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convertirse en una aldea industrial de altos ingresos

enfrentando una nueva era de demolición con estándares más bajos

las espinosas contradicciones se pueden imaginar.

el área de kanglu del distrito de haizhu, conocida como "el antiguo proyecto de renovación más caro de guangzhou", ha entrado oficialmente en la etapa de construcción.

el puente hong le es uno de los hitos de hong le village. una carretera estrecha al oeste del puente divide dos espacios completamente diferentes. el 19 de agosto, se estaban construyendo excavadoras en un gran espacio abierto aislado por vallas en el lado sur. en el otro lado, un cartel de demolición que dice "adiós al edificio narrow alley handshake" cuelga del edificio. los edificios de poca altura en la aldea de la ropa están conectados entre sí y las operaciones diarias no se ven perturbadas: a las 5 p.m., muchos eléctricos. bicicletas que transportan telas provienen de la universidad de zhongshan. la gente salió del mercado de telas y se dirigió hacia la fábrica de ropa. también hay muchos jornaleros esperando en las calles y puentes, con la esperanza de encontrar la última oportunidad laboral antes de que termine el día.

el distrito de kanglu consta de dos aldeas urbanas, kangle y lujiang. está ubicado en el distrito de haizhu, el área central de guangzhou, y el eje central de la ciudad lo atraviesa. debido a que el costo de la renovación supera los 30 mil millones de yuanes, se la conoce como la "renovación antigua más cara" en guangzhou. la transformación de la aldea urbana en el área de kanglu se decidió mediante votación de los representantes de la aldea ya en 2011. la noticia ha estado circulando en la aldea durante muchos años, pero no fue hasta 2023 que el proceso del proyecto se aceleró: el proyecto fue demolido por primera vez. a finales de ese año, y el 24 de julio de este año se inició oficialmente la construcción ese día.

la renovación de las aldeas urbanas de guangzhou comenzó en 2009. después de más de diez años de renovación urbana, li yujia, investigador jefe del centro de investigación de políticas de vivienda del instituto provincial de planificación urbana y rural de guangdong, dijo sin rodeos que la mayoría de los proyectos de renovación de las aldeas urbanas con financiación estable y se han avanzado pocos problemas históricos en las primeras etapas. el resto es “básicamente un hueso duro de roer”.

más allá de este punto, la transformación de las aldeas urbanas en guangzhou e incluso en todo el país está entrando en una nueva etapa, y la era de la demolición y la riqueza instantánea está desapareciendo gradualmente.

el 23 de abril, se derrumbó el último edificio del lote f37 en el distrito de kanglu. imagen/visual china

"hacerse rico de la noche a la mañana" se convierte en historia

en 2020, qin mian, originario de jiangxi, invirtió alrededor de 1 millón de yuanes para abrir una fábrica de ropa en la aldea de lujiang. aunque se enteró del plan de demolición en el área de kanglu en 2018, el proyecto nunca avanzó realmente.

en 2023, se acelerará la transformación de las aldeas urbanas en el distrito de kanglu. las dos primeras obras de construcción tienen 83.200 metros cuadrados de casas, 49 edificios de poca altura y 379 inquilinos comenzarán a realizarse la demolición a partir de finales de 2023. qin mian conocía a un jefe y gastó más de 400.000 yuanes para alquilar la fábrica. sólo un mes después, recibió un aviso de demolición. pero en una entrevista con china news weekly el 20 de agosto, qin mian no estaba preocupado por esto: "no podré demoler mi casa en tres años. mi fábrica está al lado de la carretera y la fila detrás de ella está llena. con las casas privadas de los aldeanos también es problemático desmantelarlas”.

es difícil llegar a un consenso sobre la compensación por demolición, que siempre ha sido un problema espinoso en la reconstrucción de aldeas urbanas. al comienzo del proyecto del área de kanglu, se especuló que esta sería "la próxima aldea liede o yangji" y que los aldeanos se harían ricos de la noche a la mañana después de la demolición.

jiang hao es el director fundador del centro de desarrollo de la industria de renovación urbana moderna de guangzhou (en lo sucesivo, "centro de desarrollo grid"). él y su equipo participaron en la planificación de la unidad de renovación urbana del área de kanglu. admitió a china news weekly que, en comparación con los estándares anteriores, los estándares actuales de compensación por demolición han cambiado significativamente, lo que será un nuevo desafío para el avance del proyecto de renovación del área de kanglu.

