소식

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

[텍스트/저자 lu ming]

부동산 시장은 아직까지 과열되지 않은 것 같습니다. 하지만 부동산 시장을 둘러싼 작은 '난기류'는 시장 전체를 충격에 빠뜨릴 수 있다. 최근 주택연금제도를 둘러싼 논란이 대표적이다.

국무원은 이르면 7월 말 '사람 중심의 신도시화 전략을 심층적으로 추진하기 위한 5개년 행동계획'을 발표했다. 8월 2일 국무원 신문판공실은 국무원 정책과 정책에 대한 정례보고를 가졌다. 주택 신체검사와 주택 수리를 지원하기 위해 주택 연금 시스템의 설립을 제안했으며, 주택 보험은 재정적 보호를 제공합니다.

주택도농부 관계부처 국장은 8월 26일 언론에 주택연금은 개인계좌와 공적계좌로 구성되어 있다고 설명했다. 개인계좌는 소유자가 예치한 주택관리특별자금으로, 예치금은 현행 규정에 따릅니다. 공공계정은 정부가 설치하고 지자체가 재정지원, 토지양도비 등을 통해 조달할 수 있다. 주민의 추가 부담금을 요구하지 않고, 개인의 부담을 늘리지 않으면서도 안정적인 주택안전관리 재원조달 채널을 구축하는데 목적이 있다. .

주택 특별 유지 관리 자금 관리 규정에 따라 개인 계좌의 자금은 보증 기간이 만료된 후 주택의 공용 부분과 공유 시설 및 장비의 유지 관리, 업데이트 및 개조를 위해 특별히 사용됩니다. 공적계좌자금은 주로 주택건강검진비, 보험비 등으로 사용됩니다.

'도시재생'을 보다 잘 수행하기 위해

주택연금 제도는 도입 배경으로 볼 때 '도시 재생 활동'을 보완하고 최적화하는 제도이다. 도시재생 개념은 2019년 12월 중앙경제공작회의에서 처음 제안됐고, 2021년 3월 2021년 정부사업보고서와 '14차 5개년 계획' 기획문서에 처음으로 반영돼 국가 전략 수준으로 올라섰다. . 중국 공산당 제20차 전국대표대회 보고서에서는 도시 재개발 조치를 시행하고, 도시 인프라 건설을 강화하며, 살기 좋고 회복력이 뛰어나며 스마트한 도시를 만들 것을 더욱 명확하게 제안했습니다.

도시투자회사들은 초기 도시재생을 '제2의 봄'으로 착각했다. 당시 도시투자기업의 자금조달은 어느 정도 제한됐고, 대규모 '도시건설' 움직임도 억제됐다. 많은 도시 투자 기업이 "고품질 자산"으로 선정했습니다. 은행으로 대표되는 금융기관도 이를 따르고 있으며 이들의 신용한도는 단기적으로는 도시 재개발 사업 쪽으로 기울어질 것이다.

그러나 호황은 오래가지 못했으며, 대부분의 도시재생사업은 노후 주거지 외관 개량, 주거지 내부 환경 개선 등 수익성이 낮은 사업이 대부분이었다. 새로운 주차 공간을 추가하거나 부동산 서비스를 제공하여 수수료를 부과하는 것은 투자 비용을 충당하기에는 한참 멀었습니다. 결국 과도한 자금 압박으로 인해 은행과 도시 투자 기업의 참여 의욕이 급격히 떨어졌습니다.

도시 재개발 사업으로 인한 소득 부족 문제를 완화하기 위해 국가발전개혁위원회와 주택도농개발부는 2021년 9월 7일 '재개발 지원시설 건설 강화에 관한 고시'를 발표했다. '도시 노후 주거지 조성'에 따라 중앙예산 내 모든 투자를 시·읍 노후 주거지역에 투입한다는 점을 명시했다. 지방자치단체가 설립한 노후마을 개조 등 도시재생 자금 투자에 금융기관의 참여를 장려한다. 사회적 자본은 노인 돌봄, 주차, 편의점 및 충전 파일과 같은 특정 수익성 있는 개조를 위한 단일 또는 다중 프로젝트를 전문적으로 계약하도록 권장됩니다. 누가 혜택을 받고 누가 기여하는지 원칙에 따라 주민이 직접 투자, 주택관리특별자금(재건축, 재건축) 활용, 지역사회 공익 이전 등을 통해 추진할 수 있는 재개발 투자를 적극적으로 유도한다.

