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[texto/autor lu ming]

o mercado imobiliário ainda parece aquecido. mas uma pequena “turbulência” em torno do mercado imobiliário pode chocar todo o mercado. a recente controvérsia sobre o sistema de pensões habitacionais é um exemplo.

já no final de julho, o conselho de estado emitiu o "plano de ação quinquenal para implementar profundamente a nova estratégia de urbanização centrada nas pessoas. em 2 de agosto, o gabinete de informação do conselho de estado realizou um briefing regular sobre as políticas e políticas do conselho de estado". propôs o estabelecimento de um sistema de pensões habitacionais para fornecer suporte para exames físicos e reparos habitacionais. o seguro residencial oferece proteção financeira.

no dia 26 de agosto, o chefe dos departamentos e repartições competentes do ministério da habitação e desenvolvimento urbano-rural explicou aos meios de comunicação que as pensões habitacionais são compostas por contas pessoais e contas públicas. a conta pessoal é o fundo especial de manutenção da habitação depositado pelo proprietário, estando o depósito sujeito à regulamentação em vigor. a conta pública é estabelecida pelo governo e os governos locais podem aumentá-la através de suplementos financeiros, taxas de transferência de terras, etc. o objetivo é estabelecer um canal de financiamento estável para a gestão da segurança habitacional, sem exigir que os residentes paguem taxas adicionais e sem aumentar os encargos pessoais. .

de acordo com a regulamentação sobre gestão de fundos especiais de manutenção residencial, os fundos da conta pessoal são especialmente utilizados para a manutenção, atualização e transformação de partes comuns da residência e instalações e equipamentos partilhados após o termo do período de garantia. os fundos da conta pública são utilizados principalmente para exames físicos de habitação e despesas de seguros.

para melhor realizar a “renovação urbana”

a julgar pelos antecedentes da sua introdução, o sistema de pensões habitacionais constitui um complemento e uma optimização da “acção de renovação urbana”. o conceito de renovação urbana foi proposto pela primeira vez na conferência central de trabalho económico em dezembro de 2019, e foi escrito pela primeira vez no relatório de trabalho do governo de 2021 e no documento de planeamento do "14º plano quinquenal" em março de 2021, ascendendo assim ao nível estratégico nacional. . o relatório do 20º congresso nacional do partido comunista da china propôs mais claramente a implementação de ações de renovação urbana, o fortalecimento da construção de infraestruturas urbanas e a criação de uma cidade habitável, resiliente e inteligente.

a renovação urbana precoce foi erroneamente considerada como “segunda primavera” pelas empresas de investimento urbano. naquela altura, o financiamento das empresas de investimento urbano estava até certo ponto restringido e o movimento de "construção urbana" em grande escala foi suprimido. as empresas de investimento urbano precisavam urgentemente de encontrar a próxima saída para libertar capacidade de produção. como "ativos de alta qualidade" por muitas empresas de investimento urbano ". as instituições financeiras representadas pelos bancos estão a seguir o exemplo e as suas linhas de crédito serão direcionadas para projetos de renovação urbana no curto prazo.

no entanto, os bons tempos não duraram muito. a maioria dos projectos de renovação urbana foram projectos sem fins lucrativos, como a renovação das fachadas de antigas áreas residenciais e a renovação do ambiente interno das áreas residenciais. adicionar novos lugares de estacionamento ou cobrar taxas pela prestação de serviços imobiliários. as taxas estavam longe de cobrir o custo do investimento. no final, devido à pressão financeira excessiva, o entusiasmo dos bancos e das empresas de investimento urbano em participar caiu drasticamente.

com o objetivo de atenuar o problema da insuficiência de receitas provenientes de projetos de reabilitação urbana, no dia 7 de setembro de 2021, a comissão nacional de desenvolvimento e reforma e o ministério da habitação e desenvolvimento urbano-rural emitiram o “aviso de reforço da construção de equipamentos de apoio à renovação de antigas áreas residenciais em áreas urbanas", que esclareceu que todos os investimentos dentro do orçamento central serão utilizados para antigas áreas residenciais em cidades e vilas. renovação de projetos de construção de instalações de apoio. as instituições financeiras são incentivadas a participar no investimento em fundos de renovação urbana, tais como a renovação de antigas comunidades criadas pelos governos locais. o capital social é encorajado a contratar profissionalmente projectos únicos ou múltiplos para certas renovações lucrativas, tais como cuidados a idosos, estacionamento, mercados de conveniência e pilhas de carregamento. de acordo com o princípio de quem beneficia e quem contribui, os residentes são ativamente orientados a investir na renovação, que pode ser implementada através de investimento direto, utilização de fundos especiais de manutenção habitacional (reconstrução, renovação), transferência de benefícios públicos comunitários, etc.

