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高所得の産業村になる

基準の引き下げによる新たな解体時代の到来

厄介な矛盾は想像できる

「広州で最も高額な古い改修プロジェクト」として知られる海珠区の康路地区が正式に建設段階に入った。

ホンレ橋はホンレ村のランドマークの 1 つで、橋の西側の細い道が 2 つのまったく異なる空間を分けています。 8月19日、南側のフェンスで隔離された広い広場でブルドーザーが建設中であった。反対側の建物には、「狭い路地の握手ビルに別れを告げる」と書かれた取り壊しの横断幕が掲げられている。衣料品村の低層の建物は互いに接続されており、日常業務に支障はない。午後5時には多くの電気が停電する。布地を運ぶ自転車は中山大学から来た 人々は布地市場から列を作り、縫製工場に向かった。また、一日が終わる前に最後の仕事の機会を見つけようと、路上や橋で待っている日雇い労働者もたくさんいます。

康楽区は康楽と廬江という2つの都市村で構成されており、広州の中核地域である海珠区に位置しており、市の中心軸が通っています。改修費用は300億元を超えるため、広州で「最も高価な古い改修」として知られている。カンルー地区の都市部の村の改造は、早くも 2011 年に村の代表者の投票によって決定されました。このニュースは長年にわたり村内で広まっていましたが、プロジェクトのプロセスが加速されたのは 2023 年になってからでした。プロジェクトは最初に取り壊されました。同年末、そして今年7月24日に正式に着工した。

広州の都市村の改修は 2009 年に始まりました。10 年以上の都市再生を経て、広東省都市農村計画研究所住宅政策研究センターの主任研究員であるリー・ユジア氏は、都市村の改修プロジェクトのほとんどは安定した資金で行われていると率直に言いました。歴史的な問題は初期段階でほとんど解決されておらず、残りは「基本的に解決するのが難しい」問題です。

この先を見据えると、広州、さらには全国の都市部の村落の変革は新たな段階に入り、破壊と即時富の時代は徐々に過ぎ去ろうとしている。

4月23日、康路区のロットf37にある最後の建物が倒壊した。ピクチャー/ビジュアルチャイナ

「一夜にして金持ち」が歴史になる

江西省出身のチン・ミアンさんは2020年、約100万元を投資して廬江村に縫製工場を開設した。2018年に康麓地区の取り壊し計画について聞いたが、プロジェクトは実際には進んでいなかった。

2023年には、カンルー地区の都市村の変革が加速され、2023年末から住宅面積83,200平方メートル、低層ビル49戸、テナント379戸の賃貸契約と取り壊しが開始される。チン・ミアンさんは上司と知り合いで、工場を借りるのに40万元以上を費やしたが、わずか1カ月後に取り壊しの通知を受け取った。しかし、8月20日のチャイナ・ニュース・ウィークリーとのインタビューで、チン・ミアン氏はこれについて心配していなかった、「3年以内に自分の場所を取り壊すことはできないだろう。私の工場は道路の隣にあり、その後ろの列は埋まっている」村民の民家もあるし、解体するのも面倒だし」

都市部の集落再建において常に難題となっている取り壊し補償については、合意形成が困難である。カングル地域プロジェクトの開始当初、ここが「次のリデ村またはヤンジ村」となり、取り壊し後は村民が一夜にして裕福になるだろうという憶測があった。

jiang hao 氏は、広州現代都市再生産業開発センター (以下、「grid 開発センター」という) の創設ディレクターです。彼と彼のチームは、康路地区の都市再生ユニット計画の立案に参加しました。同氏はチャイナ・ニュース・ウィークリーに対し、以前の基準と比較して、現在の取り壊し補償基準は大幅に変更されており、これが康路地区改修プロジェクトの推進にとって新たな課題となることを認めた。

今年5月17日、豊河（康楽村、廬江村）都市村改修プロジェクト（以下、「康楽地区改修プロジェクト」という）の取り壊し及び移転補償計画の諮問草案が発表された。

コメント草案では、補償方法には再建と再定住、放棄された財産に対する金銭補償が含まれ、地元の住宅所有権を持つ村人と非村人を区別すると述べている。カンルー地区には非村人が建てた住宅が2,000戸近くあり、うち45戸を占めている。住宅総数に占める割合は % であり、その居住面積は村民の居住面積よりも 13 万平方メートル近く多い。

