소식

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고소득 산업마을로 거듭나다

낮아진 기준으로 새로운 철거시대를 맞이하다

가시적인 모순을 상상할 수 있다

'광저우에서 가장 비싼 오래된 개조 프로젝트'로 알려진 하이주구 캉루 지역이 공식적으로 건설 단계에 돌입했습니다.

홍레 다리는 홍레 마을의 랜드마크 중 하나입니다. 다리 서쪽의 좁은 길은 완전히 다른 두 공간을 나눕니다. 8월 19일, 남쪽 울타리로 격리된 넓은 열린 공간에서 불도저가 건설 중이었습니다. 반대편에는 '좁은 골목 악수빌딩이여 안녕'이라는 철거 현수막이 건물에 걸려 있다. 옷마을의 저층 건물들이 서로 연결돼 있어 일상 업무에는 지장이 없다. 오후 5시가 되면 많은 전기가 들어온다. 천을 실은 자전거는 중산대학교에서 왔어요. 사람들은 천 시장에서 나와 의류공장으로 향했습니다. 하루가 끝나기 전에 마지막 일자리를 찾기 위해 거리와 다리에서 기다리는 일용직 근로자도 많습니다.

강루구(kanglu district)는 강러(kangle)와 루장(lujiang)이라는 두 개의 도시 마을로 구성되어 있으며 광저우의 핵심 지역인 하이주(haizhu) 구에 위치하며 도시의 중심 축이 통과합니다. 개조 비용이 300억 위안을 초과하기 때문에 광저우에서 "가장 비싼 오래된 개조"로 알려져 있습니다. kanglu 지역의 도시 마을 개조는 2011년 초 마을 대표 투표로 결정되었습니다. 이 소식은 수년 동안 마을에 퍼져 있었지만 2023년이 되어서야 프로젝트 프로세스가 가속화되었습니다. 프로젝트가 처음 철거되었습니다. 그해 말, 그리고 올해 7월 24일 그날 공식적으로 착공식을 가졌다.

광저우의 도시 마을 개조는 2009년에 시작되었습니다. 도시 재개발이 10년 이상 진행된 후, 광둥성 도시 및 농촌 계획 연구소 주택 정책 연구 센터의 수석 연구원인 li yujia는 대부분의 도시 마을 개조 프로젝트가 안정적인 자금으로 진행된다고 솔직하게 말했습니다. 초기 단계에서는 역사적 문제가 거의 해결되지 않았습니다. 나머지는 "기본적으로 깨지기 힘든 문제"입니다.

이 점을 넘어 보면 광저우는 물론 전국적으로도 도시마을의 변혁은 새로운 단계로 접어들고 있으며, 철거와 순간적인 부의 시대는 점차 지나가고 있다.

4월 23일, kanglu 지구 f37 부지의 마지막 건물이 무너졌습니다. 사진/영상 중국

"하룻밤 사이에 부자가 되자"는 역사가 되다

장시성 출신인 qin mian은 2020년에 약 100만 위안을 투자하여 lujiang 마을에 의류 공장을 열었습니다. 비록 2018년에 kanglu 지역의 철거 계획에 대해 들었지만 이 프로젝트는 실제로 진전이 없었습니다.

2023년에는 캉루 지구 도시 마을의 변화가 가속화될 예정입니다. 2개의 첫 번째 건설 현장에는 주택 83,200㎡, 저층 건물 49개, 임차인 379명이 2023년 말부터 시작됩니다. qin mian은 상사를 알고 공장을 임대하는 데 400,000위안 이상을 지출한 지 불과 한 달 만에 철거 통지서를 받았습니다. 하지만 친미엔은 8월 20일 차이나뉴스위클리와의 인터뷰에서 "3년 안에 내 집을 철거할 수 없을 것 같다. 내 공장이 도로 옆에 있고 그 뒤 줄이 꽉 차 있다"고 걱정하지 않았다. 마을 사람들의 개인 주택을 철거하는 것도 번거롭습니다.”

