das ausmaß des zwangsvollstreckungswohnungsmarktes nimmt zu. welche risiken stecken hinter der „aufdeckung von lecks“?
2024-09-13
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„die kleine xiao xiao hat das zwangsvollstreckungshaus gewonnen“, „eine anwältin hat ein zwangsvollstreckungshaus gekauft und ist in schwierigkeiten geraten“ und „kann ich ein zwangsvollstreckungshaus kaufen?“ in den sozialen medien sind zwangsvollstreckungshäuser zu einem heißen thema geworden erfahrungen beim hauskauf, und einige leute teilen ihre erfahrungen beim hauskauf. sie sind aus versehen „in die falle getappt“. dieser bereich, der einst fernab von gewöhnlichen hauskäufern war, rückt allmählich in den fokus der öffentlichkeit.
eine zwangsvollstreckung eines hauses ist ein haus, das vom gericht zwangsweise versteigert werden muss. wenn der schuldner nicht in der lage ist, den darlehensvertrag zu erfüllen oder die schulden zu begleichen, beantragt der gläubiger beim gericht die vollstreckung durch ein gerichtliches verfahren und versteigert das haus auf kosten des schuldners name und verwendet den erlös aus der versteigerung zur rückzahlung der rechte des gläubigers, das haus, das während dieses prozesses versteigert wird, ist das zwangsvollstreckungshaus.
in den letzten zwei jahren sei die zahl der zwangsversteigerten häuser „gestiegen“, und es seien auch immer wieder meldungen über „out-of-the-circle“-transaktionen aufgetaucht.
einem aktuellen forschungsbericht des cric zufolge wird der transaktionswert von zwangsvollstreckungen von wohnimmobilien im ganzen land im jahr 2023 150 milliarden yuan erreichen, was einem anstieg von 10 % gegenüber dem vorjahr entspricht, wobei das angebot an zwangsvollstreckungen in sichuan, guangdong, henan und anderen regionen liegt provinzen gehören zu den spitzenreitern.
im vergleich zum nationalen transaktionsumfang für erst- und gebrauchtwohnungen von mehr als 15 billionen yuan beträgt der gesamttransaktionsumfang von zwangsvollstreckungshäusern weniger als 1 % der gesamten nationalen transaktionen für erst- und gebrauchtwohnungen hat allmählich zugenommen, was sich auf den gesamten transaktionsmarkt ausgewirkt hat.
zu beginn des jahres 2024 hat laut cric-überwachung zum 31. august die gesamtzahl der zwangsversteigerten häuser in typischen städten 280.000 erreicht, was einem anstieg von 12 % gegenüber dem vorjahr entspricht. allein im august dieses jahres erreichte die zahl neuer zwangsversteigerungshäuser 37.676.
gemessen an der transaktionsrate gab es im august 37.676 zwangsvollstreckungen in typischen städten. die effektive anzahl der auktionen betrug 9.572 und die durchschnittliche transaktionsrate betrug 19,2 % die monatliche transaktionsrate erreichte einen neuen jahreshöchstwert.
betrachtet man verschiedene städte, so verzeichnete shanghai im august die höchste transaktionsrate bei zwangsvollstreckungsobjekten und erreichte 50 %, was bedeutet, dass die hälfte der rechtsgültig versteigerten immobilien verkauft wurde. shenyang, xiamen, chongqing, jinan, nanjing, peking und andere städte weisen ebenfalls transaktionsraten von über 30 % auf. darunter gab es in chongqing im august 1.158 auktionen, davon 261 effektive auktionen und eine transaktionsrate von 41 %.
neben den hohen transaktionsraten in einigen städten kommt es in diesem jahr auch häufig zu „out-of-the-circle“-fällen im bereich der zwangsversteigerung von wohnungen.
beispielsweise hat eine frau aus anhui vor ein paar tagen 87 zwangsvollstreckungshäuser in changsha aufgelistet, an denen 5 gemeinden beteiligt waren. aufgrund der großen anzahl von immobilien wurde dies zu einem heißen suchthema. die gerichtliche auktionsplattform von jd.com zeigt, dass sich diese immobilien derzeit im status „voranmeldung“ befinden und am 29. september um 10:00 uhr offiziell mit der versteigerung beginnen werden.
ein weiteres beispiel ist, dass im juli eine 463,91 quadratmeter große villa in chunshui'an, oct, bezirk nanshan, shenzhen, für einen gesamtpreis von 232 millionen yuan verkauft wurde, was einem stückpreis von etwa 500.000 yuan/quadratmeter entspricht ein neuer rekord für den stückpreis und den gesamtpreis eines zwangsvollstreckungshauses in shenzhen. der preis erreicht einen neuen höchststand. an der auktion beteiligten sich nur zwei käufer, dennoch lockte sie mehr als 38.000 zuschauer an.
warum erregen die einstigen „nischen“-zwangsversteigerungshäuser immer mehr aufmerksamkeit? der preis ist einer der wichtigen faktoren.
laut cric-statistik lag der durchschnittliche abzinsungssatz für den startpreis von zwangsversteigerungsimmobilien im august bei 29 %, was bedeutet, dass der startpreis etwa 30 % vom marktpreis abgezinst wurde. aufgeschlüsselt weisen etwa 16 % der zwangsversteigerten häuser einen diskontsatz von 40 % oder mehr auf.
