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devenez un village industriel à revenus élevés

vers une nouvelle ère de démolition avec des normes abaissées

on imagine les épineuses contradictions

le quartier de kanglu du district de haizhu, connu comme « l'ancien projet de rénovation le plus coûteux de guangzhou », est officiellement entré dans la phase de construction.

le pont hong le est l'un des monuments du village de hong le. une route étroite à l'ouest du pont divise deux espaces complètement différents. le 19 août, des bulldozers étaient en construction dans un grand espace ouvert isolé par des clôtures du côté sud. de l'autre côté, une banderole de démolition indiquant « adieu au bâtiment de la poignée de main dans les ruelles étroites » est accrochée au bâtiment. les bâtiments bas du village de la confection sont reliés entre eux et les opérations quotidiennes ne sont pas perturbées : à 17 heures, de nombreuses installations électriques sont installées. les vélos transportant du tissu viennent de l'université de zhongshan. les gens sont sortis du marché du tissu et se sont dirigés vers l'usine de confection. de nombreux travailleurs journaliers attendent également dans les rues et sur les ponts, espérant trouver la dernière opportunité d'emploi avant la fin de la journée.

le district de kanglu se compose de deux villages urbains, kangle et lujiang. il est situé dans le district de haizhu, la zone centrale de guangzhou, traversé par l'axe central de la ville. parce que le coût de la rénovation dépasse 30 milliards de yuans, elle est connue comme la « rénovation ancienne la plus chère » à guangzhou. la transformation du village urbain dans la région de kanglu a été décidée par un vote des représentants du village dès 2011. la nouvelle circule dans le village depuis de nombreuses années, mais ce n'est qu'en 2023 que le processus du projet s'est accéléré : le projet a d'abord été démoli. à la fin de cette année, et le 24 juillet de cette année, les travaux ont été officiellement inaugurés ce jour-là.

la rénovation des villages urbains de guangzhou a commencé en 2009. après plus de dix ans de rénovation urbaine, li yujia, chercheur en chef du centre de recherche sur les politiques de logement de l'institut provincial de planification urbaine et rurale du guangdong, a déclaré sans ambages que la plupart des projets de rénovation de villages urbains bénéficiant d'un financement stable et peu de problèmes historiques ont été avancés au début. le reste est « fondamentalement un problème difficile à résoudre ».

au-delà de ce point, la transformation des villages urbains à guangzhou et même dans tout le pays entre dans une nouvelle étape, et l'ère de la démolition et de la richesse instantanée disparaît progressivement.

le 23 avril, le dernier bâtiment du lot f37, dans le district de kanglu, s'est effondré. image/visuel chine

"devenir riche du jour au lendemain" devient une histoire ancienne

en 2020, qin mian, originaire du jiangxi, a investi environ 1 million de yuans pour ouvrir une usine de confection dans le village de lujiang. bien qu'il ait entendu parler du projet de démolition dans la région de kanglu en 2018, le projet n'a jamais vraiment progressé.

en 2023, la transformation des villages urbains du district de kanglu sera accélérée. les deux premiers chantiers de construction totalisant 83 200 mètres carrés de maisons, 49 immeubles de faible hauteur et 379 locataires commenceront à partir de fin 2023. qin mian connaissait un patron et a dépensé plus de 400 000 yuans pour louer l'usine. seulement un mois plus tard, il a reçu un avis de démolition. mais dans une interview avec china news weekly le 20 août, qin mian ne s'est pas inquiété de cela : « je ne pourrai pas démolir ma maison dans trois ans. mon usine est à côté de la route et la rangée derrière elle est comblée. avec les maisons privées des villageois, il est également difficile de les démanteler.

il est difficile de parvenir à un consensus sur l’indemnisation des démolitions, qui a toujours été un problème épineux dans la reconstruction des villages urbains. au début du projet de la région de kanglu, il y avait des spéculations selon lesquelles ce serait « le prochain village de liede ou yangji » et que les villageois deviendraient riches du jour au lendemain après la démolition.

jiang hao est le directeur fondateur du centre de développement de l'industrie de la rénovation urbaine moderne de guangzhou (ci-après dénommé le « centre de développement grid »). lui et son équipe ont participé à la planification de l'unité de rénovation urbaine de la région de kanglu. il a admis au china news weekly que par rapport aux normes précédentes, les normes actuelles d'indemnisation pour démolition ont considérablement changé, ce qui constituera un nouveau défi pour l'avancement du projet de rénovation de la zone de kanglu.

