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diventa un villaggio industriale ad alto reddito

incontrare una nuova era di demolizione con standard più bassi

si possono immaginare le spinose contraddizioni

l'area kanglu del distretto di haizhu, conosciuta come "il vecchio progetto di ristrutturazione più costoso di guangzhou", è ufficialmente entrata nella fase di costruzione.

il ponte hong le è uno dei punti di riferimento del villaggio di hong le. una strada stretta a ovest del ponte divide due spazi completamente diversi. il 19 agosto, i bulldozer erano in costruzione in un ampio spazio aperto isolato da recinzioni sul lato sud. dall'altro lato dell'edificio è appeso uno striscione di demolizione con la scritta "addio all'edificio della stretta di mano del vicolo stretto". gli edifici bassi del villaggio dell'abbigliamento sono collegati tra loro e le operazioni quotidiane non sono disturbate: alle 17:00, molti elettrici. le biciclette che trasportano stoffa provengono dall'università di zhongshan la gente è uscita dal mercato dei tessuti e si è diretta verso la fabbrica di abbigliamento. ci sono anche molti lavoratori giornalieri che aspettano sulle strade e sui ponti, sperando di trovare l’ultima opportunità di lavoro prima della fine della giornata.

il distretto di kanglu è costituito da due villaggi urbani, kangle e lujiang. si trova nel distretto di haizhu, l'area centrale di guangzhou, attraversato dall'asse centrale della città. poiché il costo della ristrutturazione supera i 30 miliardi di yuan, è conosciuta come la "vecchia ristrutturazione più costosa" di guangzhou. la trasformazione del villaggio urbano nell'area di kanglu è stata decisa da un voto dei rappresentanti del villaggio già nel 2011. la notizia circolava nel villaggio da molti anni, ma solo nel 2023 il processo di progetto è stato accelerato: il progetto è stato prima demolito alla fine di quell'anno, e il 24 luglio di quest'anno, quel giorno ha ufficialmente aperto i lavori.

il rinnovamento dei villaggi urbani di guangzhou è iniziato nel 2009. dopo più di dieci anni di rinnovamento urbano, li yujia, ricercatore capo del centro di ricerca sulle politiche abitative dell'istituto provinciale di pianificazione urbana e rurale del guangdong, ha affermato senza mezzi termini che la maggior parte dei progetti di rinnovamento dei villaggi urbani con finanziamenti stabili e pochi problemi storici sono stati affrontati nelle fasi iniziali. il resto è “fondamentalmente un osso duro da risolvere”.

guardando oltre questo punto, la trasformazione dei villaggi urbani a guangzhou e anche in tutto il paese sta entrando in una nuova fase, e l’era della demolizione e della ricchezza istantanea sta gradualmente tramontando.

il 23 aprile è crollato l’ultimo edificio del lotto f37 nel distretto di kanglu. immagine/visual cina

"diventare ricchi dall'oggi al domani" diventa storia

nel 2020, qin mian, originario dello jiangxi, ha investito circa 1 milione di yuan per aprire una fabbrica di abbigliamento nel villaggio di lujiang. sebbene avesse sentito parlare del piano di demolizione nell'area di kanglu nel 2018, il progetto non è mai realmente andato avanti.

nel 2023, la trasformazione dei villaggi urbani nel distretto di kanglu sarà accelerata. i primi due cantieri con 83.200 metri quadrati di case, 49 edifici bassi e 379 inquilini inizieranno lo sgombero e la demolizione. qin mian conosceva un capo e ha speso più di 400.000 yuan per affittare la fabbrica. solo un mese dopo ha ricevuto un avviso di demolizione. ma in un'intervista con china news weekly del 20 agosto, qin mian non era preoccupato per questo: "non potrò demolire la mia casa tra tre anni. la mia fabbrica è vicino alla strada e la fila dietro è piena con le case private degli abitanti dei villaggi è anche problematico smantellarle”.