agora, com a introdução do sistema de pensões de habitação, deverá ser capaz de resolver eficazmente o problema do lento avanço dos projectos de renovação urbana devido à ausência ou insuficiência de retornos, e continuar a promover a melhoria de alta qualidade e o desenvolvimento do ambiente de vida.

renovação de antigas áreas residenciais/mapa de dados china architecture news

as pensões residenciais não são estranhas

a conta pessoal da pensão habitacional é, na verdade, o fundo especial de manutenção da habitação depositado pelo proprietário.

já em 1º de fevereiro de 2008, as “medidas de gestão de fundos especiais de manutenção residencial” (doravante denominadas “medidas de gestão”) foram implementadas há 16 anos. se você ainda não está familiarizado com o “fundo especial de manutenção de habitação”, vamos mudar seu nome para “fundo de grandes reparações”. se você já comprou uma casa, com certeza o conhecerá.

os proprietários de residências comerciais e proprietários não residenciais deverão depositar verbas especiais de manutenção residencial de acordo com a área de construção do imóvel que possuem. o valor da primeira fase de verbas especiais de manutenção residencial por metro quadrado de área construída é de 5% do valor. custo por metro quadrado do projeto de instalação de edifício residencial local% para 8%.

os proprietários de habitações comerciais devem depositar a primeira parcela dos fundos especiais de manutenção de habitação numa conta de fundo especial de manutenção de habitação aberta por um banco comercial designado pelo departamento local de habitação e construção antes de passarem pelos procedimentos de check-in da casa. se o saldo dos fundos especiais de manutenção residencial na conta separada do proprietário for inferior a 30% do depósito inicial, o pagamento deverá ser renovado em tempo hábil. a propriedade dos fundos especiais de manutenção residencial depositados pertence ao proprietário.

fundos especiais de manutenção residencial são fundos utilizados especificamente para reforma, reparos de médio prazo, renovação e reforma de partes comuns da residência, instalações e equipamentos compartilhados após o término do período de garantia, e não devem ser utilizados para outros fins.

as partes comuns de uma residência geralmente incluem: a fundação da residência, paredes estruturais, colunas, vigas, pisos, telhados e paredes externas, foyers, escadas, corredores, etc. instalações e equipamentos compartilhados geralmente incluem elevadores, antenas, iluminação , instalações de protecção contra incêndios, espaços verdes, estradas, iluminação pública, valas, piscinas, poços, parques de estacionamento não comerciais, instalações culturais e desportivas de bem-estar público e casas utilizadas para instalações e equipamentos partilhados, etc.

o pedido de utilização de fundos especiais de manutenção residencial inclui basicamente as seis etapas a seguir, e haverá diferenças nas operações reais em vários locais.

numa primeira fase, a empresa de serviços imobiliários apresenta espontaneamente sugestões de utilização em nome do proprietário ou proprietários. passo 2: proprietários cuja parcela exclusiva represente mais de dois terços da área total do edifício e que representem mais de dois terços do total de proprietários do escopo elencado discutem e adotam propostas de uso. etapa 3: a empresa de serviços imobiliários ou organização proprietária relevante determina o plano de uso.

etapa 4: a empresa de serviços imobiliários ou o proprietário da empresa relevante deverá enviar os materiais relevantes ao departamento competente de construção (imobiliário) para listagem de despesas. passo 5: após análise e aprovação, o departamento administrativo de construção (imobiliário) ou o departamento responsável pela gestão dos fundos especiais de manutenção de habitação para habitação pública emitirá um aviso ao banco gestor de contas especiais para transferir os fundos especiais de manutenção de habitação. etapa 6: o banco gerenciador de contas especiais transfere os fundos especiais de manutenção residencial necessários para a unidade de manutenção.

conta pública previdenciária da casa é um “toque de mágica”

contando a partir de fevereiro de 1988, quando foi publicado o “plano de implementação para implementação da reforma do sistema habitacional em fases e lotes nas cidades de todo o país”, o primeiro lote de moradias comerciais em meu país tinha 36 anos. de acordo com estatísticas de chen wenjing, diretor de pesquisa de mercado do china index research institute, no final de 2022, a proporção de casas existentes nas cidades e vilas da china que foram construídas há mais de 30 anos será próxima de 20%. este não é um número pequeno. com o passar do tempo, haverá mais comunidades antigas para serem atualizadas e renovadas no futuro.

