berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

menjadi desa industri yang berpendapatan tinggi

menghadapi era baru pembongkaran dengan standar yang lebih rendah

kontradiksi yang pelik dapat dibayangkan

kawasan kanglu di distrik haizhu, yang dikenal sebagai "proyek renovasi lama termahal di guangzhou", telah resmi memasuki tahap konstruksi.

jembatan hong le adalah salah satu landmark desa hong le. sebuah jalan sempit di sebelah barat jembatan membagi dua ruang yang sangat berbeda. pada tanggal 19 agustus, buldoser sedang dibangun di ruang terbuka luas yang diisolasi oleh pagar di sisi selatan. di sisi lain, spanduk pembongkaran bertuliskan "perpisahan gedung jabat tangan gang sempit" digantung di gedung tersebut. gedung-gedung bertingkat rendah di desa garmen saling terhubung, dan operasional sehari-hari tidak terganggu: pada jam 5 sore, banyak listrik. sepeda yang membawa kain berasal dari universitas zhongshan. orang-orang keluar dari pasar kain dan menuju ke pabrik garmen. banyak juga pekerja harian yang menunggu di jalanan dan jembatan, berharap bisa mendapatkan kesempatan kerja terakhir sebelum hari kiamat.

distrik kanglu terdiri dari dua kelurahan, kangle dan lujiang. terletak di distrik haizhu, wilayah inti guangzhou, dengan poros pusat kota melewatinya. karena biaya renovasi melebihi 30 miliar yuan, renovasi ini dikenal sebagai "renovasi lama termahal" di guangzhou. transformasi kelurahan di kawasan kanglu diputuskan melalui pemungutan suara perwakilan desa pada awal tahun 2011. kabar tersebut sudah beredar di desa selama bertahun-tahun, namun baru pada tahun 2023 proses proyek dipercepat: proyek tersebut pertama kali dibongkar. pada akhir tahun itu, dan pada tanggal 24 juli tahun ini secara resmi dilakukan peletakan batu pertama pada hari itu.

renovasi kelurahan di guangzhou dimulai pada tahun 2009. setelah lebih dari sepuluh tahun pembaruan perkotaan, li yujia, kepala peneliti di pusat penelitian kebijakan perumahan di institut perencanaan kota dan pedesaan provinsi guangdong, mengatakan secara blak-blakan bahwa sebagian besar proyek renovasi kelurahan memiliki pendanaan yang stabil dan hanya sedikit masalah historis yang telah diajukan pada tahap awal.

melihat lebih jauh lagi, transformasi perkampungan perkotaan di guangzhou dan bahkan di seluruh negeri sedang memasuki tahap baru, dan era pembongkaran dan kekayaan instan secara bertahap telah berlalu.

pada tanggal 23 april, bangunan terakhir di lot f37 di distrik kanglu runtuh. gambar/visual tiongkok

"menjadi kaya dalam semalam" menjadi sejarah

pada tahun 2020, qin mian, penduduk asli jiangxi, menginvestasikan sekitar 1 juta yuan untuk membuka pabrik garmen di desa lujiang. meskipun ia mendengar tentang rencana pembongkaran di daerah kanglu pada tahun 2018, proyek tersebut tidak pernah benar-benar berkembang.

pada tahun 2023, transformasi kelurahan di distrik kanglu akan dipercepat. dua lokasi pembangunan pertama memiliki luas rumah 83.200 meter persegi, 49 bangunan bertingkat rendah, dan 379 penyewaan dan pembongkaran akan dimulai pada akhir tahun 2023. qin mian mengenal seorang bos dan menghabiskan lebih dari 400.000 yuan untuk menyewa pabrik tersebut. hanya satu bulan kemudian, dia menerima pemberitahuan pembongkaran. namun dalam wawancara dengan china news weekly pada tanggal 20 agustus, qin mian tidak mengkhawatirkan hal ini, "saya tidak akan bisa menghancurkan tempat saya dalam tiga tahun. pabrik saya terletak di pinggir jalan, dan barisan di belakangnya terisi. dengan rumah pribadi penduduk desa juga merepotkan untuk membongkarnya.”

