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torne-se uma vila industrial de alta renda

encontrando uma nova era de demolição com padrões reduzidos

as contradições espinhosas podem ser imaginadas

a área de kanglu, no distrito de haizhu, conhecida como "o antigo projeto de renovação mais caro de guangzhou", entrou oficialmente em fase de construção.

a ponte hong le é um dos marcos da vila de hong le. uma estrada estreita a oeste da ponte divide dois espaços completamente diferentes. no dia 19 de agosto, escavadeiras estavam em construção num grande espaço aberto isolado por cercas no lado sul. do outro lado, uma faixa de demolição com os dizeres "adeus ao edifício narrow alley handshake" está pendurada no prédio. os prédios baixos da vila do vestuário estão conectados entre si e as operações diárias não são perturbadas: às 17h, muitos elétricos. bicicletas carregando tecidos vêm da universidade de zhongshan. as pessoas saíram do mercado de tecidos e seguiram em direção à fábrica de roupas. há também muitos trabalhadores diários à espera nas ruas e pontes, na esperança de encontrar a última oportunidade de emprego antes do final do dia.

o distrito de kanglu consiste em duas aldeias urbanas, kangle e lujiang. está localizado no distrito de haizhu, a área central de guangzhou, com o eixo central da cidade passando por ele. como o custo da reforma ultrapassa 30 bilhões de yuans, ela é conhecida como a “renovação antiga mais cara” de guangzhou. a transformação da aldeia urbana na área de kanglu foi decidida por votação dos representantes da aldeia já em 2011. a notícia tem circulado na aldeia há muitos anos, mas foi só em 2023 que o processo do projecto foi acelerado: o projecto foi primeiro demolido no final daquele ano, e em 24 de julho deste ano, foi oficialmente inaugurado o dia.

a renovação das aldeias urbanas de guangzhou começou em 2009. após mais de dez anos de renovação urbana, li yujia, pesquisador-chefe do centro de pesquisa de políticas habitacionais do instituto provincial de planejamento urbano e rural de guangdong, disse sem rodeios que a maioria dos projetos de renovação de aldeias urbanas com financiamento estável e poucos problemas históricos foram resolvidos nas fases iniciais. o resto é “basicamente um osso duro de roer”.

olhando para além deste ponto, a transformação das aldeias urbanas em guangzhou e mesmo em todo o país está a entrar numa nova fase, e a era da demolição e da riqueza instantânea está gradualmente a passar.

em 23 de abril, o último edifício do lote f37, no distrito de kanglu, desabou. imagem/visual china

“fique rico da noite para o dia” vira história

em 2020, qin mian, natural de jiangxi, investiu cerca de 1 milhão de yuans para abrir uma fábrica de roupas na vila de lujiang. embora tenha ouvido falar do plano de demolição na área de kanglu em 2018, o projeto nunca avançou realmente.

em 2023, a transformação das aldeias urbanas no distrito de kanglu será acelerada. os dois primeiros canteiros de obras terão 83.200 metros quadrados de casas, 49 prédios baixos e 379 inquilinos. a liberação e demolição começarão a partir do final de 2023. qin mian conhecia um chefe e gastou mais de 400.000 yuans para alugar a fábrica. apenas um mês depois, ele recebeu um aviso de demolição. mas em uma entrevista ao china news weekly em 20 de agosto, qin mian não estava preocupado com isso: “não poderei demolir minha casa em três anos. com as casas particulares dos moradores também é problemático desmantelá-las.”

é difícil chegar a um consenso sobre a compensação por demolição, que sempre foi um problema espinhoso na reconstrução de aldeias urbanas. no início do projeto da área de kanglu, especulou-se que esta seria "a próxima vila de liede ou yangji" e que os moradores ficariam ricos da noite para o dia após a demolição.

jiang hao é o diretor fundador do centro de desenvolvimento da indústria de renovação urbana moderna de guangzhou (doravante denominado "centro de desenvolvimento grid"). ele e sua equipe participaram do planejamento da unidade de renovação urbana da área de kanglu. ele admitiu ao china news weekly que, em comparação com os padrões anteriores, os actuais padrões de compensação de demolição mudaram significativamente, o que será um novo desafio para o avanço do projecto de renovação da área de kanglu.