el 17 de mayo de este año, se anunció el borrador de consulta para el plan de compensación por demolición y reasentamiento del proyecto de renovación de la aldea urbana de fenghe (kangle village, lujiang village) (en adelante, "proyecto de renovación del área de kanglu").

el borrador para comentarios establece que los métodos de compensación incluyen reconstrucción y reasentamiento y compensación monetaria por propiedades abandonadas, y distingue entre aldeanos y no aldeanos con propiedad de vivienda local: en el área de kanglu, hay casi 2.000 casas construidas por no aldeanos, lo que representa 45 % del número total de residencias, y su superficie residencial es casi 130.000 metros cuadrados más que la de los aldeanos.

si la casa tiene un certificado de propiedad, los aldeanos locales serán compensados ​​según el área de construcción o 3,5 pisos indicados en el certificado. los aldeanos no locales serán compensados ​​por un máximo de 280 metros cuadrados de casas reconstruidas, el 40%. del área se compensará por apartamentos con derechos de propiedad, y el 60% solo se compensará con 1.500 yuanes por metro cuadrado como compensación monetaria. para las casas construidas antes de 2010 sin certificados de propiedad, los aldeanos recibirán una compensación de 3,5 pisos, mientras que los no residentes recibirán apartamentos sin derechos de propiedad, derechos de uso de 40 años y un área de construcción de no más de 280 metros cuadrados. si las casas sin licencia se construyeron en 2010, ni los aldeanos ni los no aldeanos serán rehabilitados ni reasentados, sólo se proporcionará una compensación monetaria. si decide abandonar la propiedad, el estándar de compensación para el área residencial reconstruida es de 12.500 yuanes/metro cuadrado, y el estándar de compensación para el área de propiedad comercial reconstruida es de 6.000 yuanes/metro cuadrado.

algunos aldeanos locales y no aldeanos no están satisfechos con el plan. para los aldeanos, en algunos proyectos de renovación anteriores en guangzhou, se utilizaron cuatro pisos como área de compensación de reconstrucción. aunque la compensación monetaria por propiedades abandonadas no es la primera opción para muchas personas, a partir de este momento intuitivamente sienten la brecha. por el contrario, se hizo público el plan de demolición y compensación de 2020 para la aldea de lirendong en panyu, que mencionaba una compensación monetaria. la parte del área que pertenece al área de "demoler uno para compensar uno" será compensada a razón de 20.000 yuanes/. metro cuadrado, lo que ha provocado acaloradas discusiones.

un residente local hizo un cálculo a los medios de comunicación: el certificado muestra un área de construcción de 656 metros cuadrados y, según el estándar, puede reubicar una casa de 280 metros cuadrados, un apartamento de 150 metros cuadrados y una moneda. compensación de unos 340.000 yuanes. si la propiedad se abandona y la compensación monetaria se utiliza para comprar una casa cercana, la compensación de más de 4,7 millones de yuanes que recibirá sólo podrá cubrir entre el 30% y el 40% del pago inicial. un coordinador del proyecto de renovación de aldeas urbanas dijo con franqueza en una entrevista con los medios de comunicación: “la era de intentar enriquecerse de la noche a la mañana mediante la renovación de aldeas urbanas ha pasado”.

un aldeano de kangle village dijo a china news weekly que, dada la ubicación del área de kanglu en el centro de guangzhou, podía tener ingresos estables mediante el cobro de alquileres en el pasado, pero le preocupaba que no quedara nada después de que fuera demolida. por lo que esperaba que haya paquetes de compensación más altos.

el 12 de abril, un edificio vallado estaba siendo demolido en la zona de kanglu. imagen/visual china

los conflictos son más difíciles

el conflicto sobre la compensación por demolición es aún más difícil en pueblos industriales como kanglu.

li yujia dijo que gracias a la política de "suplemento de tres a uno", el modelo de aldea industrial ha aparecido generalmente en las aldeas urbanas de guangzhou. los aldeanos y los colectivos de las aldeas han disfrutado de los dividendos del desarrollo industrial en los últimos treinta años, con altos ingresos y están disponibles. conscientes del enorme valor del terreno, también han aumentado las expectativas de indemnización por demolición.

