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[testo/autore lu ming]

il mercato immobiliare sembra ancora non riscaldato. ma una piccola “turbolenza” che circonda il mercato immobiliare può sconvolgere l’intero mercato. la recente controversia sul sistema pensionistico immobiliare ne è un esempio.

già alla fine di luglio, il consiglio di stato ha pubblicato il "piano d'azione quinquennale per l'attuazione profonda della strategia di nuova urbanizzazione incentrata sulle persone". il 2 agosto, l'ufficio informazioni del consiglio di stato ha tenuto un regolare briefing sulle politiche del consiglio di stato ha proposto l'istituzione di un sistema pensionistico per l'edilizia abitativa per fornire supporto per gli esami fisici e le riparazioni degli alloggi, l'assicurazione sulla casa fornisce protezione finanziaria.

il 26 agosto, il capo dei dipartimenti e degli uffici competenti del ministero dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale ha spiegato ai media che le pensioni immobiliari sono composte da conti personali e conti pubblici. il conto personale è il fondo speciale per il mantenimento dell'abitazione depositato dal proprietario e il deposito è soggetto alla normativa vigente. il conto pubblico è stabilito dal governo e gli enti locali possono aumentarlo attraverso supplementi finanziari, tasse di trasferimento dei terreni, ecc. lo scopo è quello di stabilire un canale di finanziamento stabile per la gestione della sicurezza abitativa senza imporre ai residenti di pagare tasse aggiuntive e senza aumentare gli oneri personali .

in conformità con la normativa sulla gestione dei fondi speciali per la manutenzione residenziale, i fondi del conto personale vengono utilizzati appositamente per la manutenzione, l'aggiornamento e la trasformazione delle parti comuni dell'abitazione e degli impianti e delle attrezzature condivise dopo la scadenza del periodo di garanzia. i fondi del conto pubblico vengono utilizzati principalmente per spese quali l’esame fisico dell’alloggio e l’assicurazione.

per meglio realizzare il “rinnovamento urbano”

a giudicare dal contesto della sua introduzione, il sistema pensionistico abitativo costituisce un complemento e un'ottimizzazione dell'“azione di rinnovamento urbano”. il concetto di rinnovamento urbano è stato proposto per la prima volta alla conferenza centrale di lavoro economico nel dicembre 2019 ed è stato iscritto per la prima volta nel rapporto di lavoro del governo 2021 e nel documento di pianificazione "14° piano quinquennale" nel marzo 2021, raggiungendo così il livello strategico nazionale . il rapporto del 20° congresso nazionale del partito comunista cinese propone più chiaramente di attuare azioni di rinnovamento urbano, rafforzare la costruzione di infrastrutture urbane e creare una città vivibile, resiliente e intelligente.

il primo rinnovamento urbano è stato erroneamente considerato una “seconda primavera” dalle società di investimento urbano. a quel tempo, il finanziamento delle società di investimento urbano è stato limitato in una certa misura e il movimento su larga scala della "costruzione urbana" è stato soppresso. le società di investimento urbano avevano urgentemente bisogno di trovare il prossimo sbocco per liberare capacità produttiva come “asset di alta qualità” da molte società di investimento urbano”. gli istituti finanziari rappresentati dalle banche si stanno riversando nel progetto e le loro linee di credito saranno orientate verso progetti di rinnovamento urbano a breve termine.

ma i bei tempi non durarono a lungo. la maggior parte dei progetti di rinnovamento urbano erano progetti non redditizi, come il rinnovamento delle facciate delle vecchie comunità e il rinnovamento dell'ambiente interno delle comunità. alcuni progetti aumentarono le tariffe aggiungendo nuovi parcheggi spazi o addebitare tariffe fornendo servizi immobiliari. le tariffe erano ben lungi dal coprire il costo dell’investimento. alla fine, a causa dell’eccessiva pressione finanziaria, l’entusiasmo delle banche e delle società di investimento urbano a partecipare è crollato drasticamente.