è difficile raggiungere un consenso sui risarcimenti per la demolizione, che è sempre stato un problema spinoso nella ricostruzione dei villaggi urbani. all'inizio del progetto dell'area di kanglu si ipotizzava che questo sarebbe stato "il prossimo villaggio di liede o yangji" e che gli abitanti del villaggio sarebbero diventati ricchi dall'oggi al domani dopo la demolizione.

jiang hao è il direttore fondatore del centro di sviluppo industriale del rinnovamento urbano moderno di guangzhou (di seguito denominato "centro di sviluppo grid"). lui e il suo team hanno partecipato alla pianificazione dell'unità di rinnovamento urbano dell'area di kanglu. ha ammesso al china news weekly che, rispetto agli standard precedenti, gli attuali standard di compensazione per la demolizione sono cambiati in modo significativo, il che costituirà una nuova sfida per l’avanzamento del progetto di ristrutturazione dell’area di kanglu.

il 17 maggio di quest'anno è stata annunciata la bozza di consultazione per il piano di compensazione per la demolizione e il reinsediamento del progetto di ristrutturazione del villaggio urbano di fenghe (villaggio di kangle, villaggio di lujiang) (di seguito denominato "progetto di ristrutturazione dell'area di kanglu").

la bozza dei commenti afferma che i metodi di risarcimento comprendono la ricostruzione, il reinsediamento e un risarcimento monetario per le proprietà abbandonate, e distingue tra abitanti dei villaggi e non abitanti del villaggio con case di proprietà locale: nell'area di kanglu ci sono quasi 2.000 case costruite da non abitanti del villaggio, per un totale di 45 persone. % del numero totale delle residenze, e la sua superficie residenziale è quasi 130.000 metri quadrati in più rispetto a quella degli abitanti del villaggio.

se la casa ha un certificato di proprietà, gli abitanti dei villaggi locali verranno compensati in base alla superficie edificabile o 3,5 piani indicati nel certificato. gli abitanti dei villaggi non locali verranno compensati per un massimo di 280 metri quadrati di case ricostruite. per la franchigia, il 40%. dell'area verranno risarciti gli appartamenti con diritto di proprietà, mentre il 60% riceverà un compenso monetario di soli 1.500 yuan/mq. per le case costruite prima del 2010 senza certificati di proprietà, gli abitanti dei villaggi verranno compensati con 3,5 piani, mentre i non abitanti riceveranno appartamenti senza diritti di proprietà, diritti d'uso di 40 anni e un'area edificabile non superiore a 280 metri quadrati. se le case senza licenza fossero state costruite nel 2010, né gli abitanti dei villaggi né quelli non abitanti sarebbero stati riabilitati e reinsediati, ma sarebbe stato fornito solo un risarcimento monetario. se si sceglie di abbandonare la proprietà, lo standard di risarcimento per l'area residenziale ricostruita è di 12.500 yuan/metro quadrato, mentre lo standard di risarcimento per l'area della proprietà commerciale ricostruita è di 6.000 yuan/metro quadrato.

alcuni abitanti dei villaggi locali e non sono soddisfatti del piano. per gli abitanti dei villaggi, in alcuni progetti di ristrutturazione passati a guangzhou, quattro piani sono stati utilizzati come area di compensazione per la ricostruzione. sebbene per molte persone il risarcimento monetario per le proprietà abbandonate non sia la prima scelta, da questo momento in poi le persone avvertono intuitivamente il divario. al contrario, è stato reso pubblico il piano di demolizione e risarcimento del 2020 per il villaggio di lirendong a panyu, che menzionava un risarcimento monetario. la parte dell'area che appartiene all'area "demolire uno per compensarne uno" sarà compensata secondo lo standard di 20.000 yuan/. metro quadrato, che ha scatenato accese discussioni.