이제 주택연금제도의 도입으로 도시재생 사업이 수익이 없거나 부족하여 추진이 지연되는 문제를 효과적으로 해결하고, 생활환경의 질적 개선과 발전을 지속적으로 추진할 수 있어야 한다.

노후 주거지역 개조/데이터 지도 중국 건축 뉴스

주택연금은 낯설지 않습니다.

주택연금의 개인계좌는 실제로는 집주인이 예치한 주택관리특별자금이다.

2008년 2월 1일부터 '주택특별관리자금 관리조치'(이하 '관리조치'라 한다)가 시행되어 16년째 시행되고 있다. 아직 '주택정비특별자금'이 낯설다면 '대수선자금'으로 명칭을 바꿔보세요.

상업용 주택 소유자와 비주거 소유자는 자신이 소유한 부동산의 건축 면적에 따라 특별 주택 유지 관리 자금을 예치해야 합니다. 건축 면적 제곱미터당 1단계 주택 유지 관리 특별 자금 금액은 5%입니다. 지역 주거용 건물 설치 프로젝트의 평방미터당 비용은 8%입니다.

상업용 주택 소유자는 주택 입주 절차를 진행하기 전에 지역 주택 건설 부서가 지정한 상업 은행이 개설한 특별 주택 관리 기금 계좌에 특별 주택 관리비 1차 분할금을 입금해야 합니다. 소유자 별도 계좌의 특별 주택 유지 관리 자금 잔액이 최초 예치금의 30% 미만인 경우 적시에 지불을 갱신해야 합니다. 예치된 주거관리특별자금의 소유권은 소유자에게 귀속됩니다.

특별 주택 유지 관리 자금은 보증 기간이 만료된 후 주택의 공용 부분, 공유 시설 및 장비의 점검, 중기 수리, 갱신 및 개조에 특별히 사용되는 자금이며 다른 목적으로 사용할 수 없습니다.

주택의 공통 부분에는 일반적으로 주택의 기초, 내력벽, 기둥, 들보, 바닥, 지붕, 실외 벽, 현관, 계단통, 복도 등이 포함됩니다. 공유 시설 및 장비에는 일반적으로 엘리베이터, 안테나, 조명이 포함됩니다. , 소방 시설, 녹지 공간, 도로, 가로등, 도랑, 수영장, 우물, 비상업용 주차장, 공공 복지 문화 및 체육 시설 및 공유 시설 및 장비에 사용되는 주택 등

주택관리특별자금 사용신청은 기본적으로 다음과 같은 6단계로 이루어지며, 실제 운영에서는 곳곳에서 차이가 있을 수 있습니다.

첫 번째 단계에서는 부동산 서비스 회사가 소유주를 대신하여 자발적으로 사용 제안을 제시합니다. 2단계: 건물 전체 면적의 3분의 2 이상을 차지하는 소유주와 나열된 범위 내에서 전체 소유자 수의 3분의 2 이상을 차지하는 소유주가 용도 제안을 논의하고 채택합니다. 3단계: 부동산 서비스 회사 또는 관련 소유주 조직이 사용 계획을 결정합니다.

4단계: 부동산 서비스 회사 또는 관련 사업주는 관련 자료를 건설(부동산) 담당 부서에 제출하여 지출 목록을 작성해야 합니다. 5단계: 검토 및 승인 후 건설(부동산) 행정 부서 또는 공공 주택용 특별 주택 유지 관리 자금 관리 담당 부서는 특별 계정 관리 은행에 특별 주택 유지 관리 자금 이체 통지서를 발행합니다. 6단계: 특별계정 관리은행은 필요한 특별 주택 유지관리 자금을 관리 부서로 이체합니다.

주택연금 공적계좌는 '마법의 손길'

1988년 2월 《전국 도시별 주택제도개혁 실시계획》을 발표한 시점부터 계산하면 우리나라 최초의 상업용 주택은 36년차였다. 중국 지수 연구소 시장 조사 책임자 chen wenjing의 통계에 따르면 2022년 말 기준으로 중국 도시와 마을에서 건축된 지 30년이 넘은 기존 주택의 비율이 20%에 가까울 것으로 예상됩니다. 이는 시간이 지남에 따라 앞으로 업데이트되고 개조될 오래된 커뮤니티가 더 많아질 것입니다.

주거관리특별자금관리대책이 시행된 지 16년이 지났으나 아직도 기금 인출률이 매우 낮은 편이다. huachuang securities research institute의 부국장 겸 수석 거시 분석가인 zhang yu는 한때 여러 지역의 상업용 주택 특별 유지 자금 인출률을 계산한 바 있습니다. 2022년 말 베이징의 인출률은 10% 미만이며 인출률은 10% 미만입니다. 2019년 말 산둥의 이율은 3.3%에 불과했다.