al fine di alleviare il problema delle entrate insufficienti derivanti dai progetti di rinnovamento urbano, il 7 settembre 2021, la commissione nazionale per lo sviluppo e la riforma e il ministero dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale hanno pubblicato l'"avviso sul rafforzamento della costruzione di strutture di supporto per la ristrutturazione dei vecchi quartieri residenziali nelle aree urbane" che ha chiarito che tutti gli investimenti nell'ambito del bilancio centrale saranno utilizzati per i vecchi quartieri residenziali nelle città e nei paesi. progetti di ristrutturazione delle strutture di supporto. le istituzioni finanziarie sono incoraggiate a partecipare agli investimenti in fondi di rinnovamento urbano come il rinnovamento delle vecchie comunità istituite dai governi locali. il capitale sociale è incoraggiato a contrattare professionalmente progetti singoli o multipli per determinate ristrutturazioni redditizie come l'assistenza agli anziani, i parcheggi, i mercati di convenienza e le pile di ricarica. in conformità con il principio di chi beneficia e chi contribuisce, guidiamo attivamente i residenti a investire nella ristrutturazione, che può essere attuata attraverso investimenti diretti, utilizzo di fondi speciali per la manutenzione degli alloggi (ricostruzione, rinnovamento), trasferimento di benefici pubblici comunitari, ecc.

ora, con l’introduzione del sistema pensionistico abitativo, dovrebbe essere in grado di risolvere efficacemente il problema del lento avanzamento dei progetti di rinnovamento urbano a causa di rendimenti nulli o insufficienti, e continuare a promuovere il miglioramento e lo sviluppo di alta qualità dell’ambiente di vita.

ristrutturazione di vecchi quartieri residenziali/mappa dati china architecture news

le pensioni domestiche non sono estranee

il conto personale nella pensione abitativa è in realtà il fondo speciale per il mantenimento dell'abitazione depositato dal proprietario.

dal 1° febbraio 2008 sono in vigore da 16 anni le “misure di gestione dei fondi speciali di mantenimento residenziale” (di seguito “misure di gestione”). se non hai ancora familiarità con il "fondo speciale per la manutenzione degli alloggi", cambiamo il suo nome in "fondo per le riparazioni principali". se hai mai comprato una casa, lo conoscerai sicuramente.

i proprietari di residenze commerciali e i proprietari non residenziali devono depositare fondi speciali per la manutenzione residenziale in base alla superficie edificabile dell'immobile di loro proprietà. l'importo della prima fase dei fondi speciali per la manutenzione residenziale per metro quadrato di superficie edificabile è pari al 5% del costo per metro quadrato del progetto di installazione di un edificio residenziale locale dal % all'8%.

i proprietari di alloggi commerciali dovrebbero depositare la prima fase dei fondi speciali per la manutenzione degli alloggi su un conto speciale per il mantenimento degli alloggi aperto da una banca commerciale designata dal dipartimento locale per l'edilizia e l'edilizia prima di passare attraverso le procedure di check-in della casa. se il saldo dei fondi speciali per la manutenzione dell'abitazione nel conto separato del proprietario è inferiore al 30% del deposito iniziale, il pagamento dovrà essere rinnovato tempestivamente. la proprietà dei fondi speciali di manutenzione residenziale depositati appartiene al proprietario.

i fondi speciali per la manutenzione residenziale sono fondi utilizzati specificatamente per la revisione, la riparazione a medio termine, il rinnovo e il rinnovamento delle parti comuni della residenza, delle strutture e delle attrezzature condivise dopo la scadenza del periodo di garanzia e non devono essere utilizzati per altri scopi.

le parti comuni di una residenza generalmente includono: le fondamenta della residenza, muri portanti, colonne, travi, pavimenti, tetti e muri esterni, foyer, vani scale, corridoi, ecc. le strutture e le attrezzature condivise generalmente includono ascensori, antenne, illuminazione , strutture antincendio, spazi verdi, strade, lampioni, fossati, piscine, pozzi, parcheggi non commerciali, strutture culturali e sportive di pubblica utilità e case utilizzate per strutture e attrezzature condivise, ecc.

la richiesta per l'utilizzo dei fondi speciali per la manutenzione residenziale comprende fondamentalmente i seguenti sei passaggi e ci saranno differenze nelle operazioni effettive in vari luoghi.

