новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

станьте промышленной деревней с высоким доходом

встречая новую эру сноса с пониженными стандартами

можно представить себе острые противоречия.

район канлу района хайчжу, известный как «самый дорогой старый проект реконструкции гуанчжоу», официально вступил в стадию строительства.

мост хонг ле — одна из достопримечательностей деревни хонг ле. узкая дорога к западу от моста разделяет два совершенно разных пространства. 19 августа на большом открытом пространстве, изолированном заборами с южной стороны, строились бульдозеры. с другой стороны на здании висит баннер сноса с надписью «прощай, здание в узком переулке, рукопожатие». малоэтажные дома в швейном поселке соединены между собой, и повседневная работа не нарушается: в 17:00 во многих есть электричество. велосипеды с одеждой приезжают из университета чжуншань. люди выходили с тканевого рынка и направлялись к швейной фабрике. на улицах и мостах также стоит множество поденных рабочих, надеющихся найти последнюю возможность трудоустройства до конца дня.

район канлу состоит из двух поселков городского типа, кангле и луцзян. он расположен в районе хайчжу, центральной части гуанчжоу, через который проходит центральная ось города. поскольку стоимость реконструкции превышает 30 миллиардов юаней, ее называют «самой дорогой старой реконструкцией» в гуанчжоу. решение о преобразовании села городского типа в районе канглу было принято голосованием представителей села еще в 2011 году. эта новость циркулировала в селе уже много лет, но только в 2023 году процесс реализации проекта ускорился: сначала проект был снесен. в конце того же года и 24 июля этого года. официально в этот день началось строительство.

реконструкция городских поселков в гуанчжоу началась в 2009 году. после более чем десяти лет обновления городских поселков ли юйцзя, главный научный сотрудник центра исследований жилищной политики института городского и сельского планирования провинции гуандун, прямо заявил, что большинство проектов по обновлению городских поселков со стабильным финансированием и лишь немногие исторические проблемы были выдвинуты на ранних стадиях. остальное – «по сути, крепкий орешек».

за пределами этого момента трансформация городских деревень в гуанчжоу и даже по всей стране выходит на новый этап, и эпоха сноса и мгновенного богатства постепенно уходит.

23 апреля обрушилось последнее здание на участке f37 в районе канглу. изображение/визуальный китай

«разбогатей за одну ночь» становится историей

в 2020 году цинь мянь, уроженец провинции цзянси, инвестировал около 1 миллиона юаней в открытие швейной фабрики в деревне луцзян. хотя он слышал о плане сноса здания в районе канлу в 2018 году, проект так и не продвинулся вперед.

в 2023 году преобразование городских поселков в районе канглу будет ускорено. на двух первых строительных площадках будет 83 200 квадратных метров домов, 49 малоэтажных домов и 379 арендаторов, которые начнутся с конца 2023 года. цинь мянь знал начальника и потратил более 400 000 юаней на аренду фабрики. всего месяц спустя он получил уведомление о сносе. но в интервью china news weekly от 20 августа цинь мянь не беспокоился по этому поводу: «я не смогу снести свой дом через три года. моя фабрика находится рядом с дорогой, и ряд за ней заполнен. с частными домами сельчан их тоже хлопотно разобрать».

трудно достичь консенсуса по поводу компенсации за снос, которая всегда была острой проблемой при реконструкции городских поселков. в начале проекта района канглу высказывались предположения, что это будет «следующая деревня лиде или янцзи» и что жители деревни разбогатеют в одночасье после сноса.

цзян хао является директором-основателем центра развития индустрии современного городского обновления гуанчжоу (именуемого в дальнейшем «центр развития grid»). он и его команда участвовали в планировании блока обновления города в районе канлу. он признался china news weekly, что по сравнению с предыдущими стандартами нынешние стандарты компенсации за снос значительно изменились, что станет новой проблемой для продвижения проекта реконструкции района канлу.

17 мая этого года был объявлен консультационный проект плана компенсации за снос и переселение проекта реконструкции городской деревни фэнхэ (деревня канлэ, деревня луцзян) (далее именуемый «проект реконструкции района канлу»).

в проекте комментариев указано, что методы компенсации включают реконструкцию и переселение, а также денежную компенсацию за брошенное имущество, а также проводится различие между сельскими жителями и несельчанами, имеющими местное домовладение - в районе канглу насчитывается около 2000 домов, построенных несельчанами, что составляет 45 % от общего числа жилых домов, а его жилая площадь почти на 130 000 квадратных метров больше, чем у жителей села.