le 17 mai de cette année, le projet de consultation pour le plan d'indemnisation pour la démolition et la réinstallation du projet de rénovation du village urbain de fenghe (village de kangle, village de lujiang) (ci-après dénommé le « projet de rénovation de la zone de kanglu ») a été annoncé.

le projet de commentaires indique que les méthodes de compensation incluent la reconstruction et la réinstallation et une compensation monétaire pour les propriétés abandonnées, et fait la distinction entre les villageois et les non-villageois possédant une propriété locale - dans la région de kanglu, il y a près de 2 000 maisons construites par des non-villageois, soit 45 % du nombre total de résidences, et sa superficie résidentielle est de près de 130 000 mètres carrés de plus que celle des villageois.

si la maison dispose d'un certificat de propriété, les villageois locaux seront indemnisés en fonction de la superficie du bâtiment ou de 3,5 étages indiqués dans le certificat. les villageois non locaux seront indemnisés pour un maximum de 280 mètres carrés de maisons reconstruites, pour l'excédent. de la superficie seront indemnisés pour les appartements avec droits de propriété, et 60 % ne seront indemnisés qu'à hauteur de 1 500 yuans/mètre carré pour compensation monétaire. pour les maisons construites avant 2010 sans certificat de propriété, les villageois seront indemnisés avec 3,5 étages, tandis que les non-villageois recevront des appartements sans droit de propriété, avec des droits d'usage de 40 ans et une superficie de construction ne dépassant pas 280 mètres carrés. si les maisons sans permis ont été construites en 2010, ni les villageois ni les non-villageois ne seront réhabilités et réinstallés, seule une compensation monétaire sera versée. si vous choisissez d'abandonner la propriété, la norme d'indemnisation pour la zone résidentielle reconstruite est de 12 500 yuans/mètre carré, et la norme d'indemnisation pour la zone de propriété commerciale reconstruite est de 6 000 yuans/mètre carré.

certains villageois locaux et non-villageois ne sont pas satisfaits du plan. pour les villageois, dans certains projets de rénovation passés à guangzhou, quatre étages ont été utilisés comme zone de compensation pour la reconstruction. bien qu’une compensation monétaire pour un bien abandonné ne soit pas le premier choix pour de nombreuses personnes, les gens ressentent intuitivement l’écart à partir de ce moment-là. en revanche, le plan de démolition et d'indemnisation 2020 du village de lirendong à panyu a été rendu public, qui mentionne une compensation monétaire. la partie de la zone qui appartient à la zone « démolir pour en rattraper une » sera indemnisée au niveau de 20 000 yuans/. mètre carré, ce qui a déclenché des discussions animées.

un non-villageois local a fait un calcul aux médias : le certificat montre une superficie de construction de 656 mètres carrés, et selon la norme, il peut déplacer une maison de 280 mètres carrés, un appartement de 150 mètres carrés et un argent compensation d'environ 340 000 yuans. si la propriété est abandonnée et que la compensation monétaire est utilisée pour acheter une maison à proximité, la compensation de plus de 4,7 millions de yuans qu'il recevra ne pourra couvrir que 30 à 40 % de l'acompte. un coordinateur du projet de rénovation des villages urbains a déclaré franchement dans une interview aux médias : « l’ère où l’on essayait de s’enrichir du jour au lendemain grâce à la rénovation des villages urbains est révolue. »

un villageois du village de kangle a déclaré à china news weekly qu'étant donné l'emplacement de la zone de kanglu, au centre de guangzhou, il pouvait avoir un revenu stable grâce à la perception des loyers dans le passé, mais il craignait qu'il n'y ait plus rien après sa démolition. il espérait donc qu'il y aurait des indemnités plus élevées.

le 12 avril, un bâtiment clôturé était en cours de démolition dans la région de kanglu. image/visuel chine

les conflits sont plus difficiles

le conflit autour des indemnités de démolition est encore plus difficile dans les villages industriels comme kanglu.

li yujia a déclaré que grâce à la politique du « supplément de trois pour un », le modèle de village industriel est généralement apparu dans les villages urbains de guangzhou. les villageois et les collectivités villageoises ont bénéficié des dividendes du développement industriel au cours des trente dernières années, avec des revenus élevés. pleinement conscients de la valeur énorme des terres, les attentes en matière d’indemnisation pour démolition ont également augmenté.