nella prima fase la società di servizi immobiliari propone spontaneamente proposte di utilizzo per conto del proprietario o dei proprietari. fase 2: i proprietari la cui porzione esclusiva rappresenta più di due terzi della superficie totale dell'edificio e che rappresentano più di due terzi del numero totale dei proprietari nell'ambito elencato discutono e adottano proposte d'uso. passo 3: la società di servizi immobiliari o l'organizzazione proprietaria interessata determina il piano di utilizzo.

fase 4: la società di servizi immobiliari o il relativo imprenditore dovrà presentare i materiali pertinenti al dipartimento competente per l'edilizia (immobiliare) per l'elenco delle spese. fase 5: dopo la revisione e l'approvazione, il dipartimento amministrativo dell'edilizia (immobiliare) o il dipartimento responsabile della gestione dei fondi speciali per la manutenzione degli alloggi per l'edilizia pubblica emetterà un avviso alla banca di gestione del conto speciale per trasferire i fondi speciali per la manutenzione degli alloggi. passo 6: la banca che gestisce il conto speciale trasferisce i fondi speciali richiesti per la manutenzione dell'abitazione all'unità di manutenzione.

il conto pubblico della pensione domestica è un "tocco magico"

a partire dal febbraio 1988, quando fu pubblicato il "piano di attuazione per l'attuazione della riforma del sistema abitativo in fasi e lotti nelle città di tutto il paese", il primo lotto di alloggi commerciali nel mio paese aveva 36 anni. secondo le statistiche di chen wenjing, direttore delle ricerche di mercato del china index research institute, entro la fine del 2022, la percentuale di case esistenti nelle città e nei paesi cinesi costruite più di 30 anni fa sarà vicina al 20%. questo non è un numero piccolo. col passare del tempo, ci saranno più vecchie comunità da aggiornare e rinnovare in futuro.

nonostante le misure di gestione dei fondi speciali per la manutenzione dell'abitazione siano in vigore da 16 anni, il tasso di prelievo dei fondi è ancora molto basso. zhang yu, vicedirettore e capo analista macro dell'huachuang securities research institute, una volta ha calcolato il tasso di prelievo dei fondi speciali di manutenzione per le abitazioni commerciali in varie regioni. il tasso di prelievo a pechino alla fine del 2022 era inferiore al 10%. il tasso nello shandong alla fine del 2019 era solo del 3,3%.

il motivo non è dovuto solo alle procedure macchinose per l'utilizzo dei fondi speciali per la manutenzione dell'abitazione, ma, soprattutto, il presupposto per il ritiro previsto nelle "misure di gestione" è che "il proprietario la cui parte esclusiva nell'ambito delle spese rappresenta più di due terzi della superficie totale dell'edificio" e più di due terzi dei proprietari hanno discusso e approvato le proposte di utilizzo."

nella vita reale, prendiamo ad esempio la sostituzione o l'installazione di un ascensore. se in un edificio con 50 famiglie viene installato un ascensore del valore di 150.000 yuan, la spesa media per famiglia è di 3.000 yuan, che non è molto in termini di potere d'acquisto attuale. tuttavia, a giudicare dall'importo depositato più di dieci o vent'anni fa, il saldo del conto speciale non è sufficiente a coprire. anche se è sufficiente a coprire, il saldo del conto speciale del proprietario rischia di essere inferiore al 30% del primo deposito, facendo scattare l'articolo 17 delle "misure amministrative": "se il saldo dei fondi speciali per la manutenzione dell'abitazione nel conto separato del proprietario è inferiore al 30% del primo deposito, "dovrebbe essere rinnovato in tempo, pertanto, il rinnovo dei fondi speciali per la manutenzione residenziale farà sì che i proprietari "coprano le loro tasche, anche se la maggior parte dei proprietari è disposta a sostituire o." installare ascensori, finché non viene raggiunto "due terzi", il piano di ritiro non sarà approvato.

chi non vuole godere di un’alta qualità della vita? tuttavia, nessuno è disposto a pagare troppo per beni quasi pubblici. in ultima analisi, temo che si tratti ancora di "mancanza di soldi".

in questo caso, il governo dovrebbe sostenere parte dei costi, consentendo al pubblico di ridurre la pressione sui pagamenti pur godendo della stessa qualità di beni e servizi quasi pubblici.

da dove arrivano i soldi per il conto pubblico?