그 이유는 주거관리특별자금을 사용하기 위한 번거로운 절차 때문일 뿐만 아니라, 더 중요한 것은 '관리조치'에서 규정한 탈퇴요건이 '지출 범위 내에서 전담부분을 차지하는 소유자가 건물 전체 면적의 3분의 2"라며 건물주의 3분의 2 이상이 용도 제안을 논의하고 승인했다.

실생활에서 엘리베이터 교체나 설치를 예로 들면, 50가구 규모의 건물에 15만 위안 상당의 엘리베이터를 설치한다면 가구당 평균 지출은 3000위안으로 현재 구매력으로 볼 때 그리 많지 않은 수준이다. 그러나 10년, 20년 이상 전에 예금한 금액으로 볼 때 특별계정 잔액은 턱없이 부족합니다. 감당할 만큼 충분하더라도 소유자 특별계좌 잔액이 첫 예금의 30% 미만이 될 가능성이 높아 '행정조치' 제17조가 발동된다. 소유자 별도계좌는 첫 입금액의 30% 미만이기 때문에 "제때에 갱신해야 한다"며, 따라서 주택관리특별자금 갱신으로 인해 대부분의 소유자가 교체를 의향이 있어도 소유자는 "자금을 충당"하게 될 것입니다. 엘리베이터를 설치하되 "3분의 2"에 도달하지 않는 한 철수 계획은 승인되지 않습니다.

높은 삶의 질을 누리고 싶지 않은 사람이 어디 있겠습니까? 그러나 어느 누구도 준공공재에 너무 많은 비용을 지불할 의향이 없습니다. 최종적으로 분석해 보면 여전히 '돈 부족'이 아닌가 싶습니다.

이 경우 정부는 비용의 일부를 부담하여 국민이 동일한 품질의 준공공재와 서비스를 즐기면서 지불 압력을 줄일 수 있도록 해야 합니다.

공개계좌의 자금은 어디서 나오나요?

주택연금 공적계좌에 입금하는 금액은 얼마인가요? 돈은 어디서 나오나요?

공공계좌에 예치되는 금액은 '정부의 성실성'과 '정부의 능력'이라는 두 가지 측면에 따라 결정된다. 정부 역량의 크기는 성실의 크기를 제한하는 동시에 성실은 역량 개발을 촉진합니다. 결국 '돈은 어디서 나오는가?'라는 질문으로 돌아온다.

주택도농부 관계부처 관계자는 “지방자치단체는 재정지원, 토지양도비 공동화 등을 통해 자금을 조달할 수 있다”고 밝혔다. 현재 지방재정이 쪼들려 있고, 각지의 토지경매 증가율은 미약하거나 심지어 급락하고 있다. 개인 계좌에서 자금 인출.

경제학자 ren zeping과 그의 팀의 데이터에 따르면 토지 양도 수입은 지방 재정 수입의 30~40%를 차지하며, 그중 일반 공공 예산 수입과 정부 기금 수입만 고려됩니다. 토지 및 부동산과 직접 관련된 세금은 지방재정의 약 10%를 차지하며, 토지양도비 및 관련 세금은 주택가격의 60%를 차지한다.

과거 지방금융을 '토지금융'이라고 불렀던 이유는 지방금융이 토지와 그 하류부동산에 크게 의존하고 있음을 알 수 있다.

요즘 부동산 시장이 계속 하락하고 있기 때문에 지방 재정 적자는 지속 불가능할 수밖에 없습니다. 따라서 '재정보조금'과 '토지이전수수료'는 필연적으로 공공회계의 주요 재원이 되지 않을 것이다.

지방정부의 역량이 제한되어 있기 때문에 중앙정부가 지출을 조정해야 한다. 2015년부터 시작되는 판자촌 정비사업과 2021년부터 시작되는 노후마을 정비사업은 모두 중앙예산으로 충당된다.

공개 계정이 더 큰 자금을 활용하여 시장에 진입할 수 있습니까?

이제 자금 출처가 생겼으니 얼마를 지불해야 합니까?

공식 규정에 따르면 공공계좌 자금은 주로 주택 신체검사, 보험 및 기타 지출에 사용되며 이는 창업자금으로 정부 출연금과 동일하며, 개인계좌 자금은 주요 프로젝트 자금으로 사용됩니다. "누가 혜택을 받고, 누가 기여하는가"라는 원칙을 가지고 있습니다. 지원금융기관의 자금조달이 필요한지 여부는 출금 목적에 따라 다릅니다.

