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[texte/auteur lu ming]

le marché immobilier semble encore peu chaud. mais une petite « turbulence » entourant le marché immobilier peut choquer l’ensemble du marché. la récente controverse sur le système de retraite du logement en est un exemple.

dès la fin juillet, le conseil des affaires d'état a publié le « plan d'action quinquennal pour la mise en œuvre approfondie de la nouvelle stratégie d'urbanisation centrée sur la population ». le 2 août, le bureau d'information du conseil des affaires d'état a tenu une séance d'information régulière sur les politiques et les politiques du conseil des affaires d'état. a proposé la création d'un système de pension de logement pour fournir une aide aux examens physiques et aux réparations du logement. l'assurance habitation offre une protection financière.

le 26 août, le chef des départements et bureaux concernés du ministère du logement et du développement urbain et rural a expliqué aux médias que les pensions de logement sont composées de comptes personnels et de comptes publics. le compte personnel est le fonds spécial d'entretien du logement déposé par le propriétaire, et le dépôt est soumis à la réglementation en vigueur. le compte public est établi par le gouvernement et les collectivités locales peuvent le financer au moyen de suppléments financiers, de frais de transfert de terrains, etc. l'objectif est d'établir un canal de financement stable pour la gestion de la sécurité des logements sans exiger des résidents qu'ils paient des frais supplémentaires et sans alourdir les charges personnelles. .

conformément à la réglementation relative à la gestion des fonds spéciaux d'entretien du logement, les fonds du compte personnel sont spécialement utilisés pour l'entretien, l'aménagement et la transformation des parties communes de la résidence et des équipements et équipements communs après l'expiration de la période de garantie. les fonds du compte public sont principalement utilisés pour des dépenses telles que l’examen physique du logement et l’assurance.

pour mieux réaliser la « rénovation urbaine »

à en juger par le contexte de son introduction, le système de pension de logement constitue un complément et une optimisation de « l'action de rénovation urbaine ». le concept de rénovation urbaine a été proposé pour la première fois lors de la conférence centrale de travail économique en décembre 2019, et a été inscrit pour la première fois dans le rapport d'activité du gouvernement 2021 et dans le document de planification du « 14e plan quinquennal » en mars 2021, s'élevant ainsi au niveau stratégique national. . le rapport du 20e congrès national du parti communiste chinois propose plus clairement de mettre en œuvre des actions de rénovation urbaine, de renforcer la construction d'infrastructures urbaines et de créer une ville habitable, résiliente et intelligente.

les premières rénovations urbaines ont été considérées à tort comme un « deuxième printemps » par les sociétés d’investissement urbain. à cette époque, le financement des sociétés d'investissement urbain était dans une certaine mesure limité et le mouvement de « construction urbaine » à grande échelle était supprimé. les sociétés d'investissement urbain avaient un besoin urgent de trouver le prochain débouché pour libérer la capacité de production. comme "actifs de haute qualité" par de nombreuses sociétés d'investissement urbain. les institutions financières représentées par les banques se ruent sur le projet et leurs lignes de crédit seront orientées vers des projets de rénovation urbaine à court terme.

mais la période faste n'a pas duré longtemps. la plupart des projets de rénovation urbaine étaient des projets non rentables, comme la rénovation des façades des anciennes communautés et la rénovation de l'environnement intérieur des communautés. quelques projets ont augmenté les tarifs en ajoutant de nouveaux parkings. des espaces ou facturer des frais en fournissant des services immobiliers. les frais étaient loin de couvrir le coût de l'investissement. en fin de compte, en raison d’une pression financière excessive, l’enthousiasme des banques et des sociétés d’investissement urbains à participer a fortement chuté.