les villages de kangle et de lujiang couvrent une superficie d'environ 1 kilomètre carré, équivalente à la taille d'environ 140 terrains de football standards. ils abritent près de 20 000 usines de vêtements et d'accessoires, etc., et fournissent de la nourriture, un logement et un transport à plus de 20 000 personnes. 100 000 personnes ici.

les villages urbains sont sales et bondés, parsemés d’usines de toutes tailles, et les rues ressemblent à un labyrinthe. un propriétaire d'usine de confection a raconté une « blague » : un jour après le travail, il est descendu acheter de l'eau, mais n'est jamais revenu. il n'a même pas demandé de salaire parce qu'il s'était perdu.

de nombreuses ruelles ne peuvent accueillir qu'une ou deux personnes marchant à la fois. l'eau coule du compresseur de climatisation à l'étage, la route est toujours humide sans soleil et une odeur particulière d'égouts s'en dégage. la plupart des autochtones ont quitté les villages urbains. de nombreuses personnes ont agrandi leurs maisons de quatre à cinq étages, certains allant même jusqu'à huit à neuf étages, et vivent de la perception d'un loyer.

le loyer mensuel d'une chambre simple de huit ou neuf mètres carrés, si elle est légèrement mieux décorée, est d'environ 1 500 yuans – les prix locaux des chambres individuelles varient de 400 à 1 600 yuans. il y a 8 maisons de ce type sur chaque étage. en supposant qu'il soit calculé sur la base de 4 étages, le revenu locatif annuel du propriétaire dépasse 600 000 yuans.

de nombreuses maisons privées du village sont sous-louées par un deuxième ou un troisième propriétaire, mais les autochtones peuvent également gagner un revenu considérable. le "southern metropolis daily" a rapporté un jour qu'une affiche sur le site de démarrage du projet de rénovation d'un village urbain dans la région de kanglu indiquait : le loyer mensuel moyen des propriétés résidentielles dans la région de kanglu est de 80 à 100 yuans/mètre carré, et le loyer mensuel moyen le loyer des propriétés commerciales est de 100 à 200 yuans/mètre carré, le dividende annuel par habitant et par action de la communauté villageoise est d'environ 213 000 yuans. en outre, les villageois peuvent également obtenir un loyer généreux en louant leurs propres maisons. le revenu annuel de la location de certaines maisons de villageois peut atteindre 400 000 à 700 000 yuans, et le revenu annuel peut atteindre 1 million de yuans.

lorsque les villages industriels à revenus élevés connaîtront une nouvelle ère de démolition avec des normes inférieures, vous pouvez imaginer à quel point cela sera difficile.

en fait, de février à juin de cette année, la coopérative économique de fenghe, où se trouvent kangle et lujiang, a sollicité à trois reprises l'avis des villageois concernant le plan d'indemnisation pour les démolition et la réinstallation dans la région. cependant, à la fin du mois d'août, la publication des commentaires sur le projet était fermée depuis deux mois et aucun nouveau progrès n'avait été enregistré.

les deux parcelles actuellement en construction sont des propriétés collectives villageoises présentant une moindre résistance à la démolition. il y a au total 9 parcelles en cours de rénovation dans la première phase, dont 8 parcelles de reconstruction et 1 parcelle de financement. selon des informations publiques, la zone de kanglu a été rénovée en un total de 59 parcelles unitaires, dont 49 parcelles de reconstruction et 10 parcelles de financement, selon le principe de « la reconstruction d'abord puis le financement, et les résidences collectives d'abord puis privées ». sera divisé en quatre phases qui seront mises en œuvre sur une base continue, avec une zone démolie et une autre construite, une achevée et une autre déplacée.

la région de kanglu est située au centre de guangzhou, où les terres sont rares et où le loyer constitue l'un des principaux revenus des villageois. photographie/reporter yang zhijie

pris entre les anciens et les nouveaux modèles

en fait, les villageois ne sont pas opposés à la transformation.