住宅の所有権証明書がある場合、地元住民には証明書に記載されている建築面積に応じて補償され、非地元住民には最大280平方メートルの再建住宅が補償されます。超過額については40％が補償されます。所有権のあるアパートについては面積の60％が補償され、1平方メートル当たり1,500元のみが補償される。所有権証明書のない2010年以前に建てられた住宅の場合、村民には3.5階建ての補償が与えられる一方、非村民には所有権なし、40年間の使用権、建築面積280平方メートル以下のアパートが与えられる。 2010年に無許可住宅が建設された場合、村民も非村民も修復も再定住も行われず、金銭補償のみが提供される。物件を放棄する場合、住宅再建区域の補償基準は12,500元/平方メートル、再建商業不動産区域の補償基準は6,000元/平方メートルです。

地元の村民や非村民の中にはこの計画に満足していない人もいる。村民にとって、広州の過去の改修プロジェクトでは、4 階が再建補償エリアとして使用されました。多くの人にとって放棄された財産に対する金銭的補償は第一の選択肢ではありませんが、人々はこの時点からギャップを直感的に感じます。これとは対照的に、番禺市立仁洞村の2020年取り壊し補償計画は公表され、「取り壊して一を補う」区域に属する部分は2万元を基準に補償されるとしている。平方メートルは、激しい議論を引き起こしました。

地元の非村民がメディアに計算したところ、証明書には建築面積が656平方メートルと示されており、基準によれば、280平方メートルの家、150平方メートルのアパート、そして金銭的に移転できるという。賠償金は約34万元。不動産を放棄し、金銭補償金を近くの家購入に充てた場合、彼が受け取ることになる470万元以上の補償金では、頭金の30～40％しかカバーできない。都市村改修プロジェクトのコーディネーターはメディアのインタビューで「都市村改修で一夜にして金持ちになれる時代は終わった」と率直に語った。

康楽村の村民はチャイナ・ニュース・ウィークリーに対し、広州市中心部の康楽地区の位置を考慮すると、これまでは地代徴収によって安定した収入があったが、取り壊されたら何もなくなるのではないかと心配していると語った。そこで彼は、より高い報酬パッケージがあることを望んでいた。

4月12日、カンルー地区で柵で囲まれた建物が取り壊されていた。ピクチャー/ビジュアルチャイナ

紛争はさらに困難になる

カンルーのような工業村では、取り壊し補償をめぐる紛争はさらに困難になっている。

李裕佳氏は、「三対一補足」政策のおかげで、広州の都市部の村では工業村モデルが一般的に現れ、村民と村落集団は過去30年間にわたって産業発展の恩恵を享受し、高い収入を得ていると述べた。莫大な土地価値を十分に認識しているため、取り壊し補償への期待も高まっている。

康楽村と廬江村の面積は約1平方キロメートルで、標準的なサッカー場約140個分に相当し、衣料品やアクセサリーの工場などが2万軒近くあり、食料、住居、交通手段を提供している。ここに10万人。

都会の村は汚くて混雑しており、大小の工場が点在し、通りは迷路のようだ。ある縫製工場のオーナーは「冗談」を語った。ある日、仕事が終わって水を買いに階下に行ったが、道に迷ったため賃金も要求しなかった。

一度に一人か二人しか歩けない路地が多く、二階のエアコンのコンプレッサーから水が滴り落ちており、道路は日が当たらず常に湿っていて、下水の独特の臭いが漂っています。先住民のほとんどは都市部の村から移住し、多くの人が家を4～5階建て、中には8～9階建てまで増築し、家賃を集めて暮らしています。

8 ～ 9 平方メートルのワンルームの月額家賃は、多少装飾が良くても 1,500 元程度です。現地のワンルームの価格は 400 ～ 1,600 元です。このような住宅が各階に8棟あり、4階建てとして計算すると、家主の年間家賃収入は60万元を超える。

