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[texto/autor lu ming]

el mercado inmobiliario todavía parece no estar calentado. pero una pequeña "turbulencia" en torno al mercado inmobiliario puede conmocionar a todo el mercado. la reciente controversia sobre el sistema de pensiones de vivienda es un ejemplo.

ya a finales de julio, el consejo de estado emitió el "plan de acción quinquenal para una implementación profunda de la nueva estrategia de urbanización centrada en las personas". el 2 de agosto, la oficina de información del consejo de estado celebró una sesión informativa periódica sobre las políticas y políticas del consejo de estado. propuso el establecimiento de un sistema de pensiones de vivienda para brindar apoyo a los exámenes físicos y reparaciones de la vivienda. el seguro de la vivienda brinda protección financiera.

el 26 de agosto, el jefe de los departamentos y direcciones pertinentes del ministerio de vivienda y desarrollo urbano-rural explicó a los medios que las pensiones de vivienda se componen de cuentas personales y cuentas públicas. la cuenta personal es el fondo especial de mantenimiento de la vivienda depositado por el propietario, y el depósito está sujeto a la normativa vigente. la cuenta pública la establece el gobierno, y los gobiernos locales pueden recaudarla mediante suplementos financieros, tarifas de transferencia de tierras, etc. el propósito es establecer un canal de financiación estable para la gestión de la seguridad de la vivienda sin exigir a los residentes que paguen tarifas adicionales y sin aumentar las cargas personales. .

de acuerdo con las normas sobre la gestión de fondos especiales de mantenimiento residencial, los fondos de la cuenta personal se utilizan especialmente para el mantenimiento, actualización y transformación de partes comunes de la residencia y de instalaciones y equipos compartidos una vez vencido el período de garantía. los fondos de las cuentas públicas se utilizan principalmente para gastos como el examen físico y el seguro de la vivienda.

para realizar mejor la "renovación urbana"

a juzgar por los antecedentes de su introducción, el sistema de pensiones de vivienda es un complemento y una optimización de la “acción de renovación urbana”. el concepto de renovación urbana se propuso por primera vez en la conferencia central de trabajo económico en diciembre de 2019 y se escribió por primera vez en el informe de trabajo del gobierno de 2021 y en el documento de planificación del "14.º plan quinquenal" en marzo de 2021, ascendiendo así al nivel estratégico nacional. . el informe del xx congreso nacional del partido comunista de china propuso más claramente implementar acciones de renovación urbana, fortalecer la construcción de infraestructura urbana y crear una ciudad habitable, resiliente e inteligente.

las empresas de inversión urbana consideraron erróneamente que la renovación urbana temprana era una “segunda primavera”. en ese momento, la financiación de las empresas de inversión urbana estaba restringida en cierta medida y se reprimió el movimiento de "construcción urbana" a gran escala. las empresas de inversión urbana necesitaban urgentemente encontrar la próxima salida para liberar capacidad de producción. como "activos de alta calidad" por muchas empresas de inversión urbana ". las instituciones financieras representadas por bancos están acudiendo en masa al proyecto y sus líneas de crédito se inclinarán hacia proyectos de renovación urbana en el corto plazo.

pero los buenos tiempos no duraron mucho. la mayoría de los proyectos de renovación urbana no eran rentables, como la renovación de las fachadas de las antiguas comunidades y la renovación del entorno interno de las comunidades. algunos proyectos aumentaron las tarifas añadiendo nuevos aparcamientos. espacios o cobrar tarifas por la prestación de servicios inmobiliarios las tarifas estaban lejos de cubrir el costo de la inversión. al final, debido a la excesiva presión financiera, el entusiasmo de los bancos y las empresas de inversión urbana por participar cayó drásticamente.

