nachricht

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werden sie ein industriedorf mit hohem einkommen

wir stehen vor einer neuen ära des abrisses mit gesenkten standards

man kann sich die heiklen widersprüche vorstellen

das kanglu-gebiet im bezirk haizhu, bekannt als „guangzhous teuerstes altes renovierungsprojekt“, ist offiziell in die bauphase eingetreten.

die hong-le-brücke ist eines der wahrzeichen des hong-le-dorfes. eine schmale straße westlich der brücke trennt zwei völlig unterschiedliche räume. am 19. august wurden auf einer großen offenen fläche, die durch zäune auf der südseite isoliert war, bulldozer gebaut. auf der anderen seite hängt am gebäude ein abrissbanner mit der aufschrift „farewell to the narrow alley handshake building“. die flachbauten im textildorf sind miteinander verbunden und der tägliche betrieb wird nicht gestört: um 17 uhr sind viele elektrisch fahrräder mit stoff kommen von der zhongshan-universität. die leute verließen den stoffmarkt und machten sich auf den weg zur bekleidungsfabrik. es gibt auch viele tagelöhner, die auf den straßen und brücken warten und hoffen, noch vor feierabend die letzte arbeitsmöglichkeit zu finden.

der bezirk kanglu besteht aus zwei städtischen dörfern, kangle und lujiang. er liegt im bezirk haizhu, dem kerngebiet von guangzhou, durch den die mittelachse der stadt verläuft. da die renovierungskosten 30 milliarden yuan übersteigen, gilt sie als die „teuerste alte renovierung“ in guangzhou. die städtische dorfumgestaltung im kanglu-gebiet wurde bereits 2011 durch eine abstimmung der dorfvertreter beschlossen. die nachricht kursierte schon seit vielen jahren im dorf, doch erst 2023 wurde der projektprozess beschleunigt: das projekt wurde erstmals abgerissen ende des jahres und am 24. juli dieses jahres erfolgte an diesem tag der offizielle spatenstich.

die sanierung städtischer dörfer in guangzhou begann im jahr 2009. nach mehr als zehn jahren stadterneuerung sagte li yujia, chefforscher des forschungszentrums für wohnungspolitik des instituts für stadt- und landplanung der provinz guangdong, unverblümt, dass die meisten sanierungsprojekte städtischer dörfer eine stabile finanzierung hätten und in der anfangsphase wurden nur wenige historische probleme vorangetrieben, der rest sei „im grunde eine harte nuss“.

wenn man über diesen punkt hinausblickt, tritt die transformation städtischer dörfer in guangzhou und sogar im ganzen land in eine neue phase ein und die ära des abrisses und des sofortigen wohlstands geht allmählich vorüber.

am 23. april stürzte das letzte gebäude auf grundstück f37 im bezirk kanglu ein. bild/visual china

„über nacht reich werden“ wird geschichte

im jahr 2020 investierte qin mian, ein gebürtiger jiangxi, etwa 1 million yuan, um eine bekleidungsfabrik im dorf lujiang zu eröffnen. obwohl er 2018 von dem abrissplan in der gegend von kanglu hörte, kam das projekt nie wirklich voran.

im jahr 2023 wird die umgestaltung der städtischen dörfer im kanglu-distrikt beschleunigt. die beiden ersten bauplätze umfassen 83.200 quadratmeter häuser, 49 flachbauten und 379 mieter. ab ende 2023 wird begonnen. qin mian kannte einen chef und gab mehr als 400.000 yuan aus, um die fabrik zu mieten. nur einen monat später erhielt er einen abrissbescheid. aber in einem interview mit china news weekly am 20. august machte sich qin mian darüber keine sorgen: „ich werde mein haus in drei jahren nicht abreißen können. meine fabrik liegt neben der straße und die reihe dahinter ist voll.“ bei den privathäusern der dorfbewohner ist es auch mühsam, sie abzubauen.“

es ist schwierig, einen konsens über die abrissentschädigung zu erzielen, die schon immer ein heikles problem beim wiederaufbau städtischer dörfer war. zu beginn des kanglu-gebietsprojekts gab es spekulationen, dass dies „das nächste liede- oder yangji-dorf“ sein würde und dass die dorfbewohner nach dem abriss über nacht reich werden würden.