sulit untuk mencapai konsensus mengenai kompensasi pembongkaran, yang selalu menjadi masalah pelik dalam rekonstruksi kelurahan. pada awal proyek kawasan kanglu, terdapat spekulasi bahwa ini akan menjadi "desa liede atau yangji berikutnya" dan penduduk desa akan menjadi kaya dalam semalam setelah pembongkaran.

jiang hao adalah direktur pendiri pusat pengembangan industri pembaruan perkotaan modern guangzhou (selanjutnya disebut sebagai "pusat pengembangan grid"). ia dan timnya berpartisipasi dalam perencanaan unit perencanaan pembaruan perkotaan di kawasan kanglu. diakuinya kepada china news weekly bahwa dibandingkan dengan standar sebelumnya, standar kompensasi pembongkaran saat ini telah berubah secara signifikan, yang akan menjadi tantangan baru bagi kemajuan proyek renovasi kawasan kanglu.

pada tanggal 17 mei tahun ini, rancangan konsultasi untuk rencana kompensasi pembongkaran dan pemukiman kembali proyek renovasi kelurahan fenghe (desa kangle, desa lujiang) (selanjutnya disebut sebagai "proyek renovasi kawasan kanglu") diumumkan.

draf komentar menyatakan bahwa metode kompensasi mencakup rekonstruksi dan pemukiman kembali serta kompensasi moneter untuk properti yang ditinggalkan, dan membedakan antara penduduk desa dan non-penduduk desa yang memiliki rumah lokal - di daerah kanglu, terdapat hampir 2.000 rumah yang dibangun oleh non-penduduk desa, terhitung 45 % dari total jumlah tempat tinggal, dan luas pemukimannya hampir 130.000 meter persegi lebih luas dibandingkan penduduk desa.

jika rumah tersebut memiliki sertifikat hak milik, maka warga desa setempat akan diberi kompensasi sesuai luas bangunan atau 3,5 lantai yang tercantum dalam sertifikat. penduduk desa non-lokal akan diberikan kompensasi rumah yang dibangun kembali maksimal 280 meter persegi. dari area tersebut akan diberi kompensasi untuk apartemen dengan hak kepemilikan, dan 60% hanya akan diberi kompensasi sebesar 1.500 yuan / meter persegi untuk kompensasi uang. untuk rumah yang dibangun sebelum tahun 2010 tanpa sertifikat hak milik, warga desa akan mendapat kompensasi 3,5 lantai, sedangkan warga non-desa akan mendapat apartemen tanpa hak milik, hak pakai selama 40 tahun, dan luas bangunan tidak lebih dari 280 meter persegi. jika rumah-rumah yang tidak memiliki izin dibangun pada tahun 2010, baik penduduk desa maupun non-desa tidak akan direhabilitasi dan dimukimkan kembali, hanya kompensasi uang yang akan diberikan. jika anda memilih untuk meninggalkan properti, standar kompensasi untuk kawasan perumahan yang direkonstruksi adalah 12.500 yuan/meter persegi, dan standar kompensasi untuk kawasan properti komersial yang direkonstruksi adalah 6.000 yuan/meter persegi.

beberapa warga desa setempat dan non-desa tidak puas dengan rencana tersebut. bagi penduduk desa, dalam beberapa proyek renovasi yang lalu di guangzhou, empat lantai digunakan sebagai area kompensasi rekonstruksi. meskipun kompensasi uang untuk properti terbengkalai bukanlah pilihan pertama bagi banyak orang, sejak saat itu masyarakat secara intuitif merasakan kesenjangan tersebut. sebaliknya, rencana pembongkaran dan kompensasi pada tahun 2020 untuk desa lirendong di panyu diumumkan, yang menyebutkan kompensasi uang. bagian area yang termasuk dalam area "dihancurkan untuk menebus satu" akan diberi kompensasi sebesar standar 20.000 yuan/ meter persegi, yang telah memicu diskusi panas.