con el fin de aliviar el problema de los ingresos insuficientes provenientes de proyectos de renovación urbana, el 7 de septiembre de 2021, la comisión nacional de desarrollo y reforma y el ministerio de vivienda y desarrollo urbano-rural emitieron el "aviso sobre el fortalecimiento de la construcción de instalaciones de apoyo para la renovación". de antiguas zonas residenciales en zonas urbanas", que aclaró que todas las inversiones dentro del presupuesto central se utilizarán para antiguas zonas residenciales en ciudades y pueblos. renovación de proyectos de construcción de instalaciones de apoyo. se anima a las instituciones financieras a participar en inversiones en fondos de renovación urbana, como la renovación de antiguas comunidades creadas por los gobiernos locales. se alienta al capital social a contratar profesionalmente proyectos únicos o múltiples para ciertas renovaciones rentables, como atención a personas mayores, estacionamiento, mercados de conveniencia y pilas de carga. de acuerdo con el principio de quién se beneficia y quién contribuye, orientamos activamente a los residentes a invertir en la renovación, que puede implementarse mediante inversión directa, uso de fondos especiales para el mantenimiento de la vivienda (reconstrucción, renovación), transferencia de beneficios públicos comunitarios, etc.

ahora, con la introducción del sistema de pensiones de vivienda, debería poder resolver eficazmente el problema del lento avance de los proyectos de renovación urbana debido a la ausencia o la insuficiencia de retornos, y continuar promoviendo la mejora de alta calidad y el desarrollo del entorno de vida.

renovación de antiguas zonas residenciales/mapa de datos china architecture news

las pensiones domésticas no son ajenas

la cuenta personal de la pensión de vivienda es en realidad el fondo especial para el mantenimiento de la vivienda depositado por el propietario.

desde el 1 de febrero de 2008, las "medidas de gestión de los fondos especiales de mantenimiento residencial" (en adelante, las "medidas de gestión") se han implementado durante 16 años. si aún no está familiarizado con el "fondo especial para el mantenimiento de vivienda", cambiemos su nombre a "fondo de reparación mayor". si alguna vez ha comprado una casa, definitivamente lo conocerá.

los propietarios de residencias comerciales y los propietarios no residenciales deben depositar fondos especiales de mantenimiento residencial de acuerdo con el área de construcción de la propiedad que poseen. el monto de la primera fase de fondos especiales de mantenimiento residencial por metro cuadrado de área de construcción es del 5% del. costo por metro cuadrado del proyecto de instalación de edificio residencial local % al 8%.

los propietarios de viviendas comerciales deben depositar la primera fase de los fondos especiales para el mantenimiento de la vivienda en una cuenta del fondo especial para el mantenimiento de la vivienda abierta por un banco comercial designado por el departamento de vivienda y construcción local antes de realizar los procedimientos de registro de la vivienda. si el saldo de los fondos especiales de mantenimiento residencial en la cuenta separada del propietario es inferior al 30% del depósito inicial, el pago debe renovarse de manera oportuna. la propiedad de los fondos especiales para mantenimiento residencial depositados pertenece al propietario.

los fondos especiales de mantenimiento residencial son fondos que se utilizan específicamente para revisión, reparación intermedia, renovación y renovación de partes comunes de la residencia, instalaciones y equipos compartidos después de que expire el período de garantía, y no se utilizarán para otros fines.

las partes comunes de una residencia generalmente incluyen: los cimientos de la residencia, muros de carga, columnas, vigas, pisos, techos y paredes exteriores, vestíbulos, escaleras, pasillos, etc. las instalaciones y equipos compartidos generalmente incluyen ascensores, antenas, iluminación. , instalaciones de protección contra incendios, espacios verdes, vías, alumbrado público, acequias, piscinas, pozos, aparcamientos no comerciales, instalaciones culturales y deportivas de bienestar público y viviendas destinadas a instalaciones y equipamientos compartidos, etc.

la solicitud para el uso de fondos especiales de mantenimiento residencial incluye básicamente los siguientes seis pasos, y habrá diferencias en las operaciones reales en varios lugares.