도시마을 재건축에서 늘 골치 아픈 문제였던 철거 보상에 대한 합의에 도달하기 어렵다. 강루지역 사업 초기에는 이곳이 '다음 리에데 또는 양지마을'이 될 것이며 철거 후 마을 주민들이 하룻밤 사이에 부자가 될 것이라는 추측이 있었다.

jiang hao는 광저우 현대 도시 재생 산업 개발 센터(이하 "grid 개발 센터")의 창립 이사입니다. 그와 그의 팀은 kanglu 지역의 도시 재생 단위 계획 계획에 참여했습니다. 그는 이전 기준과 비교하여 현재의 철거 보상 기준이 크게 변경되었으며 이는 kanglu 지역 개조 프로젝트 발전을 위한 새로운 도전이 될 것이라고 china news weekly에 인정했습니다.

올해 5월 17일, 풍허(강러촌, 루장촌) 도시마을 개조사업(이하 “강로지역 개조사업”이라 칭함) 철거 및 재정착 보상계획 협의 초안이 발표됐다.

의견 초안에는 보상 방법에 재건축 및 재정착, 버려진 재산에 대한 금전적 보상이 포함되며 현지 주택을 소유한 마을 주민과 비 주민을 구분한다고 명시되어 있습니다. kanglu 지역에는 비 주민이 지은 주택이 약 2,000채로 45채에 달합니다. 전체 주택 수의 %를 차지하며 주거 면적은 마을 주민보다 거의 130,000제곱미터 더 많습니다.

주택에 소유권 증명서가 있는 경우 지역 주민들은 증명서에 명시된 건축 면적 또는 3.5층에 따라 보상을 받게 됩니다. 면적 중 소유권이 있는 아파트에 대해 보상하며, 60%는 1,500위안/평방미터의 금전적 보상으로만 보상됩니다. 소유권 증명서 없이 2010년 이전에 건축된 주택의 경우 마을 주민은 3.5층으로 보상을 받는 반면, 마을 주민이 아닌 사람은 재산권이 없는 아파트, 40년 사용권, 건축 면적이 280제곱미터 이하인 아파트를 받게 됩니다. 2010년에 무허가 주택을 지은 경우 주민이나 비주민 모두 재활 및 정착이 불가능하고 금전적 보상만 제공된다. 부동산을 포기할 경우, 재건축된 주거지역의 보상기준은 12,500위안/평방미터이고, 재건축된 상업용 부동산 지역의 보상기준은 6,000위안/평방미터입니다.

일부 지역 주민과 마을 주민이 아닌 사람들은 계획에 만족하지 않습니다. 마을 주민들의 경우 과거 광저우의 일부 개조 프로젝트에서 4개 층을 재건축 보상 구역으로 사용했습니다. 버려진 재산에 대한 금전적 보상이 많은 사람들에게 첫 번째 선택은 아니지만, 사람들은 이 시점부터 직감적으로 격차를 느낀다. 이에 반해 2020년 판위 이인동 마을 철거 및 보상 계획이 공개됐는데, 여기에는 '철거 하나 보충' 지역에 속하는 부분에 대해 2만 위안을 기준으로 보상할 예정이다. 평방 미터로 인해 열띤 토론이 벌어졌습니다.

현지 주민이 아닌 한 주민이 언론에 계산한 바에 따르면 증명서에는 건축 면적이 656제곱미터로 나와 있으며 기준에 따라 주택 280제곱미터, 아파트 150제곱미터, 금전적인 금액을 이전할 수 있다고 합니다. 보상금 약 340,000위안. 부동산을 버리고 그 금전적 보상금으로 인근 집을 구입하는 경우 그가 받게 될 470만 위안 이상의 보상금은 계약금의 30~40%에 불과하다. 도시마을 정비사업 코디네이터는 언론과의 인터뷰에서 “도시마을 정비로 하루아침에 부자가 되려는 시대는 지났다”고 솔직하게 말했다.

강러촌의 한 주민은 차이나뉴스위클리와의 인터뷰에서 “과거에는 광저우 중심부에 있는 강루 지역의 위치를 ​​고려해 임대료 징수를 통해 안정적인 수입을 얻을 수 있었지만 철거 후에는 아무것도 남지 않을 것을 걱정했다”고 말했다. 그래서 그는 더 높은 보상 패키지가 있기를 바랐습니다.