den transaktionen zufolge erreichte die transaktionsrate dieser immobilien mit einem rabatt von mehr als 40 % 33 %, und die kostengünstigen immobilien sind sehr attraktiv. insgesamt lag der durchschnittliche diskontsatz für im august verkaufte zwangsversteigerte häuser bei 36 %, etwa 3 prozentpunkte höher als der jahresdurchschnitt.
einige internetnutzer teilten in den sozialen medien mit, dass sie kürzlich ein zwangsvollstreckungshaus gekauft hatten, waren jedoch immer noch beeindruckt vom preis der gleichen wohnung in derselben gemeinde. und der startpreis des hauses betrug mehr als 2 millionen, und schließlich wurde es nach absprache mit vielen parteien zu einem preis verkauft, der 1 million unter dem marktpreis lag.
neben der möglichkeit für käufer mit niedrigeren preisen, „lecks aufzufangen“, weisen zwangsvollstreckungshäuser auch andere merkmale auf. beispielsweise sind „zwangsvollstreckungshäuser“ alle bestehenden häuser, und die eigentumsrechtsbescheinigungen werden in der regel vor gericht festgehalten wenn das haus versteigert wird, ändert das gericht außerdem direkt den titel der immobilie. wenn das ausgewählte gebiet viel raum für zukünftige entwicklung bietet, schließt es nicht aus, dass es in zukunft raum für wertschöpfung geben wird.
cric prognostiziert, dass die gesamttransaktionsrate zwangsversteigerter immobilien voraussichtlich auf einem hohen niveau von etwa 20 % bleiben wird, da der umfang der primär- und gebrauchttransaktionen weiter schrumpft und sich die immobilienpreise anpassen. im niedrigen gesamtpreissegment mit geringerer marktpopularität und höherer preissensibilität werden zwangsversteigerte immobilien einen größeren marktanteil einnehmen.
es ist erwähnenswert, dass in zwangsversteigerten häusern zwar raum für „leckagen“ besteht, die dahinter stehenden risikofaktoren jedoch nicht ignoriert werden können.
in einem aktuellen artikel von china great wall asset heißt es, dass sich hinter den niedrigen preisen von zwangsversteigerten häusern mehrere große risikofaktoren verbergen: beispielsweise bricht ein potenzielles mietverhalten aufgrund des rechtsgrundsatzes „kauf und verkauf nicht den mietvertrag“. für diejenigen, die den mietvertrag bereits erfüllt haben, ist es in der praxis schwierig, das haus zu räumen, selbst wenn die eigentumsrechte verloren gegangen sind bei der übertragung einer zwangsversteigerten immobilie kann es dennoch zu behinderungen seitens einzelner gläubiger kommen.
obwohl einige städte aufgrund der vielen oben genannten gründe höhere transaktionsraten für zwangsversteigerte immobilien aufweisen, gibt es insgesamt immer noch eine große anzahl von immobilien, die nicht versteigert werden konnten und erneut gelistet wurden. nach unvollständigen statistiken des cric befinden sich unter den 280.000 zwangsvollstreckungshäusern, die in den ersten acht monaten des jahres 2024 gelistet wurden, etwa 103.000 gebrauchte häuser und mehr, was einem anteil von fast 40 % entspricht.
gemessen am diskontsatz gibt es auch einen großen unterschied zwischen den im ersten verkauf verkauften immobilien und dem zweiten verkauf. der diskontsatz der im zweiten verkauf verkauften immobilien ist möglicherweise auf 37 % gestiegen immobilien, um ihre schuldenprobleme zu lindern. beschleunigen sie die geschwindigkeit der immobilienveräußerung und -verwertung, sodass die rabatte auf die „zweithaus“-immobilien größer und die verkaufsrate relativ höher ausfallen.
anwalt wang yuchen, direktor der anwaltskanzlei beijing jinliu, sagte, dass die zwangsvollstreckungshäuser probleme wie besitz und nutzung, unklare eigentumsrechte, mehrfache beschlagnahmungen, steuerrückstände, qualitätsstruktur und die unfähigkeit, die haushaltsregistrierung zu übertragen, hätten. ein erfolgreiches bieten bedeutet nicht, dass sie die immobilie definitiv erhalten. der bieter muss die eigentumsrechte anmelden und die immobilie tatsächlich bewohnen, um das haus vollständig zu erwerben.
„bevor käufer ein angebot für ein zwangsvollstreckungshaus abgeben, müssen sie die immobilie vollständig verstehen und die damit verbundenen risiken ausschließen.“ wang yuchen sagte, dass es notwendig sei, so viele relevante informationen wie möglich zu verstehen, nicht nur eigentumsrechte, hypotheken, beschlagnahmen usw.; besichtigen sie das haus unbedingt vor ort und achten sie auf fragen wie die zahlung der hausnutzung und die registrierung des haushalts. sie können auch urteilsdokumente und vollstreckungsinformationen überprüfen, um zu überprüfen, ob das haus in andere streitigkeiten verwickelt ist.
(dieser artikel stammt von china business news)