un non abitante del villaggio ha fatto un calcolo ai media: il certificato mostra un'area edificabile di 656 metri quadrati e, secondo lo standard, può trasferire una casa di 280 metri quadrati, un appartamento di 150 metri quadrati e un importo monetario risarcimento di circa 340.000 yuan. se la proprietà viene abbandonata e il compenso monetario viene utilizzato per acquistare una casa nelle vicinanze, il risarcimento di oltre 4,7 milioni di yuan che riceverà potrà coprire solo dal 30% al 40% dell'acconto. un coordinatore del progetto di rinnovamento dei villaggi urbani ha detto francamente in un’intervista ai media: “l’era in cui si cercava di arricchirsi dall’oggi al domani attraverso il rinnovamento dei villaggi urbani è passata”.

un abitante del villaggio di kangle ha detto a china news weekly che, data la posizione dell'area di kanglu nel centro di guangzhou, in passato avrebbe potuto avere un reddito stabile attraverso la riscossione degli affitti, ma era preoccupato che non sarebbe rimasto nulla dopo la demolizione. quindi sperava che ci fossero pacchetti di compensi più alti.

il 12 aprile è stato demolito un edificio recintato nella zona di kanglu. immagine/visual cina

i conflitti sono più difficili

il conflitto sul compenso per la demolizione è ancora più difficile nei villaggi industriali come kanglu.

li yujia ha detto che grazie alla politica del "supplemento tre a uno", il modello del villaggio industriale è generalmente apparso nei villaggi urbani di guangzhou. gli abitanti dei villaggi e i collettivi di villaggio hanno goduto dei dividendi dello sviluppo industriale negli ultimi trent'anni, con redditi elevati pienamente consapevoli dell’enorme valore dei terreni, sono aumentate anche le aspettative di risarcimento per la demolizione.

i villaggi di kangle e lujiang coprono un'area di circa 1 chilometro quadrato, equivalente alla dimensione di circa 140 campi da calcio standard. ospitano quasi 20.000 fabbriche di abbigliamento e accessori, ecc., e forniscono cibo, alloggio e trasporti a più di 20 persone. 100.000 persone qui.

i villaggi urbani sono sporchi e affollati, costellati di fabbriche di tutte le dimensioni, e le strade sono come un labirinto. il proprietario di una fabbrica di abbigliamento ha raccontato una "barzelletta": un giorno, dopo il lavoro, è sceso a comprare l'acqua, ma non è più tornato. non ha nemmeno chiesto lo stipendio perché si era perso.

molti vicoli possono ospitare solo 1 o 2 persone alla volta. l'acqua gocciola dal compressore dell'aria condizionata al piano di sopra. la strada è sempre umida senza luce solare e fuoriesce uno strano odore di fogna. la maggior parte degli indigeni si è trasferita dai villaggi urbani. molte persone hanno ampliato le loro case fino a quattro o cinque piani, alcune addirittura fino a otto o nove piani, e vivono riscuotendo l'affitto.

l'affitto mensile di una stanza singola di otto o nove metri quadrati, se arredata un po' meglio, è di circa 1.500 yuan; i prezzi locali delle stanze singole vanno dai 400 ai 1.600 yuan. ci sono 8 case di questo tipo su ogni piano. supponendo che sia calcolato sulla base di 4 piani, il reddito annuale da locazione del proprietario supera i 600.000 yuan.

molte case private nel villaggio vengono subaffittate tramite secondi o terzi proprietari, ma anche gli aborigeni possono guadagnare un reddito considerevole. il "southern metropolis daily" una volta ha riferito che un poster sul sito di avvio del progetto di ristrutturazione del villaggio urbano nell'area di kanglu diceva: l'affitto medio mensile delle proprietà residenziali nell'area di kanglu è di 80-100 yuan/metro quadrato, e l'affitto medio mensile l'affitto delle proprietà commerciali è di 100-200 yuan / metro quadrato, il dividendo annuo pro capite per azione della comunità del villaggio è di circa 213.000 yuan. inoltre, gli abitanti dei villaggi possono anche ottenere un affitto generoso affittando le proprie case. il reddito annuale derivante dall'affitto delle case di alcuni abitanti del villaggio può raggiungere 400.000-700.000 yuan e il reddito annuale può raggiungere 1 milione di yuan.