afin d'atténuer le problème des revenus insuffisants des projets de rénovation urbaine, le 7 septembre 2021, la commission nationale du développement et de la réforme et le ministère du logement et du développement urbain-rural ont publié la « avis sur le renforcement de la construction d'installations de soutien à la rénovation. des anciennes zones résidentielles dans les zones urbaines", qui précise que tous les investissements du budget central seront utilisés pour les anciennes zones résidentielles dans les villes et les villages. rénovation des projets de construction d'installations de soutien. les institutions financières sont encouragées à participer aux investissements dans les fonds de rénovation urbaine tels que la rénovation des anciennes communautés mises en place par les gouvernements locaux. le capital social est encouragé à confier professionnellement des projets uniques ou multiples pour certaines rénovations rentables telles que les soins aux personnes âgées, le stationnement, les dépanneurs et les bornes de recharge. conformément au principe de qui bénéficie et qui contribue, nous guidons activement les résidents à investir dans la rénovation, qui peut être mise en œuvre par le biais d'investissements directs, de l'utilisation de fonds spéciaux d'entretien du logement (reconstruction, rénovation), de transfert de prestations publiques communautaires, etc.

désormais, avec l'introduction du système de retraite du logement, il devrait être en mesure de résoudre efficacement le problème de la lenteur de l'avancement des projets de rénovation urbaine en raison de l'absence ou de l'insuffisance des rendements, et de continuer à promouvoir l'amélioration et le développement de haute qualité du cadre de vie.

rénovation d'anciennes zones résidentielles/carte de données china architecture news

les pensions de famille ne sont pas étrangères

le compte personnel de la pension de logement est en fait le fonds spécial d'entretien du logement déposé par le propriétaire.

dès le 1er février 2008, les « mesures de gestion des fonds spéciaux d'entretien du logement » (ci-après dénommées les « mesures de gestion ») sont mises en œuvre depuis 16 ans. si vous ne connaissez toujours pas le « fonds spécial d'entretien du logement », changeons son nom en « fonds de grosses réparations ». si vous avez déjà acheté une maison, vous le connaîtrez certainement.

les propriétaires de résidences commerciales et les propriétaires non résidentiels doivent déposer des fonds spéciaux d'entretien résidentiel en fonction de la superficie du bâtiment qu'ils possèdent. le montant de la première phase des fonds spéciaux d'entretien résidentiel par mètre carré de superficie de bâtiment est de 5 % du. coût par mètre carré du projet d'installation de bâtiment résidentiel local % à 8 %.

les propriétaires de logements commerciaux doivent déposer la première phase des fonds spéciaux d'entretien du logement sur un compte de fonds spécial d'entretien du logement ouvert par une banque commerciale désignée par le département local du logement et de la construction avant de passer par les procédures d'enregistrement de la maison. si le solde du fonds spécial d'entretien du logement sur le compte séparé du propriétaire est inférieur à 30 % du dépôt initial, le paiement doit être renouvelé dans les meilleurs délais. la propriété des fonds spéciaux d'entretien du logement déposés appartient au propriétaire.

les fonds spéciaux d'entretien résidentiel sont des fonds spécifiquement utilisés pour la révision, la réparation à moyen terme, le renouvellement et la rénovation des parties communes de la résidence, des installations et équipements partagés après l'expiration de la période de garantie, et ne doivent pas être utilisés à d'autres fins.

les parties communes d'une résidence comprennent généralement : les fondations de la résidence, les murs porteurs, les colonnes, les poutres, les planchers, les toitures et les murs extérieurs, les foyers, les cages d'escalier, les couloirs, etc. les installations et équipements partagés comprennent généralement les ascenseurs, les antennes, l'éclairage. , installations de protection contre l'incendie, espaces verts, routes, lampadaires, fossés, piscines, puits, parkings non commerciaux, installations culturelles et sportives d'assistance publique et maisons utilisées pour des installations et équipements partagés, etc.

la demande d'utilisation de fonds spéciaux d'entretien résidentiel comprend essentiellement les six étapes suivantes, et il y aura des différences dans les opérations réelles selon les endroits.

dans un premier temps, la société de services immobiliers propose spontanément des suggestions d'utilisation au nom du ou des propriétaires. étape 2 : les propriétaires dont la partie exclusive représente plus des deux tiers de la superficie totale du bâtiment et qui représentent plus des deux tiers du nombre total de propriétaires dans le périmètre répertorié discutent et adoptent des propositions d'usage. étape 3 : la société de services immobiliers ou l'organisation propriétaire compétente détermine le plan d'utilisation.