엘리베이터 교체 또는 설치, 건물 외관 개선, 지역사회 녹화 개선 등 공공 복지 프로젝트인 경우 개인 계좌와 공공 계좌에서 자금을 직접 인출할 수 있습니다. 금융 기관은 대규모 공공 장소의 개조 및 업그레이드가 포함되고 수익을 창출할 수 있는 경우에만 기꺼이 참여할 것입니다.

수익률이 높은 일부 공공장소 개량사업의 경우 시장지향적 원칙에 따라 사회적 자본 당사자의 참여를 유도하는 것도 가능하지만, 소유자 위원회는 일정 기간 동안 공공장소 운영 및 소득권을 양도하는 데 동의해야 합니다. 시간. 예를 들어 개업, 충전 서비스 시설, 충전 시설 추가 및 지역 사회 내 임대 등이 있습니다.

1988년 중국은 상업용 주택 시범 프로젝트를 시작했으며 상업용 주택 수가 해마다 증가했습니다. 국가통계국은 2000년부터 상업용 주택 매매면적에 대한 자료를 수집하기 시작했다. 2000년 상업용 주택 매매면적은 1억8637만1300㎡에 불과했고, 그 중 주거용 주택 매매면적은 1억8637만1300㎡에 불과했다. 현재까지 상업용 주택 매매면적이 가장 많았던 해는 2021년이다. 위 자료는 각각 1,714,146,000㎡, 1,496,023,400㎡이다.

2000년부터 2023년까지 전국 상업용 주택 매매 면적은 24,175,684,900㎡로, 지난 10년간 상업용 주택 매매 면적은 14,707,724,900㎡로 전체 면적의 60.84%를 ​​차지한다. 지난 15년 동안 상업용 주택 총 매매면적은 2,017,094.06만 평방미터로 83.43%를 차지하며 지난 20년 동안 상업용 주택 총 매매면적은 23,159,935,400평방미터로 95.80%를 차지한다.

이 데이터는 무엇을 의미하나요? 이는 상업용 주택의 거의 60%가 단기적으로 "도시 재생"에 참여하지 않을 것임을 의미합니다. 상업용 주택의 20% 이상이 엘리베이터 교체 또는 설치 및 지역사회 녹화 업데이트와 같은 잠재적인 요구 사항을 가지고 있으며 상업용 주택의 10%는 외관을 포함합니다. 리모델링, 엘리베이터 설치 등 내부 환경 업그레이드 등 공공 복지 개선의 나머지 10%만이 "노후 커뮤니티" 범주에 속합니다.

따라서 실제 사용되어야 하는 상업용 주택은 전체의 20~30% 미만을 차지한다. '행정조치'에 따르면 '건축면적 1㎡당 1단계 특별주택 유지관리자금' 금액을 규정했다. 제곱미터당 지역 주거용 건물 설치 프로젝트 비용입니다." 5%~8%입니다." 15~20년 전에는 건설 비용이 매우 낮았기 때문에 주택 유지 관리에 투입된 자금의 양도 적었습니다.

중국비즈니스네트워크 등 온라인 채널의 보도에 따르면 전국 주택관리특별자금 잔액은 1조위안을 넘어섰고, 실제로 활성화될 수 있는 규모는 1000억위안을 넘지 않을 것으로 예상된다. 이 1000억 위안의 목적은 순전히 공공 복지를 위한 것입니다.

2000년부터 2023년까지 용도별 전국 상업용 주택 매매면적 도표(자료 출처: 국가통계국)

1000억의 개념은 무엇인가? dm의 통계에 따르면 신장, 윈난, 산시, 길림과 같이 도시 투자 채권 잔액이 작은 지역은 각각 약 15억, 13억, 12억, 11억입니다. , 장쑤성, 저장성, 산둥성, 쓰촨성은 각각 약 3조, 2조, 1조 5천억, 1조 1천억이다.

분명히 개인 계좌 자금 1000억 위안은 공공 계좌의 대상이 아닙니다.

1조 위안의 개인 계좌 자금은 활용될 수 없고, 1000억 위안의 개인 계좌 자금은 소비자 지출이므로 대규모 투자와 소비를 촉진할 수 없는데 왜 우리는 여전히 주택 연금 시스템 구축을 시범적으로 추진하고 있습니까? 대중의 생활환경을 개선하고 삶의 질을 향상시키는 것 외에 경제적 의미는 무엇인가?

기존 주택 재고가 활성화되기 위해서는 가치를 유지하고 높이는 것이 전제 조건입니다.