4월 12일, 캉루(kanglu) 지역에서 울타리로 둘러싸인 건물이 철거되고 있었습니다. 사진/영상 중국

갈등은 더 어렵다

철거 보상을 둘러싼 갈등은 강루 같은 산업마을에서는 더욱 어렵다.

li yujia는 "3:1 보충" 정책 ​​덕분에 공업 마을 모델이 광저우의 도시 마을에 일반적으로 나타났으며 지난 30년 동안 마을 주민과 마을 집단이 높은 소득과 함께 산업 발전의 이익을 누려왔다고 말했습니다. 거대한 땅의 가치를 충분히 인지하고 철거 보상에 대한 기대감도 높아졌다.

kangle과 lujiang 마을의 면적은 약 1평방킬로미터로 축구장 약 140개 크기에 해당합니다. 여기에는 약 20,000개의 의류 및 액세서리 공장 등이 자리해 있으며 이상 주민에게 식량, 주택, 교통 수단을 제공합니다. 여기 100,000명이에요.

도시 마을은 더럽고 붐비며, 온갖 규모의 공장이 곳곳에 있고, 거리는 미로와 같습니다. 한 의류공장 주인은 “농담”이라며 “어느 날 퇴근하고 물을 사러 아래층으로 내려갔다가 길을 잃어 임금조차 요구하지 않았다”고 말했다.

한 번에 1~2명만 걸을 수 있는 골목이 많습니다. 위층 에어컨 압축기에서 물이 뚝뚝 떨어지고 햇빛도 없고, 하수구 특유의 냄새가 납니다. 대부분의 원주민은 도시 마을에서 이주했습니다. 많은 사람들이 집을 4~5층으로 확장하고 심지어 8~9층까지 올라가 임대료를 받아 생활합니다.

8~9제곱미터 크기의 1인실 월 임대료는 장식이 약간 더 나은 경우 약 1,500위안입니다. 현지 1인실 가격은 400~1,600위안입니다. 각 층별로 이런 주택이 8채씩 있는데, 4개 층을 기준으로 계산하면 집주인의 연간 임대수입은 60만 위안이 넘는다.

마을의 많은 개인 주택은 2차 또는 3차 집주인을 통해 전대되지만 원주민도 상당한 수입을 올릴 수 있습니다. "남부 대도시 일보"는 kanglu 지역의 도시 마을 개조 프로젝트 시작 현장의 포스터에 다음과 같이 언급한 적이 있다고 보도한 적이 있습니다. kanglu 지역의 주거용 부동산의 월 평균 임대료는 80-100 위안/평방미터이며 월 평균 임대료는 80-100 위안입니다. 상업용 부동산 임대료는 100~200위안/제곱미터이며, 마을 공동체의 1인당 연간 배당금은 약 213,000위안입니다. 또한, 마을 주민들은 자신의 집을 임대하여 넉넉한 임대료를 받을 수 있으며 일부 마을 사람들의 집을 임대하여 연간 수입은 400,000~700,000위안, 연간 수입은 100만 위안에 달할 수 있습니다.

고소득 산업마을이 낮은 기준의 철거라는 새로운 시대를 맞이하게 된다면, 그것이 얼마나 어려울지 상상할 수 있을 것입니다.

실제로 올해 2월부터 6월까지 캉러(kangle)와 루장(lujiang)이 위치한 펑허경제협동조합(fenghe economic cooperative)은 해당 지역의 철거 및 재정착 보상 계획과 관련해 세 차례에 걸쳐 마을 주민들의 의견을 구했습니다. 그러나 8월말 현재 의견초안 공개가 두 달째 중단된 채 새로운 진전이 이뤄지지 않고 있다.

현재 건설 중인 2개 필지는 철거에 대한 저항이 적은 마을 집단 자산으로, 재건축 8개 필지와 자금조달 필지 1개를 포함해 1차 개조 추진 대상이 총 9필지입니다. 공개 정보에 따르면 kanglu 지역은 "선 재건축 후 자금 조달, 집단 우선 후 개인 주택"이라는 원칙에 따라 재건축 구역 49개와 자금 조달 구역 10개를 포함하여 총 59개 단위 구역으로 개조되었습니다. 한 구역은 철거되고 다른 구역은 건설되고, 한 구역은 완료되고 다른 구역은 이전되는 등 4단계가 순차적으로 시행될 것입니다.

kanglu 지역은 광저우 중심부에 위치하고 있으며 토지 가격이 비싸고 임대료가 마을 주민들의 주요 소득 중 하나입니다. 사진/양즈제 기자

기존 패턴과 새로운 패턴 사이에 끼어 있음

실제로 마을 주민들은 변화에 반대하지 않는다.