étape 4 : la société de services immobiliers ou le propriétaire de l'entreprise concerné doit soumettre les documents pertinents au service compétent en matière de construction (immobilier) pour la liste des dépenses. étape 5 : après examen et approbation, le service administratif de la construction (immobilier) ou le service chargé de la gestion des fonds spéciaux d'entretien des logements pour les logements sociaux enverra un avis à la banque de gestion du compte spécial pour transférer les fonds spéciaux d'entretien des logements. étape 6 : la banque de gestion du compte spécial transfère les fonds spéciaux requis pour l'entretien du logement à l'unité d'entretien.

le compte public des pensions de retraite est une « touche magique »

depuis février 1988, date à laquelle le « plan de mise en œuvre pour la mise en œuvre de la réforme du système de logement par phases et par lots dans les villes du pays » a été publié, le premier lot de logements commerciaux en chine avait 36 ​​ans. selon les statistiques de chen wenjing, directeur des études de marché du china index research institute, à la fin de 2022, la proportion de maisons existantes dans les villes chinoises construites il y a plus de 30 ans atteindra près de 20 %. ce n'est pas un petit nombre. au fil du temps, de plus en plus de communautés anciennes devront être mises à jour et rénovées à l'avenir.

bien que les mesures de gestion des fonds spéciaux d'entretien du logement soient en vigueur depuis 16 ans, le taux de retrait des fonds reste encore très faible. zhang yu, directeur adjoint et analyste macro en chef du huachuang securities research institute, a calculé un jour le taux de retrait des fonds spéciaux d'entretien pour les logements commerciaux dans diverses régions. le taux de retrait à pékin à la fin de 2022 était inférieur à 10 %, et le taux de retrait était inférieur à 10 %. le taux dans le shandong à la fin de 2019 n’était que de 3,3 %.

la raison n'est pas seulement due à la lourdeur des procédures d'utilisation des fonds spéciaux d'entretien du logement, mais surtout, la condition préalable au retrait stipulée dans les "mesures de gestion" est que "le propriétaire dont la part exclusive dans le cadre de la dépense représente plus de les deux tiers de la superficie totale du bâtiment" et plus des deux tiers des propriétaires ont discuté et approuvé les suggestions d'utilisation."

dans la vraie vie, prenons comme exemple le remplacement ou l'installation d'un ascenseur. si un immeuble de 50 ménages installe un ascenseur d'une valeur de 150 000 yuans, la dépense moyenne par ménage est de 3 000 yuans, ce qui n'est pas grand-chose en termes de pouvoir d'achat actuel. cependant, à en juger par le montant déposé il y a plus de dix ou vingt ans, le solde du compte spécial n'est pas suffisant pour couvrir. même s'il suffit à couvrir, le solde du compte spécial du propriétaire risque d'être inférieur à 30% du premier dépôt, déclenchant l'article 17 des « mesures administratives » : « si le solde du fonds spécial d'entretien du logement dans le le compte séparé du propriétaire représente moins de 30 % du premier dépôt, « il devrait être renouvelé à temps. par conséquent, le renouvellement des fonds spéciaux d'entretien résidentiel permettra aux propriétaires de « couvrir leurs poches », même si la plupart des propriétaires sont prêts à remplacer ou à remplacer. installer des ascenseurs, tant que les « deux tiers » ne seront pas atteints, le plan de retrait ne sera pas approuvé.

qui ne souhaite pas profiter d’une qualité de vie élevée ? cependant, personne n’est prêt à payer trop cher pour des biens quasi publics. en dernière analyse, j'ai bien peur que ce soit toujours un « manque d'argent ».