quando i villaggi industriali ad alto reddito incontreranno una nuova era di demolizioni con standard più bassi, potete immaginare quanto sarà difficile.

infatti, da febbraio a giugno di quest'anno, la cooperativa economica fenghe, dove si trovano kangle e lujiang, ha sollecitato per tre volte il parere degli abitanti del villaggio in merito al piano di compensazione per la demolizione e il reinsediamento nell'area. tuttavia, alla fine di agosto, la pubblicazione della bozza per commenti era chiusa da due mesi e non si erano verificati nuovi progressi.

i due lotti attualmente in costruzione sono proprietà collettive del villaggio con minore resistenza alla demolizione. in totale sono promossi 9 lotti nella prima fase di ristrutturazione, di cui 8 lotti di ricostruzione e 1 lotto di finanziamento. secondo le informazioni pubbliche, l'area di kanglu è stata ristrutturata in un totale di 59 lotti unitari, di cui 49 lotti per la ricostruzione e 10 lotti per il finanziamento, secondo il principio "prima la ricostruzione e poi il finanziamento, prima le residenze collettive e poi quelle private". sarà suddiviso in quattro fasi che verranno implementate a rotazione, con un'area demolita e un'altra costruita, una completata e un'altra spostata.

l'area di kanglu si trova nel centro di guangzhou, dove la terra è molto cara e l'affitto è uno dei redditi principali degli abitanti del villaggio. reporter di fotografia/personale yang zhijie

intrappolato tra vecchi e nuovi schemi

gli abitanti del villaggio, infatti, non si oppongono alla trasformazione.

la trasformazione dei villaggi urbani nel distretto di kanglu può essere fatta risalire al 2011. i rappresentanti dei due villaggi hanno votato per promuovere la trasformazione di "villaggi urbani" basati su villaggi naturali e hanno svolto lavori preliminari come la selezione delle imprese con l'intenzione di cooperare. nel 2018 è stata approvata la votazione sull'intenzione di ristrutturare l'intero villaggio. i soci dei due villaggi erano 3.305 e il tasso di approvazione è stato del 97,19%. nel 2021, hopson development diventerà ufficialmente un'impresa cooperativa per il rinnovamento urbano dei villaggi di kangle e lujiang.

il progetto sarà sostanzialmente avanzato nel 2023. nel giugno di quest'anno, il distretto di haizhu ha istituito il quartier generale completo di rinnovamento e miglioramento del distretto di kanglu, che ha diviso il distretto di kanglu in 13 griglie, 13 leader distrettuali fungevano da capi di rete e mobilitavano quadri dell'intero distretto per promuovere il lavoro di trasformazione. alla fine dello stesso anno iniziò ufficialmente la demolizione delle case. nel maggio di quest'anno è stato approvato il piano attuativo del progetto di ristrutturazione. nel mese di giugno sono stati approvati anche i permessi di progettazione e costruzione necessari per il progetto di costruzione. il 24 luglio è iniziato ufficialmente il progetto di costruzione dei due lotti.

questo progetto di ricostruzione del villaggio urbano adotta un metodo di ricostruzione globale, con fenghe economic union co., ltd., fengyang street, distretto di haizhu, città di guangzhou come corpo principale della ricostruzione, e implementa il rinnovamento e la ricostruzione in un modello di ricostruzione cooperativa hopson innovation group co., ltd. è responsabile del lavoro di implementazione specifico. secondo i piani pertinenti, il progetto sarà realizzato in quattro fasi e durerà dieci anni.