las aldeas de kangle y lujiang cubren un área de aproximadamente 1 kilómetro cuadrado, equivalente al tamaño de unos 140 campos de fútbol estándar. albergan cerca de 20.000 fábricas de ropa y accesorios, etc., y proporcionan alimentos, vivienda y transporte a más de 20.000 personas. 100.000 personas aquí.

los pueblos urbanos están sucios y abarrotados, salpicados de fábricas de todos los tamaños y las calles son como un laberinto. el dueño de una fábrica de ropa contó un "broma": un día, después del trabajo, bajó a comprar agua, pero nunca regresó. ni siquiera pidió el salario porque se perdió.

en muchos callejones solo caben 1 o 2 personas caminando a la vez. el agua gotea del compresor del aire acondicionado de arriba. el camino siempre está húmedo sin luz solar y sale un olor peculiar a alcantarilla. la mayoría de los indígenas se han mudado de las aldeas urbanas. muchas personas han ampliado sus casas a cuatro o cinco pisos, algunas incluso hasta ocho o nueve pisos, y viven del cobro del alquiler.

el alquiler mensual de una habitación individual de ocho o nueve metros cuadrados, si está ligeramente mejor decorada, es de unos 1.500 yuanes; los precios locales de las habitaciones individuales oscilan entre 400 y 1.600 yuanes. hay 8 casas de este tipo en cada piso. suponiendo que se calcule en base a 4 pisos, los ingresos anuales por alquiler del propietario superan los 600.000 yuanes.

muchas casas privadas del pueblo se subarrendan a través de segundos o terceros propietarios, pero los aborígenes también pueden obtener ingresos considerables. "southern metropolis daily" informó una vez que un cartel en el sitio de inicio del proyecto de renovación de la aldea urbana en el área de kanglu decía: el alquiler mensual promedio de propiedades residenciales en el área de kanglu es de 80 a 100 yuanes por metro cuadrado, y el alquiler mensual promedio de el alquiler de propiedades comerciales es de 100 a 200 yuanes por metro cuadrado, el dividendo anual per cápita por acción de la comunidad de la aldea es de aproximadamente 213.000 yuanes. además, los aldeanos también pueden obtener un generoso alquiler alquilando sus propias casas. los ingresos anuales por alquilar las casas de algunos aldeanos pueden alcanzar entre 400.000 y 700.000 yuanes, y los ingresos anuales pueden alcanzar 1 millón de yuanes.

cuando las aldeas industriales de altos ingresos se enfrenten a una nueva era de demolición con estándares más bajos, uno puede imaginarse lo difícil que será.

de hecho, de febrero a junio de este año, la cooperativa económica fenghe, donde se encuentran kangle y lujiang, solicitó opiniones de los aldeanos tres veces sobre el plan de compensación por demolición y reasentamiento en el área. sin embargo, a finales de agosto, la publicidad del borrador para comentarios había estado cerrada durante dos meses y no había habido nuevos avances.

las dos parcelas actualmente en construcción son propiedades colectivas del pueblo con menor resistencia a la demolición. hay un total de 9 parcelas en la primera fase de renovación en promoción, incluidas 8 parcelas de reconstrucción y 1 parcela de financiación. según información pública, el área de kanglu ha sido renovada en un total de 59 parcelas unitarias, incluidas 49 parcelas de reconstrucción y 10 parcelas de financiación. según el principio de "reconstrucción primero y luego financiación, y residencias colectivas primero y luego privadas". se dividirá en las cuatro fases se implementarán de forma continua, con una zona demolida y otra construida, una terminada y otra trasladada.

el área de kanglu está ubicada en el centro de guangzhou, donde la tierra es escasa y el alquiler es uno de los principales ingresos de los aldeanos. fotografía/reportero yang zhijie

atrapado entre viejos y nuevos patrones

de hecho, los aldeanos no se oponen a la transformación.