jiang hao ist gründungsdirektor des guangzhou modern urban renewal industry development center (im folgenden als „grid development center“ bezeichnet). er und sein team waren an der planung der stadterneuerungseinheit für das kanglu-gebiet beteiligt. gegenüber china news weekly gab er zu, dass sich die aktuellen entschädigungsstandards für abbrucharbeiten im vergleich zu früheren standards erheblich geändert haben, was eine neue herausforderung für die weiterentwicklung des sanierungsprojekts im kanglu-gebiet darstellen wird.

am 17. mai dieses jahres wurde der konsultationsentwurf für den abriss- und umsiedlungsentschädigungsplan des städtischen dorferneuerungsprojekts fenghe (kangle village, lujiang village) (im folgenden als „kanglu area renovation project“ bezeichnet) bekannt gegeben.

im kommentarentwurf heißt es, dass die entschädigungsmethoden den wiederaufbau und die umsiedlung sowie eine finanzielle entschädigung für verlassenes eigentum umfassen, und unterscheidet zwischen dorfbewohnern und nicht-dorfbewohnern mit lokalem hausbesitz – im kanglu-gebiet gibt es fast 2.000 häuser, die von nicht-dorfbewohnern gebaut wurden, was 45 entspricht % der gesamtzahl der wohnungen, und seine wohnfläche ist fast 130.000 quadratmeter größer als die der dorfbewohner.

wenn für das haus eine eigentumsbescheinigung vorliegt, werden die örtlichen dorfbewohner entsprechend der in der bescheinigung angegebenen baufläche oder 3,5 stockwerke entschädigt. für die überschreitung der rekonstruierten häuser beträgt der betrag 40 %. der fläche werden für wohnungen mit eigentumsrechten entschädigt, und 60 % werden nur mit 1.500 yuan/quadratmeter als geldentschädigung entschädigt. für häuser, die vor 2010 ohne eigentumsnachweis gebaut wurden, werden dorfbewohner mit 3,5 stockwerken entschädigt, während nicht-dorfbewohner wohnungen ohne eigentumsrechte, 40-jährige nutzungsrechte und einer baufläche von maximal 280 quadratmetern erhalten. wenn die nicht lizenzierten häuser im jahr 2010 gebaut wurden, werden weder dorfbewohner noch nicht-dorfbewohner rehabilitiert und umgesiedelt, es wird lediglich eine finanzielle entschädigung gewährt. wenn sie sich dafür entscheiden, das grundstück aufzugeben, beträgt der entschädigungsstandard für das rekonstruierte wohngebiet 12.500 yuan/quadratmeter und der entschädigungsstandard für die rekonstruierte gewerbeimmobilienfläche 6.000 yuan/quadratmeter.

einige dorfbewohner und nicht-dorfbewohner sind mit dem plan nicht zufrieden. für die dorfbewohner wurden bei einigen früheren renovierungsprojekten in guangzhou vier stockwerke als ausgleichsfläche für den wiederaufbau genutzt. obwohl eine finanzielle entschädigung für verlassenes eigentum für viele menschen nicht die erste wahl ist, spüren die menschen ab diesem zeitpunkt intuitiv die lücke. im gegensatz dazu wurde der abriss- und entschädigungsplan 2020 für das dorf lirendong in panyu veröffentlicht, der eine finanzielle entschädigung für den flächenteil vorsah, der zum „abriss, um eins zu kompensieren“-gebiet in höhe von 20.000 yuan/entschädigt wird. quadratmeter, was heftige diskussionen ausgelöst hat.