если дом имеет свидетельство о собственности, местные жители получат компенсацию в соответствии с площадью здания или 3,5 этажа, указанными в свидетельстве. неместным жителям будет выплачена компенсация за максимум 280 квадратных метров реконструированных домов. за превышение - 40%. площади будут компенсированы квартирами с правом собственности, а 60% будет компенсировано только в размере 1500 юаней/кв.м в виде денежной компенсации. за дома, построенные до 2010 года без свидетельства о собственности, сельчанам будут компенсированы 3,5 этажа, а несельчанам – квартиры без права собственности, с правом пользования на 40 лет и площадью застройки не более 280 квадратных метров. если нелицензионные дома были построены в 2010 году, то ни сельчанам, ни несельчанам реабилитация и переселение не будет, будет предоставлена ​​только денежная компенсация. если вы решите отказаться от собственности, стандарт компенсации за реконструированную жилую площадь составит 12 500 юаней за квадратный метр, а стандарт компенсации за реконструированную площадь коммерческой недвижимости составит 6 000 юаней за квадратный метр.

некоторые местные жители и несельчане не удовлетворены этим планом. для сельских жителей в некоторых прошлых проектах реконструкции в гуанчжоу четыре этажа использовались в качестве компенсационной зоны. хотя денежная компенсация за брошенное имущество не является первым выбором для многих людей, с этого момента люди интуитивно чувствуют разницу. напротив, был обнародован план сноса и компенсации на 2020 год для деревни лирендонг в панью, в котором упоминалась денежная компенсация. часть территории, принадлежащая к зоне «снести одну, чтобы компенсировать одну», будет компенсирована по стандарту в размере 20 000 юаней/. квадратный метр, что вызвало бурные дискуссии.

местный несельчанин сделал сми подсчет: в сертификате указана площадь застройки 656 квадратных метров, и по стандарту он может переселить дом площадью 280 квадратных метров, квартиру площадью 150 квадратных метров и денежную сумму. компенсация около 340 000 юаней. если недвижимость будет заброшена и денежная компенсация будет использована для покупки дома поблизости, компенсация в размере более 4,7 миллиона юаней, которую он получит, сможет покрыть только 30–40% первоначального взноса. координатор проекта обновления городских поселков откровенно заявил в интервью средствам массовой информации: «эпоха попыток разбогатеть в одночасье за ​​счет обновления городских поселков прошла».

житель деревни канглэ рассказал china news weekly, что, учитывая расположение района канглу в центре гуанчжоу, в прошлом он мог иметь стабильный доход за счет сбора арендной платы, но он беспокоился, что после сноса района ничего не останется. поэтому он надеялся, что существуют более высокие компенсационные пакеты.

12 апреля в районе канглу сносили огороженное здание. изображение/визуальный китай

конфликты сложнее

конфликт по поводу компенсации за снос еще более осложнен в промышленных деревнях, таких как канглу.

ли юйцзя сказал, что благодаря политике «дополнения три к одному» модель промышленной деревни в целом появилась в городских деревнях гуанчжоу. жители деревень и деревенские коллективы за последние тридцать лет наслаждались дивидендами промышленного развития, имея высокие доходы и имеют высокие доходы. полностью осознавая огромную ценность земли, ожидания компенсации за снос также возросли.

деревни канглэ и луцзян занимают площадь около 1 квадратного километра, что эквивалентно размеру примерно 140 стандартных футбольных полей. в них расположено около 20 000 фабрик по производству одежды и аксессуаров и т. д., а также они обеспечивают питание, жилье и транспорт более чем для людей. здесь 100 000 человек.

городские деревни грязны и многолюдны, усеяны фабриками всех размеров, а улицы похожи на лабиринт. владелец швейной фабрики рассказал «анекдот»: однажды после работы он спустился вниз за водой, но не вернулся. он даже не попросил зарплату, потому что заблудился.

во многих переулках могут одновременно гулять только 1-2 человека. из компрессора кондиционера наверху капает вода. дорога всегда сырая, без солнечного света, и доносится специфический запах канализации. большинство коренных жителей покинули городские деревни. многие люди увеличили свои дома до четырех-пяти этажей, а некоторые даже до восьми-девяти этажей, и живут за счет арендной платы.

ежемесячная арендная плата за одноместную комнату площадью восемь-девять квадратных метров, если она чуть лучше отделана, составляет около 1500 юаней - цены на местные одноместные номера колеблются от 400 до 1600 юаней. на каждом этаже по 8 таких домов. если исходить из 4 этажей, годовой доход арендодателя от аренды превышает 600 000 юаней.