la transformation des villages urbains dans le district de kanglu remonte à 2011. les représentants des deux villages ont voté pour promouvoir la transformation des « villages urbains » basés sur les villages naturels et ont effectué des travaux préliminaires tels que la sélection d'entreprises avec l'intention de coopérer. en 2018, le vote sur l'intention de rénover l'ensemble du village a été approuvé. il y avait 3 305 actionnaires dans les deux villages, et le taux d'approbation était de 97,19 %. en 2021, hopson development deviendra officiellement une entreprise coopérative pour la rénovation urbaine des villages de kangle et de lujiang.

le projet sera considérablement avancé en 2023. en juin de cette année, le district de haizhu a créé le quartier général de rénovation et d'amélioration du district de kanglu, qui a divisé le district de kanglu en 13 quartiers. 13 chefs de district ont servi de chefs de quartier et ont mobilisé des cadres de l'ensemble du district pour promouvoir le travail de transformation. à la fin de la même année, la démolition des maisons commença officiellement. en mai de cette année, le plan de mise en œuvre du projet de rénovation a été approuvé. en juin, les permis de construire et de construire requis pour le projet de construction ont également été approuvés. le 24 juillet, le projet de construction des deux parcelles a officiellement démarré.

ce projet de reconstruction de village urbain adopte une méthode de reconstruction globale, avec fenghe economic union co., ltd., rue fengyang, district de haizhu, ville de guangzhou comme corps principal de reconstruction, et met en œuvre le renouvellement et la reconstruction selon un modèle de reconstruction coopératif hopson. innovation group co., ltd. est responsable du travail de mise en œuvre spécifique. selon les plans pertinents, le projet devrait être réalisé en quatre phases et durer dix ans.

cependant, au cours des dix dernières années, l'environnement général de la reconstruction des villages urbains à guangzhou et même dans tout le pays a subi d'énormes changements. li yujia a mentionné que le dernier cycle de rénovation des villages urbains s'est concentré sur la période 2016 à 2019. la plupart des villes du continent ont inclus la rénovation des villages urbains dans la rénovation des bidonvilles. cependant, de nombreuses villes du delta de la rivière des perles, dont guangzhou, utilisent toujours la rénovation des « trois vieux ». modèle.

le modèle initial de transformation des « trois vieux » a une saveur nettement orientée vers le marché. bien que ce modèle ait donné des résultats dans une certaine mesure, il a également entraîné des « effets secondaires ». li yujia a analysé un jour qu'en raison d'une dépendance excessive à l'égard des promoteurs pour mener les négociations de démolition, les indemnisations élevées pour les « ménages cloués » ont entraîné une augmentation des coûts de démolition et qu'il est difficile de mettre en œuvre les normes fixées par le gouvernement pour l'expropriation et la démolition. afin de résoudre le problème de l'équilibre des fonds, les promoteurs dépassent souvent le ratio de superficie et les indicateurs de planification, et les équipements publics de soutien ne sont pas en place. finalement, la transformation des villages urbains est devenue un projet porté par les sociétés immobilières.

depuis 2023, le pays a souligné à plusieurs reprises la promotion continue de la transformation des villages urbains en très grandes et mégapoles. cette année, guangzhou a lancé le « plan spécial de guangzhou pour la rénovation urbaine (2021-2035) » et le « plan spécial de guangzhou pour la rénovation des villages urbains (2021-2035) », entrant dans un nouveau cycle de transformation des villages urbains, en mettant davantage l'accent sur le leadership du gouvernement. et encouragement la participation des entreprises publiques s'est progressivement déplacée vers le modèle « d'expropriation légale et de transfert net de terres » et est combinée à la transformation et à la modernisation industrielles.

dans le même temps, à partir du 1er mai de cette année, les « règlements sur la rénovation des villages urbains de guangzhou » seront officiellement mis en œuvre. il s'agit de la première réglementation locale du pays ciblant spécifiquement la transformation des villages urbains.

cependant, selon li xiaojiang, ancien président de l'institut chinois d'urbanisme et de design et maître national d'études et de conception d'ingénierie, le mécanisme d'indemnisation pour démolition peut être promu lors du dernier cycle de rénovation des villages urbains, à condition que la demande du marché soit suffisante. pour l'immobilier à cette époque. les villageois recevaient des indemnités de démolition élevées, et même si les promoteurs immobiliers dépensaient beaucoup d'argent, ils pouvaient en démolir un, en construire deux et en construire trois, et le gouvernement pouvait également gagner de l'argent grâce à la terre. le problème est maintenant que l'immobilier est dans un cycle d'ajustement profond, et cette boucle fermée ne fonctionne plus. « une fois la démolition terminée, qui prendra la relève et construira ?