dans ce cas, le gouvernement devrait supporter une partie du coût, permettant ainsi au public de réduire la pression sur les paiements tout en bénéficiant de la même qualité de biens et services quasi publics.

d’où vient l’argent destiné au compte public ?

quel est le montant approprié à déposer sur le compte public de la pension de logement ? d'où vient l'argent ?

la détermination du montant déposé sur le compte public dépend de deux aspects : « la sincérité du gouvernement » et « la capacité du gouvernement ». la taille des capacités gouvernementales limite la sincérité et, en même temps, la sincérité inspire le développement des capacités. en fin de compte, cela revient à la question « d’où vient l’argent ? »

selon le responsable des départements et bureaux concernés du ministère du logement et du développement urbain-rural, « les gouvernements locaux peuvent lever des fonds grâce à des compléments fiscaux, à la mutualisation des frais de mutation foncière, etc. les finances locales sont actuellement mises à rude épreuve et le taux de croissance des ventes aux enchères de terres dans divers endroits est faible, voire en chute libre, si la pluie et la rosée sont égales, il ne sera pas du tout en mesure de « combler le vide », encore moins de « tirer parti ». le retrait de fonds des comptes personnels.

selon les données de l’économiste ren zeping et de son équipe, les revenus des transferts fonciers représentent 30 à 40 % des recettes fiscales locales, dont seules les recettes du budget public général et les recettes des fonds gouvernementaux sont prises en compte. les impôts directement liés aux terrains et à l'immobilier représentent environ 10 % des finances locales, et les droits de mutation foncière et taxes connexes représentent 60 % des prix des logements.

on constate que la finance locale est fortement dépendante du foncier et de son aval immobilier. c'est pourquoi le modèle de finance locale était autrefois appelé « finance foncière ».

aujourd’hui, alors que le marché immobilier continue de décliner, les déficits budgétaires locaux sont forcément insoutenables. par conséquent, les « subventions fiscales » et les « frais de transfert de terres » ne deviendront inévitablement pas la principale source de financement des comptes publics.

les collectivités locales ayant des capacités limitées, le gouvernement central doit coordonner les dépenses. la rénovation des bidonvilles à partir de 2015 et la rénovation des anciennes communautés à partir de 2021 seront toutes financées par les fonds du budget central.

les comptes publics peuvent-ils mobiliser des fonds plus importants pour entrer sur le marché ?

maintenant que nous avons des sources de financement, combien devrons-nous payer ?

les réglementations officielles stipulent que les fonds du compte public sont principalement utilisés pour les examens physiques du logement, les assurances et autres dépenses, qui sont équivalentes aux contributions du gouvernement en tant que fonds de démarrage. ils ne nécessitent pas beaucoup, tandis que les fonds des comptes personnels constituent le principal capital du projet, en ligne. avec le principe « qui profite, qui contribue ». quant à savoir si un financement auprès d’institutions financières de soutien est nécessaire, cela dépend du but du retrait.

s'il s'agit d'un projet de bien-être public tel que le remplacement ou l'installation d'ascenseurs, la rénovation des façades ou l'amélioration du verdissement de la communauté, les fonds des comptes personnels et des comptes publics peuvent être directement retirés. les institutions financières ne seront disposées à participer que si cela implique la rénovation et la modernisation de grands espaces publics et peut générer des revenus.

pour certains projets de rénovation des espaces publics offrant des rendements plus élevés, il est même possible d'inciter les acteurs du capital social à participer conformément aux principes orientés vers le marché, mais le comité des propriétaires doit accepter de transférer l'exploitation des espaces publics et les droits aux revenus pendant une certaine période de temps. par exemple, ouvrir des entreprises, installer des installations de recharge, ajouter des installations de recharge et les louer au sein de la communauté, etc.