qual è l'importo adeguato da depositare sul conto pubblico della pensione abitativa? da dove vengono i soldi?

la determinazione dell'importo depositato sul conto pubblico dipende da due aspetti: "la sincerità del governo" e "la capacità del governo". la dimensione delle capacità del governo limita la dimensione della sincerità e, allo stesso tempo, la sincerità ispira lo sviluppo delle capacità. alla fine si torna alla domanda “da dove vengono i soldi?”

secondo il responsabile dei dipartimenti e degli uffici competenti del ministero dell’edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale, “i governi locali possono raccogliere fondi attraverso supplementi fiscali, mettendo in comune le tasse di trasferimento dei terreni, ecc.” le finanze locali sono attualmente al limite, e il tasso di crescita delle aste fondiarie in vari luoghi è debole o addirittura in calo. se la pioggia e la rugiada sono uniformi, non sarà in grado di “colmare il divario”, per non parlare di “effetto leva”. il prelievo di fondi dai conti personali.

secondo i dati dell’economista ren zeping e del suo team, le entrate derivanti dai trasferimenti fondiari rappresentano il 30-40% delle entrate fiscali locali, di cui vengono prese in considerazione solo le entrate del bilancio pubblico generale e le entrate dei fondi governativi. le tasse direttamente collegate ai terreni e agli immobili rappresentano circa il 10% delle finanze locali, mentre le tasse sul trasferimento dei terreni e le tasse correlate rappresentano il 60% dei prezzi delle case.

si può vedere che la finanza locale è fortemente dipendente dalla terra e dal suo patrimonio immobiliare a valle. ecco perché in passato il modello di finanza locale veniva chiamato “finanza fondiaria”.

al giorno d’oggi, mentre il mercato immobiliare continua a diminuire, i deficit fiscali locali sono destinati a essere insostenibili. pertanto, i “sussidi fiscali” e le “commissioni di trasferimento fondiario” non diventeranno inevitabilmente la principale fonte di finanziamento dei conti pubblici.

poiché i governi locali hanno capacità limitate, il governo centrale deve coordinare le spese. la ristrutturazione delle baraccopoli a partire dal 2015 e la ristrutturazione delle vecchie comunità a partire dal 2021 saranno tutte finanziate con fondi del bilancio centrale.

i conti pubblici possono sfruttare fondi più grandi per entrare nel mercato?

ora che abbiamo le fonti di finanziamento, quanto dovremo pagare?

i regolamenti ufficiali stabiliscono che i fondi dei conti pubblici vengono utilizzati principalmente per esami fisici dell’alloggio, assicurazioni e altre spese, che equivalgono ai contributi statali come fondi di avviamento. non richiedono molto, mentre i fondi dei conti personali sono il principale capitale del progetto, in linea con il principio “chi beneficia, chi contribuisce”. la necessità o meno di finanziamenti da parte di istituti finanziari di sostegno dipende dallo scopo del ritiro.

se si tratta di un progetto di welfare pubblico come la sostituzione o l’installazione di ascensori, l’aggiornamento delle facciate o il miglioramento dell’ambiente comunitario, i fondi dai conti personali e dai conti pubblici possono essere ritirati direttamente. le istituzioni finanziarie saranno disposte a partecipare solo se ciò comporta il rinnovamento e il miglioramento di aree pubbliche più grandi e se può generare entrate.

per alcuni progetti di ristrutturazione di aree pubbliche con rendimenti più elevati, è anche possibile attirare i soggetti del capitale sociale a partecipare secondo principi orientati al mercato, ma il comitato dei proprietari deve accettare di trasferire la gestione dell’area pubblica e i diritti di reddito per un certo periodo di tempo. ad esempio, l’apertura di attività commerciali, la ricarica di strutture di servizio, l’aggiunta di strutture di ricarica e il loro noleggio all’interno della comunità, ecc.

nel 1988, la cina ha avviato progetti pilota di alloggi commerciali e il numero di alloggi commerciali è aumentato di anno in anno. l'ufficio nazionale di statistica ha iniziato a raccogliere dati sulla superficie di vendita di alloggi commerciali in base all'uso nel 2000. nel 2000, la superficie di vendita di alloggi commerciali era di soli 186,3713 milioni di metri quadrati, di cui la superficie di vendita di abitazioni residenziali l'edilizia commerciale è stata di 165,7028 milioni di metri quadrati. l'anno con la maggiore superficie di vendita di edilizia commerciale finora è il 2021. i dati sopra riportati sono rispettivamente 1.714.146.000 metri quadrati e 1.496.023.400 metri quadrati.