강루구 도시마을의 변화는 2011년으로 거슬러 올라간다. 두 마을의 마을 대표들은 자연마을을 기반으로 한 '도시마을'의 변화를 추진하기로 투표하고, 협력할 기업을 선정하는 등 사전작업을 진행했다. 2018년에는 마을 전체를 개조하는 의향에 대한 투표가 승인되었습니다. 두 마을의 주주는 3,305명이었고 찬성률은 97.19%였습니다. 2021년에 hopson development는 공식적으로 kangle 마을과 lujiang 마을의 도시 재생을 위한 협력 기업이 될 것입니다.

이 프로젝트는 2023년에 실질적으로 진전될 것이다. 올해 6월, 하이주(haizhu) 구는 강루(kanglu) 지구 종합 개조 개선 본부를 설립하여 강루(kanglu) 지구를 13개 그리드로 나누었습니다. 13명의 지구 지도자가 그리드 책임자 역할을 하고 전체 지구에서 간부를 동원하여 변혁 작업을 추진했습니다. 같은 해 말, 공식적으로 주택 철거가 시작되었습니다. 올해 5월에는 재개발사업 실시계획이 승인됐고, 6월에는 건설사업에 필요한 기획·시공허가도 승인돼 7월 24일 2개 부지에 대한 건설사업이 공식적으로 시작됐다.

이 도시 마을 재건축 프로젝트는 광저우시 하이주구 풍양가에 위치한 fenghe economic union co., ltd.를 재건축 주체로 하여 종합 재건축 방식을 채택하고 hopson 협력 재건축 모델로 재개발 및 재건축을 시행합니다. innovation group co., ltd.는 구체적인 구현 작업을 담당합니다. 관련 계획에 따르면 해당 사업은 4단계에 걸쳐 진행될 예정이며, 소요기간은 10년으로 예상된다.

그러나 지난 10여년 동안 광저우는 물론 전국적으로도 도시마을 재건을 위한 전반적인 환경은 엄청난 변화를 겪었다. li yujia는 도시 마을 개조의 마지막 단계가 2016년부터 2019년까지 집중되었다고 언급했습니다. 대부분의 본토 도시는 도시 마을 개조를 판자촌 개조에 포함했지만 광저우를 포함한 주강 삼각주 지역의 많은 도시에서는 여전히 '3개 구' 개조를 사용하고 있습니다. 모델.

원래의 "세 가지 오래된" 변형 모델은 뚜렷한 시장 지향적 특징을 가지고 있습니다. 이 모델은 어느 정도 성과를 거두었지만 '부작용'도 가져왔습니다. li yujia는 철거 협상을 주도하는 개발자에 대한 과도한 의존으로 인해 '네일 가구'에 대한 고가의 보상으로 인해 철거 비용이 상승하고 정부가 정한 수용 및 철거 기준을 이행하기가 어렵다고 분석한 적이 있습니다. 자금수지 문제를 해결하기 위해 개발업자들이 용적률과 계획지표를 초과하는 경우가 많고, 지원 공공시설이 미비한 상황이다. 결국 도시마을의 변신은 부동산회사가 주도하는 프로젝트가 됐다.

2023년부터 국가는 초대형, 거대 도시에서 도시 마을의 변화를 지속적으로 추진할 것을 거듭 강조해 왔습니다. 올해 광저우는 '광저우 도시 재개발 특별 계획(2021~2035)'과 '광저우 도시 마을 혁신 특별 계획(2021~2035)'을 시작하여 정부 리더십을 더욱 강조하면서 새로운 도시 마을 변혁 단계에 돌입했습니다. 국유기업의 참여는 점차적으로 "법적 수용 및 순토지 이전" 모델로 이동했으며 산업 변혁 및 업그레이드와 결합되었습니다.

동시에 올해 5월 1일부터 '광저우 도시 마을 개조 조례'가 공식적으로 시행될 예정이다.

그러나 전 중국 도시 계획 설계 연구소 소장이자 국가 공학 조사 및 설계 전문가인 li xiaojiang에 따르면 충분한 시장 수요가 있는 경우 도시 마을 개조의 마지막 단계에서 철거 보상 메커니즘이 추진될 수 있습니다. 당시 부동산 때문에 마을 주민들은 높은 철거 보상금을 받았고, 부동산 개발업자들이 많은 돈을 들여도 하나를 철거하고, 두 개를 짓고, 세 개를 지을 수 있었고, 정부도 그 땅에서 돈을 벌 수 있었다. 이제 문제는 부동산이 극심한 조정주기에 들어가고 있으며, "철거가 완료된 후 누가 인수하고 건설할 것인가?"라는 폐쇄 루프가 더 이상 작동하지 않는다는 것입니다.