en 1988, la chine a lancé des projets pilotes de logements commerciaux, et le nombre de logements commerciaux a augmenté d'année en année. le bureau national des statistiques a commencé à collecter des données sur la surface de vente des logements commerciaux par usage en 2000. en 2000, la surface de vente des logements commerciaux n'était que de 186,3713 millions de mètres carrés, dont la surface de vente des logements le logement commercial était de 165,7028 millions de mètres carrés. l'année avec la plus grande surface de vente de logements commerciaux à ce jour est 2021. les données ci-dessus sont respectivement de 1 714 146 000 mètres carrés et 1 496 023 400 mètres carrés.

la surface de vente totale des logements commerciaux à l'échelle nationale de 2000 à 2023 est de 24 175 684 900 mètres carrés. un calcul simple montre que : la surface de vente totale des logements commerciaux au cours des dix dernières années est de 14 707 724 900 mètres carrés, soit 60,84 % ; la superficie totale de vente de logements commerciaux au cours des quinze dernières années est de 2 017 094,06 millions de mètres carrés, soit 83,43 % ; la superficie totale de vente de logements commerciaux au cours des vingt dernières années était de 23 159 935 400 mètres carrés, soit 95,80 %.

que signifient ces données ? cela signifie que près de 60 % des maisons commerciales ne participeront pas à la « rénovation urbaine » à court terme. plus de 20 % des maisons commerciales ont des besoins potentiels tels que le remplacement ou l'installation d'ascenseurs et la mise à jour de l'écologisation communautaire. 10 % des maisons commerciales impliquent une façade. rénovation, installation d'ascenseurs, etc. seuls les 10 % restants des rénovations d'intérêt public telles que l'amélioration de l'environnement intérieur entrent dans la catégorie des « anciennes communautés ».

ainsi, les logements commerciaux qui doivent effectivement être utilisés représentent moins de 20 à 30 % du total. selon les « mesures administratives » stipulaient que « le montant de la première phase des fonds spéciaux d'entretien résidentiel par mètre carré de surface de construction ». est le coût des projets d'installation de bâtiments résidentiels locaux par mètre carré. " 5 à 8 %. " il y a quinze ou vingt ans, les coûts de construction étaient très faibles, ce qui signifiait que le montant des fonds déposés spécifiquement pour l'entretien des logements était également faible.

selon les rapports du china business network et d'autres canaux en ligne, le solde des fonds spéciaux d'entretien du logement à travers le pays dépasse 1 000 milliards de yuans, dont l'ampleur réelle qui peut être activée ne devrait pas dépasser 100 milliards de yuans, sans compter que le le but de ces 100 milliards de yuans est uniquement destiné au bien-être public.

graphique de la superficie nationale de vente de logements commerciaux par utilisation de 2000 à 2023 (source de données : bureau national des statistiques)

quel est le concept de 100 milliards ? selon les statistiques de dm, les régions avec des soldes d'obligations d'investissement urbains plus faibles, telles que le xinjiang, le yunnan, le shanxi et le jilin, sont respectivement d'environ 1,5 milliard, 1,3 milliard, 1,2 milliard et 1,1 milliard. , les provinces du jiangsu, du zhejiang, du shandong et du sichuan représentent respectivement environ 3 000 milliards, 2 000 milliards, 1 500 milliards et 1 100 milliards.

de toute évidence, 100 milliards de yuans de fonds de comptes personnels ne sont pas la cible des comptes publics.

puisque les 1 000 milliards de yuans des fonds des comptes personnels ne peuvent pas être exploités et que les 100 milliards de yuans des fonds des comptes personnels sont des dépenses de consommation et ne peuvent pas stimuler l'investissement et la consommation à plus grande échelle, pourquoi continuons-nous à piloter la construction d'un système de retraite pour le logement ? en plus d'améliorer le cadre de vie des masses et d'améliorer la qualité de vie, quelle est l'importance économique ?

le maintien et l’augmentation de la valeur sont la condition préalable à la revitalisation du parc immobilier existant.

la réponse réside dans l’énigme. la "pension logement" a dit à tout le monde de manière très claire et vivante que ce système avait pour but de "fournir des logements aux personnes âgées" et d'éviter que les "vieilles communautés" et les "petites vieilles et délabrées" ne soient impopulaires et que personne ne prenne la relève.