la transformación de las aldeas urbanas en el distrito de kanglu se remonta a 2011. los representantes de las dos aldeas votaron para promover la transformación de "aldeas urbanas" basadas en aldeas naturales y llevaron a cabo trabajos preliminares, como la selección de empresas con intención de cooperar. en 2018, se aprobó la votación sobre la intención de renovar todo el pueblo. hubo 3.305 accionistas en los dos pueblos y la tasa de aprobación fue del 97,19%. en 2021, hopson development se convertirá oficialmente en una empresa cooperativa para la renovación urbana de kangle village y lujiang village.

el proyecto avanzará sustancialmente en 2023. en junio de este año, el distrito de haizhu estableció la sede de mejora y renovación integral del distrito de kanglu, que dividió el distrito de kanglu en 13 redes. 13 líderes de distrito sirvieron como jefes de la red y movilizaron cuadros de todo el distrito para promover el trabajo de transformación. a finales del mismo año comenzó oficialmente la demolición de casas. en mayo de este año se aprobó el plan de ejecución del proyecto de renovación. en junio también se aprobaron los permisos de planificación y construcción necesarios para el proyecto de construcción. el 24 de julio comenzó oficialmente el proyecto de construcción de las dos parcelas.

este proyecto de reconstrucción de aldeas urbanas adopta un método de reconstrucción integral, con fenghe economic union co., ltd., fengyang street, distrito de haizhu, ciudad de guangzhou, como cuerpo principal de la reconstrucción, e implementa la renovación y reconstrucción en un modelo de reconstrucción cooperativa hopson. innovation group co., ltd. es responsable del trabajo de implementación específico. según los planes pertinentes, el proyecto se llevará a cabo en cuatro fases y se espera que dure diez años.

sin embargo, en los últimos diez años aproximadamente, el entorno general para la reconstrucción de las aldeas urbanas en guangzhou e incluso en todo el país ha experimentado enormes cambios. li yujia mencionó que la última ronda de renovación de aldeas urbanas se concentró entre 2016 y 2019. la mayoría de las ciudades continentales incluyeron la renovación de aldeas urbanas en la renovación de barrios marginales. sin embargo, muchas ciudades en el delta del río perla, incluida guangzhou, todavía utilizan la renovación de los "tres viejos". modelo.

el modelo de transformación original de los "tres viejos" tiene un claro tono orientado al mercado. aunque este modelo ha logrado resultados hasta cierto punto, también ha traído "efectos secundarios". li yujia analizó una vez que debido a la excesiva dependencia de los desarrolladores para liderar las negociaciones de demolición, las altas compensaciones para los "hogares clavos" han resultado en un aumento de los costos de demolición y es difícil implementar los estándares establecidos por el gobierno para la expropiación y demolición. para resolver el problema del equilibrio de fondos, los promotores a menudo superan el índice de superficie construida y los indicadores de planificación, y no existen instalaciones públicas de apoyo. con el tiempo, la transformación de los pueblos urbanos se convirtió en un proyecto liderado por empresas inmobiliarias.

desde 2023, el país ha enfatizado repetidamente la promoción continua de la transformación de las aldeas urbanas en megaciudades muy grandes. este año, guangzhou lanzó el "plan especial de guangzhou para la renovación urbana (2021-2035)" y el "plan especial de guangzhou para la renovación de aldeas urbanas (2021-2035)", entrando en una nueva ronda de transformación de las aldeas urbanas, con más énfasis en el liderazgo gubernamental. y estímulo la participación de las empresas estatales ha avanzado gradualmente hacia el modelo de "expropiación legal y transferencia neta de tierras" y se combina con la transformación y modernización industrial.

al mismo tiempo, a partir del 1 de mayo de este año, se implementará oficialmente el "reglamento de renovación de aldeas urbanas de guangzhou". se trata del primer reglamento local del país dirigido específicamente a la transformación de las aldeas urbanas.

sin embargo, según li xiaojiang, ex presidente del instituto de diseño y planificación urbana de china y maestro de diseño y estudio de ingeniería nacional, el mecanismo de compensación por demolición puede promoverse en la última ronda de renovación de aldeas urbanas, siempre que haya suficiente demanda en el mercado. para bienes raíces en ese momento. los aldeanos recibieron una alta compensación por demolición, e incluso si los promotores inmobiliarios gastaran mucho dinero, podrían demoler uno, construir dos y construir tres, y el gobierno también podría ganar dinero con la tierra. el problema ahora es que el sector inmobiliario se encuentra en un profundo ciclo de ajuste y este circuito cerrado ya no funciona. "una vez terminada la demolición, ¿quién se hará cargo y construirá?".