embora as medidas de gestão dos fundos especiais de manutenção residencial estejam em vigor há 16 anos, a taxa de retirada de fundos ainda é muito baixa. zhang yu, vice-diretor e analista macro-chefe do huachuang securities research institute, calculou certa vez a taxa de retirada de fundos especiais de manutenção para habitação comercial em várias regiões. a taxa de retirada em pequim no final de 2022 foi inferior a 10%, e a retirada. a taxa em shandong no final de 2019 era de apenas 3,3%.

a razão não se deve apenas aos complicados procedimentos de utilização de fundos especiais de manutenção residencial, mas, mais importante ainda, ao pré-requisito de saque estipulado nas “medidas de gestão” é que “o proprietário cuja parte exclusiva no âmbito das despesas represente mais de dois terços da área total do edifício" e mais de dois terços dos proprietários discutiram e aprovaram as sugestões de utilização."

na vida real, tomemos como exemplo a substituição ou instalação de um elevador. se um edifício com 50 famílias instalar um elevador no valor de 150.000 yuans, a despesa média por família será de 3.000 yuans, o que não é muito em termos de poder de compra atual. no entanto, a julgar pelo montante depositado há mais de dez ou vinte anos, o saldo da conta especial não é suficiente para cobrir. mesmo que seja suficiente para cobrir, o saldo da conta especial do proprietário poderá ser inferior a 30% do primeiro depósito, acionando o artigo 17 das “medidas administrativas”: “se o saldo dos fundos especiais de manutenção residencial no a conta separada do proprietário é inferior a 30% do primeiro depósito, “deve ser renovado a tempo”. portanto, a renovação dos fundos especiais de manutenção residencial fará com que os proprietários “cobrem seus bolsos”. instalar elevadores, enquanto não forem atingidos “dois terços”, o plano de retirada não será aprovado.

quem não quer desfrutar de uma qualidade de vida elevada? no entanto, ninguém está disposto a pagar demasiado por bens quase públicos. em última análise, receio que ainda seja “falta de dinheiro”.

neste caso, o governo deveria suportar parte dos custos, permitindo ao público reduzir a pressão de pagamento e, ao mesmo tempo, desfrutar da mesma qualidade de bens e serviços quase públicos.

de onde vem o dinheiro para a conta pública?

qual o valor adequado para depositar na conta pública de previdência habitacional? de onde vem o dinheiro?

a determinação do valor depositado na conta pública depende de dois aspectos: “a sinceridade do governo” e “a capacidade do governo”. a dimensão das capacidades governamentais limita a dimensão da sinceridade e, ao mesmo tempo, a sinceridade inspira o desenvolvimento de capacidades. em última análise, volta-se à questão de “de onde vem o dinheiro?”

segundo o responsável pelos departamentos e gabinetes relevantes do ministério da habitação e desenvolvimento urbano-rural, “os governos locais podem angariar fundos através de suplementos fiscais, partilha de taxas de transferência de terras, etc.” as finanças locais estão atualmente sobrecarregadas e a taxa de crescimento dos leilões de terras em vários lugares é fraca ou até mesmo despencando. se a chuva e o orvalho forem uniformes, não será possível "preencher a lacuna", muito menos "alavancar". a retirada de fundos de contas pessoais.

de acordo com dados do economista ren zeping e da sua equipa, as receitas de transferência de terras representam 30-40% das receitas fiscais locais, das quais apenas são consideradas as receitas do orçamento público geral e as receitas dos fundos governamentais. os impostos directamente relacionados com terrenos e imóveis representam cerca de 10% das finanças locais, e as taxas de transferência de terras e impostos relacionados representam 60% dos preços da habitação.

pode-se constatar que o financiamento local é altamente dependente da terra e dos seus bens imobiliários a jusante. é por isso que o modelo de financiamento local foi chamado no passado de “financiamento fundiário”.

hoje em dia, à medida que o mercado imobiliário continua a diminuir, os défices fiscais locais serão inevitavelmente insustentáveis. portanto, os “subsídios fiscais” e as “taxas de transferência de terras” não se tornarão inevitavelmente a principal fonte de fundos para as contas públicas.

dado que os governos locais têm capacidades limitadas, o governo central precisa de coordenar as despesas. a renovação dos bairros de lata a partir de 2015 e a renovação das antigas comunidades a partir de 2021 serão todas financiadas por fundos orçamentais centrais.

as contas públicas podem alavancar fundos maiores para entrar no mercado?