dans la continuité de l’article précédent de l’auteur « à la fin de ce cycle d’urbanisation, où iront les sociétés d’investissement urbain ? » et de plusieurs articles précédents, la revitalisation des transactions immobilières existantes est actuellement au centre de la stimulation du potentiel de consommation. la mise en place du système de retraite du logement est le début de la revitalisation du parc de logements existant et constitue également le maillon le plus critique de la mise en œuvre du « 517 new deal » dans l'immobilier.

la valeur d'un logement commercial dépend non seulement du coût, mais également de facteurs externes tels que l'emplacement et les installations environnantes. elle dépend également de ses propres attributs tels que la superficie, le type d'unité et l'étage. en outre, les facteurs liés aux espaces publics tels que l'environnement interne de la communauté, les installations internes et la planification du site affecteront également le prix de vente des logements commerciaux. les deux premiers facteurs d’influence sont très importants, mais pour les maisons existantes, vous ne pouvez presque rien faire.

par conséquent, pour les groupes communautaires, la préservation et l’appréciation de la valeur de la maison dépendent davantage de l’impact positif des facteurs liés à l’espace public. c’est ce que l’économie appelle les externalités positives.

en résumé, le logement pour la retraite présente de nombreux avantages. pour les propriétaires individuels, cela peut non seulement améliorer la qualité de leur propre résidence et leur expérience de vie, mais également garantir des prix de location et de vente stables. dans le même temps, nous poserons des bases de bonne qualité pour l’acquisition et l’exploitation ultérieures de logements abordables. à long terme, cela peut aussi refléter la supériorité du socialisme.

attention aux erreurs d'interprétation et aux malentendus partiels, qui ne feront qu'alourdir la charge pesant sur les résidents.

cependant, le récent système de retraite du logement a manifestement semé la panique parmi le public et a été interprété comme « une imposition déguisée d'un impôt foncier » et une « tentative d'exploiter les comptes personnels ». certains ont même affirmé qu'il « faisait couler le sang et la sueur ». » et « couper les poireaux ». les gens craignent que l’introduction de ce système n’alourdisse leur fardeau financier.

si le système de pension de logement est mal compris ou mal interprété, amenant le gouvernement local à stipuler avec force que les communautés trop âgées doivent être incluses dans la liste de rénovation, ce qui n'est pas impossible, cela augmentera le fardeau des résidents et entraînera probablement des dépenses économiques inutiles. .

selon l'article 17 des « mesures administratives » : « si le solde des fonds spéciaux d'entretien du logement sur le compte séparé du propriétaire est inférieur à 30 % du dépôt initial, le paiement sera renouvelé dans les meilleurs délais. une fois qu’un compte personnel est obligé de payer, le propriétaire individuel sera confronté à la pression d’effectuer les paiements. en outre, une mise en œuvre obligatoire peut également conduire à un gaspillage de ressources et à une transformation prématurée et excessive.

par conséquent, l'auteur appelle les gouvernements locaux, en particulier le premier groupe de zones pilotes, à étudier attentivement les documents politiques et à comprendre en profondeur l'essence de la politique ; avoir des inquiétudes concernant le logement et les retraites. mauvaise interprétation et incompréhension du système.

l'auteur estime que le système de retraite du logement n'a pas pour objectif de mobiliser ou de revitaliser les fonds des comptes personnels, ni de stimuler la consommation par la « rénovation communautaire », mais plutôt d'ouvrir la voie à une nouvelle politique immobilière. .

le véritable objectif des politiques visant à stimuler la consommation et à stimuler l'investissement réside dans les « trois grands projets », notamment les logements abordables et les projets « à double usage ». parmi eux, la rénovation des anciennes communautés doit être adaptée aux conditions locales et ne pas alourdir le fardeau. sur les résidents.

la route de la simplicité est sur le point d’arriver. nous devons insister sur la nécessité de « tracer un plan jusqu'au bout » et de « renforcer la cohérence des orientations macropolitiques ».