em 17 de maio deste ano, foi anunciado o projeto de consulta para o plano de compensação de demolição e reassentamento do projeto de renovação da vila urbana de fenghe (vila kangle, vila lujiang) (doravante denominado "projeto de renovação da área kanglu").

o rascunho para comentários afirma que os métodos de compensação incluem reconstrução e reassentamento e compensação monetária para propriedades abandonadas, e distingue entre aldeões e não-aldeões com propriedade de casa local - na área de kanglu, há quase 2.000 casas construídas por não-aldeões, representando 45 % do número total de residências, e sua área residencial é quase 130.000 metros quadrados a mais que a dos moradores.

se a casa tiver um certificado de propriedade, os moradores locais serão compensados ​​de acordo com a área de construção ou 3,5 andares indicados no certificado. os moradores não locais serão compensados ​​por um máximo de 280 metros quadrados de casas reconstruídas. da área será compensada por apartamentos com direitos de propriedade, e 60% serão compensados ​​apenas em 1.500 yuans/metro quadrado para compensação monetária. para casas construídas antes de 2010 sem certificados de propriedade, os moradores serão compensados ​​​​com 3,5 andares, enquanto os não moradores receberão apartamentos sem direitos de propriedade, direitos de uso de 40 anos e uma área de construção não superior a 280 metros quadrados. se as casas não licenciadas forem construídas em 2010, nem os aldeões nem os não-aldeões serão reabilitados e reassentados, apenas será fornecida uma compensação monetária. se você decidir abandonar a propriedade, o padrão de compensação para a área residencial reconstruída será de 12.500 yuans/metro quadrado, e o padrão de compensação para a área de propriedade comercial reconstruída será de 6.000 yuans/metro quadrado.

alguns aldeões locais e não-aldeões não estão satisfeitos com o plano. para os aldeões, em alguns projectos de renovação anteriores em guangzhou, quatro pisos foram utilizados como área de compensação da reconstrução. embora a compensação monetária por propriedades abandonadas não seja a primeira escolha para muitas pessoas, as pessoas sentem intuitivamente a lacuna a partir deste ponto. em contraste, foi tornado público o plano de demolição e compensação de 2020 para a vila de lirendong em panyu, que mencionava a compensação monetária. a parte da área que pertence à área "demolir para compensar uma" será compensada no padrão de 20.000 yuans/. metro quadrado, o que gerou discussões acaloradas.

um não-aldeão local fez um cálculo para a mídia: o certificado mostra uma área de construção de 656 metros quadrados, e de acordo com a norma, ele pode realocar uma casa de 280 metros quadrados, um apartamento de 150 metros quadrados e um dinheiro compensação de cerca de 340.000 yuans. se a propriedade for abandonada e a compensação monetária for usada para comprar uma casa próxima, a compensação de mais de 4,7 milhões de yuans que ele receberá poderá cobrir apenas 30% a 40% do pagamento inicial. um coordenador do projeto de renovação de aldeias urbanas disse francamente numa entrevista à mídia: “a era de tentar enriquecer da noite para o dia através da renovação de aldeias urbanas já passou”.

um morador da vila de kangle disse ao china news weekly que, dada a localização da área de kanglu no centro de guangzhou, ele poderia ter uma renda estável por meio da cobrança de aluguel no passado, mas estava preocupado que não haveria nada depois de ser demolido, então ele esperava que houvesse pacotes de remuneração mais elevados.

no dia 12 de abril, um edifício vedado estava a ser demolido na área de kanglu. imagem/visual china

os conflitos são mais difíceis

o conflito sobre a compensação pela demolição é ainda mais difícil em aldeias industriais como kanglu.

li yujia disse que, graças à política de "suplemento de três para um", o modelo de vila industrial geralmente apareceu nas vilas urbanas de guangzhou. os moradores e coletivos de vilarejos desfrutaram dos dividendos do desenvolvimento industrial nos últimos trinta anos, com altos rendimentos e são. plenamente conscientes dos enormes valores dos terrenos, as expectativas de compensação pela demolição também aumentaram.