村の民家の多くは第二、第三の家主を通じて転貸されていますが、アボリジニの人々もかなりの収入を得ることができます。 「南方大都市報」はかつて、康魯区の都市村改修プロジェクトの開始現場に貼られたポスターに次のように書かれていたと報じた：康魯区の住宅物件の平均月家賃は平方メートル当たり80～100元で、平均月額は1平方メートル当たり80～100元である。商業不動産の家賃は1平方メートル当たり100～200元で、村社会の1人当たりの年間配当金は約21万3000元である。さらに、村民は自分の家を貸すことで多額の家賃を得ることができ、一部の村民の家を貸すことによる年間収入は40万～70万元に達することもある。

高所得の工業村が、より低い基準で取り壊される新たな時代に遭遇したとき、それがどれほど困難であるかは想像できるでしょう。

実際、康楽市と廬江市がある豊和経済合作社は今年2月から6月にかけて、同地域の取り壊し・移転補償計画について村民から3回意見を募った。しかし、8月末の時点でコメント草案の公開は2カ月間停止されており、新たな進展はなかった。

現在建設中の２区画は、解体抵抗の少ない村の集合財産であり、再建区画８区画、融資区画１区画の計９区画が第１期改修を進めている。公開情報によると、康魯地区は「復興が先、融資が先、集団が先、民家が先」の原則に従って、再建区画49区画と融資区画10区画を含む計59区画に改修されたという。 4 つのフェーズはローリングベースで実施され、1 つのエリアが取り壊され、別のエリアが建設され、1 つは完成し、もう 1 つは移転されます。

康魯地区は広州市の中心部に位置しており、土地が貴重であり、家賃が村民の主な収入の一つとなっている。写真/スタッフ記者 楊志傑

古いパターンと新しいパターンの板挟みになる

実際、村人たちはこの変革に反対していません。

カンルー地区の都市村の変革は2011年に遡ります。両村の村代表者は自然村を基盤とした「都市村」への変革を推進することに投票し、協力する意向のある企業の選定などの準備作業を実施しました。 2018年に村全体を改修する意向に関する投票が承認されました。2つの村の株主は3,305人で、賛成率は97.19％でした。 2021年、ホプソン開発は正式に康楽村と廬江村の都市再生協力企業となる。

このプロジェクトは 2023 年に大幅に推進される予定です。今年6月、海珠区は康路区を13のグリッドに分け、13の区長がグリッド長を務め、全区の幹部を動員して変革工事を推進した。同年末、住宅の取り壊しが正式に始まった。今年5月には改修プロジェクトの実施計画が承認され、6月には建設プロジェクトに必要な計画と建設許可も承認され、7月24日に2つの区画の建設プロジェクトが正式に開始された。

この都市村再建プロジェクトは、広州市海珠区鳳陽街の豊河経済連合有限公司を再建主体とする総合再建方式を採用し、ホプソン共同再建モデルで更新・再建を実施する。具体的な導入作業は株式会社イノベーショングループが担当します。関連計画によると、このプロジェクトは 4 段階に分けて実施される予定で、所要期間は 10 年と見込まれています。

しかし、過去 10 年ほどで、広州、さらには全国の都市村の再建をめぐる全体的な環境は大きく変化しました。李玉佳氏は、都市村の改修の最終ラウンドは2016年から2019年に集中していたと述べた。本土のほとんどの都市は都市村の改修をスラム街の改修に組み込んでいるが、広州を含む珠江デルタの多くの都市は依然として「三老」の改修を行っている。モデル。

オリジナルの「三旧」変形モデルは、市場志向の独特の風味を持っています。このモデルは一定の成果を上げたものの、「副作用」ももたらした。李玉佳氏はかつて、解体交渉の主導権を開発業者に過度に依存した結果、「釘世帯」に対する高額補償が解体費用の高騰をもたらし、収用・解体に関して政府が定めた基準を履行することが困難になっていると分析した。資本バランスの問題を解決するため、デベロッパーが容積率や計画指標を超過するケースが多く、それを支える公共施設が整っていない。結局、都市部の村の変革は不動産会社主導のプロジェクトとなった。

2023年以来、国は非常に大規模な大都市における都市村の変革の継続的な推進を繰り返し強調してきました。今年、広州市は「広州都市再生特別計画（2021～2035年）」と「広州都市村々改修特別計画（2021～2035年）」を発足させ、政府のリーダーシップをより重視した都市村変革の新たな段階に入った。国有企業の参加は徐々に「法的収用と土地の純移転」モデルに移行しており、産業の変革と高度化と結びついている。