en el primer paso, la empresa de servicios inmobiliarios presenta espontáneamente sugerencias de uso en nombre del propietario o propietarios. paso 2: los propietarios cuya porción exclusiva representa más de dos tercios del área total del edificio y que representan más de dos tercios del número total de propietarios dentro del ámbito enumerado discuten y adoptan propuestas de uso. paso 3: la empresa de servicios inmobiliarios o la organización propietaria correspondiente determina el plan de uso.

paso 4: la empresa de servicios inmobiliarios o el propietario del negocio correspondiente deberá presentar los materiales pertinentes al departamento competente de construcción (bienes raíces) para la lista de gastos. paso 5: después de la revisión y aprobación, el departamento administrativo de construcción (bienes raíces) o el departamento responsable de administrar los fondos especiales de mantenimiento de viviendas para viviendas públicas emitirá un aviso al banco de administración de cuentas especiales para transferir los fondos especiales de mantenimiento de viviendas. paso 6: el banco de gestión de cuentas especiales transfiere los fondos especiales de mantenimiento residencial requeridos a la unidad de mantenimiento.

la cuenta pública de pensiones de la cámara de representantes es un "toque mágico"

desde febrero de 1988, cuando se publicó el "plan de implementación para la implementación de la reforma del sistema de vivienda en fases y lotes en las ciudades de todo el país", el primer lote de viviendas comerciales en mi país tenía 36 años. según las estadísticas de chen wenjing, director de investigación de mercado del china index research institute, a finales de 2022, la proporción de casas existentes en las ciudades y pueblos de china que se construyeron hace más de 30 años será cercana al 20%. este no es un número pequeño. a medida que pase el tiempo, habrá más comunidades antiguas que actualizar y renovar en el futuro.

si bien las medidas para la gestión de fondos especiales de mantenimiento residencial están vigentes desde hace 16 años, la tasa de retiro de fondos aún es muy baja. zhang yu, subdirector y analista macro jefe del instituto de investigación de valores de huachuang, calculó una vez la tasa de retiro de fondos especiales de mantenimiento para viviendas comerciales en varias regiones. la tasa de retiro en beijing a fines de 2022 fue inferior al 10%, y el retiro. la tasa en shandong a finales de 2019 era solo del 3,3%.

la razón no se debe sólo a los engorrosos procedimientos para utilizar los fondos especiales de mantenimiento residencial, sino que, lo que es más importante, el requisito previo para el retiro estipulado en las "medidas de gestión" es que "el propietario cuya parte exclusiva dentro del alcance de los gastos represente más de dos tercios de la superficie total del edificio" y más de dos tercios de los propietarios discutieron y aprobaron las sugerencias de uso".

en la vida real, tomemos como ejemplo la sustitución o instalación de un ascensor. si en un edificio con 50 hogares se instala un ascensor por valor de 150.000 yuanes, el gasto medio por hogar es de 3.000 yuanes, lo que no es mucho en términos de poder adquisitivo actual. sin embargo, a juzgar por la cantidad depositada hace más de diez o veinte años, el saldo de la cuenta especial no alcanza para cubrir. incluso si es suficiente para cubrir, es probable que el saldo de la cuenta especial del propietario sea inferior al 30% del primer depósito, lo que activa el artículo 17 de las "medidas administrativas": "si el saldo de los fondos especiales de mantenimiento residencial en el la cuenta separada del propietario es inferior al 30% del primer depósito y "debe renovarse a tiempo. por lo tanto, la renovación de los fondos especiales de mantenimiento residencial hará que los propietarios "se cubran los bolsillos incluso si la mayoría de los propietarios están dispuestos a reemplazarlos o reemplazarlos". instalar ascensores, mientras no se alcancen los "dos tercios" no se aprobará el plan de retirada.

¿quién no quiere disfrutar de una alta calidad de vida? sin embargo, nadie está dispuesto a pagar demasiado por bienes cuasi públicos. en última instancia, me temo que sigue siendo "falta de dinero".

en este caso, el gobierno debería asumir parte del costo, permitiendo al público reducir la presión de pago mientras disfruta de la misma calidad de bienes y servicios cuasi públicos.