as aldeias de kangle e lujiang cobrem uma área de cerca de 1 quilômetro quadrado, equivalente ao tamanho de cerca de 140 campos de futebol padrão. elas abrigam quase 20.000 fábricas de roupas e acessórios, etc., e fornecem alimentação, moradia e transporte para mais de. 100.000 pessoas aqui.

as aldeias urbanas são sujas e lotadas, repletas de fábricas de todos os tamanhos, e as ruas parecem um labirinto. o dono de uma fábrica de roupas contou uma “piada”: um dia, depois do trabalho, desceu para comprar água, mas nunca mais voltou. nem pediu salário porque se perdeu.

muitos becos só podem acomodar 1 ou 2 pessoas andando por vez. a água escorre do compressor do ar condicionado no andar de cima. a estrada está sempre úmida e sem luz solar, e sai um cheiro peculiar de esgoto. a maioria dos povos indígenas saiu das aldeias urbanas. muitas pessoas expandiram as suas casas para quatro a cinco andares, algumas até oito a nove andares, e vivem da cobrança de rendas.

o aluguel mensal de um quarto individual de oito ou nove metros quadrados, se for um pouco melhor decorado, é de cerca de 1.500 yuans - os preços locais dos quartos individuais variam de 400 a 1.600 yuans. existem 8 dessas casas em cada andar. supondo que seja calculado com base em 4 andares, a renda anual do proprietário excede 600.000 yuans.

muitas casas particulares na aldeia são sublocadas através de segundos ou terceiros proprietários, mas os aborígenes também podem obter rendimentos consideráveis. o "southern metropolis daily" relatou certa vez que um pôster no local de início do projeto de renovação da vila urbana na área de kanglu afirmava: o aluguel médio mensal de propriedades residenciais na área de kanglu é de 80-100 yuans/metro quadrado, e a média mensal o aluguel de propriedades comerciais é de 100-200 yuans/metro quadrado, o dividendo anual per capita por ação da comunidade da aldeia é de aproximadamente 213.000 yuans. além disso, os aldeões também podem obter um aluguel generoso alugando suas próprias casas. a renda anual do aluguel das casas de alguns aldeões pode chegar a 400.000-700.000 yuans, e a renda anual pode chegar a 1 milhão de yuans.

quando as aldeias industriais de elevado rendimento se depararem com uma nova era de demolição com padrões mais baixos, podemos imaginar quão difícil será.

de facto, de fevereiro a junho deste ano, a cooperativa económica fenghe, onde estão localizadas kangle e lujiang, solicitou três vezes opiniões dos aldeões sobre o plano de demolição e compensação de reassentamento na área. no entanto, no final de agosto, a publicidade da minuta para comentários estava encerrada há dois meses e não houve novos progressos.

os dois lotes actualmente em construção são propriedades colectivas de aldeia com menor resistência à demolição. há um total de 9 lotes em fase de reabilitação em promoção, incluindo 8 lotes de reconstrução e 1 lote de financiamento. de acordo com informações públicas, a área de kanglu foi renovada num total de 59 lotes unitários, incluindo 49 lotes de reconstrução e 10 lotes de financiamento de acordo com o princípio de "primeiro a reconstrução e depois o financiamento, e primeiro as residências colectivas e depois as privadas". será dividido em as quatro fases serão implementadas de forma contínua, com uma área demolida e outra construída, uma concluída e outra movimentada.

a área de kanglu está localizada no centro de guangzhou, onde a terra é cara e o aluguel é uma das principais rendas dos moradores. fotografia/repórter yang zhijie

preso entre padrões antigos e novos

na verdade, os aldeões não se opõem à transformação.

a transformação das aldeias urbanas no distrito de kanglu remonta a 2011. os representantes das aldeias das duas aldeias votaram para promover a transformação de "aldeias urbanas" baseadas em aldeias naturais e realizaram trabalhos preliminares, como a selecção de empresas com intenção de cooperar. em 2018, foi aprovada a votação sobre a intenção de reformar toda a vila. havia 3.305 acionistas nas duas vilas e o índice de aprovação foi de 97,19%. em 2021, a hopson development se tornará oficialmente uma empresa cooperativa para a renovação urbana da vila de kangle e da vila de lujiang.