同時に、今年5月1日から、都市村の変革を特に対象とした全国初の地方条例である「広州都市村改造条例」が正式に施行される。

しかし、中国都市計画設計研究所の元院長で国家工学調査設計マスターの李暁江氏によると、十分な市場需要があれば、都市村改修の最終段階で取り壊し補償制度を推進することは可能だという。当時の不動産について。村民は高額な取り壊し補償金を受け取り、不動産開発業者が多額の資金を投じても、1つ取り壊し、2つ建て、3つ建てることができ、政府もその土地からお金を得ることができた。今問題となっているのは、不動産が深刻な調整サイクルに陥っており、「取り壊しが終わったら誰が引き継いで建てるのか？」という閉ループが機能しなくなっていることだ。

初期の計画により、康路区の都市村の改修は過去の「三古」の改修モデルを継続している。しかし、取り壊し補償案が公表される2日前の5月15日、「広州の古い村、古い工場、古い​​町の再建のための実施措置」が正式に実施され、この措置は「」のあらゆる側面も明らかにした。 「スリーオールズ」復元モデルの仕様です。

したがって、カングル地区は、都市村の変革における古いモデルと新しいモデルの間に挟まれています。李玉佳氏はチャイナ・ニュース・ウィークリーに対し、康魯区には変革という非常に重い課題が課せられており、手頃な価格の住宅と容積率の要件は新しいモデルほど高くはないが、政府は同市に余地を与えたいと考えていると述べた。発展を促進し、産業変革を支援することで、移住者に一定量の住宅を提供することもでき、不動産会社も財務バランスを達成することができます。「目標が複数あるため、プロジェクトの実施は比較的遅いです。」

今年の3月と4月、李玉佳さんは調査のためカンルー地区を訪れ、関連する地元のシンポジウムに参加した。同氏はチャイナ・ニュース・ウィークリーに対し、不動産不況の中、開発業者は資金バランスをどう維持するかについて特に懸念していると述べ、プロジェクトが遅れれば遅れるほど、開発業者へのプレッシャーは大きくなる、と述べた。このため、海珠区​​と康路区の支区事務所は、村の集団や村民に解体費用を削減するよう説得することに懸命に取り組んでいる。

蒋昊氏の見解では、前回の都市村再建と比較して、取り壊しの補償基準を引き下げることは合理性への回帰である。以前は、開発者はより高い利益を追求するために、これらの違いを村民にあまり伝えないことがよくありました。しかし今、政府はこのことを村落集団や村民に説明し、強調する必要がある。

このプロジェクトに関わっている多くの専門家は、村民の取り壊しに対する予想される補償金を引き下げるには時間がかかり、政府だけに頼ってプロジェクトを推進するのは難しいと述べ、代わりに住宅の良さを実感するための市場教育が必要であると述べた。価格は下落している。

実際、地元の人々も元の産業環境を改善し、改修する必要があることを認識していますが、彼らの要求は収入を得て、家や集合財産を貸し出すことです。政府は村民と住民の視点からこの問題を考慮する必要があります。村全体で解決策のバランスを見つけてください。

李暁江氏の見解では、康魯地区はきれいな土地の譲渡を強制する必要のない「三古」改修モデルを採用しており、ある程度の「緩衝」の役割を果たしており、ここのすべての住宅はその必要がないことを意味する。事前に取り壊すこと。

たとえば、最初に建設される土地の 2 区画をテストフィールドにし、その後の更新エリアでこれに基づいて経験を集約することができます。「たとえば、一部の区画は取り壊されて再構築され、他の場所では可能ですか。インフラストラクチャの改善などの有機的な改善を行うには?「アップデートなど」

「大規模な取り壊しや大規模な建設が唯一の解決策ではなく、最も費用のかかる解決策になる可能性もあり、リスクは非常に高い。彼の見解では、康路区の都市部の村落の変革は本質的に経済発展の問題である。」市場は法律を尊重すると同時に、都市部の村がリスクを軽減し、村民の正当な利益を保護し、企業を効果的に運営し、新しい住民が平和で満足して暮らし、働けるようにするための包括的な解決策を模索しなければなりません。

（インタビュー対象者のプライバシーを保護するため、qin mian の名前は変更されています。）

記者：楊志傑

編集者：ミンジエ

運営編集者: ma xiaoyi