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[文/著者 ルー・ミン]

不動産市場はまだ盛り上がっていないようだ。しかし、不動産市場を取り巻くちょっとした「混乱」が市場全体に衝撃を与える可能性があります。住宅年金制度をめぐる最近の論争はその一例である。

国務院は早くも7月末に「人民中心の新都市化戦略を深耕するための5か年行動計画」を発表し、8月2日、国務院新聞弁公室は国務院の政策と政策に関する定例説明会を開催した。住宅健康診断や住宅修繕を支援する住宅年金制度の創設を提案し、住宅保険は経済的保障を提供する。

8月26日、住宅・都市農村開発省の関係部局長はメディアに対し、住宅年金は個人口座と公的口座から構成されていると説明した。個人口座とは、所有者が預託する住宅整備特別資金であり、その預託金には現行の規制が適用されます。公会計は国が設置し、地方公共団体が財政補填や土地譲渡料などで調達することができます。住民に追加料金を支払わせたり個人負担を増やすことなく、住宅の安全管理のための安定した資金経路を確立することが目的です。 。

個人口座の資金は、住宅修繕特別資金管理規定に基づき、保証期間終了後の住宅の共用部分および共用施設・設備の維持・更新・改造に特別に使用されます。公会計資金は主に住宅健康診断や保険などの支出に使われます。

「都市再生」をより良く進めるために

住宅年金制度は、その導入経緯から判断すると、「都市再生アクション」を補完・最適化するものである。都市再生の概念は、2019年12月の中央経済工作会議で初めて提案され、2021年3月の2021年政府活動報告と「第14次5カ年計画」計画文書に初めて書き込まれ、国家戦略レベルに引き上げられた。 。中国共産党第20回全国代表大会の報告書では、都市再生行動の実施、都市インフラ建設の強化、住みやすく強靱なスマートシティの構築をより明確に提案している。

初期の都市再生は、都市投資会社によって誤って「第二の春」とみなされていました。当時、都市投資会社の資金調達はある程度制限されており、大規模な「都市建設」の動きは抑制されており、都市投資会社は生産能力を解放するための次の出口を見つけることが急務であると考えられていた。多くの都市投資会社から「高品質の資産」として評価されています。銀行に代表される金融機関がこのプロジェクトに群がっており、その融資枠は短期的には都市再生プロジェクトに傾くだろう。

しかし、好景気は長くは続きませんでした。都市再開発プロジェクトのほとんどは、古いコミュニティのファサードの改修やコミュニティの内部環境の改修など、利益を生まないプロジェクトでした。いくつかのプロジェクトは、新しい駐車場を追加することで料金を値上げしました。不動産サービスを提供することでスペースを確保したり、料金を請求したりすることは、投資コストをカバーするには程遠いものでした。結局、過度の財政圧力により、銀行や都市投資会社の参加意欲は急激に低下した。

都市再開発事業による収入不足の問題を軽減するため、2021年9月7日、国家発展改革委員会と住宅・都市農村開発部は「都市再開発支援施設の建設強化に関する通知」を発表した。 「都市部の古い住宅地の整備」により、中央予算内の投資はすべて都市や町の古い住宅地に使用されることが明らかになりました。 補助施設建設プロジェクトの改修。金融機関は、地方自治体が設立した古いコミュニティの改修などの都市再生基金への投資に参加することが奨励されています。ソーシャルキャピタルは、高齢者ケア、駐車場、コンビニエンスマーケット、充電スタンドなどの特定の収益性の高い改修について、単一または複数のプロジェクトを専門的に契約することが奨励されています。誰得・誰負担の原則に基づき、直接投資、住宅整備特別資金の活用（建て替え・更新）、地域公益金の移譲等により、入居者のリフォーム投資を積極的に誘導します。

今回、住宅年金制度の導入により、無収益または不十分な収益による都市再生事業の進捗の遅れという問題を効果的に解決し、引き続き質の高い住環境の改善・発展を促進することができるはずである。

古い住宅地のリノベーション／データマップ 中国建築ニュース

住宅ペンションは珍しいことではありません

すまい年金の個人口座は、実はオーナーが預ける住宅整備特別資金です。

2008年2月1日から16年間にわたって「住宅特別整備基金の管理措置」（以下「管理措置」という。）が実施されてきました。 「住宅維持特別資金」をまだご存じない方は「大規模修繕資金」に名称を変更しましょう 住宅を購入したことのある方なら必ずご存知かと思います。

商業用住宅の所有者および非住宅所有者は、所有する不動産の建築面積に応じて特別住宅維持資金を積み立てなければなりません。第 1 段階の特別住宅維持資金の額は、建築面積 1 平方メートルあたり、住宅の 5% です。地元の住宅建設プロジェクトの平方メートル当たりのコスト % ～ 8%。