¿de dónde sale el dinero de la cuenta pública?

¿cuál es el monto apropiado para depositar en la cuenta pública de pensión de vivienda? ¿de dónde viene el dinero?

la determinación del monto depositado en la cuenta pública depende de dos aspectos: "la sinceridad del gobierno" y "la capacidad del gobierno". el tamaño de las capacidades del gobierno limita el tamaño de la sinceridad y, al mismo tiempo, la sinceridad inspira el desarrollo de capacidades. en última instancia, todo vuelve a la pregunta de "¿de dónde viene el dinero?"

según el responsable de los departamentos y oficinas pertinentes del ministerio de vivienda y desarrollo urbano-rural, "los gobiernos locales pueden recaudar fondos a través de suplementos fiscales, agrupando tarifas de transferencia de tierras, etc." las finanzas locales actualmente están al límite y la tasa de crecimiento de las subastas de tierras en varios lugares es débil o incluso está cayendo en picado. si la lluvia y el rocío son uniformes, no podrá "llenar el vacío" en absoluto, y mucho menos "apalancarse". el retiro de fondos de cuentas personales.

según datos del economista ren zeping y su equipo, los ingresos por transferencias de tierras representan entre el 30% y el 40% de los ingresos fiscales locales, de los cuales sólo se consideran los ingresos del presupuesto público general y los ingresos de los fondos gubernamentales. los impuestos directamente relacionados con la tierra y los bienes raíces representan alrededor del 10% de las finanzas locales, y las tasas de transferencia de tierras y los impuestos relacionados representan el 60% de los precios de la vivienda.

se puede observar que las finanzas locales dependen en gran medida de la tierra y sus bienes raíces. por eso, en el pasado, el modelo de financiación local se llamaba "financiación de la tierra".

hoy en día, mientras el mercado inmobiliario continúa cayendo, los déficits fiscales locales seguramente serán insostenibles. por lo tanto, los "subsidios fiscales" y las "tarifas de transferencia de tierras" inevitablemente no se convertirán en la principal fuente de fondos para las cuentas públicas.

dado que los gobiernos locales tienen capacidades limitadas, el gobierno central necesita coordinar los gastos. la renovación de los barrios marginales a partir de 2015 y la renovación de las antiguas comunidades a partir de 2021 se financiarán con fondos del presupuesto central.

¿pueden las cuentas públicas aprovechar mayores fondos para ingresar al mercado?

ahora que tenemos fuentes de financiación, ¿cuánto tendremos que pagar?

las regulaciones oficiales estipulan que los fondos de las cuentas públicas se utilizan principalmente para exámenes físicos de viviendas, seguros y otros gastos, que equivalen a las contribuciones del gobierno como fondos iniciales. no requieren mucho, mientras que los fondos de las cuentas personales son el principal capital del proyecto, en línea. con el principio de "quién se beneficia, quién contribuye". en cuanto a si se requiere financiación de instituciones financieras de apoyo, depende del propósito del retiro.

si se trata de un proyecto de bienestar público, como reemplazar o instalar ascensores, actualizar fachadas o mejorar la ecologización de la comunidad, los fondos de cuentas personales y públicas se pueden retirar directamente. las instituciones financieras sólo estarán dispuestas a participar si implica la renovación y mejora de áreas públicas más grandes y pueden generar ingresos.

para algunos proyectos de renovación de áreas públicas con mayores rendimientos, incluso es posible atraer partes del capital social para que participen de acuerdo con principios orientados al mercado, pero el comité de propietarios debe acordar transferir la operación del área pública y los derechos de ingresos durante un cierto período de tiempo. tiempo. por ejemplo, abrir negocios, cargar instalaciones de servicios, agregar instalaciones de carga y arrendarlas dentro de la comunidad, etc.