ein ortsansässiger nicht-dorfbewohner hat gegenüber den medien eine rechnung aufgestellt: das zertifikat weist eine baufläche von 656 quadratmetern aus, und laut norm kann er ein haus von 280 quadratmetern, eine wohnung von 150 quadratmetern und ein geld umziehen entschädigung von etwa 340.000 yuan. wenn die immobilie aufgegeben wird und die finanzielle entschädigung für den kauf eines hauses in der nähe verwendet wird, kann die entschädigung von mehr als 4,7 millionen yuan, die er erhält, nur 30 bis 40 % der anzahlung decken. ein koordinator des städtischen dorferneuerungsprojekts sagte in einem interview mit den medien ganz offen: „die ära des versuchs, durch die erneuerung städtischer dörfer über nacht reich zu werden, ist vorbei.“

ein dorfbewohner im dorf kangle sagte gegenüber china news weekly, dass er angesichts der lage des kanglu-gebiets im zentrum von guangzhou in der vergangenheit ein stabiles einkommen durch mieteintreibungen erzielen konnte, aber er befürchtete, dass es nach dem abriss nichts mehr geben würde. deshalb hoffte er, dass es höhere vergütungspakete geben würde.

am 12. april wurde in der gegend von kanglu ein umzäuntes gebäude abgerissen. bild/visual china

konflikte sind schwieriger

in industriedörfern wie kanglu ist der konflikt um abrissentschädigungen noch schwieriger.

li yujia sagte, dass dank der „drei-zu-eins-zuschlag“-politik in den städtischen dörfern von guangzhou in den letzten dreißig jahren im allgemeinen das modell der industriedörfer entstanden sei, mit hohen einkommen und einkommen im vollen bewusstsein der enormen grundstückswerte sind auch die erwartungen an eine abrissentschädigung gestiegen.

die dörfer kangle und lujiang erstrecken sich über eine fläche von etwa 1 quadratkilometern, was der größe von etwa 140 standard-fußballfeldern entspricht. sie beherbergen fast 20.000 bekleidungs- und accessoiresfabriken usw. und bieten nahrung, unterkunft und transport für mehr als 100.000 einwohner 100.000 menschen hier.

die städtischen dörfer sind schmutzig und überfüllt, übersät mit fabriken aller größen und die straßen gleichen einem labyrinth. ein bekleidungsfabrikbesitzer erzählte einen „witz“: eines tages nach der arbeit ging er nach unten, um wasser zu kaufen, kam aber nie zurück. er fragte nicht einmal nach lohn, weil er sich verlaufen hatte.

in vielen gassen können nur 1 oder 2 personen gleichzeitig laufen. aus dem klimakompressor tropft das wasser. die straße ist ohne sonnenlicht immer feucht und es riecht eigenartig nach abwasser. die meisten ureinwohner sind aus städtischen dörfern weggezogen. viele menschen haben ihre häuser auf vier bis fünf stockwerke erweitert, manche sogar auf acht bis neun stockwerke, und leben von der miete.

die monatliche miete für ein einzelzimmer von acht oder neun quadratmetern, wenn es etwas besser eingerichtet ist, beträgt etwa 1.500 yuan – die preise für einzelzimmer vor ort liegen zwischen 400 und 1.600 yuan. auf jeder etage befinden sich 8 solcher häuser. unter der annahme, dass die berechnung auf 4 etagen basiert, übersteigen die jährlichen mieteinnahmen des vermieters 600.000 yuan.

viele privathäuser im dorf werden über zweit- oder drittvermieter untervermietet, aber auch die aborigines können ein beträchtliches einkommen erzielen. „southern metropolis daily“ berichtete einmal, dass auf einem plakat am startplatz des städtischen dorferneuerungsprojekts im kanglu-gebiet stand: die durchschnittliche monatsmiete von wohnimmobilien im kanglu-gebiet beträgt 80-100 yuan/quadratmeter, und die durchschnittliche monatsmiete beträgt 100 yuan/quadratmeter die miete für gewerbeimmobilien beträgt 100–200 yuan/quadratmeter, die jährliche pro-kopf-dividende der dorfgemeinschaft beträgt etwa 213.000 yuan. darüber hinaus können die dorfbewohner durch die vermietung ihrer eigenen häuser eine großzügige miete erzielen. das jahreseinkommen aus der vermietung der häuser einiger dorfbewohner kann 400.000 bis 700.000 yuan erreichen, und das jahreseinkommen kann 1 million yuan erreichen.