la superficie totale di vendita di alloggi commerciali a livello nazionale dal 2000 al 2023 è di 24.175.684.900 metri quadrati. un semplice calcolo mostra che: la superficie totale di vendita di alloggi commerciali negli ultimi dieci anni è di 14.707.724.900 metri quadrati, pari al 60,84%; la superficie totale di vendita di alloggi commerciali negli ultimi quindici anni è stata di 2.017.094,06 milioni di metri quadrati, pari all'83,43%; la superficie totale di vendita di alloggi commerciali negli ultimi vent'anni è stata di 23.159.935.400 metri quadrati, pari al 95,80%.

cosa significano questi dati? ciò significa che quasi il 60% delle case commerciali non parteciperà al "rinnovamento urbano" a breve termine. oltre il 20% delle case commerciali ha potenziali esigenze come la sostituzione o l'installazione di ascensori e l'aggiornamento del verde comunitario riguarda la facciata rinnovamento, installazione di ascensori, ecc. solo il restante 10% dei lavori di ristrutturazione del welfare pubblico, come il miglioramento dell'ambiente interno, rientra nella categoria delle "vecchie comunità".

pertanto, gli alloggi commerciali che effettivamente necessitano di essere utilizzati rappresentano meno del 20-30% del totale. secondo le "misure amministrative" è stabilito che "l'importo della prima fase dei fondi speciali per la manutenzione residenziale per metro quadrato di superficie edificabile. è il costo per metro quadrato dei progetti di installazione di edifici residenziali locali." dal 5% all'8%." quindici o venti anni fa, i costi di costruzione erano molto bassi, il che significava che anche l'importo dei fondi depositati appositamente per la manutenzione degli alloggi era basso.

secondo i rapporti di china business network e altri canali online, il saldo dei fondi speciali per la manutenzione dell'edilizia abitativa in tutto il paese supera i 1 trilione di yuan, di cui si prevede che l'importo effettivo che può essere attivato non supererà i 100 miliardi di yuan, per non parlare del fatto che lo scopo di questi 100 miliardi di yuan è puramente per il benessere pubblico.

grafico della superficie nazionale di vendita di abitazioni commerciali per utilizzo dal 2000 al 2023 (fonte dati: ufficio nazionale di statistica)

qual è il concetto di 100 miliardi? secondo le statistiche di dm, le regioni con saldi obbligazionari di investimento urbani più piccoli, come xinjiang, yunnan, shanxi e jilin, sono rispettivamente di circa 1,5 miliardi, 1,3 miliardi, 1,2 miliardi e 1,1 miliardi , la provincia di jiangsu, la provincia di zhejiang, la provincia di shandong e la provincia di sichuan ammontano rispettivamente a circa 3 trilioni, 2 trilioni, 1,5 trilioni e 1,1 trilioni.

ovviamente, 100 miliardi di yuan di fondi di conti personali non sono l'obiettivo dei conti pubblici.

dal momento che i 1.000 miliardi di yuan di fondi dei conti personali non possono essere sfruttati, e i 100 miliardi di yuan di fondi dei conti personali sono spese di consumo e non possono stimolare investimenti e consumi su larga scala, perché stiamo ancora pilotando la costruzione di un sistema pensionistico abitativo? oltre a migliorare l’ambiente di vita delle masse e a migliorare la qualità della vita, qual è il significato economico?

mantenere e aumentare il valore è il prerequisito per rivitalizzare il patrimonio immobiliare esistente

la risposta sta nell'enigma. la "pensione abitativa" ha detto a tutti in modo molto chiaro e vivido che questo sistema serve a "fornire case agli anziani" ed evitare che le "vecchie comunità" e le "piccole vecchie e fatiscenti" diventino impopolari e nessuno ne prenda il controllo.