초기 계획으로 인해 강로구의 도시 마을 개조는 과거의 "3구" 개조 모델을 이어갑니다. 그러나 철거 보상 초안이 공개되기 이틀 전인 5월 15일 '광저우의 옛 마을, 옛 공장, 옛 마을 개조 실시 방안'이 공식적으로 시행됐다. three olds" 재구성 모델. 사양.

따라서 kanglu 지역은 도시 마을 변화의 기존 모델과 새로운 모델 사이에 위치합니다. li yujia는 china news weekly에 kanglu 지역이 매우 무거운 변화 과제를 부여받았다고 언급했습니다. 저렴한 주택 및 용적률에 대한 요구 사항은 새 모델만큼 높지 않지만 정부는 도시에 공간을 제공하기를 희망합니다. 업그레이드를 통해 이주 인구에게 일정량의 주택을 제공할 수 있고, 부동산 회사도 재정 균형 등을 달성할 수 있습니다. "다양한 목표로 인해 프로젝트 실행이 상대적으로 느립니다."

올해 3월과 4월에는 li yujia가 연구를 위해 kanglu 지역을 방문하고 관련 지역 심포지엄에 참여했습니다. 그는 부동산 침체기 동안 개발자들이 자금 균형을 유지하는 방법에 대해 특히 우려하고 있다고 china news weekly에 언급했습니다. 이 때문에 하이주구와 캉루구 가도 사무실에서는 철거 비용을 줄이도록 마을 집단과 마을 주민들을 설득하기 위해 열심히 노력하고 있습니다.

jiang hao의 견해에 따르면 이전 도시 마을 재건과 비교하여 철거에 대한 보상 기준을 낮추는 것은 합리성으로의 복귀입니다. 과거에는 개발자들이 더 높은 수익을 추구하기 위해 이러한 차이점을 마을 사람들과 너무 많이 소통하지 않는 경우가 많았습니다. 하지만 이제 정부는 이를 마을집단과 주민들에게 설명하고 강조해야 한다.

사업에 접촉한 많은 전문가들은 마을 주민들의 철거에 대한 예상 보상을 낮추는 데 시간이 걸릴 것이며 정부에만 의존하기는 어렵다고 언급했다. 대신 주택을 진정으로 느끼기 위해서는 시장 교육이 필요하다. 가격이 하락하고 있습니다.

실제로 지역 주민들도 원래의 산업 환경을 개선하고 개조해야 한다는 것을 알고 있지만, 그들의 요구는 소득을 얻고 주택이나 공동 재산을 임대하는 것입니다. 정부는 마을 주민과 주민의 관점에서 문제를 고려해야 합니다. 마을 집단을 찾아 해결책을 찾으세요.

li xiaojiang의 견해에 따르면 kanglu 지역은 깨끗한 토지 이전을 시행할 필요가 없는 "3구" 개조 모델을 채택하고 있으며 어느 정도 "완충" 역할을 수행합니다. 이는 이곳의 모든 주택이 필요하지 않음을 의미합니다. 미리 철거할 예정입니다.

예를 들어, 건설될 처음 두 개의 토지가 테스트 필드가 될 수 있으며, 이후 업데이트되는 영역은 이를 기반으로 경험을 요약할 수 있습니다. "예를 들어 일부 토지는 철거되고 재건축될 예정이며 다른 장소에서는 가능합니다. 인프라 개선과 같은 유기적인 개선을 수행하시겠습니까?" 업데이트 등"

"대규모 철거와 대규모 건설은 유일한 해결책이 아니며 가장 비용이 많이 드는 해결책일 수도 있으며 위험도 매우 높습니다." 시장은 법을 존중해야 하며 동시에 위험을 줄이고 마을 주민의 정당한 이익을 보호하며 기업을 효과적으로 운영하고 새로운 주민이 평화롭고 만족스럽게 살고 일할 수 있도록 포괄적인 솔루션을 모색해야 합니다.

(인터뷰 대상자의 개인정보 보호를 위해 qin mian의 이름은 변경되었습니다.)

기자: 양즈지에

편집자: 민지에

운영 편집자: ma xiaoyi