agora que temos fontes de financiamento, quanto teremos de pagar?

os regulamentos oficiais estipulam que os fundos das contas públicas são utilizados principalmente para exames físicos de habitação, seguros e outras despesas, que são equivalentes às contribuições do governo como fundos iniciais. eles não exigem muito, enquanto os fundos das contas pessoais são o principal capital do projeto, em linha. com o princípio de “quem beneficia, quem contribui”. quanto à necessidade de financiamento de instituições financeiras de apoio, isso depende da finalidade da retirada.

se for um projecto de bem-estar público, como a substituição ou instalação de elevadores, a actualização de fachadas ou a melhoria da ecologização comunitária, os fundos de contas pessoais e públicas podem ser retirados directamente. as instituições financeiras só estarão dispostas a participar se isso envolver a renovação e modernização de áreas públicas maiores e puder gerar receitas.

para alguns projetos de renovação de áreas públicas com rendimentos mais elevados, é até possível atrair partes do capital social para participarem de acordo com princípios orientados para o mercado, mas o comité de proprietários precisa de concordar em transferir a operação da área pública e os direitos de rendimento por um determinado período de tempo. por exemplo, abrir empresas, cobrar instalações de serviço, adicionar instalações de cobrança e alugá-las dentro da comunidade, etc.

em 1988, a china iniciou projetos-piloto de habitações comerciais e o número de habitações comerciais aumentou ano após ano. o departamento nacional de estatísticas começou a recolher dados sobre a área de vendas de habitações comerciais por utilização em 2000. em 2000, a área de vendas de habitações comerciais era de apenas 186,3713 milhões de metros quadrados, dos quais a área de vendas de habitações residenciais habitações comerciais foram de 165,7028 milhões de metros quadrados. o ano com maior área de vendas de habitações comerciais até agora é 2021. os dados acima são de 1.714.146.000 metros quadrados e 1.496.023.400 metros quadrados, respectivamente.

a área total de vendas de moradias comerciais em todo o país de 2000 a 2023 é de 24.175.684.900 metros quadrados. um cálculo simples mostra que: a área total de vendas de moradias comerciais nos últimos dez anos é de 14.707.724.900 metros quadrados, representando 60,84%; a área total de vendas de habitações comerciais nos últimos quinze anos foi de 2.017.094,06 milhões de metros quadrados, representando 83,43%; a área total de vendas de habitações comerciais nos últimos vinte anos foi de 23.159.935.400 metros quadrados, representando 95,80%.

o que esses dados significam? isso significa que quase 60% das casas comerciais não participarão da “renovação urbana” no curto prazo. mais de 20% das casas comerciais têm necessidades potenciais, como substituição ou instalação de elevadores e atualização da ecologização comunitária. renovação, instalação de elevadores, etc. apenas os restantes 10% das renovações de bem-estar público, como melhorias do ambiente interno, enquadram-se na categoria de "comunidades antigas".

portanto, a própria habitação comercial a utilizar representa menos de 20 a 30% do total. de acordo com as “medidas administrativas” estipulava-se que “o valor da primeira fase dos fundos especiais de manutenção residencial por metro quadrado de área construída. é o custo dos projetos de instalação de edifícios residenciais locais por metro quadrado." 5% a 8%." há quinze ou vinte anos, os custos de construção eram muito baixos, o que significava que o montante de fundos depositados para manutenção residencial também era baixo.

de acordo com relatórios da china business network e outros canais online, o saldo dos fundos especiais de manutenção habitacional em todo o país excede 1 trilhão de yuans, dos quais a escala real que pode ser ativada não deverá exceder 100 bilhões de yuans, sem mencionar que o propósito destes 100 bilhões de yuans é puramente para o bem-estar público.

gráfico da área nacional de vendas de habitação comercial por uso de 2000 a 2023 (fonte de dados: national bureau of statistics)

qual é o conceito de 100 bilhões? de acordo com as estatísticas do dm, as regiões com saldos menores de títulos de investimento urbano, como xinjiang, yunnan, shanxi e jilin, são de aproximadamente 1,5 mil milhões, 1,3 mil milhões, 1,2 mil milhões e 1,1 mil milhões, respectivamente. , província de jiangsu, província de zhejiang, província de shandong e província de sichuan são cerca de 3 trilhões, 2 trilhões, 1,5 trilhões e 1,1 trilhões, respectivamente.

obviamente, 100 bilhões de yuans de fundos de contas pessoais não são alvo de contas públicas.