商業住宅の所有者は、住宅のチェックイン手続きを行う前に、地元の住宅建設部門が指定する商業銀行が開設する特別住宅維持資金口座に特別住宅維持資金の第 1 段階を入金する必要があります。所有者の特別口座の住宅維持特別資金の残高が当初保証金の 30% 未満の場合は、適時に支払いを更新する必要があります。預託された住宅整備特別資金の所有権は所有者に帰属します。

住宅修繕特別資金とは、住宅の共用部分や共用設備・備品の保証期間終了後のオーバーホール、中期修繕、更新・改修に特化して充当される資金であり、他の目的には使用できません。

住宅の共用部分には、一般に住宅の基礎、耐力壁、柱、梁、床、屋根、外壁、玄関、階段、廊下などが含まれます。共用設備や設備には一般にエレベーター、アンテナ、照明などが含まれます。 、防火施設、緑地、道路、街路灯、側溝、プール、井戸、非営利駐車場、厚生文化・スポーツ施設及び共用施設・設備に使用される住宅等

住宅整備特別資金の利用申請は基本的に以下の6つのステップからなり、実際の運用では各地で差異が生じます。

最初のステップでは、不動産サービス会社が所有者に代わって自発的に使用方法の提案を出します。ステップ2：建物の専有部分が建物総面積の3分の2以上を占め、かつ記載された範囲内の所有者総数の3分の2以上を占める所有者が協議し、利用提案を採択します。ステップ 3: 不動産サービス会社または関連する所有者組織が使用計画を決定します。

ステップ 4: 不動産サービス会社または関連事業主は、支出リストのために関連資料を建設 (不動産) 管轄部門に提出するものとします。ステップ５：審査・承認後、建設（不動産）管理部門または公営住宅の住宅整備特別資金の管理を担当する部門が、特別口座管理銀行に住宅整備特別資金の振込通知を発行します。ステップ 6: 特別口座管理銀行は、必要な特別住宅維持資金を維持管理部門に送金します。

住宅年金の公的口座は「魔法のタッチ」です

「全国都市における住宅制度改革を段階的かつ一括的に実施するための実施計画」が発行された1988年2月から数えると、我が国の商業用住宅の最初期の築年数は36年でした。中国指数研究所の市場調査部長、陳文京氏の統計によると、2022年末時点で中国の都市や町の既存住宅のうち築30年以上の住宅の割合は20％近くになるという。これは決して小さな数ではありません。将来的には、古いコミュニティがさらに更新され、改修されることになります。

特別住宅整備資金管理措置が施行されてから 16 年が経過しているにもかかわらず、資金の取り崩し率は依然として非常に低い状況にあります。華荘証券研究院の副所長兼主任マクロアナリストの張裕氏はかつて、各地の商業用住宅の特別メンテナンス基金の引き出し率を試算したところ、2022年末の北京の引き出し率は10％未満で、引き出しは10％未満だった。 2019年末の山東省の割合はわずか3.3%でした。

その理由は、住宅整備特別資金の利用手続きが煩雑であることもさることながら、「管理措置」に定められた取り崩しの前提条件が「支出の範囲内で専有部分が200万円以上の所有者であること」にある。建物の総面積の3分の2」そして所有者の3分の2以上が使用提案について話し合い、承認した。

現実の生活では、エレベーターの交換または設置を例に挙げます。50 世帯の建物に 15 万元のエレベーターを設置した場合、世帯あたりの平均支出は 3,000 元ですが、これは現在の購買力からするとそれほど多くありません。しかし、10年、20年以上前の預金額からすると、特別会計の残高では賄いきれない。たとえ十分に賄えるとしても、所有者の特別口座の残高は初回預託金の30％未満となる可能性が高く、「管理措置」第17条「住宅整備特別資金の残高が減少した場合」が適用される。所有者の特別口座は最初の預金の30％未満であるため、特別住宅維持資金の更新は、たとえほとんどの所有者が交換または交換することに前向きであるとしても、所有者は「私腹を肥やす」ことになります。エレベーター設置は「３分の２」に達しない限り撤退計画は認められない。

高い生活の質を楽しみたくない人はいないでしょうか?しかし、準公共財にあまり高いお金を払いたがる人はいません。結局のところ、やはり「お金が足りない」のではないかと思います。

この場合、政府が費用の一部を負担し、国民が同等の品質の準公共財やサービスを享受しながら支払い圧力を軽減できるようにすべきである。

公的口座の資金はどこから来るのでしょうか?

