la magnitud del mercado inmobiliario en ejecución hipotecaria está aumentando. ¿cuáles son los riesgos de "detectar fugas"?
2024-09-13
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“el pequeño xiao xiao ganó la casa en ejecución hipotecaria”, “una abogada compró una casa en ejecución hipotecaria y se metió en problemas” y “¿puedo comprar una casa en ejecución hipotecaria?” este año, las casas en ejecución hipotecaria se han convertido en un tema candente en las redes sociales. experiencia en la compra de una casa, y algunas personas comparten su experiencia en la compra de una casa accidentalmente "cayeron en la trampa". esta zona que alguna vez estuvo alejada de los compradores de viviendas comunes y corrientes está apareciendo gradualmente en la atención del público.
una casa en ejecución hipotecaria es una casa que está obligada a ser subastada por el tribunal. cuando el deudor no puede cumplir el contrato de préstamo o pagar la deuda, el acreedor solicita al tribunal la ejecución mediante procedimientos judiciales y subasta la casa bajo la propiedad del deudor. nombre, y utiliza el producto de la subasta para pagar los derechos del acreedor, la casa que se subasta durante este proceso es la casa de ejecución hipotecaria.
en los últimos dos años, la escala de casas embargadas ha "aumentado" y también han aparecido con frecuencia historias de transacciones "fuera del círculo".
según un informe de investigación reciente del cric, el valor de transacción de las ejecuciones hipotecarias en todo el país alcanzará los 150 mil millones de yuanes en 2023, un aumento interanual del 10%, con la oferta de ejecuciones hipotecarias en sichuan, guangdong, henan y otros provincias que se encuentran entre las primeras.
en comparación con la escala nacional de transacciones de viviendas de primera y segunda mano de más de 15 billones de yuanes, la escala general de transacciones de casas en ejecución hipotecaria es menos del 1% del total de transacciones nacionales de viviendas de primera y segunda mano. ha aumentado gradualmente, lo que ha tenido un impacto en el mercado de transacciones en general.
de cara a 2024, según el seguimiento del cric, al 31 de agosto, el número acumulado de casas en ejecución hipotecaria en ciudades típicas había alcanzado las 280.000, un aumento interanual del 12%. sólo en agosto de este año, el número de nuevas casas de subastas de ejecuciones hipotecarias alcanzó 37.676.
a juzgar por la tasa de transacción, en agosto hubo 37.676 ejecuciones hipotecarias en ciudades típicas, excluyendo las que aún no han iniciado o se han llevado a cabo, el número efectivo de subastas fue de 9.572 y se vendieron 1.835. la tasa de transacción promedio fue del 19,2%. la tasa de transacción mensual alcanzó un nuevo máximo para el año.
en cuanto a las diferentes ciudades, shanghai tuvo la tasa más alta de transacciones de propiedades en ejecución hipotecaria en agosto, alcanzando el 50%, lo que significa que la mitad de las propiedades que fueron subastadas válidamente se vendieron. shenyang, xiamen, chongqing, jinan, nanjing, beijing y otras ciudades también tienen tasas de transacción superiores al 30%. entre ellas, chongqing realizó 1.158 subastas en agosto, con 261 subastas efectivas y una tasa de transacción del 41%.
además de las altas tasas de transacción en algunas ciudades, este año también son frecuentes los casos de "fuera del círculo" en el ámbito de las ejecuciones hipotecarias.
por ejemplo, hace unos días, una mujer de anhui enumeró 87 casas en ejecución hipotecaria en changsha, que involucraban a 5 comunidades. debido a la gran cantidad de propiedades, se convirtió en un tema de búsqueda candente. la plataforma de subasta judicial de jd.com muestra que estas propiedades se encuentran actualmente en estado de "anuncio previo" y comenzarán oficialmente a subastarse a las 10:00 horas del 29 de septiembre.
otro ejemplo es que en julio, una villa de 463,91 metros cuadrados en chunshui'an, oct, distrito de nanshan, shenzhen, se vendió por un precio total de 232 millones de yuanes, equivalente a un precio unitario de aproximadamente 500.000 yuanes/metro cuadrado, estableciendo un nuevo récord para el precio unitario y el precio total de una casa en ejecución hipotecaria en shenzhen el precio alcanza un nuevo máximo. en la subasta sólo participaron dos compradores, pero atrajo a más de 38.000 espectadores.