debido a la planificación temprana, la renovación de la aldea urbana en el distrito de kanglu continúa el modelo anterior de renovación de los "tres antiguos". sin embargo, dos días antes de que se hiciera público el borrador de la compensación por demolición, el 15 de mayo, se implementaron oficialmente las "medidas de implementación para la renovación de pueblos antiguos, fábricas antiguas y ciudades antiguas en guangzhou". modelo de reconstrucción de tres viejos". especificación.

por lo tanto, el área de kanglu está atrapada entre los viejos y nuevos modelos de transformación de aldeas urbanas. li yujia mencionó a china news weekly que al área de kanglu se le ha encomendado una tarea de transformación muy ardua. los requisitos de viviendas asequibles y la proporción de superficie construida no son tan altos como los del nuevo modelo, pero el gobierno también espera proporcionar espacio a la ciudad. para el desarrollo y ayudar a la transformación industrial también puede proporcionar una cierta cantidad de viviendas para la población migrante, y las empresas inmobiliarias también pueden lograr el equilibrio financiero, etc. "con múltiples objetivos, la implementación de proyectos es relativamente lenta".

en marzo y abril de este año, li yujia visitó el área de kanglu para realizar investigaciones y participó en simposios locales relevantes. mencionó a china news weekly que durante la crisis inmobiliaria, los promotores están especialmente preocupados por cómo mantener un equilibrio de fondos. si el proyecto se retrasa más, mayor será la presión sobre los promotores. debido a esto, las oficinas de los subdistritos de los distritos de haizhu y kanglu están trabajando arduamente para persuadir a los colectivos y a los aldeanos de que reduzcan los costos de demolición.

en opinión de jiang hao, en comparación con la ronda anterior de reconstrucción de aldeas urbanas, reducir el estándar de compensación por demolición es un retorno a la racionalidad. en el pasado, los desarrolladores a menudo no comunicaban demasiado estas diferencias a los aldeanos en busca de mayores ganancias. pero ahora, el gobierno necesita explicar y enfatizar esto a los colectivos y a los aldeanos.

muchos expertos que están en contacto con el proyecto mencionaron que llevará tiempo reducir la compensación esperada por la demolición de los aldeanos y que es difícil confiar únicamente en el gobierno para promoverlo. en cambio, se requiere educación de mercado para sentir realmente esa vivienda. los precios están cayendo.

de hecho, la población local también se da cuenta de que es necesario mejorar y renovar el entorno industrial original, pero sus demandas son tener ingresos y alquilar sus casas o propiedades colectivas. el gobierno debe considerar la cuestión desde la perspectiva de los aldeanos y la comunidad. colectivo del pueblo y encontrar una solución.

en opinión de li xiaojiang, el área de kanglu adopta el modelo de renovación de los "tres antiguos", que no tiene por qué imponer la transferencia de tierras limpias. desempeña un papel de "amortiguamiento" hasta cierto punto, lo que significa que todas las casas aquí no son necesarias. ser demolido previamente.

por ejemplo, las dos primeras parcelas de terreno a construir pueden convertirse en un campo de prueba, y las áreas actualizadas posteriores pueden resumir la experiencia sobre esta base: "por ejemplo, algunas parcelas serán demolidas y reconstruidas, y en otros lugares, si es posible". ¿hacer algunas mejoras orgánicas, como mejorar la infraestructura?" actualizaciones, etc."

"las grandes demoliciones y construcciones masivas no son la única solución, incluso pueden ser la solución más costosa, y los riesgos son muy altos". en su opinión, la transformación de las aldeas urbanas en el distrito de kanglu es esencialmente una cuestión de desarrollo económico y. se deben respetar las leyes del mercado y, al mismo tiempo, explorar soluciones integrales para que las aldeas urbanas reduzcan los riesgos, protejan los intereses legítimos de los aldeanos, operen eficazmente las empresas y ayuden a los nuevos residentes a vivir y trabajar en paz y satisfacción.

(para proteger la privacidad del entrevistado, se cambió el nombre de qin mian).

reportero: yang zhijie

editor: min jie

editor de operaciones: ma xiaoyi