seorang warga non-desa setempat membuat perhitungan kepada media: sertifikat menunjukkan luas bangunan 656 meter persegi, dan sesuai standar, ia dapat merelokasi rumah seluas 280 meter persegi, apartemen seluas 150 meter persegi, dan uang. kompensasi sekitar 340.000 yuan. jika properti tersebut ditinggalkan dan kompensasi uang digunakan untuk membeli rumah di dekatnya, kompensasi lebih dari 4,7 juta yuan yang akan dia terima hanya dapat menutupi 30% hingga 40% dari uang muka. seorang koordinator proyek renovasi kelurahan berkata terus terang dalam wawancara dengan media, “era mencoba menjadi kaya dalam semalam melalui renovasi kelurahan telah berlalu.”

seorang penduduk desa di desa kangle mengatakan kepada china news weekly bahwa mengingat lokasi kawasan kanglu di pusat kota guangzhou, dia dapat memiliki penghasilan yang stabil melalui pengumpulan uang sewa di masa lalu, namun dia khawatir tidak akan ada apa-apa setelah kawasan itu dibongkar. jadi dia berharap ada paket kompensasi yang lebih tinggi.

pada tanggal 12 april, sebuah bangunan berpagar dibongkar di daerah kanglu. gambar/visual cina

konflik menjadi lebih sulit

konflik mengenai kompensasi pembongkaran bahkan lebih sulit terjadi di desa industri seperti kanglu.

li yujia mengatakan bahwa berkat kebijakan "tambahan tiga banding satu", model desa industri umumnya muncul di desa-desa perkotaan di guangzhou. penduduk desa dan kelompok desa telah menikmati keuntungan dari pembangunan industri selama tiga puluh tahun terakhir, dengan pendapatan dan pendapatan yang tinggi menyadari sepenuhnya nilai tanah yang sangat besar, ekspektasi terhadap kompensasi pembongkaran juga meningkat.

desa kangle dan lujiang mencakup area seluas sekitar 1 kilometer persegi, setara dengan luas sekitar 140 lapangan sepak bola standar. desa ini merupakan rumah bagi hampir 20.000 pabrik pakaian dan aksesoris, dll., dan menyediakan makanan, perumahan, dan transportasi bagi lebih dari 20.000 orang. 100.000 orang. di sini.

perkampungan perkotaan kotor dan padat, dipenuhi pabrik-pabrik berbagai ukuran, dan jalanan seperti labirin. seorang pemilik pabrik garmen menceritakan sebuah “lelucon”: suatu hari sepulang kerja, dia turun ke bawah untuk membeli air, namun tidak pernah kembali. dia bahkan tidak meminta upah karena tersesat.

banyak gang yang hanya bisa menampung 1 atau 2 orang yang berjalan dalam satu waktu, air menetes dari kompresor ac di lantai atas. jalan selalu lembab tanpa sinar matahari, dan tercium bau khas selokan. sebagian besar masyarakat adat pindah ke luar kota. banyak masyarakat yang memperluas rumahnya hingga empat hingga lima lantai, bahkan ada yang setinggi delapan hingga sembilan lantai, dan hidup dengan memungut uang sewa.

sewa bulanan untuk satu kamar seluas delapan atau sembilan meter persegi, jika dekorasinya sedikit lebih baik, adalah sekitar 1.500 yuan - harga kamar single lokal berkisar antara 400 hingga 1.600 yuan. ada 8 rumah seperti itu di setiap lantai. dengan asumsi dihitung berdasarkan 4 lantai, pendapatan sewa tahunan pemilik rumah melebihi 600.000 yuan.