답은 수수께끼에 있습니다. '주거연금'은 이 제도가 주택의 '노인을 부양'하고 '오래된 공동체'와 '늙고 낡은 소규모'가 인기가 없고 누구도 점거하지 못하도록 방지하기 위한 제도임을 모든 사람에게 매우 명확하고 생생하게 알려 주었습니다.

저자의 이전 글 “이 도시화의 끝에서 도시 투자 기업은 어디로 갈 것인가?”와 여러 이전 글의 견해를 이어가면, 현재 소비 잠재력을 자극하는 것은 기존 주택 거래 활성화에 초점이 맞춰져 있습니다. 주택연금제도의 확립은 기존 주택 재고 활성화의 시작이자, 부동산 분야 '517 뉴딜' 추진에 있어서 가장 중요한 고리이기도 하다.

상업용 주택의 가치는 가격뿐만 아니라 위치, 주변 시설 등 외부 요인에 따라 달라지며, 면적, 유닛 유형, 층수 등 고유한 속성에도 영향을 받습니다. 또한, 커뮤니티 내부 환경, 내부 시설, 부지 계획 등 공공장소 요소도 상업용 주택 매매가격에 영향을 미치게 됩니다. 처음 두 가지 영향 요인은 매우 중요하지만 기존 주택의 경우 할 수 있는 일이 거의 없습니다.

따라서 커뮤니티 그룹의 경우 주택 가치의 보존과 평가는 공공 공간 요소의 긍정적인 영향에 더 많이 의존합니다. 경제학에서는 이것을 긍정적 외부효과라고 부릅니다.

요약하자면, 은퇴를 위한 주택에는 많은 이점이 있습니다. 개인 부동산 소유자에게는 주거 및 생활 경험의 질을 향상시킬 수 있을 뿐만 아니라 안정적인 임대 및 판매 가격을 보장할 수 있습니다. 동시에, 우리는 향후 저렴한 주택 구입 및 운영을 위한 양질의 기반을 마련할 것입니다. 장기적으로는 사회주의의 우월성을 반영할 수도 있다.

부분적인 오해와 오해로 주민 부담만 가중될 수 있으니 주의하세요

그러나 최근 주택연금 제도는 국민들에게 공황을 초래한 것이 분명하며, '재산세를 위장 부과', '개인계좌를 활용하려 한다'는 '피땀을 짜낸다'는 주장까지 나왔다. " 그리고 "부추 자르기". 국민들은 이 제도를 도입하면 경제적 부담이 급격히 늘어날 것을 우려하고 있다.

주택연금 제도를 오해하거나 잘못 해석하여 지방자치단체가 강제로 노인공동체를 개보수 대상에 포함하도록 규정하게 되는 경우(불가능하지는 않지만) 주민 부담이 가중되고 불필요한 경제적 지출이 될 가능성이 크다. .

"행정조치" 제17조에 따르면, "소유주 별도 계좌의 특별주택유지관리자금 잔액이 최초 예치금의 30% 미만인 경우 적시에 지급을 갱신해야 한다"고 되어 있습니다. 개인 계정이 지불을 강요당하면 개인 소유자는 지불을 해야 한다는 압박에 직면하게 됩니다. 또한, 의무적으로 시행하면 자원이 낭비되고 조기에 과도한 전환이 발생할 수도 있습니다.

따라서 저자는 지방자치단체, 특히 1차 시범사업 지역이 정책 문서를 주의 깊게 연구하고 정책의 본질을 깊이 이해해야 하며, 중앙 정책의 연속성과 일관성을 배우고 이해해야 한다고 촉구합니다. 주택 및 연금에 대한 우려가 있습니다. 시스템에 대한 오해와 오해.

저자는 주택연금 제도가 개인계좌자금을 활용하거나 활성화하기 위한 것이 아니며, 실제로 '공동체 혁신'을 통해 더 많은 소비를 자극할 수는 없지만 새로운 부동산 거래의 길을 닦는 데 더 가깝다고 본다. .

소비를 자극하고 투자를 촉진하는 정책의 실제 목표는 "3대 프로젝트", 특히 저렴한 주택과 "이중 용도" 프로젝트에 있습니다. 그 중 오래된 커뮤니티의 개조는 지역 상황에 맞게 조정되어야 하며 부담을 증가시키지 않아야 합니다. 주민에.

단순함으로 가는 길이 곧 다가오고 있습니다. 우리는 '끝까지 청사진 그리기'와 '거시정책 방향의 일관성 제고'를 고집해야 한다.