tuttavia, negli ultimi dieci anni circa, l’ambiente generale per la ricostruzione dei villaggi urbani a guangzhou e anche in tutto il paese ha subito enormi cambiamenti. li yujia ha affermato che l'ultimo ciclo di ristrutturazione dei villaggi urbani si è concentrato tra il 2016 e il 2019. la maggior parte delle città della terraferma hanno incluso la ristrutturazione dei villaggi urbani nella ristrutturazione delle baraccopoli. tuttavia, molte città nel delta del fiume pearl, inclusa guangzhou, utilizzano ancora la ristrutturazione dei "tre vecchi". modello.

il modello di trasformazione originale dei "tre vecchi" ha un sapore distinto orientato al mercato. anche se questo modello ha ottenuto in una certa misura dei risultati, ha portato anche degli “effetti collaterali”. li yujia una volta analizzò che, a causa dell'eccessiva dipendenza dai costruttori per condurre le trattative di demolizione, i compensi elevati per le "famiglie chiodate" hanno comportato un aumento dei costi di demolizione, ed è difficile implementare gli standard stabiliti dal governo per l'esproprio e la demolizione. per risolvere il problema dell’equilibrio dei fondi, gli sviluppatori spesso superano il rapporto di superficie e gli indicatori di pianificazione e non esistono strutture pubbliche di supporto. alla fine, la trasformazione dei villaggi urbani è diventata un progetto guidato dalle società immobiliari.

dal 2023, il paese ha più volte sottolineato la continua promozione della trasformazione dei villaggi urbani in grandissime e megalopoli. quest'anno, guangzhou ha lanciato il "piano speciale di guangzhou per il rinnovamento urbano (2021-2035)" e il "piano speciale di guangzhou per il rinnovamento dei villaggi urbani (2021-2035)", entrando in un nuovo ciclo di trasformazione dei villaggi urbani, con maggiore enfasi sulla leadership del governo e incoraggiamento la partecipazione delle imprese statali si è progressivamente spostata verso il modello di "espropriazione legale e trasferimento netto dei terreni" e si è combinata con la trasformazione e il potenziamento industriale.

allo stesso tempo, a partire dal 1 maggio di quest'anno, verrà ufficialmente implementato il "regolamento per la ristrutturazione dei villaggi urbani di guangzhou", il primo regolamento locale del paese mirato specificamente alla trasformazione dei villaggi urbani.

tuttavia, secondo li xiaojiang, ex presidente del china urban planning and design institute e esperto nazionale di studi e progettazione di ingegneria, il meccanismo di compensazione per la demolizione può essere promosso nell'ultimo round di ristrutturazione del villaggio urbano, a condizione che vi sia una domanda di mercato sufficiente. per il settore immobiliare in quel momento. gli abitanti del villaggio hanno ricevuto un alto compenso per la demolizione e, anche se i promotori immobiliari avessero speso molti soldi, avrebbero potuto demolirne uno, costruirne due e costruirne tre, e il governo avrebbe anche potuto guadagnare denaro dalla terra. il problema ora è che il settore immobiliare si trova in un profondo ciclo di aggiustamento e questo ciclo chiuso non funziona più: "una volta completata la demolizione, chi prenderà il sopravvento e costruirà?".

grazie alla pianificazione anticipata, la ristrutturazione del villaggio urbano nel distretto di kanglu continua il precedente modello di ristrutturazione dei "tre vecchi". tuttavia, due giorni prima che la proposta di risarcimento per la demolizione fosse resa pubblica, il 15 maggio, sono state ufficialmente attuate le "misure di attuazione per la ristrutturazione dei vecchi villaggi, delle vecchie fabbriche e delle vecchie città di guangzhou". le misure hanno anche chiarito tutti gli aspetti della ". modello di ricostruzione di tre vecchi. specificazione.