banyak rumah pribadi di desa tersebut disewakan melalui tuan tanah kedua atau ketiga, namun masyarakat aborigin juga dapat memperoleh penghasilan yang cukup besar. "southern metropolis daily" pernah memberitakan bahwa sebuah poster di lokasi dimulainya proyek renovasi desa kota di kawasan kanglu menyatakan: rata-rata sewa bulanan properti tempat tinggal di kawasan kanglu adalah 80-100 yuan/meter persegi, dan rata-rata bulanan sewa properti komersial adalah 100-200 yuan / meter persegi, dividen tahunan per kapita per saham masyarakat desa adalah sekitar 213,000 yuan. selain itu, penduduk desa juga bisa mendapatkan uang sewa yang besar dengan menyewakan rumah mereka sendiri. pendapatan tahunan dari menyewakan beberapa rumah penduduk desa bisa mencapai 400.000-700.000 yuan, dan pendapatan tahunan bisa mencapai 1 juta yuan.

ketika desa-desa industri berpendapatan tinggi menghadapi era baru pembongkaran dengan standar yang lebih rendah, anda dapat membayangkan betapa sulitnya hal tersebut.

faktanya, dari bulan februari hingga juni tahun ini, koperasi ekonomi fenghe, tempat kangle dan lujiang berada, tiga kali meminta pendapat dari penduduk desa mengenai rencana kompensasi pembongkaran dan pemukiman kembali di daerah tersebut. namun, hingga akhir agustus, publisitas draf komentar telah ditutup selama dua bulan, dan belum ada kemajuan baru.

dua bidang tanah yang saat ini sedang dibangun merupakan tanah milik kolektif desa yang tidak terlalu tahan terhadap pembongkaran. terdapat total 9 bidang tanah dalam renovasi tahap pertama yang sedang dipromosikan, termasuk 8 bidang tanah rekonstruksi dan 1 bidang tanah pembiayaan. berdasarkan informasi masyarakat, kawasan kanglu telah direnovasi menjadi total 59 unit bidang tanah, termasuk 49 bidang tanah rekonstruksi dan 10 bidang pembiayaan. sesuai dengan prinsip "rekonstruksi dulu baru pembiayaan, dan perumahan kolektif dulu baru kemudian rumah tinggal pribadi". akan dibagi menjadi empat fase yang akan dilaksanakan secara bergilir, dengan satu area dibongkar dan area lainnya dibangun, satu area selesai dan area lainnya dipindahkan.

daerah kanglu terletak di pusat kota guangzhou, dimana harga tanah sangat mahal, dan sewa merupakan salah satu pendapatan utama penduduk desa. fotografi/staf reporter yang zhijie

terjebak antara pola lama dan baru

faktanya, masyarakat desa tidak menentang transformasi tersebut.

transformasi kelurahan di distrik kanglu dapat ditelusuri kembali ke tahun 2011. perwakilan desa dari kedua desa tersebut memilih untuk mendorong transformasi "kelurahan" berdasarkan desa alami, dan melakukan pekerjaan awal seperti memilih perusahaan yang ingin bekerja sama. pada tahun 2018, pemungutan suara mengenai niat untuk merenovasi seluruh desa disetujui. terdapat 3.305 pemegang saham di kedua desa tersebut, dan tingkat persetujuannya adalah 97,19%. pada tahun 2021, hopson development resmi menjadi badan koperasi untuk pembaharuan kota desa kangle dan desa lujiang.

proyek ini akan mengalami kemajuan pesat pada tahun 2023. pada bulan juni tahun ini, distrik haizhu mendirikan kantor pusat renovasi dan peningkatan komprehensif distrik kanglu, yang membagi distrik kanglu menjadi 13 jaringan. 13 pemimpin distrik bertugas sebagai kepala jaringan dan memobilisasi kader dari seluruh distrik untuk mendorong upaya transformasi. di penghujung tahun yang sama, pembongkaran rumah resmi dimulai. pada bulan mei tahun ini, rencana pelaksanaan proyek renovasi telah disetujui. pada bulan juni, perencanaan dan izin pembangunan yang diperlukan untuk proyek konstruksi tersebut juga telah disetujui. pada tanggal 24 juli, proyek pembangunan kedua kavling tersebut resmi dimulai.