многие частные дома в деревне сдаются в субаренду через вторых или третьих арендодателей, но аборигены также могут получать значительный доход. газета «southern metropolis daily» однажды сообщила, что на плакате на стартовой площадке проекта реконструкции городского поселка в районе канлу говорилось: «средняя ежемесячная арендная плата за жилую недвижимость в районе канлу составляет 80-100 юаней за квадратный метр, а аренда коммерческой недвижимости составляет 100-200 юаней за квадратный метр, годовой дивиденд сельской общины на душу населения на акцию составляет примерно 213 000 юаней. кроме того, жители деревни также могут получать щедрую арендную плату, сдавая в аренду свои дома. годовой доход от сдачи в аренду домов некоторых жителей деревни может достигать 400 000-700 000 юаней, а годовой доход может достигать 1 миллиона юаней.

когда промышленные деревни с высокими доходами столкнутся с новой эрой сноса с более низкими стандартами, вы можете себе представить, насколько это будет сложно.

фактически, с февраля по июнь этого года экономический кооператив фэнхэ, где расположены канглэ и луцзян, трижды запросил мнение жителей деревни относительно плана компенсации за снос и переселение в этом районе. однако по состоянию на конец августа оглашение проекта для комментариев было закрыто на два месяца, и нового прогресса не произошло.

два участка, которые в настоящее время строятся, представляют собой коллективную деревенскую собственность с меньшей устойчивостью к сносу. всего на первом этапе реконструкции находится 9 участков, в том числе 8 участков для реконструкции и 1 участок финансирования. согласно публичной информации, район канглу был отремонтирован и разделен на 59 участков, в том числе 49 участков реконструкции и 10 участков финансирования. в соответствии с принципом «сначала реконструкция, затем финансирование, сначала коллективные дома, а затем частные дома». будут разделены на четыре этапа, которые будут реализовываться по мере поступления: один участок будет снесен, другой построен, один завершен, а другой перенесен.

район канглу расположен в центре гуанчжоу, где земля стоит дорого, а аренда является одним из основных доходов жителей деревни. фотография/штатный репортер ян чжицзе

пойманный между старыми и новыми моделями

на самом деле жители села не против преобразований.

преобразование городских деревень в районе канглу можно проследить до 2011 года. представители двух деревень проголосовали за преобразование «городских деревень» на основе естественных деревень и провели предварительную работу, такую ​​​​как отбор предприятий с намерением сотрудничать. в 2018 году голосование по поводу намерения отремонтировать всю деревню было одобрено. в двух деревнях было 3305 акционеров, а уровень одобрения составил 97,19%. в 2021 году компания hopson development официально станет совместным предприятием по обновлению городов канглэ и луцзян.

в 2023 году проект будет существенно продвинут. в июне этого года в районе хайчжу был создан штаб комплексного ремонта и благоустройства района канлу, который разделил район канлу на 13 сетей. руководители районов 13 выполняли функции руководителей сетей и мобилизовали кадры со всего района для продвижения работ по преобразованию. в конце того же года официально начался снос дома. в мае этого года был утвержден план реализации проекта реконструкции. в июне также были утверждены необходимые для проекта разрешения на планирование и строительство. 24 июля официально началось строительство на двух участках.

в этом проекте реконструкции городской деревни используется комплексный метод реконструкции, в котором fenghe economic union co., ltd., улица фэнъян, район хайчжу, город гуанчжоу, является основным элементом реконструкции, а обновление и реконструкция реализуется в модели совместной реконструкции хопсона. innovation group co., ltd. несет ответственность за конкретную работу по внедрению. согласно соответствующим планам, проект планируется реализовать в четыре этапа и рассчитан на десять лет.

однако за последние десять лет или около того общая среда для реконструкции городских деревень в гуанчжоу и даже по всей стране претерпела огромные изменения. ли юйцзя отметил, что последний этап реконструкции городских деревень проходил в период с 2016 по 2019 год. большинство городов на материке включили реконструкцию городских деревень в реконструкцию трущоб. однако во многих городах в дельте жемчужной реки, включая гуанчжоу, до сих пор используется реконструкция «трех старых». модель.

первоначальная модель трансформации «трех старых» имеет ярко выраженный рыночный оттенок. хотя эта модель в определенной степени дала результаты, она также принесла «побочные эффекты». ли юйцзя однажды проанализировал, что из-за чрезмерной зависимости от застройщиков в переговорах по сносу, высокая компенсация «домохозяйствам с гвоздями» привела к росту затрат на снос, и трудно реализовать стандарты, установленные правительством для экспроприации и сноса. для решения проблемы сбалансированности капитала застройщики часто превышают нормативы площади и планировочные показатели, а вспомогательные объекты общественного назначения отсутствуют. в конце концов, преобразование городских поселков стало проектом, возглавляемым компаниями по недвижимости.

с 2023 года в стране неоднократно подчеркивалось дальнейшее содействие преобразованию поселков городского типа в очень крупные и мегаполисы. в этом году гуанчжоу запустил «специальный план гуанчжоу по обновлению городов (2021–2035 годы)» и «специальный план гуанчжоу по обновлению городских деревень (2021–2035 годы)», вступая в новый раунд преобразования городских деревень с большим упором на лидерство правительства. и поощрение участие государственных предприятий постепенно перешло к модели «законной экспроприации и чистой передачи земли» и сочетается с промышленной трансформацией и модернизацией.