o projeto estará substancialmente avançado em 2023. em junho deste ano, o distrito de haizhu estabeleceu a sede de renovação e melhoria abrangente do distrito de kanglu, que dividiu o distrito de kanglu em 13 redes. 13 líderes distritais serviram como chefes de rede e mobilizaram quadros de todo o distrito para promover o trabalho de transformação. no final do mesmo ano, iniciou-se oficialmente a demolição das casas. em maio deste ano, foi aprovado o plano de execução do projeto de reabilitação. em junho, foram também aprovadas as licenças de planeamento e construção necessárias para o projeto de construção. no dia 24 de julho, foi oficialmente iniciado o projeto de construção dos dois lotes.

este projeto de reconstrução de vilas urbanas adota um método de reconstrução abrangente, com fenghe economic union co., ltd., fengyang street, distrito de haizhu, cidade de guangzhou como o corpo principal da reconstrução, e implementa a renovação e reconstrução em um modelo de reconstrução cooperativa hopson. innovation group co., ltd. é responsável pelo trabalho específico de implementação. de acordo com os planos relevantes, o projeto está previsto para ser executado em quatro fases e tem duração prevista de dez anos.

no entanto, nos últimos dez anos, o ambiente geral para a reconstrução das aldeias urbanas em guangzhou e mesmo em todo o país sofreu mudanças tremendas. li yujia mencionou que a última rodada de renovação de vilas urbanas foi concentrada de 2016 a 2019. a maioria das cidades do continente incluiu a renovação de vilas urbanas na renovação de favelas. no entanto, muitas cidades no delta do rio das pérolas, incluindo guangzhou, ainda usam a renovação dos "três velhos". modelo.

o modelo original de transformação dos "três antigos" tem um sabor distinto orientado para o mercado. embora este modelo tenha alcançado resultados até certo ponto, também trouxe “efeitos colaterais”. li yujia analisou certa vez que, devido à dependência excessiva dos promotores para liderar as negociações de demolição, as compensações dispendiosas para as "famílias de pregos" resultaram no aumento dos custos de demolição e é difícil implementar os padrões estabelecidos pelo governo para expropriação e demolição. para resolver o problema do equilíbrio dos fundos, os promotores excedem frequentemente o rácio de área útil e os indicadores de planeamento, e as instalações públicas de apoio não estão disponíveis. eventualmente, a transformação das aldeias urbanas tornou-se um projeto liderado por empresas imobiliárias.

desde 2023, o país tem enfatizado repetidamente a promoção contínua da transformação de aldeias urbanas em muito grandes e megacidades. este ano, guangzhou lançou o "plano especial de guangzhou para renovação urbana (2021-2035)" e o "plano especial de guangzhou para renovação de aldeias urbanas (2021-2035)", entrando numa nova ronda de transformação de aldeias urbanas, com mais ênfase na liderança governamental e incentivo a participação das empresas estatais evoluiu gradualmente para o modelo de "expropriação legal e transferência líquida de terras" e é combinada com a transformação e modernização industrial.

ao mesmo tempo, a partir de 1º de maio deste ano, o "regulamento de renovação de aldeias urbanas de guangzhou" será oficialmente implementado. este é o primeiro regulamento local do país visando especificamente a transformação de aldeias urbanas.

no entanto, de acordo com li xiaojiang, ex-presidente do instituto de planejamento urbano e design da china e mestre nacional de pesquisa e design de engenharia, o mecanismo de compensação de demolição pode ser promovido na última rodada de renovação de vilas urbanas, desde que haja demanda de mercado suficiente para imóveis naquela época. os aldeões receberam altas compensações pela demolição e, mesmo que os promotores imobiliários gastassem muito dinheiro, poderiam demolir um, construir dois e construir três, e o governo também poderia ganhar dinheiro com a terra. o problema agora é que o sector imobiliário está num ciclo de ajustamento profundo e este ciclo fechado já não funciona. "depois de concluída a demolição, quem assumirá o controlo e construirá?"

