohonan kepada pengadilan untuk dilaksanakan melalui acara peradilan, melelang rumah yang menjadi hak debitur. nama, dan menggunakan hasil lelang untuk melunasi hak kreditur, maka rumah yang dilelang dalam proses ini adalah rumah sitaan.
dalam dua tahun terakhir, skala penyitaan rumah “meningkat”, dan cerita transaksi “di luar lingkaran” juga sering bermunculan.
menurut laporan penelitian terbaru oleh cric, nilai transaksi penyitaan perumahan di seluruh negeri akan mencapai 150 miliar yuan pada tahun 2023, meningkat 10% dari tahun ke tahun, dengan pasokan penyitaan di sichuan, guangdong, henan dan lainnya provinsi-provinsi tersebut menduduki peringkat teratas.
dibandingkan dengan skala transaksi perumahan bekas dan pertama secara nasional yang berjumlah lebih dari 15 triliun yuan, skala transaksi keseluruhan penyitaan rumah kurang dari 1% dari total transaksi perumahan bekas dan pertama secara nasional secara bertahap meningkat, yang berdampak pada pasar transaksi secara keseluruhan.
memasuki tahun 2024, menurut pemantauan cric, pada tanggal 31 agustus, jumlah kumulatif rumah yang disita di kota-kota tertentu telah mencapai 280,000, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 12%. pada agustus tahun ini saja, jumlah rumah lelang penyitaan baru mencapai 37.676 rumah lelang.
dilihat dari tingkat transaksi, pada bulan agustus terdapat 37,676 penyitaan di kota-kota tertentu, tidak termasuk yang belum dimulai atau sedang dilaksanakan, jumlah lelang efektif adalah 9,572, dan terjual 1,835 tingkat transaksi bulanan mencapai titik tertinggi baru untuk tahun ini.
melihat kota-kota yang berbeda, shanghai memiliki tingkat transaksi properti penyitaan tertinggi pada bulan agustus, mencapai 50%, yang berarti setengah dari properti yang secara efektif terdaftar untuk dilelang telah terjual. shenyang, xiamen, chongqing, jinan, nanjing, beijing dan kota-kota lain juga memiliki tingkat transaksi melebihi 30%. diantaranya, chongqing mengadakan 1,158 lelang pada bulan agustus, dengan 261 lelang efektif dan tingkat transaksi sebesar 41%.
selain tingginya tingkat transaksi di beberapa kota, juga sering terjadi kasus “out of the circle” di bidang penyitaan perumahan pada tahun ini.
misalnya, beberapa hari yang lalu, seorang wanita anhui mendaftarkan 87 rumah yang disita di changsha, yang melibatkan 5 komunitas, karena banyaknya properti yang menjadi topik pencarian hangat. platform lelang yudisial jd.com menunjukkan bahwa properti ini saat ini dalam status "pra-pengumuman" dan secara resmi akan mulai dilelang pada pukul 10:00 pada tanggal 29 september.
contoh lainnya adalah pada bulan juli, sebuah vila seluas 463,91 meter persegi di chunshui'an, oct, distrik nanshan, shenzhen dijual dengan harga total 232 juta yuan, setara dengan harga satuan sekitar 500.000 yuan/meter persegi, menetapkan rekor baru untuk harga satuan dan harga total rumah yang disita di shenzhen. harga mencapai rekor tertinggi baru. hanya dua pembeli yang mengikuti lelang tersebut, namun menarik lebih dari 38.000 penonton.
mengapa rumah-rumah penyitaan yang tadinya merupakan “ceruk” semakin menarik perhatian? harga adalah salah satu faktor penting.
menurut statistik cric, tingkat diskon rata-rata untuk harga awal properti yang disita pada bulan agustus adalah 29%, yang berarti harga awal didiskon sekitar 30% dari harga pasar. jika dirinci, sekitar 16% rumah yang diambil alih memiliki tingkat diskonto 40% atau lebih.
dilihat dari transaksinya, tingkat transaksi properti dengan diskon lebih dari 40% ini mencapai 33%, dan properti hemat biaya sangat menarik. secara keseluruhan, tingkat diskon rata-rata untuk rumah yang diambil alih yang dijual pada bulan agustus adalah 36%, sekitar 3 poin persentase lebih tinggi dari rata-rata tahun tersebut.