proyek rekonstruksi desa perkotaan ini mengadopsi metode rekonstruksi yang komprehensif, dengan fenghe economic union co., ltd., jalan fengyang, distrik haizhu, kota guangzhou sebagai badan utama rekonstruksi, dan menerapkan pembaruan dan rekonstruksi dalam model rekonstruksi kooperatif innovation group co., ltd. bertanggung jawab atas pekerjaan implementasi spesifik. menurut rencana terkait, proyek tersebut rencananya akan dilaksanakan dalam empat tahap dan diperkirakan memakan waktu sepuluh tahun.

namun, dalam sepuluh tahun terakhir ini, keseluruhan lingkungan rekonstruksi desa kota di guangzhou dan bahkan di seluruh negeri telah mengalami perubahan yang luar biasa. li yujia menyebutkan, putaran terakhir renovasi kelurahan dipusatkan pada tahun 2016 hingga 2019. sebagian besar kota di daratan memasukkan renovasi kelurahan ke dalam renovasi kawasan kumuh. namun, banyak kota di delta sungai mutiara, termasuk guangzhou, masih menggunakan renovasi "tiga tua". model.

model transformasi "tiga lama" yang asli memiliki cita rasa berorientasi pasar yang berbeda. meskipun model ini telah mencapai hasil tertentu, namun juga membawa "efek samping". li yujia pernah menganalisis bahwa karena ketergantungan yang berlebihan pada pengembang untuk memimpin negosiasi pembongkaran, kompensasi yang mahal untuk "rumah tangga paku" telah mengakibatkan meningkatnya biaya pembongkaran, dan sulit untuk menerapkan standar yang ditetapkan oleh pemerintah untuk pengambilalihan dan pembongkaran. untuk mengatasi masalah perimbangan modal, pengembang seringkali melebihi rasio luas lantai dan indikator perencanaan, serta fasilitas umum pendukung tidak tersedia. pada akhirnya, transformasi kelurahan menjadi proyek yang dipimpin oleh perusahaan real estate.

sejak tahun 2023, negara ini telah berulang kali menekankan promosi berkelanjutan terhadap transformasi kelurahan di kota-kota besar dan megapolitan. tahun ini, guangzhou meluncurkan "rencana khusus guangzhou untuk pembaruan perkotaan (2021-2035)" dan "rencana khusus guangzhou untuk renovasi desa perkotaan (2021-2035)", memasuki babak baru transformasi desa kota, dengan lebih menekankan pada kepemimpinan pemerintah dan dorongan partisipasi badan usaha milik negara secara bertahap beralih ke model "pengambilalihan legal dan pengalihan tanah bersih" dan dikombinasikan dengan transformasi dan peningkatan industri.

pada saat yang sama, mulai tanggal 1 mei tahun ini, "peraturan renovasi kelurahan guangzhou" akan secara resmi diterapkan. ini adalah peraturan daerah pertama di negara tersebut yang secara khusus menargetkan transformasi kelurahan.

namun, menurut li xiaojiang, mantan presiden institut perencanaan dan desain kota tiongkok dan ahli survei teknik dan desain nasional, mekanisme kompensasi pembongkaran dapat dipromosikan pada putaran terakhir renovasi desa kota, asalkan ada permintaan pasar yang mencukupi. untuk real estat pada saat itu. penduduk desa menerima kompensasi pembongkaran yang tinggi, dan bahkan jika pengembang real estat menghabiskan banyak uang, mereka dapat menghancurkan satu, membangun dua, dan membangun tiga, dan pemerintah juga dapat memperoleh uang dari tanah tersebut. masalahnya sekarang adalah real estat berada dalam siklus penyesuaian yang mendalam, dan lingkaran tertutup ini tidak lagi berfungsi. "setelah pembongkaran selesai, siapa yang akan mengambil alih dan membangun?"

karena perencanaan awal, renovasi kelurahan di distrik kanglu melanjutkan model renovasi "tiga lama" yang lalu. namun, dua hari sebelum rancangan kompensasi pembongkaran dipublikasikan, pada tanggal 15 mei, "langkah-langkah implementasi untuk rekonstruksi desa tua, pabrik tua dan kota tua di guangzhou" secara resmi dilaksanakan. model rekonstruksi tiga tua". spesifikasi.