grâce à une planification précoce, la rénovation du village urbain dans le district de kanglu poursuit le modèle de rénovation des « trois anciens ». cependant, deux jours avant que le projet d'indemnisation pour démolition ne soit rendu public, le 15 mai, les « mesures de mise en œuvre pour la rénovation des vieux villages, des vieilles usines et des vieilles villes de guangzhou » ont été officiellement mises en œuvre. les mesures ont également clarifié tous les aspects du « . modèle de reconstruction "trois vieux". spécification.

la zone de kanglu est donc prise entre les anciens et les nouveaux modèles de transformation des villages urbains. li yujia a mentionné à china news weekly que la région de kanglu s'est vue confier une très lourde tâche de transformation. les exigences en matière de logements abordables et de ratio de surface au sol ne sont pas aussi élevées que dans le nouveau modèle, mais le gouvernement espère également fournir de l'espace à la ville. pour le développement et aider à la transformation industrielle. la modernisation peut également fournir une certaine quantité de logements à la population migrante, et les sociétés immobilières peuvent également atteindre l'équilibre financier, etc. « avec des objectifs multiples, la mise en œuvre des projets est relativement lente ».

en mars et avril de cette année, li yujia a visité la région de kanglu pour mener des recherches et a participé à des symposiums locaux pertinents. il a mentionné à china news weekly que pendant le ralentissement de l'immobilier, les promoteurs sont particulièrement préoccupés par la manière de maintenir l'équilibre des fonds. si le projet est retardé plus longtemps, la pression sur les promoteurs est plus forte. c'est pour cette raison que les bureaux des sous-districts des districts de haizhu et de kanglu travaillent dur pour persuader les collectivités villageoises et les villageois de réduire les coûts de démolition.

selon jiang hao, par rapport au cycle précédent de reconstruction de villages urbains, l'abaissement du niveau d'indemnisation en cas de démolition est un retour à la rationalité. dans le passé, les promoteurs ne communiquaient souvent pas ces différences aux villageois en quête de profits plus élevés. mais maintenant, le gouvernement doit expliquer et insister sur ce point auprès des collectifs villageois et des villageois.

de nombreux experts en contact avec le projet ont mentionné qu'il faudra du temps pour réduire les indemnisations attendues pour la démolition des villageois et qu'il est difficile de compter uniquement sur le gouvernement pour le promouvoir. il faut plutôt une éducation au marché pour réellement ressentir ce logement. les prix baissent.

en fait, les populations locales se rendent également compte que l'environnement industriel d'origine a besoin d'être modernisé et rénové, mais leurs revendications sont d'avoir des revenus et de louer leurs maisons ou propriétés collectives. le gouvernement doit considérer la question du point de vue des villageois et des habitants. collectif villageois et trouver une solution.

selon li xiaojiang, la région de kanglu a adopté le modèle de rénovation des « trois anciens », qui n'a pas besoin d'imposer le transfert de terres propres et joue dans une certaine mesure un rôle de « tampon », ce qui signifie que toutes les maisons ici n'ont pas besoin. à démolir d'avance.

par exemple, les deux premiers terrains à construire peuvent devenir un terrain d'essai, et les zones mises à jour ultérieurement peuvent résumer l'expérience sur cette base. « par exemple, certains terrains seront démolis et reconstruits, et à d'autres endroits, est-ce possible. apporter des améliorations organiques telles que l'amélioration des infrastructures ? mises à jour, etc."

"la démolition à grande échelle et la construction massive ne sont pas la seule solution, elles pourraient même être la solution la plus coûteuse, et les risques sont très élevés. selon lui, la transformation des villages urbains du district de kanglu est essentiellement une question de développement économique et". le marché doit être respecté, tout en explorant des solutions globales pour les villages urbains afin de réduire les risques, de protéger les intérêts légitimes des villageois, de gérer efficacement les entreprises et d'aider les nouveaux résidents à vivre et à travailler dans la paix et le contentement.

(pour protéger la vie privée de la personne interrogée, le nom de qin mian a été modifié.)

journaliste : yang zhijie

editeur : min jie

rédacteur en chef des opérations : ma xiaoyi