¿por qué las casas de ejecución hipotecaria que alguna vez fueron "nicho" atraen cada vez más atención? el precio es uno de los factores importantes.
según las estadísticas del cric, la tasa de descuento promedio para el precio inicial de las propiedades en ejecución hipotecaria en agosto fue del 29%, lo que significa que el precio inicial estaba descontado alrededor del 30% del precio de mercado. desglosadas, alrededor del 16% de las casas embargadas tienen una tasa de descuento del 40% o más.
a juzgar por las transacciones, la tasa de transacción de estas propiedades con un descuento de más del 40% alcanzó el 33% y las propiedades rentables son muy atractivas. en general, la tasa de descuento promedio para las viviendas embargadas vendidas en agosto fue del 36%, alrededor de 3 puntos porcentuales más que el promedio del año.
algunos internautas compartieron en las redes sociales que recientemente habían comprado una casa en ejecución hipotecaria, aunque tenían muchas preguntas sobre la casa en ejecución hipotecaria, todavía estaban impresionados por el precio de mercado del mismo apartamento en la misma comunidad. y el precio inicial de la casa era de más de 2 millones, y finalmente, tras el entendimiento de muchas partes, se vendió a un precio 1 millón inferior al precio de mercado.
además de la capacidad de los compradores con precios más bajos de "recoger fugas", las casas en ejecución hipotecaria también tienen otras características. por ejemplo, las "casas en ejecución hipotecaria" son todas casas existentes y los certificados de derechos de propiedad generalmente se detiene en el tribunal. cuando se subasta una casa, el tribunal cambia directamente el título de la propiedad. además, si el área seleccionada tiene mucho espacio para desarrollo futuro, no se descarta que haya espacio para valor agregado en el futuro.
el cric predice que a medida que la escala de las transacciones primarias y de segunda mano continúe reduciéndose y los precios de la vivienda se ajusten, se espera que la tasa general de transacciones de propiedades adjudicadas se mantenga en un nivel alto de alrededor del 20%. para el segmento de precios totales bajos con menor popularidad en el mercado y mayor sensibilidad al precio, las propiedades adjudicadas ocuparán una mayor participación de mercado.
vale la pena señalar que, si bien hay margen para las “fugas” en las casas embargadas, no se pueden ignorar los factores de riesgo detrás de ellas.
un artículo reciente de china great wall asset afirma que detrás de los bajos precios de las casas embargadas se esconden varios factores de riesgo importantes: por ejemplo, un posible comportamiento de arrendamiento debido al principio legal de "la compra y venta no rompe el contrato de arrendamiento". aquellos que ya han cumplido el contrato de arrendamiento, el comprador sólo puede obtener la propiedad, no el derecho a vivir en ella; desalojar una propiedad embargada también es difícil en la práctica, lo que además consume tiempo y dinero adicionales, incluso si los derechos de propiedad; de una propiedad embargada se transfiere, todavía puede encontrar obstrucción por parte de acreedores individuales.
debido a las muchas razones mencionadas anteriormente, aunque algunas ciudades tienen tasas de transacción más altas para propiedades embargadas, en general, todavía hay una gran cantidad de propiedades que no lograron ser subastadas y se han incluido nuevamente en la lista. según estadísticas incompletas del cric, entre las 280.000 casas en ejecución hipotecaria enumeradas en los primeros ocho meses de 2024, hay aproximadamente 103.000 casas de segunda mano o superiores, lo que representa casi el 40%.
a juzgar por la tasa de descuento, también hay una gran diferencia entre las propiedades vendidas en la primera venta y la segunda venta. la tasa de descuento de las propiedades vendidas en la segunda venta ha aumentado al 37%. es posible que los propietarios tengan que comprar algunas. propiedades para aliviar sus problemas de deuda acelerar la velocidad de enajenación y realización de inmuebles, por lo que los descuentos en las propiedades de "segunda casa" serán mayores y la tasa de venta será relativamente mayor.
el abogado wang yuchen, director del bufete de abogados jinliu de beijing, dijo que las casas en ejecución hipotecaria tienen problemas como posesión y uso, derechos de propiedad poco claros, incautaciones múltiples, atrasos de impuestos, estructura de calidad e incapacidad para transferir el registro de hogares. una oferta exitosa no significa que definitivamente obtendrá la propiedad. el postor deberá registrar los derechos de propiedad y ocupar la propiedad para obtener la casa en su totalidad.
"antes de ofertar por una casa en ejecución hipotecaria, los compradores deben comprender completamente la propiedad y eliminar los riesgos relacionados". wang yuchen dijo que es necesario comprender la mayor cantidad de información relevante posible, no limitada a derechos de propiedad, hipotecas, incautaciones, etc.; asegúrese de ver la casa en el sitio y preste atención a cuestiones como el pago por el uso de la casa y el registro del hogar. también puede consultar los documentos del fallo y la información de ejecución para verificar si la casa está involucrada en otras disputas.
(este artículo proviene de china business news)