oleh karena itu, kawasan kanglu terjebak di antara model transformasi kampung kota yang lama dan yang baru. li yujia mengatakan kepada china news weekly bahwa kawasan kanglu diberi tugas transformasi yang sangat berat. persyaratan untuk perumahan yang terjangkau dan rasio luas lantai tidak setinggi model baru, namun pemerintah juga berharap dapat menyediakan ruang bagi kota tersebut. untuk pembangunan dan membantu transformasi industri. peningkatan juga dapat menyediakan sejumlah perumahan bagi populasi migran, dan perusahaan real estat juga dapat mencapai keseimbangan keuangan, dll. "dengan berbagai tujuan, pelaksanaan proyek relatif lambat."

pada bulan maret dan april tahun ini, li yujia mengunjungi daerah kanglu untuk melakukan penelitian dan berpartisipasi dalam simposium lokal yang relevan. dia menyebutkan kepada china news weekly bahwa selama krisis real estate, para pengembang sangat khawatir tentang bagaimana menjaga keseimbangan dana. jika proyek ditunda lebih lama, semakin besar tekanan pada pengembang. oleh karena itu, kantor kecamatan di distrik haizhu dan distrik kanglu bekerja keras untuk membujuk kolektif desa dan penduduk desa agar mengurangi biaya pembongkaran.

dalam pandangan jiang hao, dibandingkan dengan putaran rekonstruksi kelurahan sebelumnya, menurunkan standar kompensasi pembongkaran adalah kembalinya ke rasionalitas. di masa lalu, pengembang seringkali tidak terlalu banyak mengkomunikasikan perbedaan-perbedaan ini kepada penduduk desa demi mengejar keuntungan yang lebih tinggi. namun kini, pemerintah perlu menjelaskan dan menekankan hal ini kepada kolektif desa dan warga desa.

banyak ahli yang berhubungan dengan proyek ini menyebutkan bahwa dibutuhkan waktu untuk menurunkan kompensasi yang diharapkan atas pembongkaran warga desa, dan sulit untuk hanya mengandalkan pemerintah untuk mempromosikannya. sebaliknya, dibutuhkan pendidikan pasar untuk benar-benar merasakan perumahan tersebut harga sedang jatuh.

faktanya, masyarakat lokal juga menyadari bahwa lingkungan industri yang asli perlu ditingkatkan dan direnovasi, namun tuntutan mereka adalah mendapatkan penghasilan dan menyewakan rumah atau properti kolektif mereka kolektif desa dan mencari solusi yang seimbang.

dalam pandangan li xiaojiang, kawasan kanglu menganut model renovasi "tiga lama", yang tidak harus memaksakan pengalihan lahan bersih, melainkan memainkan peran "penyangga" sampai batas tertentu, artinya semua rumah di sini tidak memerlukannya untuk dibongkar terlebih dahulu.

misalnya, dua bidang tanah pertama yang akan dibangun dapat menjadi lahan uji coba, dan bidang tanah berikutnya yang diperbarui dapat merangkum pengalaman atas dasar ini. “misalnya, beberapa bidang tanah akan dibongkar dan dibangun kembali, dan di tempat lain, apakah mungkin untuk melakukan beberapa perbaikan organik seperti peningkatan infrastruktur?" pembaruan, dll."

“pembongkaran besar-besaran dan pembangunan besar-besaran bukanlah satu-satunya solusi, bahkan mungkin solusi yang paling mahal, dan risikonya sangat tinggi.” dalam pandangannya, transformasi kelurahan di distrik kanglu pada dasarnya adalah isu pembangunan ekonomi, dan pasar harus dihormati dan pada saat yang sama mencari solusi komprehensif bagi pedesaan untuk mengurangi risiko, melindungi kepentingan sah penduduk desa, menjalankan perusahaan secara efektif, dan membantu penduduk baru untuk hidup dan bekerja dengan damai dan puas.

(untuk melindungi privasi orang yang diwawancarai, nama qin mian telah diubah.)

wartawan: yang zhijie

editor: min jie

editor operasi: ma xiaoyi