wenn einkommensstarke industriedörfer eine neue ära des abrisses mit niedrigeren standards erleben, können sie sich vorstellen, wie schwierig das sein wird.

tatsächlich hat die fenghe economic cooperative, in der kangle und lujiang ansässig sind, von februar bis juni dieses jahres dreimal dorfbewohner um meinungen zum abriss- und umsiedlungsentschädigungsplan in der region gebeten. bis ende august war die veröffentlichung des entwurfs zur kommentierung jedoch zwei monate lang unterbrochen, und es gab keine neuen fortschritte.

bei den beiden derzeit im bau befindlichen grundstücken handelt es sich um dorfgemeinschaftsgrundstücke mit geringerem widerstand gegen abriss. insgesamt werden 9 grundstücke in der ersten sanierungsphase gefördert, darunter 8 sanierungsgrundstücke und 1 finanzierungsgrundstück. nach öffentlichen angaben wurde das kanglu-gebiet in insgesamt 59 einheitsgrundstücke renoviert, darunter 49 wiederaufbaugrundstücke und 10 finanzierungsgrundstücke. nach dem prinzip „erst wiederaufbau und dann finanzierung, dann kollektive und dann privatwohnungen“. wird unterteilt in: die vier phasen werden fortlaufend umgesetzt, wobei ein bereich abgerissen und ein anderer gebaut, einer fertiggestellt und ein anderer verlegt wird.

das kanglu-gebiet liegt im zentrum von guangzhou, wo land knapp ist und die miete eines der haupteinkommen der dorfbewohner darstellt. fotografie/mitarbeiterreporter yang zhijie

gefangen zwischen alten und neuen mustern

tatsächlich sind die dorfbewohner nicht gegen die transformation.

die umgestaltung städtischer dörfer im bezirk kanglu lässt sich bis ins jahr 2011 zurückverfolgen. dorfvertreter der beiden dörfer stimmten für die förderung der umgestaltung „städtischer dörfer“ auf der grundlage natürlicher dörfer und führten vorarbeiten durch, beispielsweise bei der auswahl von unternehmen mit kooperationsabsichten. im jahr 2018 wurde die abstimmung über die absicht, das gesamte dorf zu sanieren, angenommen. in beiden dörfern gab es 3.305 aktionäre, die zustimmungsrate lag bei 97,19 %. im jahr 2021 wird hopson development offiziell ein kooperatives unternehmen für die stadterneuerung der dörfer kangle und lujiang.

das projekt wird im jahr 2023 wesentlich vorangetrieben. im juni dieses jahres richtete der distrikt haizhu das hauptquartier für umfassende renovierung und verbesserung des distrikts kanglu ein, das den distrikt kanglu in 13 raster aufteilte. 13 distriktleiter fungierten als rasterleiter und mobilisierten kader aus dem gesamten distrikt, um die transformationsarbeiten voranzutreiben. ende desselben jahres begann offiziell der hausabriss. im mai dieses jahres wurde der umsetzungsplan für das sanierungsprojekt genehmigt. im juni wurden auch die erforderlichen planungs- und baugenehmigungen für das bauvorhaben genehmigt. am 24. juli wurde das bauprojekt auf den beiden grundstücken offiziell gestartet.

dieses städtische dorfrekonstruktionsprojekt wendet eine umfassende rekonstruktionsmethode an, wobei fenghe economic union co., ltd., fengyang street, haizhu district, guangzhou city der hauptteil des wiederaufbaus ist, und setzt die erneuerung und den wiederaufbau in einem kooperativen wiederaufbaumodell um für die konkreten umsetzungsarbeiten ist die innovation group co., ltd. verantwortlich. nach einschlägigen plänen soll das projekt in vier phasen umgesetzt werden und voraussichtlich zehn jahre dauern.