devido ao planejamento inicial, a renovação da vila urbana no distrito de kanglu dá continuidade ao modelo de renovação dos "três antigos" anteriores. no entanto, dois dias antes de o projeto de compensação por demolição ser tornado público, em 15 de maio, as "medidas de implementação para a renovação de aldeias antigas, fábricas antigas e cidades velhas em guangzhou" foram oficialmente implementadas. as medidas também esclareceram todos os aspectos do ". modelo de reconstrução de três velhos ". especificação.

a área de kanglu está, portanto, presa entre os antigos e os novos modelos de transformação das aldeias urbanas. li yujia mencionou ao china news weekly que a área de kanglu recebeu uma tarefa muito pesada de transformação. os requisitos para habitação a preços acessíveis e a proporção de área útil não são tão altos quanto o novo modelo, mas o governo também espera fornecer espaço à cidade. para o desenvolvimento e ajudar a transformação industrial. a modernização também pode fornecer uma certa quantidade de habitação para a população migrante, e as empresas imobiliárias também podem alcançar o equilíbrio financeiro, etc. "com objetivos múltiplos, a implementação dos projetos é relativamente lenta."

em março e abril deste ano, li yujia visitou a área de kanglu para pesquisar e participou de simpósios locais relevantes. ele mencionou ao china news weekly que durante a recessão imobiliária, os promotores estão particularmente preocupados em como manter um equilíbrio de fundos. se o projecto for adiado por mais tempo, maior será a pressão sobre os promotores. por causa disso, os escritórios subdistritais do distrito de haizhu e do distrito de kanglu estão a trabalhar arduamente para persuadir os colectivos e os aldeões a reduzirem os custos de demolição.

na opinião de jiang hao, em comparação com a ronda anterior de reconstrução de aldeias urbanas, a redução do padrão de compensação para a demolição é um regresso à racionalidade. no passado, os desenvolvedores muitas vezes não comunicavam muito essas diferenças aos moradores em busca de lucros maiores. mas agora, o governo precisa de explicar e enfatizar isto aos colectivos e aos aldeões.

muitos especialistas que estão em contacto com o projecto mencionaram que levará tempo para reduzir a compensação esperada pela demolição dos aldeões e que é difícil confiar apenas no governo para promovê-lo. em vez disso, é necessária educação de mercado para sentir verdadeiramente essa habitação. os preços estão caindo.

na verdade, a população local também percebe que o ambiente industrial original precisa de ser melhorado e renovado, mas as suas exigências são ter rendimentos e alugar as suas casas ou propriedades colectivas. coletivo da aldeia e encontrar uma solução.

na opinião de li xiaojiang, a área de kanglu adota o modelo de renovação dos “três antigos”, que não precisa impor a transferência de terras limpas. desempenha um papel de “amortecedor” até certo ponto, o que significa que todas as casas aqui não precisam. ser demolido antecipadamente.

por exemplo, os dois primeiros terrenos a serem construídos podem tornar-se um campo de teste, e as áreas posteriormente atualizadas podem resumir a experiência nesta base “por exemplo, alguns terrenos serão demolidos e reconstruídos, e em outros locais, é possível. fazer algumas melhorias orgânicas, como melhorar a infraestrutura?" atualizações, etc."

“grandes demolições e construções massivas não são a única solução, podem até ser a solução mais cara, e os riscos são muito elevados, a transformação das aldeias urbanas no distrito de kanglu é essencialmente uma questão de desenvolvimento económico e”. as leis do mercado devem ser respeitadas e, ao mesmo tempo, explorar soluções abrangentes para as aldeias urbanas para reduzir os riscos, proteger os interesses legítimos dos aldeões, operar empresas de forma eficaz e ajudar os novos residentes a viver e trabalhar em paz e contentamento.

(para proteger a privacidade do entrevistado, o nome de qin mian foi alterado.)

repórter: yang zhijie

editor: min jie

editor de operações: ma xiaoyi