в то же время, начиная с 1 мая этого года, будут официально введены в действие «правила реконструкции городских деревень». это первое в стране местное постановление, специально направленное на преобразование городских деревень.

однако, по словам ли сяоцзяна, бывшего президента китайского института городского планирования и дизайна и национального мастера инженерных изысканий и проектирования, механизм компенсации за снос может быть продвинут на последнем этапе реконструкции городских поселков, при условии, что существует достаточный рыночный спрос. для недвижимости в то время. жители деревни получали высокую компенсацию за снос, и даже если застройщики потратили много денег, они могли снести один, построить два и построить три, а правительство также могло зарабатывать деньги на земле. проблема сейчас в том, что недвижимость находится в глубоком цикле корректировки, и этот замкнутый цикл больше не работает. «после того, как снос будет завершен, кто возьмет на себя управление строительством?»

благодаря раннему планированию реконструкция городских поселков в районе канглу продолжает прежнюю модель реконструкции «трех старых». однако за два дня до того, как проект компенсации за снос был обнародован, 15 мая, «меры по осуществлению реконструкции старых деревень, старых фабрик и старых городов в гуанчжоу» были официально реализованы. эти меры также прояснили все аспекты «. модель реконструкции трех стариков. спецификация.

таким образом, район канглу находится между старой и новой моделями трансформации городских деревень. ли юйцзя упомянул в интервью china news weekly, что перед районом канлу стоит очень тяжелая задача по преобразованию. требования к доступному жилью и соотношению площади не так высоки, как в новой модели, но правительство также надеется предоставить городу место. для развития и содействия промышленной трансформации. модернизация также может обеспечить определенное количество жилья для населения-мигрантов, а компании по недвижимости также могут достичь финансового баланса и т. д. «при наличии нескольких целей реализация проектов происходит относительно медленно».

в марте и апреле этого года ли юйцзя посетил район канглу с целью исследования и принял участие в соответствующих местных симпозиумах. он упомянул в интервью china news weekly, что во время спада на рынке недвижимости застройщики особенно обеспокоены тем, как сохранить баланс средств. чем дольше проект откладывается, тем больше давление на застройщиков. по этой причине районные управления районов хайчжу и канлу прилагают все усилия, чтобы убедить сельские коллективы и жителей деревни снизить затраты на снос.

по мнению цзян хао, по сравнению с предыдущим раундом реконструкции городских поселков, снижение стандарта компенсации за снос является возвращением к рациональности. в прошлом застройщики часто не слишком подробно сообщали об этих различиях сельским жителям в погоне за более высокой прибылью. но теперь правительству необходимо объяснить и подчеркнуть это сельским коллективам и сельчанам.

многие эксперты, контактирующие с проектом, отметили, что потребуется время, чтобы снизить ожидаемую компенсацию за снос деревенских жителей, и трудно полагаться исключительно на правительство в его продвижении. вместо этого требуется рыночное образование, чтобы по-настоящему почувствовать это жилье. цены падают.

фактически, местные жители также осознают, что первоначальная промышленная среда нуждается в модернизации и ремонте, но их требования заключаются в том, чтобы иметь доход и сдавать в аренду свои дома или коллективную собственность. правительство должно рассмотреть этот вопрос с точки зрения сельских жителей и населения. деревенский коллектив и найти решение.

по мнению ли сяоцзяна, в районе канлу принята модель реконструкции «трех старых», которая не требует принудительной передачи чистой земли. в определенной степени она играет «буферную» роль, а это означает, что все дома здесь не нуждаются. снести заранее.

например, первые два участка земли, которые будут построены, могут стать тестовым полем, а последующие обновленные участки могут на этой основе суммировать опыт "например, некоторые участки будут снесены и перестроены, а в других местах - возможно ли это. сделать некоторые органические улучшения, такие как улучшение инфраструктуры?» обновления и т. д.

«крупный снос и массовое строительство — не единственное решение, это может быть даже самое дорогое решение, и риски очень высоки». по его мнению, преобразование городских деревень в районе канглу — это, по сути, вопрос экономического развития, и необходимо уважать рыночные законы и в то же время искать комплексные решения для городских деревень, чтобы снизить риски, защитить законные интересы сельских жителей, эффективно управлять предприятиями и помочь новым жителям жить и работать в мире и довольстве.

(для защиты конфиденциальности интервьюируемого имя цинь миана было изменено.)

репортер: ян чжицзе

монтажер: мин цзе

операционный редактор: ма сяои