allerdings hat sich das gesamtumfeld für den wiederaufbau städtischer dörfer in guangzhou und sogar im ganzen land in den letzten etwa zehn jahren enorm verändert. li yujia erwähnte, dass sich die letzte runde der städtischen dorferneuerung auf die jahre 2016 bis 2019 konzentrierte. die meisten städte auf dem festland schlossen die städtische dorferneuerung in die sanierung von elendsvierteln ein. viele städte im perlflussdelta, darunter auch guangzhou, nutzen jedoch immer noch die „drei alte“ renovierung modell.

das ursprüngliche „drei-alte“-transformationsmodell hat einen ausgeprägten marktorientierten charakter. obwohl dieses modell bis zu einem gewissen grad ergebnisse erzielt hat, hat es auch „nebenwirkungen“ mit sich gebracht. li yujia analysierte einmal, dass hohe entschädigungen für „nagelhaushalte“ zu steigenden abrisskosten geführt haben, weil man sich bei abrissverhandlungen zu sehr auf bauträger verlässt, und dass es schwierig ist, die von der regierung festgelegten standards für enteignung und abriss umzusetzen. um das problem der kapitalbilanz zu lösen, überschreiten entwickler häufig das flächenverhältnis und die planungsindikatoren, und die unterstützenden öffentlichen einrichtungen sind nicht vorhanden. schließlich wurde die umgestaltung städtischer dörfer zu einem von immobilienunternehmen geleiteten projekt.

seit 2023 betont das land immer wieder die weitere förderung der transformation städtischer dörfer in groß- und megastädte. in diesem jahr startete guangzhou den „guangzhou-sonderplan für die stadterneuerung (2021-2035)“ und den „guangzhou-sonderplan für die erneuerung städtischer dörfer (2021-2035)“ und leitete damit eine neue runde der umgestaltung städtischer dörfer ein, wobei der schwerpunkt stärker auf der führung der regierung liegt und ermutigung die beteiligung staatlicher unternehmen hat sich schrittweise dem modell der „legalen enteignung und nettolandübertragung“ zugewandt und ist mit industrieller transformation und modernisierung verbunden.

gleichzeitig werden ab dem 1. mai dieses jahres die „guangzhou urban village renovation regulations“ offiziell umgesetzt. dies ist die erste lokale verordnung des landes, die speziell auf die umgestaltung städtischer dörfer abzielt.

laut li xiaojiang, dem ehemaligen präsidenten des china urban planning and design institute und einem nationalen ingenieurvermessungs- und designmeister, kann der abrisskompensationsmechanismus jedoch in der letzten runde der städtischen dorferneuerung gefördert werden, sofern eine ausreichende marktnachfrage besteht für immobilien damals. die dorfbewohner erhielten eine hohe abrissentschädigung, und selbst wenn die immobilienentwickler viel geld ausgeben würden, könnten sie eines abreißen, zwei bauen und drei bauen, und die regierung könnte auch mit dem land geld verdienen. das problem besteht nun darin, dass sich immobilien in einem tiefgreifenden anpassungszyklus befinden und dieser geschlossene kreislauf nicht mehr funktioniert. „wer wird nach abschluss des abrisses übernehmen und bauen?“

aufgrund der frühen planung setzt die städtische dorferneuerung im bezirk kanglu das bisherige „drei alte“ renovierungsmodell fort. zwei tage vor der veröffentlichung des entwurfs zur abrissentschädigung wurden jedoch am 15. mai die „umsetzungsmaßnahmen für den wiederaufbau alter dörfer, alter fabriken und alter städte in guangzhou“ offiziell umgesetzt. die maßnahmen klärten auch alle aspekte des „. rekonstruktionsmodell „three olds“. spezifikation.