en 1988, china inició proyectos piloto de viviendas comerciales y el número de viviendas comerciales aumentó año tras año. la oficina nacional de estadísticas comenzó a recopilar datos sobre el área de ventas de viviendas comerciales por uso en 2000. en 2000, el área de ventas de viviendas comerciales era de sólo 186,3713 millones de metros cuadrados, de los cuales el área de ventas de viviendas la vivienda comercial fue de 165,7028 millones de metros cuadrados. el año con mayor superficie de venta de vivienda comercial hasta el momento es 2021. los datos anteriores son 1.714.146.000 metros cuadrados y 1.496.023.400 metros cuadrados respectivamente.

la superficie total de venta de viviendas comerciales a nivel nacional de 2000 a 2023 es de 24.175.684.900 metros cuadrados: la superficie total de ventas de viviendas comerciales en los últimos diez años es de 14.707.724.900 metros cuadrados, lo que representa el 60,84%; la superficie total de venta de viviendas comerciales en los últimos quince años es de 2.017.094,06 millones de metros cuadrados, lo que representa el 83,43%; la superficie total de ventas de viviendas comerciales en los últimos veinte años fue de 23.159.935.400 metros cuadrados, lo que representa el 95,80%.

¿qué significan estos datos? esto significa que casi el 60% de las casas comerciales no participarán en la "renovación urbana" a corto plazo. más del 20% de las casas comerciales tienen necesidades potenciales como la sustitución o instalación de ascensores y la actualización de la ecologización comunitaria. renovación, instalación de ascensores, etc. sólo el 10% restante de las renovaciones de bienestar público, como las mejoras del entorno interno, entran en la categoría de "comunidades antiguas".

por lo tanto, las viviendas comerciales que realmente deben utilizarse representan menos del 20 al 30% del total. según las "medidas administrativas" se estipula que "el importe de la primera fase de los fondos especiales de mantenimiento residencial por metro cuadrado de superficie de construcción". "es el costo de los proyectos de instalación de edificios residenciales locales por metro cuadrado." 5% a 8%." hace quince o veinte años, los costos de construcción eran muy bajos, lo que significaba que la cantidad de fondos depositados específicamente para el mantenimiento de las viviendas también era baja.

según informes de china business network y otros canales en línea, el saldo de los fondos especiales para el mantenimiento de viviendas en todo el país supera el billón de yuanes, de los cuales no se espera que la escala real que se puede activar supere los 100 mil millones de yuanes, sin mencionar que el el propósito de estos 100 mil millones de yuanes es exclusivamente para el bienestar público.

gráfico del área nacional de ventas de viviendas comerciales por uso de 2000 a 2023 (fuente de datos: oficina nacional de estadísticas)

¿cuál es el concepto de 100 mil millones? según las estadísticas de dm, las regiones con saldos de bonos de inversión urbana más pequeños, como xinjiang, yunnan, shanxi y jilin, tienen aproximadamente 1.500 millones, 1.300 millones, 1.200 millones y 1.100 millones respectivamente. , la provincia de jiangsu, la provincia de zhejiang, la provincia de shandong y la provincia de sichuan son aproximadamente 3 billones, 2 billones, 1,5 billones y 1,1 billones respectivamente.

obviamente, 100 mil millones de yuanes de fondos de cuentas personales no son el objetivo de las cuentas públicas.

dado que el billón de yuanes de fondos de cuentas personales no se puede apalancar, y los 100 mil millones de yuanes de fondos de cuentas personales son gastos de consumo y no pueden estimular la inversión y el consumo a mayor escala, ¿por qué seguimos poniendo a prueba la construcción de un sistema de pensiones de vivienda? además de mejorar las condiciones de vida de las masas y mejorar la calidad de vida, ¿cuál es la importancia económica?

mantener y aumentar el valor es el requisito previo para revitalizar el parque de viviendas existente

la respuesta está en el enigma. la "pensión de vivienda" ha dicho a todos de manera muy clara y vívida que este sistema tiene como objetivo "proporcionar casas a los ancianos" y evitar que las "comunidades viejas" y las "pequeñas viejas y ruinosas" sean impopulares y nadie pueda hacerse cargo.