proseguendo il punto di vista del precedente articolo dell’autore “alla fine di questo ciclo di urbanizzazione, dove andranno le società di investimento urbano?” e di diversi articoli precedenti, la rivitalizzazione delle transazioni immobiliari esistenti è attualmente l’obiettivo della stimolazione del potenziale di consumo. l'istituzione del sistema pensionistico immobiliare rappresenta l'inizio della rivitalizzazione del patrimonio immobiliare esistente, ed è anche l'anello più critico nell'attuazione del "new deal 517" nel settore immobiliare.

il valore degli alloggi commerciali non dipende solo dal costo, ma anche da fattori esterni come l'ubicazione e le strutture circostanti. dipende anche dalle sue caratteristiche uniche come l'area, il tipo di unità e il piano. inoltre, anche fattori legati all’area pubblica, come l’ambiente interno della comunità, le strutture interne e la pianificazione del sito, influenzeranno il prezzo di vendita degli alloggi commerciali. i primi due fattori d'influenza sono molto importanti, ma per le case esistenti non c'è quasi nulla da fare.

pertanto, per i gruppi comunitari, la preservazione e l’apprezzamento del valore della casa dipendono maggiormente dall’impatto positivo dei fattori legati all’area pubblica. questo è ciò che l’economia chiama esternalità positive.

per riassumere, l’alloggio per la pensione presenta molti vantaggi. per i singoli proprietari di immobili, non solo può migliorare e migliorare la qualità della propria residenza e della propria esperienza abitativa, ma anche garantire prezzi di affitto e vendita stabili. allo stesso tempo, getteremo basi di buona qualità per la successiva acquisizione e gestione di alloggi a prezzi accessibili. a lungo termine, può anche riflettere la superiorità del socialismo.

attenzione a parziali interpretazioni errate e incomprensioni, che non faranno altro che aumentare l'onere per i residenti

tuttavia, il recente sistema pensionistico immobiliare ha ovviamente causato il panico tra il pubblico, ed è stato interpretato come "un'imposizione mascherata di tasse sulla proprietà" e "un tentativo di sfruttare i conti personali". " e "tagliare i porri". le persone temono che l’introduzione di questo sistema aumenti notevolmente il loro onere finanziario.

se il sistema pensionistico per l’edilizia abitativa viene frainteso o interpretato male, portando il governo locale a stabilire con la forza che le comunità anziane devono essere incluse nell’elenco delle ristrutturazioni, cosa non impossibile, aumenterà l’onere per i residenti e probabilmente si trasformerà in una spesa economica non necessaria. .

secondo l'articolo 17 delle "misure amministrative": "se il saldo dei fondi speciali per la manutenzione dell'abitazione nel conto separato del proprietario è inferiore al 30% del deposito iniziale, il pagamento dovrà essere rinnovato tempestivamente". una volta che un conto personale è costretto a pagare, il singolo proprietario dovrà affrontare la pressione di effettuare i pagamenti. inoltre, l’attuazione obbligatoria può anche comportare uno spreco di risorse e una trasformazione prematura ed eccessiva.

pertanto, l’autore invita i governi locali, in particolare il primo gruppo di aree pilota, a studiare attentamente i documenti politici e a comprendere profondamente l’essenza della politica: devono apprendere e comprendere la continuità e la coerenza della politica centrale, e non devono farlo; hanno qualche preoccupazione riguardo agli alloggi e alle pensioni interpretazione errata e incomprensione del sistema.

l'autore ritiene che il sistema pensionistico immobiliare non abbia lo scopo di sfruttare o rivitalizzare i fondi dei conti personali, né di stimolare i consumi. in realtà, non può stimolare maggiori consumi attraverso il "rinnovamento comunitario", ma serve piuttosto ad aprire la strada alla nuova politica immobiliare. .

il vero obiettivo delle politiche per stimolare i consumi e stimolare gli investimenti è nei "tre grandi progetti", in particolare gli alloggi a prezzi accessibili e i progetti "a duplice uso". tra questi, la ristrutturazione delle vecchie comunità deve essere adattata alle condizioni locali e non aumentare l'onere sui residenti.

la strada verso la semplicità sta per arrivare. dobbiamo insistere sulla “tracciatura di un progetto definitivo” e sul “rafforzamento della coerenza degli orientamenti macropolitici”.