住宅年金公会計に預け入れる金額はいくらが適当ですか？お金はどこから出てくるのでしょうか？

公会計への預け金の決定は、「政府の誠意」と「政府の能力」の二つの要素によって決まる。政府の能力の大きさは誠実さの大きさを制限するが、同時に、誠実さは能力の発展を促す。結局のところ、「お金はどこから来るのか？」という問題に戻ってきます。

住宅・都市農村開発部の関係部局の担当者によると、「地方自治体は財政補てんや土地譲渡料のプールなどを通じて資金を調達できる」という。現在、地方財政はひっ迫しており、各地の土地競売の伸び率は低迷、あるいは急落さえすれば、雨露が平等であれば「レバレッジ」はおろか「穴埋め」も全くできない。個人口座からの資金の引き出し。

経済学者レン・ゼピン氏と彼のチームのデータによると、土地譲渡収入は地方財政収入の30～40％を占めており、そのうち一般公共予算収入と政府資金収入のみが考慮されている。土地や不動産に直接関係する税金は地方財政の約10％を占め、土地譲渡料と関連税は住宅価格の60％を占めています。

地方財政が土地とその下流の不動産に大きく依存していることが、かつて地方財政モデルが「土地金融」と呼ばれた理由であることがわかります。

現在、不動産市場が下落し続けているため、地方の財政赤字は持続不可能になるのは必至です。したがって、必然的に「財政補助金」や「土地譲渡料」は公会計の主な財源とはなりません。

地方自治体の能力には限界があるため、中央政府は支出を調整する必要がある。 2015年に始まる貧民街の改修と2021年に始まる古いコミュニティの改修はすべて中央予算基金によって賄われる予定だ。

公的口座はより大きな資金を活用して市場に参入できるでしょうか?

資金源はできましたが、どれくらい支払わなければならないのでしょうか?

公式規制では、公会計資金は主に住宅の健康診断や保険などの支出に使用されると定められており、これらは開業資金としての政府拠出金に相当し、それほど多くは必要ありませんが、これに沿って個人口座資金が主なプロジェクト資金となります。 「誰が利益を得るのか、誰が貢献するのか」という原則を掲げています。支援金融機関からの融資が必要かどうかについては、出金目的によって異なります。

エレベーターの更新・設置、ファサードの更新、地域の緑化整備などの公共福祉事業であれば、個人口座や公的口座から直接資金を引き出すことができます。金融機関は、大規模な公共エリアの改修やアップグレードが含まれ、収益を生み出すことができる場合にのみ積極的に参加します。

より高い利回りの一部の公共エリア改修プロジェクトでは、市場指向の原則に従って社会資本関係者を参加させることも可能ですが、所有者委員会は公共エリアの運営権と収益権を一定期間譲渡することに同意する必要があります。時間。例えば、コミュニティ内での開業、充電サービス施設、充電施設の増設や賃貸など。

中国は1988年に商業住宅の試験プロジェクトを開始し、商業住宅の数は年々増加した。国家統計局は2000年に用途別の商業住宅の販売面積に関するデータの収集を開始した。2000年の商業住宅の販売面積はわずか1億8,637万1,300平方メートルで、そのうち住宅の販売面積は1億8,637万1,300平方メートルに過ぎなかった。商業住宅の販売面積がこれまでで最も大きかった年は2021年です。上記のデータはそれぞれ1,714,146,000平方メートルと1,496,023,400平方メートルです。

2000年から2023年までの全国の商業住宅の総販売面積は24,175,684,900平方メートルです。単純計算すると、過去10年間の商業住宅の総販売面積は14,707,724,900平方メートルで、60.84％を占めます。過去15年間の商業住宅の総販売面積は2兆170億9,406万平方メートルで83.43％を占め、過去20年間の商業住宅の総販売面積は231億5,993万5,400平方メートルで95.80％を占めた。

このデータは何を意味するのでしょうか?これは、商業住宅の 60% 近くが短期的には「都市再生」に参加しないことを意味しており、商業住宅の 20% 以上がエレベーターの交換または設置などの潜在的なニーズを抱えており、商業住宅の 10% にはファサードの緑化が含まれています。内部環境の改善などの公共福祉改修のうち、「オールドコミュニティ」に分類されるのは残りの10％のみである。

したがって、実際に使用する必要がある事業用住宅は全体の20～30％未満にとどまるのが「行政措置」で定められている「建築面積1平方メートル当たりの第1期住宅整備特別資金の額」。 1平方メートルあたりの地域の住宅建築プロジェクトのコストは5％から8％です。15〜20年前は建設コストが非常に低かったため、住宅維持のために特別に預けられる資金の額も低かったです。

中国ビジネスネットワークやその他のオンラインチャネルの報道によると、全国の住宅維持特別基金の残高は1兆元を超えており、そのうち実際に発動できる規模は1000億元を超えないと予想されている。この1000億元の目的は純粋に公共の福祉のためです。