uma vez que o 1 bilião de yuans de fundos de contas pessoais não pode ser alavancado, e os 100 mil milhões de yuans de fundos de contas pessoais são despesas de consumo e não podem estimular o investimento e o consumo em larga escala, porque é que ainda estamos a pilotar a construção de um sistema de pensões habitacionais? além de melhorar o ambiente de vida das massas e melhorar a qualidade de vida, qual é o significado económico?

manter e aumentar o valor é o pré-requisito para a revitalização do parque habitacional existente

a resposta está no enigma. a "pensão habitacional" disse a todos de forma muito clara e vívida que este sistema visa "fornecer casas aos idosos" e evitar que "comunidades antigas" e "pequenas velhas e dilapidadas" sejam impopulares e não haja ninguém para assumir.

continuando a opinião do artigo anterior do autor “no final desta ronda de urbanização, para onde irão as empresas de investimento urbano?” e vários artigos anteriores, a revitalização das transacções habitacionais existentes é actualmente o foco do estímulo ao potencial de consumo. a criação do sistema de pensões habitacionais é o início da revitalização do parque habitacional existente e é também o elo mais crítico na implementação do “517 new deal” no sector imobiliário.

o valor da habitação comercial depende não apenas do custo, mas também de fatores externos, como localização e instalações envolventes. também depende dos seus próprios atributos únicos, como área, tipo de unidade e piso. além disso, factores de área pública, como o ambiente interno da comunidade, instalações internas e planeamento do local, também afectarão o preço de venda de habitações comerciais. os dois primeiros fatores de influência são muito importantes, mas para as casas existentes não há quase nada que você possa fazer.

portanto, para os grupos comunitários, a preservação e valorização do valor da casa depende mais do impacto positivo dos factores da área pública. isto é o que a economia chama de externalidades positivas.

resumindo, a moradia para aposentadoria traz muitos benefícios. para os proprietários individuais, pode não só melhorar e melhorar a qualidade da sua própria residência e experiência de vida, mas também garantir preços estáveis ​​de aluguer e venda. ao mesmo tempo, estabeleceremos uma base de boa qualidade para a subsequente aquisição e operação de habitação a preços acessíveis. no longo prazo, também pode reflectir a superioridade do socialismo.

cuidado com interpretações erradas e mal-entendidos parciais, que só aumentarão a carga sobre os residentes

no entanto, o recente sistema de pensões habitacionais causou obviamente pânico entre o público e foi interpretado como “uma imposição disfarçada de imposto sobre a propriedade” e “uma tentativa de alavancar contas pessoais”. houve até alegações de “espremer sangue e suor”. " e "cortar alho-poró". as pessoas estão preocupadas que a introdução deste sistema aumente fortemente os seus encargos financeiros.

se o sistema de pensões habitacionais for mal compreendido ou mal interpretado, fazendo com que o governo local estipule forçosamente que as comunidades com mais idade devem ser incluídas na lista de renovação, o que não é impossível, aumentará a carga sobre os residentes e será provavelmente uma despesa económica desnecessária. .

de acordo com o artigo 17 das “medidas administrativas”: “se o saldo dos fundos especiais de manutenção residencial na conta separada do proprietário for inferior a 30% do depósito inicial, o pagamento será renovado tempestivamente”. uma vez que uma conta pessoal seja forçada a pagar, o proprietário individual enfrentará a pressão de efetuar os pagamentos. além disso, a implementação obrigatória também pode levar a um desperdício de recursos e a uma transformação prematura e excessiva.

portanto, o autor apela aos governos locais, especialmente ao primeiro lote de áreas piloto, para estudarem cuidadosamente os documentos políticos e compreenderem profundamente a essência da política, devem aprender e compreender a continuidade e consistência da política central, e não devem; tenho quaisquer preocupações sobre habitação e pensões. interpretação errada e incompreensão do sistema.

o autor acredita que o sistema de pensões habitacionais não serve para alavancar ou revitalizar os fundos das contas pessoais, nem para estimular o consumo. na verdade, não pode estimular mais consumo através da “renovação comunitária”, mas sim para preparar o caminho para o novo negócio imobiliário. .

o verdadeiro objectivo das políticas de estímulo ao consumo e de estímulo ao investimento está nos “três grandes projectos”, especialmente habitação a preços acessíveis e projectos de “dupla utilização”. entre eles, a renovação das antigas comunidades deve ser adaptada às condições locais e não aumentar a carga. sobre os residentes.

o caminho para a simplicidade está prestes a chegar. devemos insistir em “traçar um plano até ao fim” e em “melhorar a consistência das orientações macropolíticas”.