beberapa netizen berbagi di media sosial bahwa mereka baru saja membeli rumah penyitaan. meski banyak bertanya tentang rumah penyitaan, mereka tetap terkesan dengan harganya. harga pasar apartemen yang sama di komunitas yang sama hampir 4 jutaan. dan harga awal rumah tersebut lebih dari 2 jutaan, dan akhirnya setelah pemahaman dari banyak pihak, dijual dengan harga 1 jutaan lebih rendah dari harga pasaran.
selain kemampuan pembeli dengan harga lebih murah untuk “mengambil kebocoran”, rumah yang disita juga memiliki ciri-ciri lain, misalnya “rumah yang disita” adalah semua rumah yang ada, dan sertifikat hak milik umumnya ditahan di pengadilan rumah dilelang, pengadilan langsung mengubah hak milik; selain itu, jika kawasan yang dipilih mempunyai banyak ruang untuk pengembangan di masa depan, tidak menutup kemungkinan akan ada ruang untuk nilai tambah di kemudian hari.
cric memperkirakan bahwa ketika skala transaksi primer dan sekunder terus menyusut dan penyesuaian harga rumah, tingkat transaksi keseluruhan dari properti yang diambil alih diperkirakan akan tetap pada tingkat yang tinggi yaitu sekitar 20%. untuk segmen harga total rendah dengan popularitas pasar yang lebih rendah dan sensitivitas harga yang lebih tinggi, agunan yang diambil alih akan menempati pangsa pasar yang lebih besar.
perlu dicatat bahwa meskipun ada ruang untuk “kebocoran” di rumah yang diambil alih, faktor risiko di baliknya tidak dapat diabaikan.
sebuah artikel baru-baru ini oleh china great wall asset menyatakan bahwa ada beberapa faktor risiko utama yang tersembunyi di balik rendahnya harga rumah yang diambil alih: misalnya, potensi perilaku sewa guna usaha karena prinsip hukum "jual beli tidak membatalkan sewa", misalnya mereka yang telah melaksanakan kontrak sewa, pembeli hanya dapat memperoleh rumah tersebut. kepemilikan bukanlah hak untuk tinggal di dalamnya; mengosongkan properti yang diambil alih juga sulit dalam praktiknya, selain itu memakan waktu dan uang tambahan, bahkan jika hak milik tersebut suatu barang yang diambil alih dialihkan, masih dapat mendapat hambatan dari kreditur perorangan.
karena berbagai alasan yang disebutkan di atas, meskipun beberapa kota memiliki tingkat transaksi agunan yang diambil alih lebih tinggi, secara keseluruhan masih banyak properti yang gagal dilelang dan dicatatkan kembali. menurut statistik yang tidak lengkap dari cric, di antara 280,000 rumah yang disita dalam delapan bulan pertama tahun 2024, terdapat sekitar 103,000 rumah bekas atau lebih, yang mencakup hampir 40%.
dilihat dari tingkat diskontonya, terdapat perbedaan yang besar antara properti yang dijual pada penjualan pertama dan penjualan kedua. tingkat diskonto properti yang dijual pada penjualan kedua meningkat menjadi 37%. properti untuk meringankan masalah utangnya. mempercepat kecepatan pelepasan dan realisasi real estat, sehingga diskon properti "rumah kedua" akan lebih besar dan tingkat penjualan akan relatif lebih tinggi.
pengacara wang yuchen, direktur firma hukum jinliu beijing, mengatakan bahwa rumah yang disita memiliki masalah seperti kepemilikan dan penggunaan, hak milik yang tidak jelas, penyitaan berulang kali, tunggakan pajak, struktur kualitas, dan ketidakmampuan untuk mentransfer pendaftaran rumah tangga. penawaran yang berhasil tidak berarti anda pasti akan mendapatkan properti tersebut. penawar harus mendaftarkan hak properti dan benar-benar menempati properti tersebut untuk mendapatkan rumah tersebut sepenuhnya.
"sebelum menawar rumah penyitaan, pembeli harus sepenuhnya memahami properti dan menghilangkan risiko terkait." wang yuchen mengatakan bahwa penting untuk memahami sebanyak mungkin informasi yang relevan, tidak terbatas pada hak properti, hipotek, penyitaan, dll.; pastikan untuk melihat rumah di lokasi, perhatikan masalah seperti pembayaran penggunaan rumah dan pendaftaran rumah tangga. anda juga dapat memeriksa dokumen penilaian dan informasi eksekusi untuk memverifikasi apakah rumah tersebut terlibat dalam perselisihan lainnya.
(artikel ini berasal dari china business news)