l’area di kanglu è quindi intrappolata tra il vecchio e il nuovo modello di trasformazione dei villaggi urbani. li yujia ha menzionato a china news weekly che all'area di kanglu è stato assegnato un compito di trasformazione molto impegnativo. i requisiti per alloggi a prezzi accessibili e rapporto tra superficie abitabile non sono così elevati come quelli del nuovo modello, ma il governo spera anche di fornire spazio alla città. per lo sviluppo e aiutare la trasformazione industriale. il miglioramento può anche fornire una certa quantità di alloggi per la popolazione migrante, e le società immobiliari possono anche raggiungere l'equilibrio finanziario, ecc. "con molteplici obiettivi, l'attuazione dei progetti è relativamente lenta."

nei mesi di marzo e aprile di quest'anno, li yujia ha visitato l'area di kanglu per effettuare ricerche e ha partecipato a importanti simposi locali. ha detto a china news weekly che durante la crisi immobiliare, gli sviluppatori sono particolarmente preoccupati su come mantenere l'equilibrio dei fondi. se il progetto viene ritardato più a lungo, maggiore sarà la pressione sugli sviluppatori. per questo motivo, gli uffici sub-distrettuali del distretto di haizhu e del distretto di kanglu stanno lavorando duramente per convincere i collettivi e gli abitanti dei villaggi a ridurre i costi di demolizione.

secondo jiang hao, rispetto al precedente ciclo di ricostruzione dei villaggi urbani, abbassare lo standard di risarcimento per la demolizione è un ritorno alla razionalità. in passato, gli sviluppatori spesso non comunicavano troppo queste differenze agli abitanti dei villaggi alla ricerca di profitti più elevati. ma ora il governo deve spiegare e sottolineare questo aspetto ai collettivi e agli abitanti dei villaggi.

molti esperti in contatto con il progetto hanno affermato che ci vorrà del tempo per abbassare il risarcimento previsto per la demolizione degli abitanti dei villaggi, ed è difficile fare affidamento esclusivamente sul governo per promuoverlo. invece, è necessaria l'educazione al mercato per percepire veramente l'edilizia abitativa i prezzi stanno scendendo.

in effetti, anche la popolazione locale si rende conto che l'ambiente industriale originale ha bisogno di essere migliorato e rinnovato, ma le loro richieste sono di avere un reddito e di affittare le loro case o proprietà collettive. il governo deve considerare la questione dal punto di vista degli abitanti dei villaggi e dei cittadini collettivo del villaggio e trovare una soluzione.

secondo li xiaojiang, l'area di kanglu adotta il modello di ristrutturazione dei "tre vecchi", che non deve imporre il trasferimento di terra pulita. svolge in una certa misura un ruolo di "cuscinetto", il che significa che qui tutte le case non ne hanno bisogno essere demolito in anticipo.

ad esempio, i primi due appezzamenti di terreno da costruire possono diventare un campo di prova, e le successive aree aggiornate possono riassumere l'esperienza su questa base "ad esempio, alcuni appezzamenti verranno demoliti e ricostruiti, e in altri luoghi, è possibile fare alcuni miglioramenti organici come il miglioramento delle infrastrutture?" aggiornamenti, ecc."

"le grandi demolizioni e le costruzioni massicce non sono l'unica soluzione, potrebbero anche essere la soluzione più costosa, e i rischi sono molto alti". a suo avviso, la trasformazione dei villaggi urbani nel distretto di kanglu è essenzialmente una questione di sviluppo economico il mercato deve essere rispettato e allo stesso tempo esplorare soluzioni globali per i villaggi urbani per ridurre i rischi, proteggere gli interessi legittimi degli abitanti dei villaggi, gestire efficacemente le imprese e aiutare i nuovi residenti a vivere e lavorare in pace e contentezza.

(per proteggere la privacy dell’intervistato, il nome di qin mian è stato cambiato.)

giornalista: yang zhijie

redattore: min jie

redattore delle operazioni: ma xiaoyi