das kanglu-gebiet befindet sich daher im spannungsfeld zwischen alten und neuen modellen der städtischen dorfumgestaltung. li yujia erwähnte gegenüber china news weekly, dass dem kanglu-gebiet eine sehr schwere umgestaltungsaufgabe übertragen wurde. die anforderungen an bezahlbaren wohnraum und das flächenverhältnis seien nicht so hoch wie beim neuen modell, aber die regierung hoffe auch, der stadt raum zu geben für die entwicklung und unterstützung der industriellen transformation kann auch ein gewisses maß an wohnraum für die migrantenbevölkerung bereitgestellt werden, und immobilienunternehmen können auch ein finanzielles gleichgewicht usw. erreichen. „bei mehreren zielen ist die umsetzung von projekten relativ langsam.“

im märz und april dieses jahres besuchte li yujia das kanglu-gebiet zu forschungszwecken und nahm an relevanten lokalen symposien teil. er erwähnte gegenüber china news weekly, dass die entwickler während des immobilienabschwungs besonders besorgt darüber seien, wie sie ein gleichgewicht der mittel aufrechterhalten können. je länger sich das projekt verzögert, desto größer ist der druck auf die entwickler. aus diesem grund arbeiten die unterbezirksbüros der bezirke haizhu und kanglu hart daran, dorfkollektive und dorfbewohner davon zu überzeugen, die abrisskosten zu senken.

nach ansicht von jiang hao ist die senkung des entschädigungsstandards für den abriss im vergleich zur vorherigen runde des wiederaufbaus städtischer dörfer eine rückkehr zur rationalität. in der vergangenheit haben entwickler diese unterschiede oft nicht allzu sehr mit den dorfbewohnern kommuniziert, um höhere gewinne zu erzielen. aber jetzt muss die regierung dies den dorfkollektiven und den dorfbewohnern erklären und betonen.

viele experten, die mit dem projekt in kontakt stehen, erwähnten, dass es einige zeit dauern wird, die erwartete entschädigung für den abriss der dorfbewohner zu senken, und dass es schwierig ist, sich allein auf die regierung zu verlassen, um es zu fördern. stattdessen bedarf es einer marktbildung, um diesen wohnraum wirklich zu spüren die preise fallen.

tatsächlich sind sich die menschen vor ort auch darüber im klaren, dass das ursprüngliche industrieumfeld aufgewertet und renoviert werden muss, ihre forderungen bestehen jedoch darin, einkommen zu erzielen und ihre häuser oder gemeinschaftseigentum zu vermieten. die regierung muss das problem aus der sicht der dorfbewohner und der bevölkerung betrachten dorfkollektiv und finden sie eine lösung.

nach ansicht von li xiaojiang übernimmt das kanglu-gebiet das „drei alte“ renovierungsmodell, das nicht die übertragung von sauberem land erzwingen muss. es spielt bis zu einem gewissen grad eine „puffer“-rolle, was bedeutet, dass nicht alle häuser hier benötigt werden vorher abgerissen werden.

beispielsweise können die ersten beiden zu bebauenden grundstücke zu einem testfeld werden und nachfolgende aktualisierungsflächen können auf dieser grundlage erfahrungen zusammenfassen: „zum beispiel werden einige grundstücke abgerissen und neu bebaut, und an anderen stellen ist dies möglich.“ um einige organische verbesserungen vorzunehmen, z. b. die verbesserung der infrastruktur? aktualisierungen usw.

„großer abriss und massive bauarbeiten sind nicht die einzige lösung, es könnte sogar die teuerste lösung sein, und die risiken sind sehr hoch. seiner ansicht nach ist die umgestaltung städtischer dörfer im kanglu-distrikt im wesentlichen eine frage der wirtschaftlichen entwicklung.“ der markt muss die gesetze respektieren und gleichzeitig umfassende lösungen für städtische dörfer finden, um risiken zu reduzieren, die legitimen interessen der dorfbewohner zu schützen, unternehmen effektiv zu betreiben und neuen bewohnern zu helfen, in frieden und zufriedenheit zu leben und zu arbeiten.

(um die privatsphäre des interviewpartners zu schützen, wurde qin mians name geändert.)

reporter: yang zhijie

herausgeber: min jie

betriebsredakteur: ma xiaoyi