continuando con las opiniones del artículo anterior del autor "al final de esta ronda de urbanización, ¿adónde irán las empresas de inversión urbana?" y varios artículos anteriores, revitalizar las transacciones de viviendas existentes es actualmente el foco de la estimulación del potencial de consumo. el establecimiento del sistema de pensiones de vivienda es el comienzo de la revitalización del parque de viviendas existente y también es el eslabón más crítico en la implementación del "new deal 517" en el sector inmobiliario.

el valor de una vivienda comercial depende no sólo del costo, sino también de factores externos como la ubicación y las instalaciones circundantes. también depende de sus propios atributos únicos como el área, el tipo de unidad y el piso. además, los factores del área pública, como el entorno interno de la comunidad, las instalaciones internas y la planificación del sitio, también afectarán el precio de venta de la vivienda comercial. los dos primeros factores que influyen son muy importantes, pero en el caso de las casas existentes no se puede hacer casi nada.

por lo tanto, para los grupos comunitarios, la preservación y apreciación del valor de la vivienda depende más del impacto positivo de los factores del área pública. esto es lo que la economía llama externalidades positivas.

en resumen, la vivienda para la jubilación tiene muchos beneficios. para los propietarios individuales, no sólo puede mejorar y mejorar la calidad de su propia residencia y experiencia de vida, sino también garantizar precios estables de alquiler y venta. al mismo tiempo, sentaremos una base de buena calidad para la posterior adquisición y explotación de viviendas asequibles. a largo plazo, también puede reflejar la superioridad del socialismo.

tenga cuidado con las malas interpretaciones y los malentendidos parciales, que sólo aumentarán la carga para los residentes.

sin embargo, el reciente sistema de pensiones de vivienda obviamente ha causado pánico entre el público y ha sido interpretado como "una imposición encubierta de impuestos a la propiedad" y "un intento de aprovechar las cuentas personales". incluso se ha afirmado que "exprime la sangre y el sudor". " y "cortar los puerros". a la gente le preocupa que la introducción de este sistema aumente considerablemente su carga financiera.

si se malinterpreta o se malinterpreta el sistema de pensiones de vivienda, lo que hace que el gobierno local estipule enérgicamente que las comunidades de edad avanzada deben incluirse en la lista de renovación, lo cual no es imposible, aumentará la carga para los residentes y probablemente supondrá un gasto económico innecesario. .

según el artículo 17 de las "medidas administrativas": "si el saldo de los fondos especiales de mantenimiento residencial en la cuenta separada del propietario es inferior al 30% del depósito inicial, el pago se renovará oportunamente". una vez que una cuenta personal se ve obligada a pagar, el propietario individual enfrentará la presión de realizar los pagos. además, la implementación obligatoria también puede conducir a un desperdicio de recursos y a una transformación prematura y excesiva.

por lo tanto, el autor pide a los gobiernos locales, especialmente al primer grupo de áreas piloto, que estudien cuidadosamente los documentos de política y comprendan profundamente la esencia de la política; deben aprender y comprender la continuidad y coherencia de la política central, y no deben; tengo dudas sobre la vivienda y las pensiones. malas interpretaciones y malentendidos del sistema.

el autor cree que el sistema de pensiones de vivienda no sirve para apalancar o revitalizar los fondos de las cuentas personales, ni para estimular el consumo. de hecho, no puede estimular más consumo a través de la "renovación comunitaria", sino más bien para allanar el camino para la nueva política inmobiliaria. .

el verdadero objetivo de las políticas para estimular el consumo y la inversión está en los "tres grandes proyectos", especialmente viviendas asequibles y proyectos de "doble uso". entre ellos, la renovación de las antiguas comunidades debe adaptarse a las condiciones locales y no aumentar la carga. sobre los residentes.

el camino hacia la simplicidad está por llegar. debemos insistir en "trazar un plan hasta el final" y "mejorar la coherencia de las orientaciones de política macro".