2000年から2023年までの用途別の全国商業住宅販売面積のグラフ（データ出典：国家統計局）

1000億という概念は何ですか？ dm の統計によれば、新疆、雲南、山西、吉林などの都市投資債券残高が小さい地域は、それぞれ約 15 億、13 億、12 億、11 億である。都市投資債券残高が大きい地域は、例えば、 , 江蘇省、浙江省、山東省、四川省はそれぞれ約3兆、2兆、1.5兆、1.1兆です。

明らかに、1000億元の個人口座資金は公的口座の対象ではない。

1兆元の個人口座資金は活用できず、1000億元の個人口座資金は個人支出であり、より大規模な投資と消費を刺激できないにもかかわらず、なぜ住宅年金制度の構築を試験的に進めているのでしょうか。大衆の生活環境の改善、生活の質の向上に加えて、経済的意義は何でしょうか？

既存住宅ストックの再生には価値の維持・向上が必須

答えはなぞなぞの中にあります。 「すまい年金」は、この制度が「高齢者に住宅を提供する」ためのものであり、「古い集落」や「老朽化した小規模住宅」が不人気で引き継ぎ手がなくなることを防ぐためのものであることを、はっきりと、そして生々しく皆さんに伝えてきました。

著者の前回の記事「この都市化の終わりに、都市投資会社はどこへ行くのか?」および​​いくつかの以前の記事の見解を継続し、既存の住宅取引を活性化することが現在、潜在的な消費を刺激する焦点となっています。住宅年金制度の創設は、既存住宅ストックの活性化の始まりであり、不動産分野における「517ニューディール」の実施における最も重要な結び目でもある。

商業住宅の価値は、価格だけでなく、立地や周辺設備などの外的要因、また、面積、住戸タイプ、階数などの独自の属性によっても左右されます。さらに、コミュニティの内部環境、内部設備、敷地計画などの公共エリアの要因も、商業住宅の販売価格に影響を与えます。最初の 2 つの影響要因は非常に重要ですが、既存の住宅の場合、できることはほとんどありません。

したがって、コミュニティグループにとって、住宅の価値の保存と評価は、公共エリアの要素のプラスの影響により大きく依存します。これを経済学では正の外部性と呼びます。

まとめると、退職後の住宅には多くのメリットがあります。個人の不動産所有者にとっては、自身の住居や生活体験の質を向上・向上させるだけでなく、安定した賃貸価格や販売価格を確保することもできます。同時に、その後の手頃な価格の住宅の取得と運営のための質の高い基盤を築きます。長期的には、社会主義の優位性を反映することもできます。

住民の負担を増やすだけの部分的な誤解や誤解に注意

しかし、今回の住宅年金制度は明らかに国民にパニックを引き起こしており、「固定資産税の偽装課税」「個人口座を利用しようとしている」と解釈され、「血と汗を搾り取ろうとしている」という主張さえ出ている。 」と「ネギの切り方」。この制度の導入により、国民の経済的負担が強制的に増加するのではないかとの懸念があります。

住宅年金制度が誤解されたり誤解されたりして、地方自治体が超高齢地域を改修対象に含めなければならないと強制的に規定することは不可能ではないが、住民の負担が増大し、不必要な経済的支出となる可能性が高い。 。

「管理措置」第 17 条によると、「所有者の特別口座の住宅維持特別資金の残高が当初保証金の 30% 未満の場合、適時に支払いを更新しなければなりません。」個人アカウントに支払いが強制されると、個人所有者は支払いを補うプレッシャーに直面することになります。さらに、強制的な実装はリソースの無駄や時期尚早で過剰な変革につながる可能性もあります。

したがって、著者はここに、地方自治体、特に最初のパイロット地域に対して、政策文書を注意深く検討し、政策の本質を深く理解するよう求めます。中央政策の継続性と一貫性を学び、理解する必要があります。住宅や年金についての誤解や誤解がある。

筆者は、住宅年金制度は個人口座資金の活用や活性化、あるいは消費の刺激を目的としたものではなく、実際には「地域の再生」を通じてさらなる消費を刺激するものではなく、むしろ新たな不動産政策への道を開くものであると考えている。 。

消費を刺激し、投資を刺激する政策の本当の目的は、「三大プロジェクト」、特に手頃な価格の住宅と「デュアルユース」プロジェクトにあり、古いコミュニティの改修は地域の状況に適応し、負担を増加させないようにする必要がある。住民について。

シンプルへの道が間もなく到着します。 「最後まで青写真を描くこと」と「マクロ政策の方向性の一貫性を高めること」を主張しなければならない。